REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 10

ARRET DU 3 OCTOBRE 2024

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/12335 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CD7BA

Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Mars 2021 -Tribunal judiciaire de BOBIGNY RG n° 19/06805

APPELANTE

Madame [B] [S] épouse [W]

Née le 12 octobre 1952 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée et assistée par M^e Eric SEBBAN, avocat au barreau de PARIS, toque : E0040

INTIMÉE

S.A.S. SYLMA 2000, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès qualités audit siège

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée et assistée par M^e Marie-odile PEROT-CANNAROZZO, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 205

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été appelée le 02 Juillet 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Florence PAPIN, Présidente

Madame Valérie MORLET, Conseillère

Madame Anne ZYSMAN, Conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Madame Anne ZYSMAN dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M^me Catherine SILVAN

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Valérie MORLET, Conseillère pour la Présidente empêchée, et par Catherine SILVAN, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

***

EXPOSE DU LITIGE

Selon mandat n° 679 en date du 25 août 2004, Mme [B] [S] épouse [W] a confié à la société Sylma 2000 la gestion de son appartement situé [Adresse 2] à [Localité 5] moyennant des honoraires de gestion courante de 7% HT du quittancement.

En annexe à ce mandat de gérance, adossé à la garantie Versalis contre les risques locatifs proposée par la FNAIM devenue Galian, la société Sylma 2000 s’est engagée à indemniser son mandant des pertes pécuniaires subies du fait du locataire des locaux dont la gestion lui a été confiée, son obligation portant notamment sur les loyers, charges et taxes prévus au bail, les indemnités d’occupation et les frais de procédure ou de recouvrement, et ce pendant une période illimitée à concurrence de 65.000 euros par impayé et par locataire, moyennant des honoraires complémentaires de 2,51 % HT, soit 3% TTC du quittancement.

Par acte sous seing privé en date du 14 janvier 2006, Mme [W], par l’intermédiaire de son mandataire, a régularisé un bail d’habitation avec M. [P] [M], moyennant un loyer de 679 euros charges comprises, avec le cautionnement solidaire de Mme [D] [M], sa mère.

En raison d’impayés locatifs, une procédure a été engagée au mois de juillet 2010 et une ordonnance de référé rendue le 28 avril 2011 par le tribunal d’instance de Bobigny a constaté l’acquisition de la clause résolutoire mais en a suspendu les effets en accordant au locataire des délais de paiement de 24 mois.

Dans le cadre de ce premier sinistre, Mme [W] a été indemnisée par la CGAIM Assurances (Caisse de garantie de l’immobilier) et M. [M] a ensuite remboursé à l’assureur l’intégralité des sommes versées à Mme [W].

A la suite de nouveaux impayés de loyers à compter du mois d’août 2015, la société Sylma 2000 a informé Mme [W], par courrier du 24 septembre 2015, que la compagnie d’assurance garantissant les loyers impayés résiliait le contrat à partir du 1er octobre 2015, considérant que le locataire avait eu trop d’incidents de paiement.

Puis, par courrier du 19 octobre 2015, la société Sylma 2000 a précisé à Mme [W] que le nouvel assureur avait refusé sa garantie en raison des précédents impayés de son locataire.

Le 2 mars 2016, la société Sylma 2000 a saisi l’étude de Maître [T] afin de suivre le dossier et engager une procédure d’expulsion.

Par courrier recommandé avec avis de réception du 19 avril 2016, la société Sylma 2000 a informé Mme [W] qu’elle résiliait son mandat n° 679, lequel arrivait à son terme le 25 août 2016.

Par l’intermédiaire de son propre conseil, Mme [W] a obtenu, le 15 février 2017, un jugement du tribunal d’instance de Bobigny constatant la résiliation de plein droit du bail et condamnant M. [M], solidairement avec la caution, à lui payer la somme de 15.007,04 euros au titre de l’arriéré locatif dû au mois novembre 2016 inclus, des délais suspensifs des effets de la clause résolutoire leur étant octroyés.

