Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 05 DÉCEMBRE 2024

(n° , 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/12988 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGEW3

Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Avril 2022 -Juge des contentieux de la protection de BOBIGNY – RG n° 11-21-1891

APPELANTS

Madame [Y] [B]

née le 05 Janvier 1992 à [Localité 12]

[Adresse 2]

[Localité 13]

Monsieur [M] [S]

né le 14 Mai 1997 à [Localité 11]

[Adresse 2]

[Localité 13]

Monsieur [A] [F]

né le 31 Mai 1998 à [Localité 10]

[Adresse 2]

[Localité 13]

Madame [U] [P]

née le 01 Février 1993 à [Localité 8]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentés par M^e Sylvie LANGLAIS de la SCP LANGLAIS CHOPIN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 7

INTIMÉS

Monsieur [L] [E]

[Adresse 1]

[Localité 3]

né le 04 Août 1963 à [Localité 6]

Madame [C] [I] ÉPOUSE [E]

[Adresse 1]

[Localité 3]

née le 19 Janvier 1966 à [Localité 7] (GABON)

Représentés par M^e Avner DOUKHAN, avocat au barreau de PARIS, toque : E1026

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 octobre 2024 audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M^me Aurore DOCQUINCOURT, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure Meano, présidente de chambre et par Apinajaa THEVARANJAN, greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 1er février 2020, M. [L] [E] et Mme [C] [E] ont donné à bail à Mme [Y] [B], M. [M] [S], M. [A] [F] et Mme [U] [P] une maison de six pièces principales comprenant au sous-sol un bureau (ou studio) et au 1er étage trois chambres, une salle de bains, un WC, une cuisine équipée, un salon et séjour, située [Adresse 2] à [Localité 13] (93), contre le paiement d’un loyer mensuel hors charges de 2.500 euros.

Par courrier recommandé du 20 novembre 2020, Mme [U] [P] a donné congé du bail.

Par assignation du 7 octobre 2021, Mme [Y] [B], M. [M] [S], M. [A] [F] et Mme [U] [P] ont fait citer M. [L] [E] et Mme [C] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— leur condamnation solidaire à réaliser des travaux permettant une ouverture normale des fenêtres du toit et de remédier aux désordres d’humidité affectant les fenêtres, avec ouverture automatisée, et sous astreinte de 200 euros par jour de retard,

— leur condamnation solidaire à procéder à des travaux d’étanchéité et de ventilation dans le studio sous contrôle d’un maître d’oeuvre qualifié sous astreinte de 200 euros par jour de retard,

— la fixation de la valeur locative à la somme de 1.875 euros à compter du 1er février 2020 jusqu’à la date de réalisation des travaux,

— leur condamnation solidaire à verser à Mme [U] [P] la somme de 6.875 euros correspondant aux loyers sans contrepartie pour la partie studio, outre la somme de 625 euros versée au titre du dépôt de garantie, la somme de 500 euros au titre du préjudice de jouissance et 500 euros au titre du préjudice moral,

— leur condamnation solidaire à payer la somme de 960 euros à chacun des colocataires actuels au titre du préjudice de jouissance,

— leur condamnation solidaire à payer la somme de 500 euros à chacun des colocataires actuels au titre du préjudice moral,

— leur condamnation solidaire à leur payer la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par jugement contradictoire entrepris du 26 avril 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny a ainsi statué :

REJETTE la demande de réalisation des travaux sous astreinte portant sur le pavillon principal et sur la partie dite studio du logement mis à bail,

REJETTE en conséquence la demande de fixation du loyer ;

CONDAMNE M. [L] [E] et Mme [C] [E] in solidum à payer à Mme [U] [P] la somme de 500 euros au titre de son préjudice de jouissance, somme portant intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE M. [L] [E] et Mme [C] [E] in solidum à payer à Mme [U] [P] la somme de 500 euros au titre de son préjudice moral, somme portant intérêt à compter de la présente décision ;

CONDAMNE M. [L] [E] et Mme [C] [E] in solidum à payer à Mme [Y] [B],

M. [M] [G] et M. [A] [F] la somme de 2.880 euros au titre du préjudice de jouissance subi, somme portant intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE M. [L] [E] et Mme [C] [E] in solidum à payer à Mme [U] [P] la somme de 1.500 euros au titre de 'leur’ préjudice moral, somme portant intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

REJETTE la demande reconventionnelle de médiation ;

REJETTE la demande reconventionnelle de condamnation à titre de dommages et intérêts ;

REJETTE la demande reconventionnelle au titre de l’article 32-1 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [L] [E] et Mme [C] [E] in solidum à payer la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [L] [E] et Mme [C] [E] in solidum aux dépens ;

REJETTE les autres demandes au surplus ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire.

Par jugement en rectification d’erreur matérielle et en omission de statuer du 24 janvier 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny a ainsi statué :

RECOIT la requête en rectification d’erreur matérielle et en omission de statuer présentée par Mme [Y] [B], M. [M] [S], M. [A] [F] et Mme [U] [P] ;

CONSTATE que la phrase du dispositif 'CONDAMNE M. [L] [E] et Mme [C] [E] in solidum à payer à Mme [U] [P] la somme de 1 500 euros au titre de leur préjudice moral, somme portant intérêt au taux légal à compter de la présente décision’ est entâchée d’une erreur matérielle ;

RECTIFIE cette erreur ;

DIT qu’il y a lieu de lire 'CONDAMNE M. [L] [E] et Mme [C] [E] in solidum à payer à Mme [Y] [B], M. [M] [S], M. [A] [F] la somme de 1 500 euros au titre de leur préjudice moral, somme portant intérêt au taux légal à compter de la présente décision’ ;

CONSTATE que le jugement qui fait référence, dans les premier, troisième et cinquième paragraphes de l’exposé du litige et dans le sixième paragraphe du dispositif à 'M. [M] [G]' est entâché d’une erreur matérielle ;

RECTIFIE cette erreur ;

DIT qu’il y a lieu de lire 'M. [M] [S]' en lieu et place de 'M. [M] [G]' ;

CONSTATE que le juge des contentieux de la protection a omis de statuer sur la demande de Mme [U] [P] tendant à obtenir la restitution du dépôt de garantie pour un montant de 650 euros ;

STATUE sur cette omission ;

DEBOUTE Mme [U] [P] de sa demande en paiement d’une somme de 625,00

euros ;

REJETTE la requête pour le surplus ;

ORDONNE qu’il soit fait mention de cette rectification en marge de la minute dudit jugement et des expéditions qui en seront délivrées;

LAISSE les dépens à la charge du Trésor Public ;

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 8 juillet 2022 par Mme [Y] [B], M. [M] [S], M. [A] [F] et Mme [U] [P],

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 19 septembre 2024 par lesquelles Mme [Y] [B], M. [M] [S], M. [A] [F] et Mme [U] [P] demandent à la cour de :

INFIRMER le jugement du 26 avril 2022 en ce qu’il a :

— Débouté Madame [U] [P] de sa demande de condamnation de Monsieur

[L] [E] et Madame [C] [I] épouse [E] à lui verser :

— La somme de 6 875,00 euros correspondant aux loyers réglés sans contrepartie

pour la partie studio.

— La somme de 625,00 euros correspondant à la restitution du dépôt de garantie pour la location du studio.

— Débouté Madame [Y] [B], Monsieur [M] [S] et Monsieur [A] [F] de leur demande de restitution de la somme de 9.375,00 euros correspondant à la part de loyer de 625,00 euros supportée par chacun d’eux sur la partie studio à compter du 1er décembre 2020.

Par conséquent,

FIXER la valeur locative à la somme de 1.875,00 euros mensuels, à compter du 1er février 2020 jusqu’à la date du 1er septembre 2022 inclus, les locataires ayant quitté les lieux au 3 septembre 2022, correspondant au loyer total de 2 500,00 euros déduction faite du ¿ de 625,00 euros correspondant à la partie studio,

CONDAMNER in solidum Monsieur [L] [E] et Madame [C] [I] épouse [E] à verser à Madame [U] [P] la somme de 6 875,00 euros correspondant aux loyers réglés sans contrepartie pour la partie studio pour la période du 1er février 2020 au 1er décembre 2020,

CONDAMNER in solidum Monsieur [L] [E] et Madame [C] [I] épouse [E] à verser à Madame [Y] [B], Monsieur [M] [S] et Monsieur [A] [F] la somme de 13 750,00 euros correspondant à la part de loyer de 625,00 euros supportée par chacun d’eux sur la partie studio, sur 22 mois du 1er décembre 2020 au 1er septembre 2022 inclus,

CONDAMNER in solidum Monsieur [L] [E] et Madame [C] [I] épouse [E] à verser à Madame [Y] [B], Monsieur [M] [S] et Monsieur [A] [F] la somme de 2500 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie et 6250 euros au titre de la majoration prévue à l’article 22 alinéa 7 de la loi du 6 juillet 1989,

CONFIRMER le jugement entrepris sur l’indemnisation du trouble de jouissance subi par Madame [Y] [B], Monsieur [M] [S] et Monsieur [A] [H] [X] fixé à hauteur de 2 880,00 euros pour la période du 1er février 2020 au 1er février

2022,

Y AJOUTANT,

CONDAMNER IN SOLIDUM Monsieur [L] [E] et Madame [C] [I] épouse [E] à verser à Madame [Y] [B], Monsieur [M] [S] et Monsieur [A] [F] la somme de 840,00 euros au titre de l’indemnisation de leur trouble de jouissance pour la période du 1er mars 2022 au 30 septembre 2022,

CONDAMNER in solidum Monsieur [L] [E] et Madame [C] [I] épouse [E] au versement de la somme de 3.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, à chacun des appelants :

— Madame [Y] [B]

— Monsieur [M] [S]

— Monsieur [A] [F]

— Madame [U] [P]

Les condamner in solidum aux entiers dépens d’appel qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 4 novembre 2022 au terme desquelles M. [L] [E] et Mme [C] [I] épouse [E] demandent à la cour de :

CONFIRMER le jugement rendu par le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Bobigny n°11-21-001891 en ce qu’il a débouté Madame [Y] [B], Monsieur [M] [V], Monsieur [A] [F] et Madame [Y] [P] de leur demande de fixation du loyer,

INFIRMER le jugement rendu par le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Bobigny n°11-21-001891 en ce qu’il a accordé des indemnités au titre des troubles de jouissance et préjudice moral de Madame [Y] [B], Monsieur [M] [V], Monsieur [A] [F] et Madame [Y] [P].

En conséquence :

DEBOUTER Madame [Y] [B], Monsieur [M] [V], Monsieur [A] [H] [X] et Madame [Y] [P] de toutes leurs demandes à l’égard de Monsieur [L] [E] et Madame [C] [I] épouse [E] ;

CONDAMNER Madame [Y] [B], Monsieur [M] [V], Monsieur [A] [F] et Madame [Y] [P] à payer à Monsieur [L] [E] et Madame [C] [I] épouse [E] 3.600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 'CONDAMNER aux entiers dépens en vertu de l’article 699 du code de procédure civile'.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte des pièces produites que Mme [P] a notifié son congé le 20 novembre 2020, tandis que les trois autres colocataires ont notifié leur congé le 30 août 2022 ; les époux [E] ne contestent pas qu’ils ont quitté les lieux le 30 septembre 2022 à l’issue du délai de préavis d’un mois.

En conséquence, les appelants ne maintiennent pas leurs demandes au titre des travaux à réaliser sous astreinte.

Sur les demandes de réduction du montant du loyer et de restitution des loyers réglés sans contrepartie

Les appelants font grief au jugement entrepris de les avoir déboutés de leurs demandes de fixation de loyer à la somme de 1875 euros et de remboursement des loyers indûment réglés, aux motifs qu’elles étaient conditionnées à la réalisation de travaux en vue de réparer les désordres, dont la demande a été rejetée car aucune pièce n’apportait d’explication précise et circonstanciée sur les causes des désordres et la manière dont il conviendrait d’y remédier.

Ils font valoir que leurs demandes sont la conséquence de l’impossibilité de résider dans la partie studio résultant des rapports de la ville et de l’ARS, et que l’absence de condamnation des bailleurs à effectuer les travaux n’impliquait pas ipso facto le rejet de la demande de fixation de la valeur locative. Ils précisent que le loyer étant fixé à 2500 euros pour les 4 colocataires, et le studio dans lequel résidait Mme [P] étant inhabitable, le loyer doit être fixé à la valeur locative de 1875 euros et qu’ils sont dès lors fondés à solliciter la restitution des loyers réglés sans contrepartie à hauteur de 6875 euros par Mme [P] jusqu’à son départ le 1er décembre 2020, puis par les trois autres colocataires à hauteur de 13.750 euros du 1er décembre 2020 au 1er septembre 2022 inclus.

Les intimés sollicitent la confirmation du jugement entrepris, en faisant valoir que le studio ne représente que 24,7 m² sur une surface habitable totale de 165,09 m², de sorte que l’exonération ne représenterait que 373,96 euros. Ils soutiennent que les locataires ne rapportent pas la preuve que le studio serait indécent depuis l’entrée dans les lieux, ni que Mme [P] y vivait.

Selon l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au présent litige, 'le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation (…)'.

En vertu de l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, dans sa rédaction applicable au présent litige, 'le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation (…) ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements (…)'.

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que, si le logement ne répond pas aux critères de décence, le juge, saisi par l’une ou l’autre des parties, détermine les travaux à réaliser et le délai de leur exécution et peut réduire le montant du loyer ou suspendre son paiement, avec ou sans consignation, jusqu’à l’issue des travaux. En l’absence de demande de travaux, le juge ne peut ordonner la réduction ou la suspension des loyers au visa de ce texte (Civ. 3ème , 3 décembre 2020, n°19-23.216).

En l’espèce, il résulte des pièces produites que les colocataires se sont plaints dès leur entrée dans les lieux par de nombreux courriels, accompagnés de photographies, de l’état du logement, notamment des infiltrations dans le studio situé au sous-sol, mais également dans le pavillon, outre des velux ne s’ouvrant pas et une fuite sur le toit, et la présence de moisissures et de champignons.

Les appelants produisent un rapport de recherche de fuite du 1er juillet 2020, dont il résulte que le studio présente un taux d’humidité de 65%, avec une infiltration d’eau par la terrasse (fissures et manque de joint d’étanchéité) lors de fortes pluies, et présence de cloques et de peintures qui s’écaillent.

Ils communiquent un courriel de l’expert de la société Saretec mandaté par leur assureur en date du 23 février 2021, dont il résulte que des infitrations d’eau se produisent lors d’évènements pluvieux en partie basse du bâtiment, occasionnant des dommages en pied de cloison dans la partie 'studio’ qui semble être un ancien garage, pièce enterrée en totalité et dont le terrain avoisinant présente une déclivité importante, de sorte que les infiltrations sont la résultante de la circulation des eaux souterraines et de l’absence d’étanchéité du bâtiment et des murs de façade enterrés.

Ils versent aux débats le rapport de la ville de [Localité 13] du 25 mai 2021, suite à la visite du 25 mars 2021, dont il résulte :

— la présence de remontées capillaires sur l’ensemble des murs du studio entraînant une dégradation des murs, plafonds et le développement de moisissures; compte tenu du risque électrique, le différentiel a volontairement été coupé sur le tableau de répartition par les colocataires, ce qui induit que les convecteurs ne chauffent plus le studio et ne réduisent pas l’hygrométrie ;

— la présence d’eau stagnante sur la terrasse en contre-haut du studio, les joints ne semblant plus faire leur office ce qui est propice aux infiltrations d’eau ; il est précisé : 'nous en sommes venus à nous poser la question si lors de la construction du garage, à ce jour devenu studio, les propriétaires avaient disposé une séparation entre le bâti et la couche végétalisée du jardin, à savoir une étanchéité + une couche anti-racine + une couche drainante + une couche filtrante’ ;

— dans le pavillon, les fenêtres de toit ne sont pas adaptées à la pente de la toiture et se referment sous le poids de la vitre ; leurs ouvertures sont rendues difficiles par leurs hauteurs situées à plus de 2m20 et elles ne possèdent pas de système d’ouverture automatisée.

Le rapport conclut qu’une procédure d’insalubrité va être engagée afin de faire cesser l’occupation du studio jusqu’à ce qu’un diagnostic complet soit établi afin de se prononcer sur l’habitabilité de ce dernier, outre une mise en demeure adressée au propriétaire d’avoir à effectuer des travaux dans le pavillon.

Ils produisent encore un rapport de visite de l’ARS du 13 août 2021, mentionnant :

— la présence d’humidité et de moisissures dans l’ensemble du local en raison de l’insuffisance du système de ventilation ; présence d’humidité sur les murs de la cuisine avec un taux d’humidité estimé à 80% ; dégradation des revêtements muraux dus aux traces d’infiltration d’eau ;

— une chambre ne disposant pas d’ouvrant donnant à l’air libre et d’aucun éclairement naturel (pièce aveugle) ; la pièce fait moins de 7 m² (mesurée à 6,33 m²), constituant une infraction au règlement sanitaire départemental ; présence d’humidité et de moisissures sur les murs avec un taux d’humidité estimé à 80% ;

— une installation électrique dangereuse due à l’absence d’organe de coupure général accessible dans le local.

Le rapport mentionne en conclusion que les éléments constatés constituent un danger pour la santé des occupants, et que 'le logement situé dans le local au rez-de-chaussée du bâtiment [soit le studio] est déclaré insalubre, en application de l’article L 1331-22 du code de la santé publique. Par ailleurs le local présente un caractère impropre à l’habitation défini dans l’article L 1331-23 du code de la santé publique. De ce fait, il est proposé au préfet de la Seine-Saint-Denis la prise d’un arrété de traitement de l’insalubrité et prescrivant sous un délai d’un mois les mesures suivantes :

— faire cesser la mise a disposition à des fins d’habitation du local,

— supprimer les équipements sanitaires et la cuisine du local'.

Ils communiquent enfin un rapport de la société Diagora du 19 novembre 2021 établissant la présence dans la cuisine d’un agent de dégradation biologique du bois (champignon de type coniophore).

Les intimés produisent pour leur part plusieurs factures ou devis acceptés relatifs à des travaux effectués dans les lieux loués. Toutefois, ainsi que l’a relevé à juste titre le premier juge, seules trois pièces sont postérieures au rapport de visite de la mairie de [Localité 13] du 25 mars 2021 :

— une facture du 9 avril 2021 portant sur la pose de deux fenêtres coulissantes pour un montant de 2.382,39 euros ;

— une facture du 9 juin 2021 relative au remplacement du moteur VMC pour la somme de 459,80 euros ;

— un devis accepté le 6 janvier 2022 portant sur la pose et la dépose d’un velux et la vérification de l’ensemble des toitures pour un montant de 3.184,50 euros.

Ainsi que l’a considéré avec pertinence le premier juge, il ne résulte pas de ces pièces qu’il a été mis fin aux désordres d’humidité relevés pour la partie studio, dont le caractère inhabitable est démontré par les pièces précitées produites par les appelants. La cour ajoute que les désordres, structurels, rendant le studio inhabitable ont été dénoncés dès l’entrée dans les lieux par les appelants, et ont été constatés dès le rapport de recherche de fuite du 1er juillet 2020, de sorte qu’il convient de juger que le studio était impropre à l’habitation dès l’entrée dans les lieux.

Dès lors que les colocataires avaient formé devant le premier juge une demande de travaux, devenue sans objet suite à leur départ des lieux, ils sont recevables à solliciter la réduction des loyers au visa de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 précité.

Concernant le montant de la réduction du loyer, il résulte des pièces produites que la partie studio, mesure 24,7 m² pour une surface habitable totale du logement de 165,09 m². Il en résulte que le loyer correspondant au studio s’élève, au prorata du loyer total de 2500 euros, à 374,04 euros.

La cour constate que, dans un courriel du 8 février 2021 à l’agence mandataire des bailleurs, Mme [B] indiquait à cet égard : 'je le rappelle, le studio fait 27 m², après un calcul savant le prix du m² de la maison est de 15 euros, soit 410 euros par mois (…) depuis 11 mois nous avons donc dépensé 4510 euros pour une pièce inhabitable’ ; il en résulte que la réclamation des colocataires portait alors sur une réduction de loyer au prorata des m² du studio.

En conséquence, il convient d’accueillir la demande de réduction de loyer à hauteur de la somme mensuelle de 374,04 euros, et de condamner en conséquence in solidum les époux [E] à verser :

— à Mme [P], conformément à la demande pour ladite période, la somme de (374,04 euros x 11 mois) = 4114,44 euros pour la période du 1er février 2020 au 1er décembre 2020,

— à Mme [B], M. [S] et M. [F], conformément à la demande pour ladite période, la somme de (374,04 euros x 22 mois) = 8228,88 euros pour la période du 1er décembre 2020 au 1er septembre 2022 inclus, infirmant le jugement entrepris sur ces points.

Sur les demandes au titre de la restitution du dépôt de garantie et de la majoration prévue à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989

Pour mémoire, par jugement statuant sur omission de statuer du 24 janvier 2023, Mme [P] a été déboutée de sa demande de restitution du dépôt de garantie pour la somme de 625 euros, au motif que le bail était toujours en cours à l’égard des autres colocataires de sorte qu’aucune règle légale ne justifie la restitution du dépôt de garantie au colocataire qui a quitté les lieux.

Devant la cour, les appelants, qui ont quitté les lieux le 30 septembre 2022, forment la demande de condamnation in solidum des époux [E] au paiement de la somme de 2500 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie , et de 6500 euros au titre de la majoration prévue à l’article 22 alinéa 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Ils font valoir qu’ils n’ont jamais obtenu la restitution du dépôt de garantie de 2500 euros suite à leur départ des lieux le 30 septembre 2022, et que les époux [E], qui ont vendu le bien, ne justifient d’aucune réparation locative qui serait à leur charge.

Les intimés ne répliquent pas sur ce point.

Selon l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, '[le dépôt de garantie] est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées (…).

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile'.

En l’espèce, les bailleurs ne soutiennent pas qu’ils ignoraient les nouvelles adresses des appelants, et ne produisent aucun état des lieux de sortie permettant d’établir que des réparations locatives auraient été à la charge des appelants.

En conséquence, il convient de faire droit à la demande, et de condamner in solidum les époux [E] à verser aux appelants la somme de 2500 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie.

S’agissant de la majoration, il convient de condamner in solidum les époux [E] à payer aux appelants :

— (2 x 250) = 500 euros pour novembre et décembre 2022 (le délai d’un mois après la restitution des clés du 30 septembre 2022 expirant le 30 octobre 2022, de sorte que la première période mensuelle commencée en retard est le mois de novembre 2022),

— (12x250) = 3000 euros pour l’année 2023,

— (9 x 250) = 2250 euros pour l’année 2024, septembre inclus,

soit la somme totale de 5750 euros,

ajoutant au jugement entrepris sur ces points.

Sur les demandes de dommages et intérêts

* Au titre du préjudice de jouissance

Les appelants sollicitent la confirmation du jugement entrepris qui a condamné in solidum les intimés à payer à Mme [B], M. [S] et M. [F] la somme de 2880 euros en réparation du préjudice de jouissance subi, et y ajoutant, sollicitent la condamnation in solidum des intimés à leur payer la somme de 840 euros au titre de l’indemnisation de leur trouble de jouissance pour la période postérieure au jugement entrepris, soit du 1er mars au 30 septembre 2022. Ils ne concluent pas sur la condamnation des intimés prononcée par le jugement entrepris à hauteur de 500 euros en réparation du préjudice de jouissance de Mme [P]; en vertu de l’article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s’approprier les motifs du jugement.

Ils font valoir que la partie pavillon était affectée de désordres importants les ayant empêchés de jouir normalement des lieux, caractérisés par l’humidité et la nécessité d’intervenir de nombreuses fois pour pallier les désordres des installations, et affirment que les époux [E] n’ont jamais procédé au remplacement des fenêtres de toit. Ils ajoutent que de nouveaux désordres ont été constatés en cours de procédure sur la partie cuisine avec présence d’un champignon coniophore. Ils soulignent que le premier juge leur a octroyé à juste titre une somme de 40 euros par mois et par locataire pour la période du 1er février 2020 au 1er février 2022, soit 2880 euros et sollicitent l’actualisation pour la période postérieure, soit 840 euros.

Les intimés forment appel incident sur ce point, et sollicitent que les appelants soient déboutés de toutes leurs demandes à ce titre, y compris Mme [P], en faisant valoir qu’ils ont 'toujours réalisé les travaux qu’il faut pour résorber les problèmes d’humidité', et affirment que les 'quelques petites traces d’humidité’ relevées dans le rapport de la ville du 25 mars 2021 peuvent aussi bien provenir d’un défaut d’entretien des locataires.

L’obligation de délivrance d’un logement décent présente un caractère d’ordre public (Civ. 3ème,15 décembre 2004, Bull 239, pourvoi 02-20.614), l’acceptation des lieux en l’état par le preneur ou son information préalable ne libère pas le bailleur de son obligation de remettre un logement décent (Civ 3ème, 2 février 2010, n° 09-12.691) ; elle ne cesse qu’en cas de force majeure (Civ. 3ème, 4 juin 2013, pourvoi 11-27.650). Le bailleur est tenu d’indemniser le locataire pour les troubles occasionnés par le manquement à son obligation de délivrance (Civ. 3ème, 19 mai 2004, Bull 99, pourvoi 03-12.541).

En l’espèce, le premier juge a pertinemment relevé que le manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent est établi, s’agissant tant de la partie studio, impropre à l’habitation ainsi qu’il a été démontré plus haut, que du reste du pavillon.

La cour relève que les désordres suivants ont été relevés dans le pavillon, ainsi qu’il résulte des rapports de la ville et de l’ARS de mars et août 2021 :

— les fenêtres de toit ne sont pas adaptées à la pente de la toiture et se referment sous le poids de la vitre ;

— présence d’humidité et de moisissures dans l’ensemble du local en raison de l’insuffisance du système de ventilation ;

— présence d’humidité sur les murs de la cuisine et dégradation des revêtements muraux dus aux traces d’infiltration d’eau ;

— chambre de moins de 7 m² ne disposant pas d’ouvrant donnant à l’air libre et d’aucun éclairement naturel (pièce aveugle) ;

— installation électrique dangereuse due à l’absence d’organe de coupure général accessible dans le local.

En outre, un nouveau dégât des eaux a été déclaré le 13 avril 2021 suite à des infiltrations sur le toit, postérieurs au changement des fenêtres, et le rapport de la société Diagora de novembre 2021 révèle la présence dans la cuisine d’un champignon coniophore.

S’il résulte des trois factures et devis accepté postérieurs au rapport de la ville de mars 2021 que les bailleurs ont fait procéder à la pose de nouvelles fenêtres, d’un moteur VMC et d’une pose et dépose d’un velux avec vérification de l’ensemble des toitures, il n’en demeure pas moins qu’il n’a pas été mis fin à tous les désordres, l’installation électrique n’ayant pas été remise aux normes, l’humidité persistant dans la cuisine avec apparition d’un champignon coniophore, susceptible de provoquer de l’asthme et des allergies, une nouvelle fuite étant apparue sur le toit en avril 2021 pour laquelle les bailleurs n’ont fait vérifier la toiture qu’en janvier 2022, et la chambre étant structurellement d’une surface de moins de 7 m² et aveugle.

L’inhabitabilité du studio ayant donné lieu à la réduction des loyers, il convient de juger que le trouble de jouissance de Mme [P] a été suffisamment réparé, de sorte qu’il convient de la débouter de sa demande, infirmant le jugement entrepris sur ce point.

Pour le surplus des désordres du pavillon, il convient de juger que l’indemnisation retenue par le premier juge, soit 40 euros par mois et par locataire, est de nature à réparer le préjudice subi par les trois autres colocataires, lesquels ont subi un préjudice jusqu’à leur départ des lieux.

Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné in solidum les époux [E] à payer à Mme [B], M. [S] et M. [R] la somme de 2880 euros en réparation du préjudice de jouissance subi pour la période du 1er février 2020 au 1er février 2022, et y ajoutant, de condamner in solidum les époux [E] à leur payer la somme de (40x3x7 mois) = 840 euros au titre de leur trouble de jouissance pour la période du 1er mars au 30 septembre 2022 inclus.

* Au titre du préjudice moral

Les intimés, formant appel incident sur ce point, sollicitent que les appelants soient déboutés de leurs demandes au titre du préjudice moral, en faisant valoir qu’ils n’ont jamais cherché à se dédouaner de leurs responsabilités, et que Mme [P] affirme dans un courriel du 27 octobre 2020 qu’elle quitte le logement afin de quitter [Localité 9] et propose de trouver un nouveau colocataire.

Les appelants ne concluent pas sur ce point, de sorte qu’ils sont réputés s’approprier les motifs du jugement en vertu de l’article 954 alinéa 6 du code de procédure civile.

C’est par une parfaite appréciation des éléments de la cause que le premier juge a considéré que l’ensemble des démarches entreprises et la persistance des désordres, outre la privation d’un local d’habitation et l’obligation de se reloger pour Mme [P], avaient causé un préjudice moral aux appelants.

La cour ajoute que le fait que Mme [P] ait quitté [Localité 9] suite à son congé n’est pas de nature à minorer son préjudice moral, et que les multiples courriels adressés à l’agence mandataire du bailleur et les démarches entreprises pour faire constater l’indécence des lieux justifient que les bailleurs soient condamnés in solidum à payer à chacun des colocataires la somme de 500 euros en réparation du préjudice moral subi, confirmant le jugement entrepris sur ce point.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Le sens de la présente décision commande de confirmer le jugement entrepris s’agissant des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile de première instance.

Les époux [E], parties perdantes à titre principal, seront condamnés in solidum aux dépens, avec droit de recouvrement direct, par application de l’article 699 du code de procédure civile.

L’équité commande de les condamner in solidum au paiement de la somme globale de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a :

— rejeté la demande de fixation du loyer,

— condamné in solidum M. [L] [E] et Mme [C] [E] à payer à Mme [U] [P] la somme de 500 euros au titre de son préjudice de jouissance, somme portant intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

Et statuant à nouveau sur les chefs de dispositif infirmés et y ajoutant,

Condamne in solidum M. [L] [E] et Mme [C] [E] née [I] à payer :

— à Mme [U] [P], la somme de 4114,44 euros correspondant aux loyers réglés pour la partie studio pour la période du 1er février 2020 au 1er décembre 2020,

— à Mme [Y] [B], M. [M] [S] et M. [A] [F], la somme de 8228,88 euros correspondant aux loyers réglés pour la partie studio pour la période du 1er décembre 2020 au 1er septembre 2022 inclus,

Condamne in solidum M. [L] [E] et Mme [C] [E] née [I] à payer à payer à Mme [Y] [B], M. [M] [S], M. [A] [F] et Mme [U] [P] les sommes de :

—  2500 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie,

—  5750 euros au titre de la majoration prévue à l’article 22 alinéa 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Déboute Mme [U] [P] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance,

Condamne in solidum M. [L] [E] et Mme [C] [E] née [I] à payer à Mme [Y] [B], M. [M] [S], M. [A] [F] et Mme [U] [P] la somme globale de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en appel,

Condamne in solidum M. [L] [E] et Mme [C] [E] née [I] aux dépens d’appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l’article 699 du code de procédure civile,

Rejette toutes autres demandes.

La Greffière Le Président