ARRÊT N°

N° RG 21/01571 – N° Portalis DBWB-V-B7F-FTPS

S.C.I. KALAM

C/

[P] [S]

COUR D’APPEL DE SAINT – DENIS

ARRÊT AVANT DIRE DROIT

DU 30 JANVIER 2025

Chambre civile

Vu l’arrêt de la Cour de cassation en date du 8 février 2024 ayant cassé et annulé partiellement l’arrêt 15 octobre 2021l’arrêt rendu le par suite au jugement rendu par le trde grande instance en date du 25 novembre 2009 rg n° 06/03882 suivant déclaration de saisine en date du 07 septembre 2021

APPELANTE :

S.C.I. KALAM

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : M^e Betty VAILLANT de la SELARL BETTY VAILLANT, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

INTIME :

Monsieur [M] [P] [S]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentant : M^e Mickaël NATIVEL de la SELAS SOCIÉTÉ D’AVOCATS NATIVEL-RABEARISON, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

CLOTURE LE : 18 juin 2024

DÉBATS : En application des dispositions des articles 778, 779 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 25 Octobre 2024 devant la Cour composée de :

Président : Madame Corinne JACQUEMIN, Présidente de chambre

Président de chambre : Monsieur Cyril OZOUX,

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS

Qui en ont délibéré, après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries.

Greffier lors des débats : M^me Delphine SCHUFT

Greffier du prononce par mise a disposition : M^me Nadia HANAFI

A l’issue des débats, le président a indiqué que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition le 30 janvier 2025.

****

LA COUR :

Par acte sous seing privé en date du 2 avril 1987, M. [I] [R] [B] aux droits duquel vient la SCI Kalam, a donné à bail commercial un immeuble mixte à usage d’habitation, sis au Port, à l’angle des [Adresse 6] et [Adresse 7], à M. [M] [P] [L].

Par acte sous seing privé en date du 31 décembre 1996, ce bail a été expressément renouvelé avec prise d’effet le même jour.

Par acte du 28 juillet 2006, la SCI Kalam a fait délivrer un congé à M. [W] avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction de 15.000 €.

Suivant acte d’huissier du 8 novembre 2006, M. [M] [W] a fait assigner la SCI Kalam devant le président du tribunal de grande instance de Saint-Denis aux fins d’obtenir la nullité du congé et subsidiairement de solliciter une mesure d’expertise pour évaluer l’indemnité d’éviction.

Par jugement mixte 7 mars 2007, le tribunal de grande instance de Saint-Denis a :

— débouté M. [W] de sa demande en nullité du congé délivré le 28 juillet 2006;

— ordonné une mesure d’expertise aux fins d’évaluation de l’indemnité d’éviction.

L’expert [E] [V], expert judiciaire désigné, a déposé son rapport le 6 mai 2008, évaluant l’indemnité d’éviction à la somme de 145.534 euros.

Le 17 juin 2008, la SCI Kalam a fait délivrer à M. [W] un commandement visant la clause résolutoire pour sous-location interdite.

Par conclusions du 28 août 2008, la SCI Kalam a formé une demande reconventionnelle dans l’instance tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit au 18 juillet 2008 et à l’expulsion de M. [W] sans indemnité d’expulsion, motif pris que ce dernier a consenti depuis le 24 janvier 2005 à une sous-location irrégulière à la société Publicolor consistant en l’apposition de panneaux publicitaires sur une façade de l’immeuble donné à bail.

Par jugement en date du 25 novembre 2009, le tribunal de grande instance de Saint-Denis a :

— Débouté la SCI Kalam de sa demande tendant à la constatation de la clause résolutoire contenue dans le bail commercial du 31/12/1996,

— Condamné la SCI Kalam à payer à M. [M] [W] les sommes de :

104.078,73 € à titre d’indemnité d’éviction, avec intérêts légaux à compter de ce jour,

3.000 € du chef de l’article 700 du code de procédure civile,

— Débouté M. [W] de sa demande de dommages et intérêts complémentaires,

— Dit qu’en cas de rétractation de la SCI Kalam, le bail se renouvellera pour une durée de 9 ans, à la date de notification du droit de repentir, aux mêmes conditions,

— Débouté la SCI Kalam de sa demande de désignation d’un séquestre,

— Rejeté le surplus des demandes.

La SCI Kalam a formé appel du jugement suivant déclaration au greffe de la cour du 9 décembre 2009.

Par arrêt en date du 28 octobre 2011, la cour d’appel de Saint-Denis a :

— Infirmé le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— Constaté la résiliation de plein droit dudit bail à compter du 18 juillet 2008 aux torts du locataire pour sous-location prohibée,

— Débouté M. [M] [P] [L] de toutes ses demandes,

— Ordonné son expulsion de l’immeuble loué situé au [Adresse 5] et celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si nécessaire à défaut de libération volontaire des lieux dans les trois mois de la signification de l’arrêt,

— Dit n’y avoir lieu de prononcer une astreinte,

— Dit que M. [M] [W] sera redevable d’une indemnité d’occupation d’un montant correspondant à celui du loyer qui aurait été exigible si le bail s’était poursuivi,

— Dit et juge non fondée la demande de dommages et intérêts formée par la SCI Kalam et l’en a débouté.

Par arrêt en date du 2 juillet 2013, sur pourvoi de M. [W], la troisième chambre civile de la cour de cassation a cassé et annulé, dans toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 28 octobre 2011, pour défaut de réponse à moyen.

Par arrêt en date du 10 avril 2015 après renvoi de cassation, la cour d’appel de Saint-Denis a :

— Confirmé le jugement du tribunal de grande instance de Saint-Denis en date du 25 novembre 2009 en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a débouté la SCI Kalam de sa demande de séquestre,

— Désigné M. le Bâtonnier de l’ordre des avocats du barreau de Saint-Denis, en tant que séquestre de l’indemnité d’éviction,

— Dit que faute par [M] [P] Hip [F] de remettre les clés du local vide, à l’expiration d’un délai de trois mois suivant ta date de notification à celui-ci du versement de l’indemnité audit séquestre, et/ou de satisfaire aux obligations lui incombant (paiement des impôts, de l’indemnité d’occupation égale au loyer résilié, réparations locatives) le séquestre retiendra 1% par jour de retard, sur l’indemnité d’éviction, et ce, jusqu’à parfaite libération des lieux,

— Fixé l’indemnité d’occupation due par [M] [P] [L] à la somme de 1.112,43 € (mille cent douze euros et quarante-trois centimes) par mois jusqu’au départ définitif des lieux,

— Débouté la SCI Kalam de sa demande de dommages et intérêts.

Par arrêt en date du 5 octobre 2017, sur pourvoi formé par la SCI Kalam, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a, à nouveau, cassé et annulé, dans toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 10 avril 2015, entre les parties, par la cour d’appel de Saint-Denis, pour erreur de droit.

Par arrêt en date du 4 octobre 2019, la cour d’appel de Saint-Denis a :

— Déclaré irrecevable la déclaration de saisine remise au greffe sur support papier le 22 mars 2018 par le conseil de la SCI Kalam,

— Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

— Condamné la SCI Kalam Kalam aux dépens.

Saisie sur pourvoi de la SCI Kalam, la deuxième chambre civile de la Cour de cassation, par arrêt du 10 juin 2021, a cassé et annulé, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 4 octobre 2019, pour méconnaissance des dispositions de l’article 930-1 du code de procédure civile.

Suite à nouvelle déclaration de saisine après cassation du 7 septembre 2021 déposée par la SCI Kalam, et après réouverture des débats par arrêt du 18 novembre 2022 interrogeant sur la recevabilité de la fin de non recevoir formée contre la déclaration de saisine du 22 mars 2018, le président de la chambre à laquelle l’affaire a été attribuée à, par ordonnance du 24 octobre 2023, déclaré recevable ladite saisine après cassation du 22 mars 2018. Par arrêt du 6 mars 2024, la cour a déclaré irrecevable le déféré formé à l’encontre de cette ordonnance.

La SCI Kalam demande à la cour de :

— Déclarer recevable sa saisine de la cour d’appel de renvoi ;

Y faisant droit,

In limine litis,

— Juger recevable sa déclaration de saisine remise au greffe sur support papier le 22 mars 2018 ;

— Débouter M. [W] de sa demande de fin de non-recevoir tendant à l’irrecevabilité de la déclaration de saisine remise au greffe sur support papier le 22 mars 2018;

A titre principal

— Infirmer la décision entreprise et, statuant à nouveau ;

— Constater que le bail commercial du 31 décembre 1996 a été résilié par congé le 27 janvier 2007 ;

— Constater que M. [M] [P] Hip [F] a occupé le local sous les mêmes conditions et clauses que le bail expiré jusqu’à la remise des clés le 6 septembre 2016 ;

— Constater que [M] [P] Hip [F] a réalisé une sous-location prohibée ;

— Constater que la clause résolutoire a été régulièrement acquise ;

— Juger que la résiliation du bail commercial expiré s’est faite aux torts exclusifs du locataire ;

En conséquence,

— Juger que l’indemnité d’éviction n’est pas due ;

— Débouter M. [M] [W] de l’ensemble de ses demandes. ;

— Condamner M. [M] [W] au paiement d’une somme de 20.000 euros au titre des dommages et intérêts relatif à la dissimulation de la sous-location ;

— Constater que l’arrêt cassé rendu par la cour d’appel de Saint-Denis en date du 10 avril 2015 a été exécuté aux risques et périls de M. [W] ;

— Constater que l’exécution de la SCI Kalam s’est faite pour un montant de 115.353,63 euros correspondant à :

8.000 euros au titre des articles 700 CPC ;

104.078,73 euros au titre de l’indemnité d’éviction;

3.274,9 euros de frais divers;

En conséquence,

— Condamner M. [W] au remboursement de la somme de 115.353,63 euros au titre de l’exécution anticipée à ses risques et périls ;

A titre subsidiaire,

— Infirmer partiellement le jugement entrepris en date du 25 novembre 2009 en ce qu’il l’a condamnée au paiement des sommes de :

104.078,73 euros à titre d’indemnité d’éviction avec intérêts légaux à compter de ce jour,

3.000 euros du chef de l’article 700 du code de procédure civile.

Et, statuant à nouveau,

— Fixer une indemnité de déménagement à la somme raisonnable de 5.000 euros ;

— Juger qu’il n’y a pas lieu au paiement d’une quelconque indemnité de trouble commercial, en l’absence de préjudice à ce titre,

En conséquence,

— Fixer le montant de l’indemnité d’éviction à la somme de 78.231,40 euros ;

— Condamner M. [W] au remboursement de la somme de 37.122,23 euros au titre de l’exécution anticipée à ses risques et périls;

En tout état de cause,

— Condamner M. [W] au paiement de la somme de 25.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner M. [W] au paiement des dépens.

M. [M] [W] demande à la cour de :

In limine litis

— Déclarer irrecevable la déclaration de saisine remise au greffe sur support papier le 22 mars 2018 par le conseil de la SCI Kalam pour absence de cause étrangère ;

— Déclarer que le jugement du 25/11/2009 du tribunal de grande instance a force de chose jugée ;

Subsidiairement au fond

— Déclarer que l’engagement locatif signé entre la SARL Publicolor et M. [W] est une convention soumise au code de la consommation et non un sous bail de location ;

— Débouter la SCI Kalam de sa demande tendant à l’acquisition de la clause résolutoire incluse dans le bail commercial ;

— Confirmer le jugement rendu par le Tribunal de Grande instance de Saint-Denis le 25 novembre 2009 en ce qu’il a débouté la SCI Kalam de sa demande tendant à l’acquisition de la clause résolutoire incluse dans le bail commercial ;

— L’infirmer pour le surplus lui faisant grief  ;

— Faire droit à son appel incident ;

— Condamner la SCI Kalam à lui payer les sommes de :

20.000 euros correspondant à la perte du droit au bail d’habitation,

145.534 euros correspondant à l’indemnité d’éviction,

14.250 euros correspondant à l’indemnité de déménagement,

3.000 euros correspondant aux frais de démontage des agencements,

13.597,33 euros correspondant à l’indemnité de trouble commercial,

6.657,40 euros correspondant à l’indemnité de remploi, à réactualiser en fonction de la valeur finale du fonds.

— Assortir ces sommes d’un taux d’intérêt légal à compter du jugement du 25 novembre 2009.

En tout état de cause :

— Débouter la SCI Kalam de toutes ses demandes, fins et prétentions.

— Condamner la SCI Kalam à lui payer la somme de 30.000 € au titre de l’article 700 ainsi que les entiers dépens de l’instance, l’ensemble dont distraction au profit de la SELAS Mickaël Nativel.

MOTIFS DE LA DECISION

Vu les dernières conclusions de la SCI Kalam du 16 août 2023 et celles de M. [W] du 14 avril 2023 auxquelles la cour se réfère pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties;

Vu l’ordonnance de clôture du 18 juin 2024;

Sur la recevabilité des demandes

— Sur les demandes afférentes à la recevabilité de la saisine de la cour après cassation en date du 22 mars 2018.

Vu les articles 125 et 480 du code de procédure civile;

La cour relève que tant l’appelante que l’intimé ont formé des demandes se rapportant à la recevabilité de la saisine de la cour après cassation en date du 22 mars 2018. Néanmoins, par ordonnance définitive du 24 octobre 2023 rendue dans la présente instance, le président de chambre a tranché ce point.

Aussi, la cour interroge les parties sur la recevabilité, devant elle, de la fin de non recevoir tirée de l’irrecevabilité de la saisine de la cour après cassation en date du 22 mars 2018.

— Sur les demandes afférentes au remboursement à la SCI Kalam de sommes versées à M. [P] [L] en exécution de l’arrêt de la cour d’appel de Saint-Denis en date du 10 avril 2015

Vu l’article L. 213-6 du code de l’organisation judiciaire;

Le juge de l’exécution dispose d’une compétence exclusive pour trancher les différends en matière d’exécution des décisions judiciaires. Or, en l’espèce, au cas où il serait fait droit à ses demandes au fond et inverserait la solution de la cour dans son arrêt cassé du 10 avril 2015, la SCI Kalam forme des demandes en remboursement à l’encontre de M. [W] ayant demandé l’exécution dudit arrêt. Ce faisant, elle demande à la cour d’anticiper des difficultés d’exécution qui résulteraient de son propre arrêt au cas où la solution dégagée par l’arrêt du 10 avril 2015 ne serait pas reprise.

Eu égard au caractère putatif de ces difficultés d’exécution et de la compétence exclusive du juge de l’exécution, la cour interroge les parties sur la recevabilité, devant elle, des demandes en remboursement formées par la SCI Kalam.

Sur le fond des demandes

Eu égard à la date du bail renouvelé le 31 décembre 1996, le litige est principalement régi par les dispositions des articles 8, 9, 20 et 31 du décret n°53-960 du 30 septembre 1953 réglant les rapports entre bailleurs et locataires en ce qui concerne le renouvellement des baux à loyer d’immeubles ou de locaux à usage commercial, industriel ou artisanal repris aux articles suivants du code de commerce dans leur version issue de l’ordonnance n° 2000-912 du 18 septembre 2000 relative à la partie législative du code de commerce, lesquels disposent:

. Article L145-9: "Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis aux dispositions du présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné suivant les usages locaux et au moins six mois à l’avance.

[…] Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit, à peine de forclusion, saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné".

. Article L145-14: Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

.Article L145-28: " Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation. […]".

. Article L145-17: "I.-Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité : 1° S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa ; […]".

En l’espèce,

Le 28 juillet 2006, la SCI Kalam a fait délivrer un congé à M. [W] avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction de 15.000 €.

Par jugement mixte du tribunal de grande instance de Saint-Denis du 7 mars 2007, devenu définitif, l’exception de nullité du congé délivré le 28 juillet 2006 a été rejetée, seul le montant de l’indemnité de fin de bail restant à fixer.

Il n’est pas contesté que M. [W] est resté dans les lieux jusqu’au 6 septembre 2016, après mise à exécution de l’arrêt de la cour du 10 avril 2015 confirmatif du jugement ayant fixé une indemnité d’éviction au bénéfice de celui-ci.

La SCI Kalam conteste quant à elle la légalité de cette occupation et du droit à indemnité d’éviction à raison de la faute du preneur dès lors que M. [W] a consenti une sous-location qu’elle estime prohibée à raison d’un affichage publicitaire consenti à un tiers sur les murs de l’immeuble donné à bail.

Elle soutient ainsi:

— qu’un motif survenant après l’offre d’éviction peut justifier la rétractation de l’indemnité d’occupation, notamment à raison d’une sous-location prohibée;

— que l’acquisition de la clause résolutoire neutralise l’indemnité d’éviction.

M. [P] [L] objecte que le contrat d’affichage publicitaire ne constitue pas une sous-location prohibée et que la clause résolutoire est invoquée de mauvaise foi, ces panneaux étant présents de très longue date, la SCI, qui ne pouvaient ignorer leur présence, les ayant tacitement acceptés.

Sur ce,

Vu les articles 1184 du code civil, L.145-14 et L.145-41 du code de commerce dans leur version applicable au litige,

Vu le premier Protocole additionnel à la Convention européenne des droits de l’Homme, ensemble l’article 14 de ladite Convention,

Il est jugé que, le bailleur peut, pour refuser de payer l’indemnité d’éviction, invoquer la clause résolutoire du bail expiré à l’égard du locataire maintenu dans les lieux (Civ 3e, 1er mars 1995, n° 93-10.172 au bulletin).

Il est également jugé que les manquements à l’obligation principale du preneur, maintenu dans les lieux aux conditions et clauses du contrat, peuvent justifier la résiliation judiciaire du bail et la déchéance du droit à indemnité d’éviction (par ex: 5 octobre 2017, n°16-21.977).

A ce titre, la cour relève que si la persistance de la méconnaissance des stipulations du bail par le locataire resté dans les lieux après mise en demeure infructueuse implique qu’il ne puisse se maintenir dans les lieux, elle s’interroge si l’acquisition de la clause résolutoire implique systématiquement la déchéance du droit à indemnité d’occupation, indépendamment de la gravité de la faute ayant conduit à l’acquisition de cette clause.

Vu l’article 12 du code de procédure civile,

En conséquence de l’ensemble de ce qu’il précède, il convient d’inviter les parties à présenter leurs observations afin d’éclairer la cour en droit et en fait sur les points qu’elle leur soumet.

Les demandes et les dépens seront ainsi réservés.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement et contradictoirement, avant dire droit,

— Ordonne la réouverture des débats sans révocation de l’ordonnance de clôture;

— Invite les parties à présenter leurs observations avant le 30 mars 2025 et leurs réponses aux observations adverses avant le 30 juin 2025 sur les points suivants:

1- sur la recevabilité des demandes

. de M. [W] visant à :

— Déclarer irrecevable la déclaration de saisine remise au greffe sur support papier le 22 mars 2018 par le conseil de la SCI Kalam pour absence de cause étrangère ;

— Déclarer que le jugement du 25/11/2009 du tribunal de grande instance a force de chose jugée ;

. de la SCI Kalam tendant à :

— Juger recevable sa déclaration de saisine remise au greffe sur support papier le 22 mars 2018 ;

— Débouter M. [W] de sa demande de fin de non-recevoir tendant à l’irrecevabilité de la déclaration de saisine remise au greffe sur support papier le 22 mars 2018;

2- sur la recevabilité des demandes de la SCI Kalam visant à :

— Condamner M. [W] au remboursement de la somme de 115.353,63 euros au titre de l’exécution anticipée à ses risques et périls ;

et plus subsidiairement à,

— Condamner M. [W] au remboursement de la somme de 37.122,23 euros au titre de l’exécution anticipée à ses risques et périls;

3- sur la nécessité pour la cour d’évaluer la gravité de la faute alléguée au soutien de l’acquisition de la clause résolutoire prévue par le bail du 31 décembre 1996 pour apprécier la privation du versement d’une indemnité d’éviction après délivrance du congé à M. [W];

— Réserve les demandes et les dépens;

— Renvoie l’affaire et les parties à l’audience de la cour qui leur sera fixée par bulletin du greffe.

Le présent arrêt a été signé par Madame Corinne JACQUEMIN, présidente de chambre, et par M^me Nadia HANAFI, greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE