Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRÊT DU 20 DECEMBRE 2024

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/07592 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJJ4F

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 19 Mars 2024 -Juge des contentieux de la protection d’AUBERVILLIERS – RG n° 24/00395

APPELANT

M. [C] [X]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par M^e Christophe PEREIRE de la SELARL CPNC Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : D0230

INTIMÉ

E.P.I.C. SEINE SAINT DENIS HABITAT OPH, agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par M^e Nadia BOUZIDI-FABRE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0515

Ayant pour avocat plaidant Me nathalie GARLIN, de la SCP GARLIN BOUST MAHI

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 novembre 2024, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Florence LAGEMI, Président,

Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

Par acte du 27 décembre 2001, l’Office départemental d’HLM de la Seine-Saint-Denis, actuellement Seine-Saint-Denis Habitat, a donné à bail à M. [X] un appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 1] à [Localité 5].

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement réglées, un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, a été délivré au locataire le 9 août 2023, pour paiement de la somme en principal de 2.628,11 euros au titre de l’arriéré locatif.

Par acte du 8 décembre 2023, l’établissement public Seine-Saint-Denis Habitat a assigné M. [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny, siégeant au tribunal de proximité d’Aubervilliers, et statuant en référé, aux fins, notamment, de constatation de la résiliation du bail, expulsion du défendeur et condamnation de ce dernier au paiement, par provision, d’une indemnité d’occupation et de l’arriéré locatif.

Par ordonnance contradictoire du 19 mars 2024, le premier juge a :

déclaré l’action de Seine-Saint-Denis Habitat recevable ;

constaté, à compter du 20 septembre 2023 à minuit, la résiliation du bail portant sur les locaux loués à M. [X] et situés [Adresse 1], à [Localité 5] ;

débouté M. [X] de sa demande de délais de paiement ayant pour effet de suspendre la résiliation du bail ;

accordé néanmoins à M. [X], par dérogation à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, un délai de trois mois suivant la signification de l’ordonnance pour libérer le logement ;

ordonné, à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration de ce délai, à M. [X] de les libérer et de restituer les clés, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

rappelé que le sort des meubles éventuellement laissés sur place est régi par ces textes ;

dit n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte ;

rejeté la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

condamné M. [X] à payer à Seine-Saint-Denis Habitat la somme provisionnelle de 5.726,66 euros (janvier 2024 inclus), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus selon décompte au 26 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 8 décembre 2023, sur la somme de 4.171,55 euros et de l’ordonnance pour le surplus ;

condamné M. [X] à payer à Seine-Saint-Denis Habitat, à compter du 1er février 2024 et jusqu’au départ effectif des lieux, par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise, une indemnité mensuelle d’occupation fixée, à titre provisionnel, au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié ;

débouté Seine-Saint-Denis Habitat de sa demande visant à enjoindre à M. [X] de produire une attestation d’assurance sous astreinte ;

condamné M. [X] à payer à Seine-Saint-Denis Habitat la somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

débouté les parties du surplus de leurs prétentions.

Par déclaration du 16 avril 2024, M. [X] a relevé appel de la décision en critiquant ses dispositions relatives au constat de la résiliation du bail et ses conséquences, au rejet de sa demande de délais de paiement, à sa condamnation au paiement d’une provision au titre de l’arriéré locatif et d’indemnité d’occupation, d’une indemnité procédurale et des dépens.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 28 juin 2024, M. [X] demande à la cour de :

réformer l’ordonnance entreprise en ses dispositions dont il a relevé appel ;

statuant à nouveau,

lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter du solde sa dette locative, soit 24 mois ;

suspendre en conséquence les effets de la clause résolutoire du bail du 27 décembre 2001 ;

débouter l’établissement Seine-Saint-Denis Habitat de toutes ses demandes contraires ;

le condamner à lui payer la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 22 juillet 2024, l’établissement Seine-Saint- Denis Habitat demande à la cour de :

débouter M. [X] de son appel ;

confirmer la décision dont appel en toutes ses dispositions, sauf à réactualiser le quantum de la dette locative ;

En conséquence,

constater, à compter du 20 septembre 2023 à minuit, la résiliation du bail portant sur les lieux loués à M. [X] et situés [Adresse 1], à [Localité 5] ;

débouter M. [X] de sa demande de délais de paiement ayant pour effet de suspendre la résiliation du bail ;

lui accorder néanmoins, par dérogation à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, un délai de trois mois suivant la signification de la présente ordonnance pour libérer le logement ;

ordonner à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration de ce délai, à M. [X] de les libérer et de restituer les clés, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

rappeler que le sort des meubles éventuellement laissés sur place est régi par ces textes ;

dire n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte ;

rejeter la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

condamner M. [X] à lui payer la somme provisionnelle de 7.804,43 euros (juin 2024 inclus) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus selon décompte au 1er juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 8 décembre 2023, sur la somme de 4.171,55 euros et de l’ordonnance pour le surplus ;

condamner M. [X] à lui payer à compter du 1er juillet 2024 et jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise, une indemnité mensuelle d’occupation fixée à titre provisionnel au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié ;

le débouter de sa demande visant à enjoindre à M. [X] de produire une attestation d’assurance sous astreinte ;

condamner M. [X] à lui payer la somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Et y ajoutant,

condamner M. [X] au paiement de la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles d’appel ;

le condamner aux entiers dépens de première instance, en ce compris le coût du commandement de payer et d’appel, y inclus les frais d’exécution de l’arrêt à intervenir, avec faculté de recouvrement direct au profit de M^e Bouzidi-Fabre en application de l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée le 23 octobre 2024.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR

M. [X] ne conteste pas que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 20 septembre 2023 à minuit ainsi que l’a retenu le premier juge, ses demandes ne portant que sur l’octroi de délais de paiement et, par suite, sur la suspension des effets de la clause résolutoire.

L’établissement Seine-Saint- Denis Habitat sollicite pour sa part, la confirmation de l’ordonnance entreprise sauf sur le montant de la provision allouée en actualisant le montant de sa créance qu’il porte à la somme de 7.804,43 euros terme de juin 2024 inclus.

Sur la provision

Selon l’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Au cas présent, il résulte du décompte produit par l’intimé que la dette locative s’établissait au 30 juin 2024, à la somme de 7.331, 07 euros en principal, après déduction de la somme globale de 473,36 euros mentionnée sur les relevés de compte au 31 mai et 30 juin 2024, au titre de frais pour lesquels il n’est fourni aucun justificatif (427,64 + 38,10 +7,62).

L’obligation de M. [X] ne se heurtant à aucune contestation sérieuse de ce chef, il convient de le condamner, par provision, au paiement de la somme de 7.331,07 euros arrêtée au 30 juin 2024, terme de juin 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 8 décembre 2023 sur la somme de 4.171,55, de l’ordonnance entreprise sur la somme de 1.555,11 euros et du présent arrêt sur le surplus.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

M. [X] sollicite des délais de paiement de 24 mois pour s’acquitter de sa dette en soutenant avoir été confronté à compter d’avril 2023 à une difficulté administrative liée à un retard de renouvellement de son allocation adulte handicapé, qui a entraîné la suspension de l’allocation logement.

Il explique ainsi que privé de ressources, il n’a plus été en mesure de régler les loyers et charges, qu’il est en situation d’invalidité reconnue depuis le 2 janvier 2010, lui permettant de bénéficier d’une allocation adulte handicapé de l’ordre de 400 euros par mois. Il indique avoir pu obtenir le rétablissement de l’AAH et essayer de récupérer l’allocation logement qui dépend de l’échéancier qu’il pourrait obtenir de son bailleur. Il précise encore occuper le logement depuis plus de vingt ans, n’avoir jamais eu d’impayé, avoir procédé au règlement de deux termes de loyer et devoir prochainement verser 2.000 euros.

Le bailleur s’oppose à cette demande en faisant valoir que la capacité de M. [X] de régler sa dette n’est pas démontrée.

Au regard des explications de M. [X] et des pièces qu’il produit, il n’apparaît pas que ce dernier a la possibilité de s’acquitter de sa dette dans les délais sollicités. En effet, il justifie par le relevé de prestations 2023 de la CRAMIF avoir perçu au cours de cette année une pension d’invalidité d’un montant annuel de 6.345,95 euros, soit 528,82 euros par mois et percevoir une allocation adulte handicapé qui s’est élevée, en mars 2024, à la somme de 418,39 euros ainsi qu’il résulte du relevé CAF du 10 mai 2024.

Il est relevé à la lecture du décompte produit par le bailleur, que les premiers impayés remontent au mois d’avril 2023 et qu’entre cette date et le 30 juin 2024, l’appelant a réglé la somme globale de 1.618,66 dont 1.104,22 euros le 26 juin 2024.

La dette locative, qui, à la date du commandement de payer du 9 août 2023, s’élevait à la somme de 2.628,11 euros, n’a depuis cessé d’augmenter pour atteindre la somme de 5.726,66 euros au 31 janvier 2024 et celle de 7.331,07 euros au 30 juin 2024.

Le loyer courant n’est pas réglé et le versement effectué le 26 juin 2024 est insuffisant pour faire baisser significativement l’arriéré locatif.

Dans ces conditions, la demande de M. [X], qui ne démontre pas être en capacité de régler, pendant les délais sollicités, sa dette et les loyers courants, ne peut être que rejetée.

L’ordonnance entreprise sera donc confirmée de ce chef.

Sur les conséquences de la réunion des conditions d’acquisition de la clause résolutoire

La suspension des effets de la clause résolutoire ne pouvant être ordonnée, l’ordonnance sera également confirmée en ce qu’elle a constaté l’acquisition de cette clause à la date du 20 septembre 2023 à minuit. M. [X] étant devenu occupant sans droit ni titre à compter de cette date, ce qui est constitutif d’un trouble manifestement illicite, c’est par une exacte appréciation des faits que le premier juge a ordonné son expulsion.

L’obligation de M. [X] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer contractuellement prévu majoré des charges, n’est pas sérieusement contestable ainsi que l’a retenu le premier juge sauf à préciser que cette indemnité est due à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le sort des dépens de première instance et l’application de l’article 700 du code de procédure civile ont été exactement appréciés par le premier juge.

Succombant en ses prétentions, M. [X] supportera les dépens d’appel, qui ne comprendront pas les frais de l’exécution forcée du présent arrêt, lesquels seront en tout état de cause à la charge du débiteur en application de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Aucune considération d’équité ne commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise sauf en ses dispositions relatives au montant de la provision ;

Statuant à nouveau de ce chef et vu l’évolution du litige et y ajoutant,

Précise que l’indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer contractuel majoré des charges est due depuis le 20 septembre 2023 et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

Condamne M. [X] à payer à l’établissement Seine-Saint-Denis Habitat la somme provisionnelle de 7.331,07 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 8 décembre 2023 sur la somme de 4.171,55, de l’ordonnance entreprise sur la somme de 1.555,11 euros et du présent arrêt sur le surplus, au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 30 juin 2024, terme de juin 2024 inclus ;

Condamne M. [X] aux dépens d’appel, qui ne comprendront pas les frais de l’exécution forcée du présent arrêt, avec faculté de recouvrement direct conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT