Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 05 DÉCEMBRE 2024

(n° , 4 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/05700 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJET4

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 27 Février 2024 -Juge des contentieux de la protection de MEAUX – RG n° 23/000951

APPELANTS

M. [L] [I]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Mme [T] [E]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Stéphanie THIERRY LEUFROY de la SELARL THIERRY-LEUFROY, avocat au barreau de MEAUX

INTIMÉE

S.C.I. SCI JUDI, RCS d’Annecy sous le n°534 090 410, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Adrien THIEBAUD, avocat au barreau de MEAUX, toque : 32

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 30 Octobre 2024, en audience publique, devant Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre, chargée du rapport, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 18 novembre 2021 à effet du 1er décembre 2021, la société SCI Judi a donné à bail à M. [I] et Mme [E] des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 820 euros et 80 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société SCI Judi a, par acte de commissaire de justice en date du 29 août 2023, fait délivrer à ses locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat.

Par acte du 31 octobre 2023, elle les a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner leur expulsion,

— ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls des défendeurs,

— les condamner solidairement au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 8.442,43 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation et d’une somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Par ordonnance de référé réputée contradictoire en date du 27 février 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux a :

déclaré recevable l’action de la société SCI Judi ;

rejeté la demande de réouverture des débats formulée par les défendeurs ;

constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 novembre 2021 avec prise d’effet au 1er décembre 2021 entre la société SCI Judi, d’une part, et M. [I] et Mme [E], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 2] à [Localité 4] sont réunies à la date du 11 octobre 2023 ;

constaté la résiliation du bail à compter de cette date ;

dit M. [I] et Mme [E] occupants sans droits ni titre depuis le 11 octobre 2023 ;

ordonné, en conséquence, à M. [I] et Mme [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;

autorisé, à défaut de départ volontaire des lieux, la société SCI Judi à faire procéder l’expulsion de M. [L] [I] et Mme [E], ainsi que tous occupants de leur chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique nécessaire, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

condamné solidairement M. [I] et Mme [E] à verser à la société SCI Judi, à titre provisionnel, la somme de 10.282,43 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 9 janvier 2024 (échéance du mois de janvier 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter du 29 août 2023 sur la somme de 6.522,43 euros, et à compter de la signification de la présente ordonnance pour le surplus ;

condamné solidairement M. [I] et Mme [E] à payer à la société SCI Judi, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou un procès-verbal d’expulsion ;

condamné in solidum M. [I] et Mme [E] à verser à la société SCI Judi une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné in solidum M. [I] et Mme [E] aux dépens qui comprennent le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

rappelé que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration du 14 mars 2024, M. [I] et Mme [E] ont interjeté appel de cette décision.

Dans leurs dernières conclusions déposées et notifiées le 10 avril 2024 ils demandent à la cour, de :

recevoir leur appel et les déclarer bien fondés ;

infirmer l’ordonnance de référé rendue le 27 février 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux en toutes ses dispositions,

L’y réformant,

juger que l’arriéré locatif dû par M. [I] et Mme [E], au mois de janvier 2024, n’est pas de 10.282,43 euros ;

condamner la société SCI Judi à rembourser à M. [I] et Mme [E] la somme de 9.636,43 euros au titre des factures d’électricité ;

ordonner la compensation de la somme due par la société SCI Judi et l’arriéré locatif ;

accorder à M. [I] et Mme [E] des délais de paiement pour apurer l’arriéré locatif sur 24 mois ;

condamner la société SCI Judi à régler la somme de 2.200 euros à M. [I] et Mme [E] ;

condamner la société SCI Judi aux entiers dépens d’instance dont distraction à Maître Thierry-Leufroy, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Ils font valoir qu’ils n’ont plus d’eau chaude depuis fin 2022 en raison du dysfonctionnement de la chaudière, étant ainsi contraints de faire chauffer l’eau sur une plaque électrique ce qui génère d’importantes factures d’électricité, que dans ces conditions ils contestent les charges depuis fin 2022 et ils contestent la somme de 10.282,43 euros à laquelle ils ont été condamnés. Ils sollicitent une compensation entre l’arriéré locatif dû et les factures d’électricité qu’ils ont dû payer à hauteur d’une somme totale de 9.636,43 euros, ainsi qu’un délai de paiement pour apurer leur dette locative sur 24 mois, se prévalant de règlements en décembre 2022, janvier 2022, février 2023 et mars 2023, et de la reprise du paiement des loyers.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des appelants pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

Les conclusions de la société SCI Judi ont été déclarées irrecevables par ordonnance du président de la chambre en date du 8 octobre 2024.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 29 octobre 2024.

SUR CE, MOTIFS

La provision de 10.282,43 euros au paiement de laquelle les locataires ont été condamnés à titre provisionnel en première instance, sur la base des pièces justificatives produites par la bailleresse, correspond aux loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation (fixées au montant du loyer et des charges) arrêtés au mois de janvier 2024 inclus.

M. [I] et Mme [E] ne contestent pas le principe et le quantum de cette dette locative, ne la remettant en cause que par l’effet d’une compensation qu’ils sollicitent entre les sommes dues et la surfacturation d’électricité qu’ils allèguent en raison de l’absence d’eau chaude depuis 2022 résultant du dysfonctionnement de la chaudière de leur logement.

Si un rapport de visite technique établi le 9 septembre 2024 par un technicien sanitaire de la ville de [Localité 4] atteste du défaut de fonctionnement du ballon d’eau chaude et qu’il ressort de la correspondance échangée entre les parties que ce dysfonctionnement était déjà dénoncé par les locataires en 2022, il n’est fait aucune démonstration comparative par les appelants de leur consommation habituelle d’électricité par rapport à celle exposée pendant la période de dysfonctionnement de la chaudière, ceux-ci se bornant à réclamer le remboursement de la totalité des factures d’électricité qu’ils ont payées depuis août 2022 jusqu’à mars 2024. Ainsi, ils ne font pas la preuve d’une créance indemnitaire certaine et exigible à l’égard du bailleur qui serait compensable avec leur dette locative, quant à elle certaine et exigible, de sorte qu’ils n’opposent pas de contestation sérieuse à la demande de provision du bailleur au titre de la dette locative.

Par ailleurs, il n’est pas contesté que les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail, délivré le 29 août 2023, n’ont pas été réglées dans les deux mois de la délivrance de cet acte.

C’est donc à bon droit, par des motifs exacts et pertinents que la cour approuve, que le premier juge a constaté la résiliation du bail avec toutes conséquences de droit, et condamné M. [I] et Mme [E] au paiement de la somme provisionnelle de 10.282,43 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échues au mois de janvier 2024 inclus.

Il ne sera pas fait droit à la demande de délais de paiement des débiteurs qui ne fournissent aucune explication ni pièce justificative sur leur situation financière et n’établissent pas leur capacité à solder leur dette locative en sus du loyer et des charges courants dans le délai de 24 mois qu’ils sollicitent.

En conséquence, l’ordonnance entreprise sera confirmée en toutes ses dispositions et les appelants seront déboutés de l’ensemble de leurs demandes.

Perdant en appel, ils seront condamnés in solidum aux dépens de cette instance.

PAR CES MOTIFS

Confirme en toutes ses dispositions l’ordonnance entreprise,

Y ajoutant,

Déboute M. [I] et Mme [E] de l’ensemble de leurs demandes,

Les condamne in solidum aux dépens de l’instance d’appel.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE