Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 18 DECEMBRE 2024

(n° , 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/21113 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CA73L

Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Août 2019 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL – RG n° 18/03428

APPELANT

Monsieur [B] [K]

né le [Date naissance 4] 1978 à [Localité 13] (94)

[Adresse 5]

[Localité 10]

Et encore : [Adresse 7]

Représenté par M^e Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, toque : C1869

INTIMES

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES S [Adresse 1] représenté par son syndic, le Cabinet [D], SASU immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le numéro 692 035 322

C/O CABINET [D]

[Adresse 3]

[Localité 8]

Représenté par M^e Sylvie EX-IGNOTIS de la SCP FOUCHE-EX IGNOTIS, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, toque : PC 155

CABINET [D]

SASU immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le numéro 692 035 322

[Adresse 3]

[Localité 9]

Ou encore : [Adresse 6] '' (voir memes cls)

Représentée par M^e Sylvie EX-IGNOTIS de la SCP FOUCHE-EX IGNOTIS, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, toque : PC 155

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Novembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Perrine VERMONT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

M^me Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

M. [K] est propriétaire des lots n° 16, 17 et 18 constitués d’un appartement de deux pièces (lot n° 16) et d’un appartement en souplex (lots n° 17 et 18) dans le bâtiment B d’un ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 2].

Faisant valoir que l’un de ses appartements était devenu inhabitable et que ses trois lots subissaient de graves désordres en raison d’infiltrations venant de la toiture, M. [K] a, par acte d’huissier du 18 février 2015, assigné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et son syndic, la société Cabinet [D], devant le juge des référés de ce tribunal pour voir désigner un expert.

Par ordonnance du 5 mai 2015, le juge des référés a ordonné une expertiser pour déterminer les désordres et leurs causes.

Le rapport d’expertise a été déposé le 2 septembre 2016.

Le 15 février 2018, M. [K] a assigné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et la société Cabinet [D] devant le tribunal de grande instance de Créteil pour voir indemniser ses préjudices et faire réaliser des travaux réparatoires.

Par jugement du 14 août 2019, le tribunal de grande instance de Créteil a :

— condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par la société Cabinet [D], à réaliser les travaux tels que préconisés par l’expert, à savoir le remplacement de la toiture en tôle d’amiante ciment par une couverture neuve et isolée,

— débouté les parties de toutes leurs autres demandes,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] représenté par la société Cabinet [D] aux dépens qui comprendront les frais d’expertise.

M. [K] a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 15 novembre 2019.

La procédure devant la cour a été clôturée le 27 mars 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 13 février 2020 par lesquelles M. [K], appelant, invite la cour, au visa des articles 1240 et suivants du code civil, 8, 9, 14, 18, 26 de la loi du 10 juillet 1965 et 10 du décret du 17 mars 1967, à :

à titre principal,

— juger le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] responsable des désordres causés aux lots n°16,17 et 18 lui appartenant,

— condamner le syndicat des copropriétaires responsable des désordres causés aux lots n°16,17 et 18 lui appartenant et à l’indemniser de son préjudice en lui versant :

la somme de 50 250 euros en réparation de son préjudice lié à sa perte de loyers concernant le lot n°16 sauf à parfaire,

la somme de 105 000 euros en réparation de son préjudice financier lié à sa perte de loyers concernant les lots n°17 et 18 et aux loyers de son bail d’habitation sauf à parfaire,

la somme de 16 259 euros concernant l’ensemble des frais, charges et taxes relatifs aux lots 16, 17 et 18 sauf à parfaire,

la somme de 30 340 euros TTC à pour ses réparations privatives,

la somme de 15 000 euros en réparation de son préjudice moral lié à l’anxiété générée par cette procédure,

— condamner le syndicat des copropriétaires à réaliser sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir les travaux prévus pour mettre fin aux désordres dans le respect des droits de M. [B] [K],

— condamner le syndicat des copropriétaires en tous les dépens en ce compris les frais d’expertise.