M. [M] a été expulsé du logement le 4 juin 2018.

Soutenant que la société Sylma 2000 avait engagé sa responsabilité contractuelle à son égard puisque, du fait de sa carence, elle subissait un préjudice considérable lié à l’absence de garantie des loyers impayés, Mme [W] l’a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Bobigny, par acte du 14 juin 2019, aux fins de la voir condamner à lui verser des dommages et intérêts à hauteur de 41.686,28 euros correspondant au montant des loyers impayés arrêtés au mois de juin 2018 et au préjudice moral, outre 6.000 euros au titre des frais de remise en état du bien loué.

Par jugement du 22 mars 2021, le tribunal devenu tribunal judiciaire de Bobigny a :

— condamné la société Sylma 2000 à verser à Mme [W] la somme de 8.047,04 euros au titre de la dette locative,

— débouté Mme [W] de sa demande au titre des frais de remise en état du bien loué et de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires,

— condamné la société Sylma 2000 à verser à Mme [W] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Sylma 2000 aux dépens,

— ordonné l’exécution provisoire.

Le tribunal a considéré que la société Sylma 2000 ne justifiait pas avoir informé, en 2013, Mme [W] que l’assurance de garantie des loyers impayés avait été résiliée tout en continuant de percevoir le montant de ses cotisations, de sorte que Mme [W] pouvait légitimement croire que la garantie des loyers impayés était effective et que le cumul des impayés de loyers et les éventuelles dégradations locatives seraient couverts par l’assurance. Il a donc retenu que la société Sylma 2000 avait commis des fautes de gestion en n’indiquant pas à Mme [W] qu’elle n’était plus couverte pour les risques locatifs.

Concernant l’indemnisation des préjudices, il a relevé que la société Sylma 2000 ayant résilié son mandat à effet au 26 août 2016, sa responsabilité contractuelle ne pouvait être retenue que durant la durée du contrat et pour le solde débiteur du compte locataire à la date de fin du mandat, soit la somme de 8.047,04 euros, le surplus des demandes de Mme [W] au titre des loyers impayés, du préjudice moral et des frais de remise en état du logement étant rejeté.

Par déclaration du 30 juin 2021, Mme [B] [W] a interjeté appel de ce jugement.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 mai 2024, Mme [B] [W] demande à la cour de  :

— Infirmer le jugement en ce qu’il a limité l’allocation de la somme de 8.047,04 euros au titre de la dette locative,

— Condamner la société Sylma 2000 au paiement de la somme de 31.686,38 euros,

— Infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté les demandes accessoires de Mme [B] [W],

— Condamner la société Sylma 2000 au paiement de la somme de 6.000 euros au titre de la remise en état de l’appartement,

— Condamner la société Sylma 2000 au paiement de la somme de 1.000 euros au titre du préjudice moral,

— Condamner la société Sylma 2000 au paiement de la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 17 mai 2024, la société Sylma 2000 demande à la cour de  :

Vu l’article 1992 du code civil,

Vu la jurisprudence sur la perte de chance,

Vu le jugement rendu le 22 mars 2021,

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

— Recevoir la société Sylma 2000 en son appel incident, le déclarer recevable et bien fondé,

— Infirmer la décision rendue le 22 mars 2021 par le tribunal judiciaire de Bobigny, en ce qu’elle a :

' condamné la société Sylma 2000 à verser la somme de 8.047,04 euros à Mme [W],

' condamné la société Sylma 2000 au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Statuant à nouveau,

— Juger que la société Sylma 2000 n’a commis aucune faute contractuelle dans l’exécution de son mandat de gérance, qu’elle n’est pas à l’origine de la résiliation du premier contrat de l’assurance contre les risques locatifs ni de l’impossibilité à en souscrire un second.

— Juger que la seule obligation contractuelle de la société Sylma 2000 était de garantir, à titre ducroire, le paiement des loyers et des frais de la procédure pendant la durée de son mandat de gestion, et qu’à ce titre, la chance perdue par Mme [W] s’élève à 3.331,49 euros,

En conséquence,

— Déclarer irrecevable et non fondée Mme [W] en son appel,

— Débouter Mme [W] de toutes ses demandes fins et prétentions,

A titre subsidiaire,

— Juger que les demandes de Mme [W] sont prématurées dans la mesure où elle ne justifie pas avoir irréversiblement et définitivement perdu toute chance de recouvrement par la faute de la société Sylma 2000,

— Juger que Mme [W] ne justifie pas du montant de l’arriéré locatif lors du départ de son locataire tandis qu’il ne saurait être supérieur à 29.096,64 euros soit un intérêt du litige de 10.818,02 euros au visa de la jurisprudence sur la perte de chance,

— Juger que Mme [W] ne justifie ni de l’existence ni du quantum d’éventuelles dégradations locatives tandis que la société Sylma 2000 ne garantit pas ce poste et qu’aucun lien de causalité n’est démontré entre son éventuelle faute et les supposés dégâts,

— Juger que Mme [W] ne justifie pas d’un préjudice moral,

— Débouter a fortiori Mme [W] de toutes ses demandes fins et prétentions,

Et en tout état de cause :

— Condamner Mme [W] à verser à la société Sylma 2000 la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Mme [W] en tous les dépens de première instance et d’appel.

La cour renvoie aux conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 26 juin 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la responsabilité de la société Sylma 2000

Mme [W] demande la confirmation du jugement qui a retenu la responsabilité de la société Sylma 2000, soutenant qu’il incombait à cette dernière, qui avait signé un contrat de garantie locative pour une durée illimitée, de faire le nécessaire pour que sa mandante reste couverte pendant toute la durée du contrat.

Elle relève que la société Sylma 2000 l’a informée le 24 septembre 2015 de la résiliation du contrat au 1er octobre 2015 alors que le contrat a été résilié en juillet 2013, soit plus de deux ans auparavant, sans qu’elle en soit informée ni même alertée sur un risque de résiliation de la garantie des loyers impayés, la société Sylma 2000 ayant continué de prélever les cotisations sans rien faire pour que le locataire, qui avait réglé son arriéré locatif, soit éligible à un nouveau contrat d’assurance. Elle soutient que cette négligence du mandataire lui a fait perdre une chance de récupérer les sommes dues au titre des loyers, même postérieurs à la résiliation du mandat.

Elle ajoute que la société Sylma n’a pas justifié du contrôle de la situation financière de M. [M].

La société 2000 répond avoir mis en place un locataire solvable, cautionné par sa mère, dont les ratios correspondaient aux critères de l’assurance garantissant les loyers impayés qui a pris en charge le premier sinistre.

Elle soutient n’avoir commis aucune faute contractuelle dans l’exécution du mandat de gestion et estime que la situation de Mme [W] a pour causes :

— la décision de l’assureur de résilier le contrat,

— l’impossibilité pour elle de retrouver une seconde assurance puisque M. [M] ne satisfaisait pas aux conditions d’absence d’incident de paiement depuis tel délai, variant selon les assureurs, avant la mise en place de la nouvelle garantie,

— l’abandon du congé pour vendre par la bailleresse,

— le retard apporté par celle-ci pour la mise en place de la procédure d’expulsion.

Elle relève que les premiers impayés de loyers ont été couverts par la garantie des loyers impayés et que, pour les incidents de paiement de 2015, Mme [W] bénéficiait de la garantie de son mandataire puisqu’en annexe au mandat de gestion, elle s’est engagée à indemniser son mandant des pertes pécuniaires subies du fait du locataire. Elle précise que la résiliation du mandat de gestion emportait l’expiration de sa garantie et que son obligation portait sur le paiement des loyers et des frais de la procédure pendant la durée de son mandat de gestion. Elle indique qu’elle ne s’est pas exécutée sur le premier poste compte tenu des prétentions exorbitantes de Mme [W], dépassant largement le cadre de son mandat, mais a assuré le second.

Elle considère donc qu’au titre de ses obligations contractuelles, elle n’est engagée qu’à hauteur de la somme de 8.047,04 euros correspondant au solde locatif de M. [M] au 24 août 2016, date de résiliation du mandat de gestion, dont il convient de déduire ses honoraires contractuels ainsi que les prélèvements fiscaux et sociaux, et que, pour obtenir davantage que ce qui lui est dû contractuellement, Mme [W] doit rapporter la preuve d’une faute commise par son mandataire dans l’exécution de son mandat de gestion en lien avec les impayés de loyers, preuve qu’elle ne rapporte pas.

Sur ce

En application de l’article 1134 ancien du code civil applicable au litige, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutés de bonne foi.

En vertu des articles 1991, 1992 et 1993 du code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. Néanmoins la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire. Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Il est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu’il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu’il aurait reçu n’eût point été dû au mandant.

Il s’évince de ces dispositions que le mandataire est tenu à une obligation de moyens supposant une exécution loyale, prudente et diligente du mandat conféré et que son exécution défectueuse doit être établie par le mandant conformément aux règles régissant la responsabilité contractuelle de droit commun ; cependant la faute est présumée en cas d’inexécution du mandat conféré.

En l’espèce, si le mandataire doit vérifier la solvabilité du locataire et de la caution lorsqu’il est chargé de conclure un bail, aucun manquement ne peut être reproché à ce titre à la société Sylma 2000 qui justifie avoir constitué un dossier de solvabilité du locataire, M. [M], et de la caution, validé par l’assureur de garantie des loyers impayés qui a pris en charge le premier sinistre survenu en octobre 2009 et indemnisé Mme [W] du montant des loyers impayés.

Concernant la garantie des loyers impayés, par annexe au mandat de gestion en date du 25 août 2004, signée par les parties, la société Sylma 2000 s’est engagée à indemniser son mandant des pertes pécuniaires subies du fait du non-paiement des loyers par le locataire avec un plafond de garantie de 65.000 euros par impayé et par locataire, ce qu’elle ne conteste pas.

Cette annexe stipule que le mandataire ou le mandant auront la possibilité de mettre fin à tout moment à l’exécution de ce contrat par lettre recommandée avec avis de réception et qu’elle sera résiliée de plein droit en cas de résiliation du mandat de gérance principal dont elle constitue l’accessoire.

Il en résulte que l’engagement de la société Sylma 2000 d’indemniser Mme [W] des pertes pécuniaires subies du fait du non-paiement des loyers par le locataire a pris fin à la date de résiliation du mandat de gestion, soit le 25 août 2016.

La société Sylma 2000 a donc manqué à ses obligations contractuelles en ne garantissant pas les loyers impayés, comme le stipulait l’annexe au mandat de gestion locative.

Il ressort par ailleurs des pièces du dossier qu’à compter du mois d’août 2015, de nouveaux impayés de loyers sont survenus et, par courrier recommandé avec avis de réception du 24 septembre 2015, reçu par Mme [W] le 26 septembre 2015, la société Sylma l’a informée que la compagnie d’assurance garantissant les loyers impayés avait résilié le contrat à partir du 1er octobre 2015, considérant que le locataire avait subi trop d’incidents de paiement.

Par courrier en réponse du 28 septembre 2015, Mme [W] a demandé à la société Sylma 2000 d’effectuer « la procédure signifiée par huissier avant le 01/10/2015 à l’encontre de M. [M] pour ses impayés ». Elle a en outre souhaité savoir pourquoi la résiliation lui était signifiée six jours avant la date de clôture et à quelle date l’assureur lui avait signifié cette résiliation, lui rappelant qu’en tant que professionnel, il était dans l’obligation de mettre en recouvrement les sommes dues depuis la première demande auprès du locataire, M. [M].

Par courrier du 19 octobre 2015, la société Sylma 2000 a confirmé à Mme [W] que les sommes dues par le locataire avaient été mises en recouvrement auprès de l’assurance de loyers impayés dès que cela avait été possible. Elle explique que le locataire a clos son impayé initial auprès de l’assureur Galian et que pendant quelques mois, son compte a été à jour de ses versements, ce qui a permis à l’assureur de clôturer l’impayé pour lequel il intervenait. Elle ajoute « nous n’avons jamais été en capacité d’inscrire votre locataire chez notre nouvel assureur groupe car les conditions particulières du contrat précisent bien qu’une période d’observation doit être appliquée pendant laquelle, si le compte locatif n’est pas à jour, alors le lot ne peut être garanti. Nous nous sommes donc retrouvés dans une situation où malgré tous nos efforts de recouvrement de la créance auprès de votre locataire, l’assureur n’a pas eu la période d’observation nécessaire pour que votre lot soit garanti. De ce fait, lorsque le nouvel impayé est intervenu, l’assureur s’est désengagé de sa responsabilité. Nous avons tout de suite réagi en prenant un organisme de recouvrement (le cabinet ARC) qui s’occupe de recouvrer les créances et les dettes locatives et même de réaliser la procédure contentieuse si nécessaire. Toutefois, pour faire intervenir le cabinet ARC (…), il nous faut obtenir votre accord. Nous vous joignons donc un avenant à notre mandat initial dans lequel vous nous mandaterez pour faire appel aux services du cabinet ARC. »

Or, dans un courriel du 10 novembre 2015, la société Sylma 2000 a indiqué à Mme [W] que le contrat auprès de la société Galian avait été résilié à la date du 1er juillet 2013, confirmant par ailleurs que le locataire n’avait pu bénéficier du nouveau contrat groupe en raison des impayés de loyers et de la prise en charge du sinistre par le précédent assureur.

De même, dans un courrier du 22 février 2016, le service juridique de la FNAIM, saisi par Mme [W] du litige l’opposant à la société Sylma 2000, explique que « en juillet 2013, Galian n’a pas souhaité continué à assurer les lots que gérait l’agence Sylma 2000. Son portefeuille a donc été repris par un autre assureur. S’agissant de votre contrat, le nouvel assureur a imposé qu’il n’y ait pas d’impayé en cours et que la situation comptable soit à jour six mois avant la date de reprise. A l’époque, votre bien était encore en impayé et couvert par Galian. Il n’a donc pas pu être basculé vers le nouvel assureur ».

Le mandataire a donc incontestablement manqué à son devoir d’information, de conseil et de mise en garde en n’avisant pas son mandant de l’absence de garantie locative dès le mois de juillet 2013. En revanche, il n’est pas responsable de l’absence de possibilité de faire bénéficier son mandataire de la garantie des loyers impayés auprès du nouvel assureur et, en tout état de cause, ne pouvait souscrire aucune assurance contre les risques locatifs pour le compte de son mandataire après la fin de son mandat.

Ainsi, les fautes commises par la société Sylma 2000 consistent dans l’absence d’information de son mandataire quant à l’arrêt de l’assurance garantissant les risques locatifs et dans l’absence de prise en charge des loyers impayés, alors qu’une telle obligation était prévue dans l’annexe au mandat de gestion locative. Cette assurance, tout comme l’engagement du mandataire d’indemniser le mandant des pertes locatives, ne duraient toutefois que le temps du mandat de gestion locative.

Le préjudice de Mme [W] en lien avec les fautes de son mandataire consiste dans l’absence de possibilité d’avoir pu recouvrer les loyers impayés durant le mandat de gestion locative, c’est à dire jusqu’au 25 août 2016, date de résiliation de ce mandat, soit la somme de 8.047,04 euros, sans qu’il y ait lieu de déduire, comme le demande la société Sylma 2000, les honoraires contractuellement dus au mandataire, qui apparaissent dans les relevés de gérance, ou les prélèvements fiscaux et sociaux auxquels sont soumis les revenus fonciers, les sommes n’ayant pas été perçues par Mme [W].

Dès lors, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a condamné la société Sylma 2000 à payer à Mme [W] la somme de 8.047,04 euros à titre de dommages et intérêts correspondant à l’arriéré locatif arrêté au 25 août 2016 et rejeté le surplus des demandes formées à ce titre.

Il sera également confirmé en qu’il a débouté Mme [W], d’une part, de sa demande au titre du préjudice moral, non justifié, relevant à cet égard qu’elle savait depuis 2009 que son locataire ne payait pas régulièrement ses loyers et a renoncé à suivre le conseil de la société Sylma 2000 de donner congé pour vendre à son locataire et, d’autre part, de sa demande au titre des frais de remise en état du bien, sans lien avec les fautes commises par le mandataire et exclus de la garantie des loyers impayés stipulée dans l’annexe au mandat de gestion.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles de première instance, mis à la charge de la société Sylma 2000, seront confirmées.

Mme [W], qui succombe en son recours, supportera la charge des dépens d’appel et ne peut, de ce fait, bénéficier des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Tenue aux dépens, Mme [W] sera également condamnée à payer à la société Sylma la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles engagés en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant

Condamne Mme [B] [S] épouse [W] à payer à la société Sylma 2000 la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [B] [S] épouse [W] aux dépens d’appel,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,