Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 11 SEPTEMBRE 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/01488 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CG7JM

Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 octobre 2022 – Juge des contentieux de la protection de [Localité 9] – RG n° 22/01900

APPELANT

Monsieur [X] [D]

né le 31 décembre 1957 à [Localité 8] (MAURITANIE)

[Adresse 2]

[Adresse 11]

[Localité 6]

Représenté par M^e Elisabeth JEANNOT, avocat au barreau de PARIS, toque : C0647

(bénéficiaire d’une aide juridictionnelle totale numéro 2023/015145 du 02/08/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

INTIMEE

Association ADEF HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentée par M^e Yves CLAISSE de la SELARL CENTAURE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P500, substitué à l’audience par M^e Caterina BARBERI, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 juin 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Coralie CHANUT

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Monsieur Edouard LAMBRY, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet au 1er octobre 2017, l’Association pour le développement des foyers (ADEF) a mis à disposition de M. [X] [D] des locaux situés au [Adresse 5], à [Localité 10], moyennant le paiement d’une redevance mensuelle de 425,95 euros.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 15 avril 2021, l’association a mis en demeure le résident de cesser d’héberger un tiers en violation des dispositions du règlement intérieur du foyer.

Une nouvelle lettre recommandée avec avis de réception visant la clause résolutoire prévue au contrat lui a été adressée le 3 janvier 2022 pour lui demander de cesser d’héberger des tiers en dehors des règles définies par le règlement intérieur.

Par acte d’huissier de justice signifié le 9 mars 2022, l’association ADEF a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M.[X] [D] et tous occupants de son chef notamment M. [Y] [T], 48 heures après la signification de la décision à intervenir et sous astreinte, et obtenir la condamnation de M. [X] [D] au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui de la redevance actuelle, outre les charges, avec réévaluation conformément aux conditions du contrat de résidence, à compter de la résiliation du contrat de résidence et jusqu’à libération des lieux,

—  441,38 euros au titre des redevances impayées, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,

—  400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’audience du 23 mai 2022, l’association ADEF s’est désistée de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement des impayés de redevances, la dette étant soldée, et a maintenu ses autres demandes.

Bien que régulièrement assignés par acte d’huissier de justice respectivement signifiés à personne et suivant les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, MM. [X] [D] et [Y] [T] n’ont pas comparu.

Par jugement réputé contradictoire entrepris du 10 octobre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris ainsi statué :

Constate que le contrat à effet au 1er octobre 2017 conclu entre l’association ADEF, d’une part, et M. [X] [D], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4], à [Localité 10] est résilié depuis le 9 mars 2022,

Ordonne à M. [X] [D] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef notamment M. [Y] [T], les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 10] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

Dit qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef notamment M. [Y] [T] avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne M. [X] [D] à payer à l’association ADEF une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant de la redevance qui aurait été due en cas de poursuite du contrat de résidence, à compter du 9 mars 2022 et jusqu’à libération effective des lieux,

Rejette toutes les autres demandes,

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

Déboute l’association ADEF de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [X] [D] aux dépens comprenant notamment le coût de l’assignation du 9 mars 2022.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 9 janvier 2023 par M. [X] [D],

Vu les dernières écritures remises au greffe le 4 avril 2023 par lesquelles M. [X] [D] demande à la cour de :

Infirmer le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris du 10 octobre 2022 en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau :

Débouter l’ADEF de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de M. [X] [D],

A titre subsidiaire, accorder à Monsieur [X] [D] un délai de trois ans pour quitter les lieux.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 19 juin 2023 aux termes desquelles l’association ADEF Habitat demande à la cour de :

CONFIRMER en toutes ses dispositions le jugement rendu par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judicaire de PARIS en date du 10 octobre 2022 ;

En conséquence, statuant à nouveau :

A TITRE PRINCIPAL :

CONSTATER la violation par Monsieur [D] [X] de ses obligations au titre du contrat de résidence et du règlement intérieur, en matière d’hébergement de tiers, d’occupation personnelle, d’absence injustifiée et de sous-location ;

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire et dire en conséquence que Monsieur [D] [X] est occupant sans droit ni titre depuis l’expiration d’un délai d’un mois après la notification de la mise en demeure ou à défaut et à titre subsidiaire un mois après la signification de la présente assignation et 'déclarera Monsieur [D] [X] et [T] [Y] occupants sans droit ni titre à l’une ou l’autre de ces dates’ ;

A TITRE SUBSIDIAIRE :

CONSTATER l’hébergement de tiers, l’absence d’occupation personnelle, l’absence injustifiéeet la souslocation, constitutifs de manquements aux obligations contractuelles et légales ;

PRONONCER la résiliation judiciaire du contrat de résidence conclu entre ADEF HABITAT et Monsieur [D] [X] à compter de la décision à intervenir ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE ET EN CONSEQUENCE :

DEBOUTER Monsieur [D] [X] de toutes ses demandes, fins et conclusions;

REJETER toute demande de délai de grâce ;

DIRE, que faute par Monsieur [D] [X] de quitter la chambre n°401 de la résidence sise [Adresse 3] dans un délai de 48 HEURES à compter de la signification du jugement à intervenir, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, dont Monsieur [T] [Y], conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, à peine d’astreinte comminatoire de 80 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement ;

ORDONNER le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout lieu que les défendeurs désigneront ou à défaut dans un garde-meubles ou dans tout autre lieu au choix du bailleur décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire aux frais, risques et périls des défendeurs et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;

CONDAMNER Monsieur [D] [X] à payer à ADEF HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant de la redevance globale mensuelle actuelle, outre les charges, à compter de la date de résolution du contrat et jusqu’à la complète libération des lieux, avec revalorisation de droit telle que prévue le cas échéant au contrat de résidence,

CONDAMNER Monsieur [D] [X] à payer à ADEF HABITAT la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel;

CONDAMNER Monsieur [D] [X] à payer à ADEF HABITAT les entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire

M. [D] fait grief au jugement entrepris d’avoir constaté la résiliation du contrat de résidence depuis le 9 mars 2022, ordonné son expulsion et de l’avoir condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant de la redevance qui aurait été due en cas de poursuite du contrat jusqu’à libération des locaux, et sollicite que l’association ADEF Habitat soit déboutée de l’ensemble de ses demandes.

Il fait valoir que l’association ADEF Habitat fonde toute sa demande sur sa pièce 6 constituée d’un procès-verbal de constat d’huissier daté du 9 juillet 2021, qui n’a pas relevé l’identité de la personne interrogée, et qui a été dressé de façon non contradictoire, en violation du droit fondamental au respect de sa vie privée et familiale. Il relève que le règlement intérieur limite la possibilité d’hébergement d’un tiers à 6 mois par an, que la mise en demeure date du 15 avril 2021 et le constat d’huissier du 9 juillet 2021, soit un hébergement d’une durée de moins de trois mois, et ajoute que les déclarations rapportées par une personne anonyme dans le constat d’huissier ne sont pas probantes, en ce qu’elles ne sont corroborées par aucune pièce. Il souligne qu’il a toujours occupé paisiblement les lieux et payé sa redevance, et que le manquement au règlement intérieur reproché, à le supposer réel, ne présente pas un caractère de gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat de résidence.

L’association ADEF Habitat sollicite la confirmation du jugement entrepris, en faisant valoir que M. [D], débiteur d’une dette locative, ne pouvait héberger temporairement une personne de son choix, qu’il a hébergé M. [T] pendant un an selon les déclarations de ce dernier, et qu’il n’a pas accompli les formalités d’hébergement requises dans le règlement intérieur. Elle ajoute qu’un second constat de commissaire de justice du 27 avril 2023 révèle que M. [D] n’a pas mis fin à l’hébergement illicite de tiers. Elle souligne que le commissaire de justice a seulement frappé à la porte lors du premier constat, et a été invité à entrer dans le logement par M. [D] dans le second, de sorte que ces procès-verbaux lui sont parfaitement opposables.

Selon l’article R. 633-9 du code de la construction et de l’habitation relatif aux mesures relatives à la protection des personnes logées en logement-foyer, dans sa rédaction applicable au présent litige, 'la personne logée peut héberger temporairement un ou des tiers dans les conditions prévues au règlement intérieur.

Le règlement intérieur prévoit la durée maximum de l’hébergement, qui ne peut excéder trois mois dans l’établissement pour une même personne hébergée. Il indique, en tenant compte de la vocation de l’établissement, des caractéristiques des logements et des conditions de sécurité, le nombre maximum de personnes pouvant être hébergées dans le logement ainsi que la durée maximale d’hébergement de tiers par une même personne logée, qui ne peut excéder six mois par an. Il prévoit l’obligation, pour la personne logée, d’informer le gestionnaire de l’arrivée des personnes qu’il héberge, en lui déclarant préalablement leur identité (…)'.

L’article 1224 du code civil dispose que 'la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice'.

En vertu de l’article 1225, 'la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat.

La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire'.

En l’espèce, le contrat de résidence liant les parties stipule :

— en son article 6, 15° que 'le résident s’oblige à n’héberger un tiers que dans le strict respect des conditions définies dans le règlement intérieur de l’établissement’ ; il est précisé à l’article 6 in fine que 'les obligations stipulées ci-dessus sont essentielles et que tout manquement à l’une d’entre elles s’analyse comme un manquement grave au sens de l’article 15" ;

— en son article 15, que le contrat est résilié de plein droit à l’initiative d’ADEF en cas de manquement grave ou répété aux dispositions du règlement intérieur.

L’article 9 du règlement intérieur de la résidence, intitulé 'dispositions relatives à l’hébergement de tiers', prévoit notamment que 'le résident qui justifie d’un contrat de résidence en cours et qui est à jour du paiement de ses redevances peut héberger temporairement une personne de son choix dont il assure le couchage ; un même résident ne peut exercer ce droit pendant plus de six mois par an, que ces six mois aient été continus ou non ; la durée maximale de l’hébergement par un résident pour une même personne ne peut excéder trois mois sans possibilité de renouvellement (…)'.

Au soutien de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion, l’association ADEF Habitat produit, outre les deux mises en demeure pour 'hébergement de tiers non déclaré’ adressées les 15 avril 2021 et 3 janvier 2022, deux constats d’huissier, devenu commissaire de justice, dont il résulte les constatations suivantes :

— s’agissant du procès-verbal du 9 juillet 2021 : 'j’ai frappé à la porte, un homme m’a ouvert, je lui ai décliné mes nom, prénom, qualité, l’objet de ma mission et lui ai présenté ma carte professionnelle ; mon interlocuteur m’a déclaré que le titulaire du contrat de résidence était absent ; il m’a déclaré être M. [T] [Y], un ami du titulaire et occupant des lieux ; il m’a indiqué qu’il habitait dans ce logement depuis un an ; je l’a salué et me suis retiré’ ;

— s’agissant du procès-verbal du 27 avril 2023 : 'après avoir frappé à la porte, un homme m’ouvre (…) ; l’homme rencontré me déclare être M. [D] [X] et me présente un justificatif d’identité ; M. [D] m’autorise à pénétrer dans son logement ; je relève la présence d’un lit supplémentaire avec draps et couverture ; M. [D] me déclare qu’il s’agit simplement d’un lit supplémentaire et qu’il n’y héberge personne'.

Il convient de rappeler qu’un constat d’huissier, même non contradictoirement dressé, vaut à titre de preuve dès lors qu’il est soumis à la libre discussion des parties (Civ. 1re, 12 avril 2005, n°02-15.507 P), ce qui est le cas en l’espèce. L’huissier, devenu commissaire de justice, n’a pas porté atteinte au respect de la vie privée de M. [D], dès lors qu’il est resté à la porte lors du premier constat, et qu’il a été invité par ce dernier à rentrer dans les lieux lors du second. Il en résulte que les deux procès-verbaux de constat constituent des éléments probants recevables.

S’il résulte du procès-verbal de constat du 9 juillet 2021 qu’un homme se déclarant être M.[T] [Y], mais dont l’identité n’a pas été vérifiée par l’huissier, de sorte que les allégations de cette personne sont sujettes à caution, a indiqué qu’il habitait dans ce logement depuis un an. Aucun autre élément probant du dossier ne vient corroborer cette occupation de plus de trois mois, et ce alors que le constat date de moins de trois mois après la mise en demeure du 15 avril 2021.

Quant au second procès-verbal de constat, il ne prouve pas que M. [D] hébergerait un tiers, la seule présence d’un lit supplémentaire, sans autres constatations, ne pouvant suffire à l’établir, et ce d’autant que l’hébergement d’un tiers n’est pas en soi prohibé, mais encadré dans le temps.

Contrairement à ce qu’allègue l’association SADEF Habitat, M. [D] ne présente aucune dette locative, de sorte qu’il est autorisé à héberger temporairement un tiers en deçà du délai de trois mois ; au demeurant, cette exigence d’absence de dette locative ajoute une condition au texte de l’article R. 633-9 du code de la construction et de l’habitation précité.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le fait que M. [D] aurait hébergé un même tiers pendant plus de trois mois en contravention avec les dispositions et stipulations précitées est insuffisamment établi par les pièces produites.

Par ailleurs, M. [D], né en 1957 et résidant dans les lieux depuis octobre 2017, est à jour du paiement de sa redevance et aucun manquement à ses obligations, tel que des troubles de jouissance, n’est allégué ni a fortiori établi à son égard.

En conséquence, il convient, infirmant le jugement entrepris sur ces points, de débouter l’association ADEF Habitat de sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire et de ses demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation de M. [D] au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande subsidiaire de prononcé de la résiliation du contrat

Le manquement allégué consistant en l’hébergement d’un tiers pour une durée supérieure à celle prévue à l’article R. 633-9 du code de la construction et de l’habitation reprise dans le contrat et le règlement intérieur, n’est pas établi, ainsi qu’il a été jugé plus haut.

Le défaut d’occupation personnelle n’est pas davantage établi, en ce qu’à l’exception du jour du constat du 9 juillet 2021 (les allégations de la personne présente étant sujettes à caution en l’absence de relevé d’identité de cette dernière), M. [D] était toujours présent dans les lieux (cité à personne pour l’audience devant le premier juge, présent lors du second constat du 27 avril 2023).

'L’absence injustifiée’ alléguée, outre qu’elle n’est pas établie, ne constitue pas un motif de résiliation, et aucune sous-location n’est davantage prouvée.

Il convient dès lors de débouter l’association ADEF Habitat de sa demande subsidiaire de prononcé de la résiliation du contrat.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’association ADEF Habitat, partie perdante, sera condamnée aux dépens de première instance, infirmant le jugement entrepris sur ce point, et d’appel.

Elle sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, confirmant le jugement entrepris sur ce point.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Infirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a débouté l’association ADEF de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Et statuant à nouveau sur les chefs de dispositif infirmés et y ajoutant,

Déboute l’association ADEF Habitat de toutes ses demandes,

Condamne l’association ADEF Habitat aux dépens de première instance et d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,