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser une indemnité de 15 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

à titre subsidiaire,

— juger le cabinet [D] en sa qualité de syndic responsable des désordres causés aux lots n°16,17 et 18 lui appartenant,

— condamner le cabinet [D] en sa qualité de syndic responsable des désordres causés aux lots n°16,17 et 18 lui appartenant à l’indemniser de son préjudice en lui versant :

la somme de 50 250 euros en réparation de son préjudice lié à sa perte de loyers concernant le lot n°16 sauf à parfaire,

la somme de 105 000 euros en réparation de son préjudice financier lié à sa perte de loyers concernant les lots n°17 et 18 et aux loyers de son bail d’habitation sauf à parfaire,

la somme de 16 259 euros concernant l’ensemble des frais, charges et taxes relatifs aux lots 16, 17 et 18 sauf à parfaire,

la somme de 30 340 euros TTC à pour ses réparations privatives,

la somme de 15 000 euros en réparation de son préjudice moral lié à l’anxiété générée par cette procédure,

— condamner le cabinet [D] en sa qualité de syndic à payer tous les dépens en ce compris les frais d’expertise,

— condamner le cabinet [D] en sa qualité de syndic à lui payer une indemnité de 15 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions notifiées le 11 mai 2020 par lesquelles le syndicat des copropriétaires et la société Cabinet [D], intimés, invitent la cour, à :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

condamné le syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux tels que préconisés par l’expert, à savoir le remplacement de la toiture en tôle d’amiante ciment par une couverture neuve et isolée, sans prononcer d’astreinte,

débouté M. [K] de toutes ses autres demandes,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

débouté le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes,

condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens qui comprendront les frais d’expertise,

statuant de nouveau,

— condamner M. [K] à payer au syndicat des copropriétaires la part des travaux qui lui incombent en qualité de copropriétaire soit la somme de 65 087,64 euros HT,

— débouter M. [K] de l’intégralité de ses demandes,

— débouter M. [K] de sa demande d’indemnisation au titre des loyers non perçus du lot n°16,

— débouter M. [K] de sa demande d’indemnisation au titre du préjudice de jouissance des lots n°17 et 18,

— débouter M. [K] de sa demande d’indemnisation au titre du préjudice moral de la famille [K],

— débouter M. [K] de sa demande d’indemnisation au titre du paiement des taxes locales,

— débouter M. [K] de sa demande d’indemnisation au titre des travaux privatifs à réaliser au sein des lots 17 et 18,

— débouter M. [K] de sa demande d’indemnisation au titre des travaux privatifs à réaliser au sein du lot n°16,

— débouter M. [K] de sa demande d’astreinte,

en tout état de cause,

— condamner M. [K] à leur payer les sommes de 5 000 euros chacun au titre des frais irrépétibles de première instance et 10 000 euros chacun au titre des frais irrépétibles d’appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le même aux dépens ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Sur les désordres, leurs causes et les responsabilités

Sur le rapport d’expertise, les désordres et leur origine

L’expert indique dans son rapport que les désordres examinés lors des réunions du 23 juillet 2015 et du 1er avril 2016 sont respectivement décrits dans les notes aux parties n° 1 et 7. La note n° 1, mentionnée dans le bordereau de communication de pièces de M. [K] mais absente de son dossier de plaidoirie, a dû être réclamée dans le temps du délibéré et ce dernier a dû être prorogé.

Il ressort de la note aux parties n°1 que l’expert a effectué le 23 juillet 2015, par temps chaud et sec, des constatations dans les deux appartements de M. [K]. Dans le lot n° 16, soit l’appartement du rez-de-chaussée, dans la chambre, il a constaté la présence de traces noirâtres en périphérie des trois murs du fond, faisant penser à de possibles remontées capillaires et de condensation. Il a relevé de faibles taux d’humidité. Dans la salle de bain, il a observé des traces grisâtres mais n’a relevé aucune humidité. Il a également constaté sous les combles du toit que la sous-face de la toiture ondulée amiantée n’était pas isolée et en a déduit qu’en période froide elle devait produire beaucoup de condensation et que cela était visible par les traces constatées sur la charpente.

Dans les lots n° 17 et 18, à savoir le souplex, l’expert n’a constaté aucune trace d’humidité.

L’expert a résumé ainsi ses constatations dans son rapport final : «l’humidité importante arguée être présente sous forme de gouttes d’eau, flaques et ruissellements dans le logement anciennement loué par M. [K] aux époux [P], qui ont dû le quitter apparemment du fait d’une humidité récurrente, et censée provenir de la couverture existante, n’a pas été constatée. Mais le 23 juillet 2015 était au c’ur d’un été peu pluvieux.»

La note aux parties n° 7, décrivant les désordres constatés lors de la visite du 1er avril 2016, n’a pas été versées aux débats.

Dans son rapport final, l’expert s’y réfère en ces termes : «Je redis une nouvelle fois que les traces d’humidité constatées mêlent à la fois des pénétrations d’eau en provenance de la toiture en cause, des remontées capillaires et des condensations dans les murs porteurs.»

L’expert a indiqué que la vétusté de la toiture dans sa totalité impactait «de manière visible et directe les lots n° 17 et 18 (surfaces brutes et inhabitées) et de manière indirecte et ponctuelle à travers des faux plafonds, le lot n° 26 (logement loué à M. Mme [P]).»

Il a conclu ainsi :

«' La couverture est vétuste, amiantée et obsolète. Elle a été constatée fuyarde en plusieurs points ponctuels et de l’eau a été constatée par endroit sur les sols du RDC : il ne fait aucun doute que la toiture fuyarde en sa partie basse, par endroits, et en certains points de raccords entre plaques ondulées. Ces pénétrations d’eau font pourrir des éléments de charpente. Cette couverture est obsolète.

' Non isolée et vétuste, elle produit en outre de la condensation qui renchérit sur ces fuites, comme de nombreuses traces relevées sur place le démontrent indubitablement. Des taux d’humidité significatifs ont été relevés par mes soins, y compris dans le logement (lot n°16). J’y ai également constaté des remontées capillaires.

' Cette couverture doit être totalement changée par une couverture neuve, saine, pérenne et isolée. Je confirme qu’elle dispose actuellement de plaques translucides éclairant les lots n°17 et n°18.»

Il a estimé que le lot n° 16, impacté par des moisissures et des remontées capillaires, n’était pas à proprement parler insalubre mais difficile à habiter en l’état, et qu’un doublage des murs, une isolation dans le faux plafond et un chauffage plus performant auraient permis de minimiser les désordres.

M. [K] verse par ailleurs aux débats un constat d’huissier dressé le 11 juillet 2014, par temps pluvieux, dans l’appartement loué à Mme [P] constituant le lot n° 16, dont il ressort que, dans la chambre, de l’eau suinte et coule en goutte à goutte sur le sol et qu’en soulevant la dalle du plafond, de l’eau s’écoule abondamment, et que, dans la salle de bain, des taux d’humidité de 80 à 90 % sont relevés en limite de plafond. L’huissier a également indiqué avoir constaté la présence de deux points humides au niveau de la charpente, au-dessus de la salle d’eau et au-dessus de la chambre.

Sur la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires et le cabinet [D] font valoir qu’aucun vice de construction n’est évoqué par M. [K] ni relevé par l’expert, et que le défaut d’entretien est dû aux difficultés économiques rencontrées par le syndicat des copropriétaires, du fait notamment que M. [K] avait cessé de payer ses charges depuis janvier 2012.

Selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Il est en l’espèce établi par le rapport d’expertise que la toiture, partie commune, est vétuste, obsolète et fuyarde.

Le syndicat des copropriétaires est donc responsable de plein droit des dommages qui en sont résultés dans les lots de M. [K].

En tout état de cause, la vétusté de la toiture relevée par l’expert est due à un défaut d’entretien à long ou moyen terme et se trouve donc sans lien avec les difficultés de trésorerie, au demeurant non démontrées, qu’aurait pu rencontrer le syndicat des copropriétaires à partir de 2012.

Sur la responsabilité pour faute du syndicat des copropriétaires et du syndic et sur les fautes de M. [K]

M. [K] soutient que le syndic a commis des fautes en proposant des devis inadaptés, en ce qu’ils ne prévoyaient pas un jour comme il en existait sur la toiture existante et prévoyait une toiture en bac d’acier, et en ne joignant pas le devis qu’il avait lui-même adressé au syndic à la convocation de l’assemblée générale du 25 novembre 2011 ; puis en ne convoquant aucune assemblée générale en 2012. Il allègue que le syndicat des copropriétaires et le syndic sont de mauvaise foi en ayant fait voter à la seule copropriétaire du bâtiment B présente lors de l’assemblée générale du 22 février 2023 la constitution d’une provision de 26 000 euros et le mandat donné au conseil syndical pour choisir l’entreprise.

Le syndicat des copropriétaires et le cabinet [D] exposent que M. [K] et son épouse ont acquis les lots n° 17 et 18 le 20 novembre 2009 et le lot n° 16 le 27 janvier 2012, que, quand bien même la réfection de la toiture était prévue, M. [K] n’a informé le syndic de l’existence de fuite que par courrier du 19 juin 2013 et ne démontre pas qu’elles étaient antérieures. Ils allèguent que lors des assemblées générales de 2010 et 2011, le report des travaux a été voté et que M. [K] n’avait alors produit aucun devis concernant ses parties privatives. Ils soulignent également que M. [K] avait cessé de régler ses charges de copropriété, de sorte qu’il était débiteur d’un solde de 26 566,76 euros au 23 juillet 2015 et que la copropriété n’avait pas les fonds nécessaires pour effectuer les travaux.

En l’espèce, comme l’a relevé le tribunal, il n’est pas contestable que le cabinet [D] a fait inscrire à l’ordre du jour des assemblées générales les travaux de réfection de la toiture, dès l’assemblée générale du 6 octobre 2010, au cours de laquelle les copropriétaires ont décidé à l’unanimité, M. [K] étant présent, de reporter les travaux à la prochaine assemblée. Il a été convenu que des devis seraient «demandés et chiffrés pour les travaux concernant les parties communes ainsi que pour la partie privative concernant seulement M. [K]».

Deux des devis soumis à cette assemblée générale, le devis de la société Ennebick et celui de la société Garot, sont versées aux débats par le syndicat des copropriétaires et prévoient, comme le soutient M. [K], une toiture en bac d’acier. Néanmoins, ce seul fait ne constitue pas une faute imputable au syndic ou au syndicat des copropriétaires.

A l’assemblée générale du 25 novembre 2011, à laquelle M. [K] a participé, la résolution n° 20, ayant pour objet la réfection de la toiture du bâtiment sur cour selon quatre devis, a fait l’objet d’une décision unanime de report à la prochaine assemblée. En plus des deux devis évoqués plus haut, ont été présentés deux devis de la société LM, dont l’un prévoyait une couverture en zinc.

M. [K], qui soutient que le syndic a omis de présenter à l’assemblée générale le devis qu’il lui avait transmis, produit un courrier adressé au syndic le 12 novembre 2011 et reçu par ce dernier le 17 novembre 2011, demandant d’ajouter à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 25 novembre à venir d’une part l’autorisation de demander au service de l’urbanisme la modification d’affectation du lot n° 16, et d’autre part, pour la réfection de la toiture du bâtiment sur cour, le remplacement des tôles en fibrociment par un double vitrage, selon devis de la société BVF et plan joints.

Comme le fait valoir M. [K], le syndicat des copropriétaires et le syndic sont mal fondés à soutenir que le syndic n’a pas reçu ce devis puisqu’a été inscrit à l’ordre du jour la question de la modification du lot n° 16, sollicitée dans le même courrier.

Néanmoins, aucune pièce versée aux débats ne permet d’établir les raisons de la décision de l’assemblée générale de reporter le vote des travaux de réfection de la toiture, de sorte qu’aucune faute ni lien de causalité avec le dommage ne peut être retenue à l’encontre du syndic sur ce point.

A l’assemblée générale du 25 février 2013, à laquelle M. [K] et son épouse étaient absents, les copropriétaires ont décidé de constituer une provision spéciale de 26 000 euros TTC pour Ia réfection de la toiture, les travaux devant débuter en septembre 2013.

Si M. [K] excipe de la mauvaise foi du syndic pour avoir fait voter cette résolution en l’absence des principaux copropriétaires du bâtiment B concerné, force est de constater qu’il n’a pas contesté cette assemblée générale et qu’en tout état de cause aucune faute du syndic n’est constituée de ce fait.

Par courrier du 19 juin 2013, M. [K] a informé le syndic de fuites dans son appartement, en ces termes : «les dernières pluies diluviennes ont fait apparaître d’importantes fuites d’eau dans mon appartement (lot n° 16).». Dès lors, et en tout état de cause, aucune fuite liée à un défaut de diligence dans la résolution des désordres ne peut être imputée au syndicat des copropriétaires ou au syndic avant cette date.

Il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 26 mars 2014 que, alors que le syndic a rappelé aux copropriétaires leur décision de l’année précédente, M. [K] a informé l’assemblée de son refus de voir exécuter les travaux votés.

L’expert a confirmé dans son rapport que l’appartement constituant les lots n° 17 et 18 est éclairé par une verrière en PVC.

L’article 9 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au litige, dispose que si les circonstances l’exigent et à condition que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives comprises dans son lot n’en soient pas altérées de manière durable, aucun des copropriétaires ou de leurs ayants droit ne peut faire obstacle à l’exécution, même à l’intérieur de ses parties privatives, des travaux régulièrement et expressément décidés par l’assemblée générale en vertu des a et b du II de l’article 24, des f, g et o de l’article 25 et de l’article 30.

Les travaux prévus au a) du II de l’article 24 sont les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l’immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d’assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d’équipement définies par les dispositions prises pour l’application de l’article 1er de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relatives à l’amélioration de l’habitat.

Il résulte de ces dispositions que M. [K] était fondé à s’opposer aux devis proposés pour la réfection du toit, partie commune, qui ne prévoyaient pas le maintien du jour existant et altéraient ainsi de manière durable la jouissance de son lot.

Par conséquent, contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, M. [K] n’a commis aucune faute en faisant savoir lors de l’assemblée générale de 2014 qu’il s’opposait à la réalisation des travaux dès lors que le maintien du jour existant ne lui était pas garanti.

Il doit être souligné, comme l’a relevé l’expert, qu’il existe à ce sujet un différend entre M. [K] et le syndicat des copropriétaires, et notamment sur la question de la prise en charge des coûts supplémentaires liés à l’installation d’une nouvelle verrière, éventuellement ouvrante, et qu’il ne ressort pas des pièces versées aux débats que la persistance de ce différend est constitutif d’une faute d’une part ou de l’autre.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires et le cabinet [D] ne démontrent pas que la dette de charge de copropriété de M. [K], que ce dernier ne conteste pas, a causé un retard dans l’exécution des travaux, de sorte qu’aucun lien de causalité n’est démontré entre l’arriéré de charges et la non-exécution des travaux.

C’est donc à tort que le tribunal a retenu que le droit à indemnisation de M. [K] devait être réduit à proportion de sa part de responsabilité, qu’il a fixée à 100 %.

Sur les travaux de réfection de la toiture

M. [K] soutient qu’il ressort de l’expertise que la toiture du bâtiment B est constituée de larges panneaux PVC transparents et que ces puits de lumière assurent l’éclairage des lots sur plusieurs mètres carrés et que l’installation d’une verrière permet de conserver ses droits. Il ajoute que la suppression d’un puit de lumière ou d’une verrière s’analyse donc en une atteinte aux modalités de jouissance de ses parties privatives.

Il allègue par ailleurs que condamner le syndicat des copropriétaires sans prononcer d’astreinte revient à lui laisser l’opportunité de ne jamais engager les travaux.

Le syndicat des copropriétaires et le cabinet [D] font valoir que M. [K] n’est pas à jour de ses charges de copropriété et que les travaux ne peuvent être réalisés sans financement, de sorte que ce dernier doit être condamné au préalable au paiement de la part de charges lui incombant au titre des travaux à réaliser, telle que déterminée par l’expert à la somme de 65 087,64 euros HT.

Ils soutiennent par ailleurs que le règlement de copropriété n’indique pas l’existence d’un puit de lumière attribué à un lot et que celui-ci, constitué de panneaux de PVC translucides non isolants et non couvrants a manifestement été installé clandestinement, sans autorisation de l’assemblée générale alors qu’il a modifié l’aspect extérieur de l’immeuble.

Sur la matérialité des travaux

M. [K] demande à la cour de condamner le syndicat des copropriétaires à réaliser «les travaux prévus pour mettre fin aux désordres dans le respect [de ses] droits» tandis que le syndicat des copropriétaires demande la confirmation du jugement en ce qu’il l’a condamné à «réaliser les travaux tels que préconisés par l’expert, à savoir le remplacement de la toiture en tôle d’amiante ciment par une couverture neuve et isolée».

En cours d’expertise, un certain nombre de devis ont été présentés à l’expert, et ce dernier a procédé, à la demande des avocats, à des propositions de répartition du coût des travaux, en tenant compte du fait que M. [K] avait dans un premier temps proposé de prendre à sa charge l’installation d’une verrière avant de soutenir qu’elle constituait une partie commune faisant partie du toit et devait donc être prise en charge par le syndicat des copropriétaires, tenu de remplacer la couverture de façon à ce que les conditions de jouissance des lots n° 17 et 18 soient conservées. Mais il ne s’est pas prononcé sur le type de toiture adapté (bac d’acier ou zinc).

Comme il a été vu, l’article 9 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au litige, dispose que si les circonstances l’exigent et à condition que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives comprises dans son lot n’en soient pas altérées de manière durable, aucun des copropriétaires ou de leurs ayants droit ne peut faire obstacle à l’exécution, même à l’intérieur de ses parties privatives, des travaux régulièrement et expressément décidés par l’assemblée générale en vertu des a et b du II de l’article 24, des f, g et o de l’article 25 et de l’article 30.

Il ressort du règlement de copropriété (article 4), et ce point n’est pas contesté, que les couvertures des bâtiments sont des parties communes.

Aucun élément versé à la procédure ne démontre, contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, que les panneaux translucides en PVC auraient été installés clandestinement. En tout état de cause, le syndicat des copropriétaires n’apporte aucun élément sur l’ancienneté de la toiture actuelle. Il en résulte que la réfection du toit par un toit entièrement opaque reviendrait à modifier les conditions de jouissance de l’appartement objet des lots n° 17 et 18 et que le syndicat des copropriétaires doit envisager la pose d’un toit en partie translucide conformément à l’existant.

Néanmoins, l’article 7 du règlement stipule que les fenêtres sont des parties privatives. Il en résulte que l’installation d’une verrière en double vitrage, qu’elle soit sur châssis fixe ou ouvrant, doit s’analyser comme des travaux privatifs affectant les parties communes, à la charge du propriétaire du lot, en l’espèce M. [K].

En l’état de ces éléments, la cour ne peut que confirmer le jugement en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux tels que préconisés par l’expert, à savoir le remplacement de la toiture en tôle d’amiante ciment par une couverture neuve et isolée.

Il appartiendra au syndicat des copropriétaires, en concertation avec M. [K], de déterminer si la toiture doit être constituée d’une partie translucide ou si ce dernier souhaite prendre à la charge exclusive le coût de l’installation d’une verrière sur châssis.

Sur l’astreinte et la condamnation de M. [K] à avancer le montant des charges relatives aux travaux

Il résulte des développements précédents que la nature des travaux n’est pas arrêtée et doit encore fait l’objet de discussions. Par ailleurs, il est incontestable que le syndicat des copropriétaires ne peut entreprendre les travaux tant qu’il n’a pas réuni les fonds nécessaires. Outre qu’il n’est pas contesté par M. [K] qu’il est redevable d’un arriéré de charges, il est probable que le coût des travaux revenant au syndicat des copropriétaires soit supérieur à la provision de 26 000 euros déjà votée, de sorte que de nouveaux appels de fonds pourraient être nécessaires.

La mise en 'uvre des travaux étant encore tributaire de nombreux facteurs que le syndicat des copropriétaires ne peut maîtriser, il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte. Le jugement doit être confirmé sur ce point.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires est mal fondé à solliciter la condamnation de M. [K] à lui payer dès à présent la part qu’il estime être la sienne, le financement des travaux ne pouvant être réalisé que par des appels de fonds à tous les copropriétaires concernés. Le jugement doit être confirmé sur ce point.

Sur les préjudices

Sur le préjudice résultant de la perte des loyers du lot n° 16

M. [K] soutient que ses locataires, M. et Mme [P], ont quitté les lieux en août 2014 en raison de la présence persistante d’humidité et de moisissures depuis 2010 et que les lieux n’ont pu être reloués entre le mois d’août 2014 et le mois de mars 2020. Il évalue son préjudice à la somme de 50 250 euros correspondant à un loyer de 750 euros pendant 67 mois.

Le syndicat des copropriétaires et le cabinet [D] font valoir que M. [K] n’a jamais rapporté la preuve du congé qu’il aurait reçu de ses locataires, ni des motifs de la rupture du contrat, et que l’expert a constaté que le lot n° 16 n’était impacté que de manière indirecte et ponctuelle.

A l’appui de sa demande, M. [K] se contente de produire un courrier de ses locataires daté du 18 juin 2013 l’informant qu’une fuite d’eau importante était apparue dans leur chambre à coucher, à la suite duquel il a signalé le désordre au syndic. Il ne produit ni lettre de congé, ni état des lieux de sortie, ni attestation de M. et Mme [P].

Il doit par ailleurs être souligné que l’expert a estimé que l’appartement était en état d’être habité et pouvait faire l’objet d’une isolation afin de limiter les désordres.

Pour ces motifs se substituant à ceux des premiers juges, M. [K], qui ne justifie pas de son préjudice, doit être débouté de sa demande ; le jugement doit être confirmé sur ce point.

Sur le préjudice de jouissance concernant les lots n° 17 et 18

M. [K] soutient qu’il devait vivre dans cet appartement avec sa famille mais qu’en raison de l’humidité il a été contraint de devenir locataire. Il évalue son préjudice à la somme de 105 000 euros correspondant à des loyers compris entre 1 300 et 1 500 euros jusqu’au 15 juin 2017, soit pendant 69 mois, augmenté du différentiel entre les loyers payés et la valeur locative de l’appartement sinistré, estimé à 1 500 euros, pendant la même durée.

Le syndicat des copropriétaires et le cabinet [D] allèguent que les locaux avaient initialement une destination commerciale et qu’ils sont bruts et donc inhabitables, et ils en concluent que M. [K] n’aurait jamais pu les louer ou les habiter sans avoir opéré de lourdes rénovations à l’intérieur, ce qu’il n’a jamais fait alors qu’il en est propriétaire depuis 2009 et n’a fait état de problèmes d’infiltration qu’en juin 2013.

Comme le rappellent les intimés, l’expert a constaté que les lots n° 17 et 18 étaient constitués de surfaces brutes non aménagées et ne ressemblant en rien à un logement et M. [K] ne produit aucun élément démontrant qu’il avait l’intention de s’y installer avec sa famille alors qu’il en est propriétaire depuis 2009.

Il ne rapporte pas davantage la preuve que ce logement a subi des désordres puisque l’expert n’a constaté aucune trace d’humidité lors de sa visite du 23 juillet 2015, que la note aux parties n° 7 décrivant les désordres constatés le 1er avril 2016 n’est pas produite et que le constat d’huissier versé aux débats ne concerne que le lot n° 16.

Pour ces motifs se substituant à ceux des premiers juges, M. [K], qui ne justifie pas de son préjudice, doit être débouté de sa demande ; le jugement doit être confirmé sur ce point.

Sur le préjudice moral

M. [K] fait valoir que, ne pouvant plus faire face à l’ensemble de ses charges financières comprenant des crédits et un loyer, il a été contraint de retourner vivre chez sa mère et qu’ainsi il n’était plus en mesure d’accueillir la famille, les amis, les collègues de travail ou les amis des enfants.

Le syndicat des copropriétaires et le cabinet [D] font valoir d’une part que l’épouse et les enfants de M. [K] ne sont pas parties à la procédure, et d’autre part que M. [K] est à l’origine de la non-réalisation des travaux litigieux et qu’il est par conséquent mal fondé à arguer d’un quelconque préjudice moral.

M. [K] ne démontrant pas ses préjudices financiers liés à la perte de loyer et ne produisant aucune pièce complémentaire justifiant d’un préjudice moral, sa demande à ce titre doit être rejetée. Le jugement doit être confirmé sur ce point.

Sur le préjudice résultant du paiement des taxes

M. [K] soutient qu’il a payé la taxe foncière pour un bien dont il n’avait pas la jouissance, ainsi que les taxes d’habitation, entre 2013 et 2018.

Le syndicat des copropriétaires et le cabinet [D] font valoir que les taxes sont dues en toute hypothèse par le propriétaire d’un bien immobilier et que M. [K] ne peut soutenir les avoir payées indûment.

M. [K], qui justifie avoir payé la taxe d’habitation sur le logement qu’il habitait à [Localité 11], ne peut prétendre qu’il n’aurait pas été assujetti à cet impôt s’il avait résidé dans ses appartements du [Adresse 2]. Par ailleurs, la taxe foncière est due en toute hypothèse par tout propriétaire d’un bien et il ne peut en résulter aucun préjudice.

Pour ces motifs se substituant à ceux des premiers juges, M. [K], qui ne justifie pas de son préjudice, doit être débouté de sa demande ; le jugement doit être confirmé sur ce point.

Sur le préjudice lié aux travaux privatifs

M. [K] allègue que les devis qu’il a produits pour la remise en état de ses lots ont été considérés par l’expert comme suffisamment détaillés et complets et proposant des coûts dans la moyenne habituelle.

Le syndicat des copropriétaires et la cabinet [D] soutiennent que M. [K] est à l’origine des dommages qu’il invoque en raison de son opposition systématique à la réfection de la toiture et du non-paiement de ses charges et qu’il a aggravé son préjudice en raison du défaut d’entretien de ses propres lots, comme l’a relevé l’expert. Ils rappellent par ailleurs que les lots n° 17 et 18 sont bruts et inhabitables.

Concernant les lots n° 17 et 18, pour la rénovation desquels M. [K] produit un devis d’un montant de 19 038 euros TTC, il est rappelé qu’aucun désordre n’y a été constaté et que la surface est actuellement brute et inhabitable. Il en résulte que M. [K] doit être débouté de sa demande au titre de la prise en charge de la réfection de ses lots.

Concernant le lot n° 16, il produit un devis d’un montant de 11 302,50 euros TTC, que l’expert a estimé conforme à la moyenne habituelle des coûts de tels travaux.

Contrairement à ce que soutiennent le syndicat des copropriétaires et le cabinet [D], les désordres constatés dans le lot n° 16 ne sont pas dus à l’opposition de M. [K], en ce que, d’une part, il a été vu qu’il n’avait pas commis de faute à ce titre, et, d’autre part, il ne résulte d’aucun élément que le préjudice aurait été aggravé au fil des années. Le préjudice de M. [K] est bien dû à la défectuosité de la toiture, partie commune. Si l’expert précise que les désordres auraient pu être minimisés par un doublage des murs, une isolation du faux plafond et un meilleur chauffage, force est de constater que les désordres ont néanmoins pour origine un défaut de la structure, partie commune, et qu’il ne peut être reproché à M. [K] de ne pas avoir suffisamment chauffé l’appartement alors que ce dernier était soit occupé par des locataires, soit vide d’habitant.

Par conséquent, la demande de M. [K] apparaît fondée et le syndicat des copropriétaires, responsable sans faute, doit être condamné à lui payer la somme de 11 302,50 euros au titre des travaux de rénovation du lot n° 16. Le jugement doit être infirmé sur ce point.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens, comprenant les frais d’expertise, et l’application qui y a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer la somme de 5 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par le syndicat des copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement en ses dispositions frappées d’appel, sauf en ce qu’il a débouté M. [K] de sa demande d’indemnisation de ses réparations privatives pour le lot n° 16 ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à payer à M. [K] la somme de 11 302,50 euros au titre des travaux de rénovation du lot n° 16 ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à M. [K] la somme de 5 000 euros par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE