RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 19 DECEMBRE 2024

(n° 303/2025, 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 24/01934 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CI2F2

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 09 novembre 2023- tribunal judiciaire de Paris (18ème chambre, 1ère section) – RG n° 22/05640

APPELANTES

[D] [H] épouse [I], décédée le 15 avril 2020 à [Localité 16]

née le 29 septembre 1945 à [Localité 14]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Madame [J] [H]

née le 25 décembre 1938 à [Localité 12]

[Adresse 3]

[Localité 7]

S.C.I. SCI [H]

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 441 697 695

Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentées par M^e Marie-Catherine VIGNES de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, toque : L0010

Assistées de M^e Christophe OGER de GRAMOND & ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, toque : L0101

INTIMÉS

M. [M] [W] es-qualités de mandataire ad’hoc de la société VERSAILLES PRESSING

[Adresse 3]

[Localité 7]

Défaillante, signification de la déclaration d’appel convertie en procès-verbal de recherches article 659 du code de procédure civile en date du 5 mars 2024

S.A.S. LITTLE ITALY

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 884 553 991

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 10]

[Localité 7]

Représentée par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de Paris, toque : K0065

Assistée de M^e Mohand OUIDJA de la SELARL MO AVOCAT, avocat au barreau de Paris

INTERVENANTS

M. [A] [I] venant aux droits de [D] [H] épouse [I]

né le 06 août 1985 à [Localité 15]

[Adresse 6]

[Localité 4]

M. [X] [I] venant aux droits de [D] [H] épouse [I]

né le 26 septembre 1967 à [Localité 15]

[Adresse 1]

[Localité 11]

M. [E] [I] venant aux droits de [D] [H] épouse [I]

né le 21 mars 1975 à [Localité 15]

[Adresse 3]

[Localité 7]

M. [U] [I] venant aux droits de [D] [H] épouse [I]

né le 17 décembre 1970 à [Localité 15]

[Adresse 2]

[Localité 5]

M. [N] [I] venant aux droits de [D] [H] épouse [I]

né le 27 juillet 1942 à [Localité 13]

[Adresse 9]

[Localité 8]

Représentées par M^e Marie-Catherine VIGNES de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, toque : L0010

Assistées de M^e Christophe OGER de GRAMOND & ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, toque : L0101

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 23 octobre 2024, en audience publique, rapport ayant été fait par M^me Stéphanie Dupont, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre

M^me Stéphanie Dupont, conseillère

M^me Marie Girousse, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Sandrine Stassi-Buscqua

ARRÊT :

— défaut

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre et par M^me Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 2 novembre 1983, Mme [Z] [B] [S] [O] veuve [H], Mme [D] [H] épouse [I], Mme [J] [H] et M. [L] [H], ont consenti à la SARL société d’investissement et de services un bail commercial portant sur des locaux dans un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 16], pour une durée de 9 années entières et consécutives à compter du 1er juillet 1983.

Suite à une cession de fonds de commerce intervenue le 8 novembre 1983, la société Versailles pressing, représentée par M. [M] [W], est venue aux droits de la société d’investissement et de services.

Le bail initial à effet au 1er juillet 1983 autorise les activités de : « laverie self-service traditionnel avec nettoyage à sec, cordonnerie, fabrique de clés, et vente de menus produits accessoires à cette profession (ex : porte-clés, brosses, lacets'). ».

Le bail a été renouvelé par acte sous seing privé du 13 septembre 1993 puis par acte sous seing privé du 4 avril 2013. Le terme du dernier bail renouvelé était le 31 mars 2022.

Aux termes d’un acte sous seing privé du 2 juin 2021, la société Versailles pressing a consenti à la société Little Italy une promesse de cession de son droit au bail sur le fondement des dispositions de l’article L. 145-51 du code de commerce.

Par acte d’huissier de justice du 22 juin 2021, la société Versailles pressing a fait signifier à Mme [D] [H] épouse [I], domiciliée [Adresse 3], agissant en son nom personnel et au nom de ses coindivisaires, Mme [J] [H] et la SCI [H], son intention de céder son bail.

Les sociétés Little Italy et Versailles pressing ont régularisé, par acte du 29 octobre 2021, la cession définitive du bail.

L’acte de cession a été enregistré le 5 novembre 2021 et signifié le 23 novembre 2021 par exploits d’huissier, à Mme [D] [I] née [H], Mme [J] [H] et à la SCI [H], toutes domiciliées [Adresse 3].

Par acte introductif du 1er avril 2022, Mme [D] [H] épouse [I], Mme [J] [H] et la SCI [H] ont fait assigner les sociétés Versailles pressing et Little Italy devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment de voir constater l’inopposabilité de la cession du bail conclu entre les sociétés Versailles pressing et Little Italy, prononcer la résiliation judiciaire du bail et ordonner l’expulsion de la société Versailles pressing des lieux ainsi que de tous occupants de son chef, dont la société Little Italy.

Les sociétés Littel Italy et Versailles pressing ont saisi le juge de la mise en état d’une fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action engagée par les demandeurs.

Par ordonnance rendue le 09 novembre 2023, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris a :

— déclaré irrecevables car prescrites l’ensemble des demandes formulées par Mme [D] [H] épouse [I], Mme [J] [H] et la SCI [H], telles que formulées dans leurs dernières conclusions récapitulatives notifiées le 1er mai 2023 ;

— condamné Mme [D] [H] épouse [I], Mme [J] [H] et la SCI [H] à payer à la société Little Italy la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [D] [H] épouse [I], Mme [J] [H] et la SCI [H] à payer à M. [M] [W] ès qualité de mandataire ad hoc de la société Versailles pressing la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté Mme [D] [H] épouse [I], Mme [J] [H] et la SCI [H] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [D] [H] épouse [I], Mme [J] [H] et la SCI [H] aux entiers dépens.

Par déclaration du 16 janvier 2024, Mme [D] [I] née [H], Mme [J] [H] et la SCI [H] ont interjeté appel de cette ordonnance en en critiquant expressément tous les chefs.

Faute de constitution d’avocat par la société Versailles pressing, la déclaration d’appel a été signifiée, à la requête des appelants, à M. [M] [W] ès qualités de mandataire ad hoc de la société Versailles pressing, par acte de commissaire de justice du 5 mars 2024 délivré selon les modalités du procès-verbal de recherches infructueuses prévues à l’article 659 du code de procédure civile.

M. [A] [I], M. [X] [I], M. [E] [I], M. [U] [I] et M. [N] [I] sont intervenus volontairement à la procédure comme ayant droits de Mme [D] [H] épouse [I] par conclusions déposées le 27 mai 2024.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 25 septembre 2024.

MOYENS ET PRÉTENTIONS

Dans leurs conclusions déposées et notifiées à la société Little Italy le 20 septembre 2024 et signifiées à la société Versailles pressing le 27 septembre 2024 selon les modalités du procès-verbal de recherches infructueuses prévues à l’article 659 du code de procédure civile, M. [A] [I], M. [X] [I], M. [E] [I], M. [U] [I], M. [N] [I], intervenants volontaires venant aux droits de Mme [D] [I] née [H] décédée, Mme [J] [H] et la SCI [H], appelants, demandent à la cour de :

— dire et juger Mme [D] [H] épouse [I], Mme [J] [H] et la S.C.I. [H] recevables et biens fondés en leurs demandes ;

— dire et juger recevables et bien fondés en leur intervention forcée messieurs [N] [I], [U] [I], [A] [I], [X] [I] et [E] [I], époux et fils comme venant aux droits de leur épouse et mère – [D] [B] [R] [H], décédée le 15 avril 2020 ;

— donner acte à Me [F] [T] de sa constitution pour messieurs [N] [I], [U] [I], [A] [I], [X] [I] et [E] [I], époux et fils comme venant aux droits de leur épouse et mère – [D] [B] [R] [H], décédée le 15 avril 2020 ;

Y faisant droit :

— infirmer l’ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris rendue le 9 novembre 2023

« déclare irrecevables car prescrites l’ensemble des demandes formulées par Mme [D] [H], épouse [I], Mme [J] [H] et la SCI [H], telles que formulées dans leurs dernières conclusions récapitulatives notifiées le 1er mai 2023,

— condamne Mme [D] [H], épouse [I], Mme [J] [H] et la SCI [H] à payer à la société Little Italy la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne Mme [D] [H], épouse [I], Mme [J] [H] et la SCI [H] à payer à M. [M] [W] es qualité mandataire ad hoc de la société Versailles pressing la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, déboute Mme [D] [H], épouse [I], Mme [J] [H] et la SCI [H] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne Mme [D] [H], épouse [I], Mme [J] [H] et la SCI [H] aux entiers dépens. » ;

Par voie de conséquence :

— dire inopposable la cession de droit au bail intervenue entre la SARL Versailles pressing et la SAS Little Italy aux bailleurs ;

— prononcer, au regard des fautes commises par la SARL Versailles pressing, la résiliation judiciaire du bail conclu par les requérants avec la SARL Versailles pressing ;

— ordonner l’expulsion de la société SARL Versailles pressing des lieux sis [Adresse 3] ainsi que de tous occupants de son chef, dont Little Italy, avec si besoin est, l’assistance de la force publique, à compter d’un délai de 8 jours à dater de la signification du jugement à intervenir ;

— ordonner la séquestration et le dépôt dans tel garde meubles qu’il plaira aux bailleurs, des marchandises et mobiliers se trouvant encore dans les lieux loués lors de l’expulsion, aux frais, risques et périls de la société Versailles pressing ou de tous occupants de son chef, dont Little Italy ;

— condamner la société Versailles pressing à payer aux bailleurs la somme de 4.718 €, sauf à parfaire à compter du 01/10/2021 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamner la société Versailles pressing à payer à chacun des requérants la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Versailles pressing aux entiers dépens de la présente instance en ceux compris les frais d’huissiers pour les différents actes accomplis par ces auxiliaires de justice.

Les appelants font valoir :

— que la société Versailles pressing a fait signifier son intention de céder son bail à Mme [D] [H] épouse [I] uniquement et non à chaque coindivisaire en violation des dispositions de l’article L. 145-51 du code de commerce ;

— que la société Little Italy est de mauvaise foi quand elle soutient que l’intention de céder le bail a été valablement signifiée à Mme [D] [H] en tant que mandataire de l’indivision ;

— que la société Littel Italy connaissait l’absence de mandat de Mme [D] [H] car si elle avait légitimement pu nourrir la croyance d’un mandat de Mme [D] [H] pour représenter l’indivision, elle n’aurait pas tenter de régulariser la situation en signifiant l’acte de cession à chacun des cocindivisaires et elle n’aurait pas engager des discussions avec M. [U] [I] ;

— que l’article 815-3 du code civil n’est pas applicable en l’espèce aux motifs que Mme [D] [H] épouse [I] ne détient pas deux tiers des droits indivis, que les indivisaires titulaires des deux tiers des droits indivis n’ont pas donné mandat à Mme [D] [H] épouse [I] et que le quatrième alinéa de l’article ne vise que la conclusion et le renouvellement des baux et non pas l’autorisation de leur cession ;

— que le rachat du droit au bail est un acte de disposition de sorte que l’ensemble des bailleurs coindivisaires doit être informé de l’intention du locataire de céder son bail pour exercer leur droit de préemption ou s’opposer au projet de cession ;

— qu’en application de l’article 1988 du code civil, le mandat pour effectuer un acte de disposition doit être exprès, ce qui implique un pouvoir écrit et spécial ;

— que Mme [D] [H] épouse [I] n’a jamais été mandatée expressément pour représenter l’indivision de façon pérenne ;

— que le seul et unique mandat spécial au profit de Mme [D] [H] épouse [I] concernait le renouvellement du bail conclu en 2013, qu’il s’agissait d’un mandat pour accomplir un acte isolé ;

— qu’aucun des différents actes passés au cours des 38 années de bail ne font apparaître un mandat au profit de Mme [D] [H] épouse [I] ;

— que même à considérer l’existence d’un mandat exprès ou tacite celui-ci ne pourrait être que de portée générale et que le mandataire muni d’un mandat général ne peut accomplir que des actes d’administration ;

— que les tiers ne peuvent invoquer l’apparence d’un mandat lorsqu’ils ont pu avoir connaissance de la véritable situation ou auraient pu en avoir connaissance en prenant quelques précautions, notamment en demandant confirmation au prétendu mandant de la réalité des pouvoirs qui lui sont attribués ;

— que les intimées n’apportent pas la preuve qu’elles ont pu légitimement croire que Mme [D] [H] bénéficiait d’un mandat de représentation de l’indivision ;

— que Mme. [D] [H] et M. [U] [I] ne détenait que 40,72 % des droits de l’indivision, 1/3 soit 33,33 % pour Mme [D] [H] et 7,92 % pour M. [U] [H] via la SCI [H] ;

— que les échanges dont se prévaut la société Little Italy avec [U] [I] ne dispensent pas d’une signification de l’intention de céder à tous les coindivisaires et ne peuvent valoir acceptationpar chaque indivisaire de la cession du bail ;

— que [U] [I], qui n’a eu connaissance de la cession du bail que par des échanges informels, n’a pas eu connaissance du prix de cession alors que cet élement aurait dû être porté à sa connaissance par une signification pour lui permettre d’exercer sa priorité de rachat ;

— que [U] [I] n’était pas directement indivisaire mais était le gérant de la SCI [H], elle-même indivisaire, de sorte que la SCI [H] devait être informée directement et en son nom propre de l’intention de céder le bail ;

— que la signification postérieure de l’acte de cession du bail ne peut pas suppléer la carence de la signification de l’intention de céder le bail à l’ensemble des coindivisaires ;

— que la cession du bail intervenue en violation des dispositions de l’article L. 145-51 du code de commerce, faute pour le cédant ou le cessionnaire d’avoir signifié l’intention de céder le bail à tous les coindivisaires propriétaires des locaux est nulle ou à tout le moins inopposable au bailleur;

— que le bailleur peut également demander la résiliation judiciaire du bail en invoquant une faute d’une gravité suffisante ;

— que par cette cession de bail inopposable aux bailleurs, la société Versailles pressing a placé la société Little Italy en situation d’occupation sans droit ni titre des locaux situés [Adresse 3] de sorte que la société Littel Italy qui n’a aucun droit au maintien dans les lieux peut être expulsée ;

— que pour que le délai de 2 mois de l’article L. 145-51 du code de commerce commence à courir, il faut que la signification ait été adressée à tous les bailleurs indivisaires, ce qui n’est pas le cas en l’espèce de sorte que que 'le délai de deux mois à compter de la signification de l’intention de céder, prévu par l’article L. 145-51 du code de commerce pour saisir la juridiction judiciaire n’a jamais commencé à courir’ ;

— que 'la signification de l’acte de cession n’a ni pour effet, ni pour objet, de constituer le point de départ d’un tel délai de prescription’ ; que l’intimée 'ne peut pas inventer un nouveau point de départ de la prescription, afin de suppléer à la carence du preneur dans la signification de l’intention de céder le bail'.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées aux appelants le 03 juillet 2024, la société Little Italy, intimée, demande à la cour de :

— dire et juger prescrite l’action judiciaire des ayants droits de Mme [D] [H] épouse [I], de Mme [J] [H] et de la S.C.I. [H] ;

— en conséquence, confirmer dans toutes ses dispositions l’ordonnance du 9 novembre 2023;

— déclarer irrecevables car prescrites toutes les demandes formulées par les ayants droits de Mme [D] [H] épouse [I], par Mme [J] [H] et par la S.C.I. [H] ;

— confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a condamné les appelants a’ verser a’ la société Little Italy la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a débouté les appelants de toutes leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

En toute hypothèse,

— débouter les ayants droits de Mme [D] [H] épouse [I], Mme [J] [H] et la S.C.I. [H] de l’intégralité de leurs demandes ;

— condamner les ayants droits de Mme [D] [H] épouse [I], Mme [J] [H] et la S.C.I. [H] a’ verser a’ la société Little Italy la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement des entiers dépens.

La société Little Italy fait valoir :

— que l’autorisation de cession du droit au bail n’est pas un acte de disposition en ce qu’il s’agit de l’avis d’un tiers, le bailleur, sur la vente de l’actif du preneur (le droit au bail) à un cessionnaire; – que le bail signé en 1993, le bail signé en 2013 et une facture mentionnent l’indivision [H] comme bailleurs ;

— que le juge de la mise en état a jugé à raison qu’il ressort des différents actes passés au cours du bail liant les parties que Mme [D] [H] a agi au nom de ses coindivisaires, tous deux domiciliés [Adresse 3] et que dès lors, le preneur a pu légitimement croire que Mme [D] [H] épouse [I] bénéficiait a minima d’un mandat tacite en application de l’article 815-3 alinéa 4 du code civil ;

— que [U] [I], qui a engagé des pourparlers avec la société Littel Italy pour discuter des travaux après la signifcation de l’intention de céder le bail et avant la cession définitive du bail, a été informé du projet de cession du bail en sa qualité de représentant de la SCI [H] qui détient un tiers de l’indivision de sorte que deux tiers des indivisaires ont été informés de l’intention du locataire de céder son bail ;

— que ces échanges sur les travaux démontrent que l’indivision a été parfaitement informée du projet de cession ;

— que la société Versailles pressing a fait signifier son intention de céder son bail le 22 juin 2021 ;

— qu’en application de l’article L. 145-51 du code de commerce, la juridiction aurait dû être saisie avant le 22 août 2021, soit dans le délai de 2 mois de la signification de l’intention de céder le bail, de sorte qu''à la date de l’acte introductif de la présente instance, soit le 1er avril 2022, l’action judiciaire des demanderesses était prescrite’ ;

— que le délai de 2 mois est écoulé 'qu’il s’agisse de la signification de l’intention (signifiée le 22 juin 2021) ou qu’il s’agisse de l’acte de cession (signifiée le 23 novembre 2021)' ;

— qu’il n’existe aucun grief tiré de la signification au représentant de l’indivision de l’intention de céder en ce qu’il ne peut y avoir aucun grief tiré d’une absence d’information ;

— que Mme [D] [H] disposait d’un mandat express pour représenter l’indivision au bail ;

— que ' la contestation de la notification du fait d’un désaccord entre indivisaire est un argument irréalisté’ dès lors que les 3 indivisaires ont saisi ensemble la juridiction ;

— qu’il existe un mandat tacite, en application de l’article 815-3 alinéa 4 du code civil, chaque fois qu’un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis au su des autres et dans opposition de leur part ;

— qu’il est acquis en jurisprudence qu’une personne peut être engagée à l’égard des tiers, alors même qu’elle n’a pas consenti à être représentée par celui qui a traité avec eux, lorsque ces tiers ont légitimement pu croire que celui avec lequel ils contractaient agissait au nom et pour le compte de cette personne, cette règle ayant été légalisée par l’article 1156 du code civil ;

— que la société Versailles pressing était titulaire de son bail depuis près de 38 ans au moment de la cession sans qu’aucune correspondance ne lui ait été adressée pour lui faire connaître un éventuel désaccord entre les coindivisaires quant au bail commercial et ses conséquences ou pour l’informer d’une contestation du mandat de Mme [D] [H] ;

— que l’acceptation de la cession d’un bail constitue un acte d’administration ;

— que les bailleurs sont de mauvaise foi ;

— qu’en toute hypothèse, l’opposition des bailleurs à la cession du bail n’est pas fondée, la société Little Italy ayant pris les précautions acoustiques utiles pour la nouvelle activité compatible avec l’immeuble et le quartier.

Il convient, en application de l’article 455 du code de procédure civile, de se référer aux conclusions des parties, pour un exposé plus ample de leurs prétentions et moyens.

SUR CE,

A titre liminaire, il est observé que M. [A] [I], M. [X] [I], M. [E] [I], M. [U] [I] et M. [N] [I] venant aux droits de [D] [H] épouse [I] ainsi que Mme [J] [H] et la SCI [H], ne contestent pas l’application du délai de prescription de 2 mois prévu à l’article L. 145-51 du code de commerce à leurs demandes.

Ils se bornent à faire valoir que ce délai n’a pas commencé à courir compte-tenu de l’irrégularité de la signification par la locataire de son intention de céder son droit au bail.

L’article L. 145-51 du code de commerce dispose que :

' Lorsque le locataire ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite ou ayant été admis au bénéfice d’une pension d’invalidité attribuée par le régime d’assurance invalidité-décès des professions artisanales ou des professions industrielles et commerciales, a signifié à son propriétaire et aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce son intention de céder son bail en précisant la nature des activités dont l’exercice est envisagé ainsi que le prix proposé, le bailleur a, dans un délai de deux mois, une priorité de rachat aux conditions fixées dans la signification. A défaut d’usage de ce droit par le bailleur, son accord est réputé acquis si, dans le même délai de deux mois, il n’a pas saisi le tribunal judiciaire.

La nature des activités dont l’exeercice est envisagé doit être compatible avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble.

Les dispositions du présent article sont applicables à l’associé unique d’une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée, ou au gérant majoritaire depuis au moins deux ans d’une société à responsabilité limitée, lorsque celle-ci est titulaire du bail.'

Il s’évince de ce texte que l’intention du locataire de céder son bail doit être signifiée au propriétaire et en cas de pluralité de propriétaires à chacun d’eux hormis le cas où l’un d’eux a reçu mandat des autres pour ce faire, peu important que la réception de la signification s’analyse en un acte de disposition ou en un acte d’administration.

En l’espèce, la signification de l’intention de la société Versailles pressing de céder son bail a été faite par acte d’huissier de justice du 22 juin 2021 délivré 'à Mme [H] épouse [I] [D] domiciliée [Adresse 3]. Agissant en son nom personnel et au nom de ses coindivisaires Mme [J] [H] et SCI [H] immatriculée au RCS de Paris sous le n° 441 697 695 domiciliés [Adresse 3].'

Il n’est produit aux débats aucune convention entre les indivisaires portant sur la gestion des droits indivis et la représentation des indivisaires.

Néanmoins, il résulte des pièces produites aux débats que la société Versailles pressing a légitimement pu croire que Mme [D] [H] était investie d’un pouvoir de représentation générale de ses coindivisaires dans les relations entre les bailleurs et leur locataire, pouvoir lui permettant de recevoir au nom de ses coindivisaires la signification de l’intention de la locataire de céder son bail prévue à l’article L. 145-51 du code de commerce.

En effet, si le bail initial du 2 novembre 1983, auquel la société Versailles pressing n’était pas partie, a été signé par les quatres indivisaires de l’époque à savoir Mme [Z] [O] veuve [H], Mme [D] [H] épouse [I], Mme. [J] [H] et M. [L] [H], les baux renouvelés du 13 septembre 1993 et du 4 avril 2013 n’ont été signés, pour les bailleurs, que par Mme [D] [H] avec l’indication qu’elle agissait comme représentante des autres indivisaires.

Ainsi, dans le bail renouvelé du 13 septembre 1993, le bailleur est désigné de la façon suivante :

' Indivision [H] composée de : M. [L] [H], mademoiselle [J] [H] et Mme [I] née [D] [H] représentée par Mme [I] [D], gérante, demeurant [Adresse 3].'

Et dans le bail renouvelé du 4 avril 2013, le bailleur est désigné de la façon suivante : 'Mme [D] [H] épouse [I], agissant tant en son nom personnel qu’au nom de ses coindivisaires, à savoir : – Melle [J] [H] – la société civile SCI [H] au capital de 1000 € RCS Paris D441 697 695 (gérante Mme [I] [D]), toutes trois domiciliées [Adresse 3].

Il n’est produit aux débats aucun autre document qui aurait dû amener la société Versailles pressing à douter de sa croyance légitime en l’existence d’un mandat de représentation générale donné par les indivisaires à Mme [D] [H] épouse [I] et permettant à cette dernière de recevoir, au nom de ses coindivisaires, la signification de l’intention de la locataire de céder son bail.

Le seul autre document concernant les relations bailleur-locataire produit aux débats est un avis du 2 août 2020, reçu par la société Versailles pressing concernant la régularisation des charges et l’augmentation triennale du loyer. Cet avis, non signé, émane de 'l’indivision [H]', confortant ainsi la société Versailles pressing dans sa croyance que les indivisaires ont désigné un représentant pour les représenter dans les relations bailleur-locataire et que ce représentant, faute d’indication contraire dans ce document, demeure Mme [D] [H] comme indiqué dans les baux renouvelés de 1993 et de 2013.

Le fait que la réception de la signification de l’intention du locataire de céder son bail constitue un acte de disposition ou un acte d’administration est un moyen inopérant dès lors que le mandant apparent peut s’appliquer aussi bien à l’un ou l’autre de ces types d’acte. Au demeurant, les baux renouvelés de 1993 et 2013, qui sont des actes de disposition s’agissant de la conclusion de baux commerciaux, mentionnaient la représentation des indivisaires par Mme [D] [H] de sorte que la société Versailles pressing ne pouvait pas en déduire que le mandat de représentation donné par les indivisaires à Mme [D] [H] était limité aux actes d’administration.

La société Versailles pressing, dont l’activité professionnelle ne lui confère aucune connaissance dans le domaine juridique, après de nombreuses années à n’entretenir des relations avec ses bailleurs que par l’intermédiaire de Mme [D] [H] épouse [I] en qualité de représentante des indivisaires, y compris pour des actes de disposition comme les renouvellements du bail, n’avait pas à vérifier l’étendue du mandat de représentation de Mme [D] [H].

Les discussions engagées entre [U] [I], qui indique qu’il était à l’époque le gérant de la SCI [H], et la société Little Italy, après la signification de l’intention de la société Versailles pressing de céder son bail et avant la régularisation de l’acte de cession, établies par un échange de mails du mois de septembre 2021 produit aux débats, ont été de nature à conforter la société Versailles pressing dans sa croyance que Mme [D] [H] disposait du pouvoir de recevoir la signification de son intention de céder son bail au nom de ses coindivisaires dans la mesure où celle-ci avait manifestement informé au moins un de ses coindivisaires, à savoir la SCI [H], de ladite signification. Ce faisant, sa croyance légitime dans le pouvoir de Mme [D] [H] de représenter ces coindivisaires pour recevoir cette signification étant confirmée, la société Versailles pressing n’a pas fait délivrer une autre signification de son intention de céder son bail aux autres coindivisaires avant la régularisation de l’acte de cession.

Le fait que l’acte de cession du bail ait été signifié à chacun des indivisaires et non à Mme [D] [H] en qualité de représentante des indivisaires n’est pas la preuve de la reconnaissance par la société Versailles pressing qu’elle ne croyait pas légitimement au pouvoir de Mme [D] [H] de recevoir la signification de son intention de céder son bail au nom de tous les indivisaires. En effet, il doit être relevé que la signification de l’acte de cession du bail a été faite à la requête de la société Little Italy et non de la société Versailles pressing.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il apparait que c’est à juste titre que le premier juge a considéré que la signification par la société Versailles pressing de son intention de céder son bail à [D] [H] tant en son nom personnel qu’au nom de ses coindivisaires, par acte du 22 juin 2021, était régulière et avait fait courir le délai de deux mois prévu à l’article 145-51 du code de commerce.

En conséquence, il convient de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a déclaré irrecevables car prescrites l’ensemble des demandes des bailleurs, les demandes de résiliation du bail liant les bailleurs et la société Versailles pressing et d’expulsion de la société Versailles pressing étant la conséquence de la demande d’inopposabilité de la cession du bail aux bailleurs.

Compte-tenu du décès de Mme [D] [H], l’ordonnance entreprise sera infirmée s’agissant des condamnations de cette dernière aux dépens et au paiement d’indemnités sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ses ayants droits seront condamnés au paiement du tiers des dépens de première instance et, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au paiement de la somme de 833 € à M. [M] [W] ès qualité de mandataire ad hoc de la société Little Italy et de la somme de 833€ à la société Little Italy pour les frais exposés par eux en première instance.

Les appelants qui succombent seront condamnés aux dépens de la procédure d’appel.

L’équité commande également des les condamner à payer à la société Little Italy la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés par cette dernière en appel.

PAR CES MOTFS,

LA COUR, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt rendu par défaut et en dernier ressort ;

Confirme l’ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris rendue le 9 novembre 2023 (RG 22/5640) en toutes ses dispositions sousmises à la cour sauf en ce qu’elle a :

— condamné Mme [D] [H] épouse [I] au paiement d’une indemnité à la société Little Italy au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [D] [H] épouse [I] au paiement d’une indemnité à M. [M] [W] ès qualités de mandataire ad hoc de la société Versailles pressing au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [D] [H] épouse [I] au paiement d’un tiers des dépens,

Statuant à nouveau,

Condamne M. [A] [I], M. [X] [I], M. [E] [I], M. [U] [I] et M. [N] [I] à payer à la société Little Italy la somme de 833 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés par cette dernière en première instance,

Condamne M. [A] [I], M. [X] [I], M. [E] [I], M. [U] [I] et M. [N] [I] à payer à M. [M] [W] ès qualité de mandataire ad hoc de la société Versailles pressing la somme de 833€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance,

Condamne M. [A] [I], M. [X] [I], M. [E] [I], M. [U] [I] et M. [N] [I] au paiement du tiers des dépens de première instance,

Y ajoutant,

Condamne M. [A] [I], M. [X] [I], M. [E] [I], M. [U] [I] et M. [N] [I], Mme [J] [I] et la SCI [H] au paiement des dépens de la procédure d’appel,

Condamne M. [A] [I], M. [X] [I], M. [E] [I], M. [U] [I] et M. [N] [I], Mme [J] [I] et la SCI [H] à payer à la société Little Italy la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés par elle en cause d’appel,

La greffière, La présidente,