Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 12 DÉCEMBRE 2025

(n° , 21 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/10010 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CF3WL

Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Avril 2022 -Tribunal de Commerce de PARIS – RG n° 2020059256

APPELANTE

S.A.R.L. NORD OUEST IMMOBILIER immatriculée au RCS de [Localité 51] sous le n° 421 990 268, agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 21]

[Localité 31]

Représentée et assistée de M^e Emmanuelle FARTHOUAT – FALEK, avocat au barreau de PARIS, toque : G097

INTIMEE

S.A.S. FINANCIERE [Y] immatriculée au RCS de [Localité 40] sous le n°501 418 495, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 12]

[Localité 30]

Représentée et assistée de M^e Matthieu RAOUL de la SELARL D’AVOCATS MARTIN ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0158

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 20 mars 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre

Madame Nathalie BRET, conseillère

Madame Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Madame Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère,, dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier : Madame Marylène BOGAERS, lors des débats

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 11 juillet 2025 prorogé au 5 septembre 2025 puis au 10 octobre 2025 au 17 octobre 2025 et au 07 novembre 2025 puis au 7 décembre 2025 et au 12 décembre, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre, et par Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

La SARL Nord Ouest Immobilier exerce l’activité d’agent immobilier spécialisé dans la vente de biens immobiliers et terrains à bâtir, notamment dans le département des Yvelines.

La SAS Financière [Y], inscrite au RCS de [Localité 40] sous le n° 501 418 495 depuis le 13 décembre 2007, ayant son siège social [Adresse 15], a pour activités principales l’acquisition, la gestion de toutes valeurs mobilières, prise de participation ou d’intérêts ou toute prestation d’assistance, conseil, contrôle et management. Le Président du Conseil d’Administration est Monsieur [J] [Y].

Exposant qu’au cours du mois d’octobre 2017, elle avait apporté au « Groupe [Y] », représenté par Mme [K] [L], responsable développement de la SAS Financière [Y] qui l’avait sollicitée à cette fin, une opération immobilière susceptible d’être réalisée sur des biens immobiliers situés [Adresse 33] et [Adresse 46] à Sartrouville (78), cadastrées section AT n° [Cadastre 24], [Cadastre 26], [Cadastre 23], [Cadastre 19], [Cadastre 18], [Cadastre 17], [Cadastre 16] et [Cadastre 25], que s’en étaient suivies la conclusion par la société Financière [Y] d’une promesse de vente réitérée par acte authentique le 31 janvier 2020, et que bien qu’elle ait reconnu sa créance d’honoraires aux termes d’un courrier daté du 17 septembre 2018 portant « reconnaissance d’honoraires d’apport d’affaires » signé par Mme [K] [L], à hauteur de la somme forfaitaire H.T. de 50.000 € exigible « dans les 30 jours suivants la signature de l’acte authentique marquant l’acquisition par le Groupe [Y] des parcelles constituant l’assiette foncière du projet », la SAS Financière [Y] avait refusé d’exécuter son obligation de paiement malgré un courrier recommandé avec accusé de réception en date du 4 mars 2020, la société Nord Ouest Immobilier a, par acte d’huissier en date du 10 novembre 2020, fait assigner cette dernière en référé devant le président du tribunal de commerce de Paris aux fins d’obtenir sa condamnation à titre provisionnel à lui payer la somme de 60.000 avec intérêts au taux légal à compter du 4 mars 2020.

Par ordonnance rendue le 16 décembre 2020, le président du tribunal de commerce a dit n’y avoir lieu à référé et a renvoyé l’affaire devant le tribunal de commerce de Paris statuant au fond.

Suivant jugement en date du 22 avril 2022, le tribunal de commerce de Paris a :

— débouté la SARL Nord Ouest Immobilier de sa demande de règlement d’honoraires;

— débouté les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires ;

— condamné la SARL Nord Ouest Immobilier aux dépens.

La SARL Nord Ouest Immobilier a relevé appel de ces chefs de jugement par déclaration du 20 mai 2022.

Par arrêt en date du 5 avril 2024, la présente cour a statué comme suit:Ordonne la réouverture des débats et la révocation de l’ordonnance de clôture du 16 novembre 2023;

Invite la SAS Financière [Y] à produire aux débats, au plus tard avant le 23 mai 2024, les pièces suivantes :

— les extraits Kbis des sociétés ayant concouru aux promesses unilatérales de vente et aux actes de vente, à jour à la date du 31 janvier 2020 et à la date la plus proche possible du présent arrêt avant dire droit, soit :

1. la SCCV Promotion [Y], ayant son siège social à [Localité 41] (Gironde) [Adresse 10] n° de SIREN 415235514 RCS [Localité 34],

2. la SAS Promotion [Y], ayant son siège social à [Localité 41] (Gironde) [Adresse 10] n° de SIREN 415235514 RCS [Localité 34],

3. la SCCV [Adresse 50], dont le siège social est à [Localité 41] (Gironde) [Adresse 10] n° de SIREN 853575298 RCS [Localité 34] ,

4. la SARL Promobat, dont le siège social est à [Localité 41] (Gironde) [Adresse 10] n° de SIREN 410048755 RCS [Localité 34] ,

5.la SARL [Y] Immobilier, dont le siège social est à [Localité 41] (Gironde) [Adresse 10] n° de SIREN B 350120325 RCS [Localité 34] ,

— les copies intégrales des actes de vente, annexes comprises, dressés par Maître [F] [I] notaires associé de la société d’exercice libéral par actions simplifiées dénommée Praquin et Associés, notaires à [Localité 48], soit :

— vente en date du 31 janvier 2020, entre Monsieur [X] [NE] et Madame [C] [RP] épouse [NE] et la SCCV [Adresse 50], portant sur la parcelle AT [Cadastre 23] lieudit [Adresse 47] ;

— vente en date du 31 janvier 2020, entre Monsieur [B] [G] et Madame [E] [G] et la SCCV [Adresse 50], portant sur la parcelle AT [Cadastre 18] lieudit [Adresse 6] ;

— vente en date du 31 janvier 2020 entre Madame [N] [MD] épouse [XL] et la SCCV [Adresse 50], portant sur les parcelles AT [Cadastre 24] et AT [Cadastre 26] lieudit [Adresse 28] ;

— vente en date du 31 janvier 2020 entre Monsieur [A] [U] et la SARL Promobat, portant sur la parcelle AT [Cadastre 16] lieudit [Adresse 8] ;

— vente en date du 31 janvier 2020 entre la commune de [Localité 48] en qualité de venderesse, et d’une part la SCCV [Localité 48] [Adresse 5] portant sur la parcelle AT [Cadastre 19] lieudit [Adresse 4], et d’autre part la SARL Promobat portant sur la parcelle AT [Cadastre 25] lieudit [Adresse 9].

Dit que la société Nord Ouest Immobilier pourra se substituer à la SAS Financière [Y] dans l’hypothèse où celle-ci ne satisferait pas à la demande de production des pièces susvisées ;

Invite les parties à conclure à nouveau, suite à la production des pièces susvisées ;

Aux termes de ses dernières conclusions du 19 décembre 2024 auxquelles il est expressément référé pour l’exposé complet des moyens de fait et de droit développés, la société Nord Ouest Immobilier demande à la cour de :

INFIRMER le jugement En toutes ses dispositions soit en ce qu’il a débouté la SARL Nord Ouest Immobilier de sa demande de règlement d’honoraires, débouté les parties de toutes leur autres demandes plus amples ou contraires, condamné la SARL Nord Ouest Immobilier au entiers dépens de l’instance et ordonné l’exécution provisoire

Statuant à nouveau :

CONDAMNER la SAS Financière [Y] à lui payer la somme de 60.000 €, assortie des intérêts au taux légal à compter du 4 mars 2020 (date de la mise en demeure) ;

ORDONNER la capitalisation des intérêts;

CONDAMNER la SAS Financière [Y] à lui payer la somme de 50.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

DÉBOUTER la SAS Financière [Y] de l’intégralité de ses demandes ;

CONDAMNER la SAS Financière [Y] à lui payer la somme de 10.000 € au titre des frais sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au titre des frais exposés devant le tribunal.

En tout état de cause,

CONDAMNER la SAS Financière [Y] à lui payer la somme de 10.000 €, en cause d’appel, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNER la SAS Financière [Y] aux entiers dépens d’appel et de ses suites.

A l’appui de ses prétentions, la société Nord Ouest Immobilier expose que le groupe [Y], par l’intermédiaire de sa responsable de développement a sollicité ses services afin qu’elle collabore avec lui pour lui permettre d’apporter l’opération immobilière susceptible d’être réalisée sur les parcelles situés [Adresse 33] et [Adresse 46] à [Localité 48] (78), cadastrées section AT n° [Cadastre 24], [Cadastre 26], [Cadastre 23], [Cadastre 19], [Cadastre 17], [Cadastre 16] et [Cadastre 25]; qu’après plusieurs réunions notamment entre Madame [L] et Monsieur [S] [R], gérant de l’agence Nord Ouest Immobilier, les parties se sont accordées sur les conditions de leur collaboration d’apporteur d’affaires, y compris financières ; que Madame [L] lui a transmis les 31 octobre et 3 novembre 2017 plusieurs propositions d’acquisition foncière destinées aux divers propriétaires représentant un montant total de 2.550.000 € accompagnées d’une reconnaissance d’honoraires d’apport d’affaire.

Elle ajoute que par actes des 31 mai 2018, 3 juillet 2018, 24 juillet 2018 et 14 septembre 2018, le groupe [Y] et plus exactement la société Promotion [Y], représentée par Madame [L], a conclu diverses promesses unilatérales de vente avec les propriétaires des parcelles susvisées par elle présentés, et qu’après la signature de la dernière en date des promesses, le « groupe [Y] » a définitivement consacré sa créance d’honoraires par la signature par Madame [L] d’une reconnaissance d’honoraires d’apporteur d’affaires du 17 septembre 2018, puis a, après réalisation des conditions suspensives, signé les actes authentiques d’acquisition des parcelles.

Elle fait valoir qu’il est indéniable que, depuis le mois d’octobre 2017, elle est intervenue auprès du groupe [Y] en tant qu’apporteur d’affaires concernant l’opération immobilière à [Localité 48], les diligences par elle accomplies s’inscrivant dans le cadre du contrat de partenariat défini par le groupe [Y] lui-même qui a émis la reconnaissance d’honoraires d’apport d’affaires, et que la nature et la portée juridique de cette reconnaissance d’honoraires sont d’autant moins contestables que celui-ci, fondé depuis 30 ans, et considéré comme un « poids lourd » du secteur de la promotion immobilière, dans lequel il est spécialisé.

Elle affirme que la SAS Financière [Y] a entrepris l’acquisition définitive des parcelles sous promesses non pas directement mais par l’entremise en qualité d’acquéreurs, de la SARL Promobat, ayant son siège social [Adresse 11] à [Localité 41] (33) et dirigée par Monsieur [V] [Y], de la SAS Promotion [Y] dont le siège social est également [Adresse 11] à [Localité 41] (33) et qui est dirigée par Monsieur [V] [Y] et la SAS Financière [Y], et de la SCCV [Adresse 50] dont le siège social est également [Adresse 11] à [Localité 41] (33) et dirigée par les sociétés Promobat et Promotion [Y].

Elle soutient que, contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, les dispositions de la loi du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, et de son décret d’application ne s’appliquent pas aux apporteurs d’affaires, de sorte que ceux-ci ne sont pas assujettis aux dispositions légales nonobstant leur caractère d’ordre public, ainsi que l’a d’ailleurs jugé la présente cour par un arrêt du 5 juin 2020, en tous points transposable au cas d’espèce.

Selon elle, il en résulte que ces dispositions n’ont pas vocation à s’appliquer dès lors qu’elle n’a pas été mandatée par l’une des parties au contrat de vente immobilière, soit la société Promotion [Y] et les différents vendeurs, et qu’elle n’est jamais intervenue dans la négociation des prix d’acquisition des différentes parcelles puisque c’est le groupe [Y] qui s’en est chargé.

De plus, il résulte de la reconnaissance d’honoraires d’apport d’affaires, dont le régime juridique ressort des conventions librement conclues entre les parties et non d’un texte législatif ou réglementaire, que celle-ci met à la charge de la société Financière [Y] l’obligation de lui régler la somme mentionnée.

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la cour considérerait que les dispositions de la loi du 2 janvier 1970 ont vocation à s’appliquer dans les rapports avec la société Financière [Y], elle fait valoir que l’examen des promesses de vente et des actes authentiques, produits de manière forcée par cette dernière, fait apparaître des man’uvres savamment perpétrées par la SAS Financière [Y] pour frauder son droit à rémunération, en ce qu’elles mentionnent à la clause « commission d’intermédiaire » que la SCCV Promotion [Y], bénéficiaire, réglera à titre d’honoraires d’apporteur d’affaires, à la SARL Promotion [Y], toutes deux domiciliées au même siège social, les honoraires qui lui étaient exclusivement dus pour les diligences accomplies par ses soins.

Elle en déduit que, par application de l’adage « fraus omnia corrumpit », la fraude commise par la SAS Financière [Y] dans la rédaction des termes de ses engagements contractuels à son endroit, interdit à celle-ci de se prévaloir des dispositions légales résultant de la loi Hoguet pour tenter de se libérer de ses engagements contractuels de règlement, et que la SAS FINANCIERE [Y], professionnel de l’immobilier reconnu a détourné sciemment le formalisme de protection édité par les dispositions de la loi du 2 janvier 1970 et de son décret d’application, dont elle se prévaut désormais pour tenter de faire échec à la demande en paiement de son cocontractant.

Enfin, invoquant la jurisprudence constante de la Cour de cassation aux termes de laquelle la résistance de mauvaise foi du cocontractant qui refuse d’exécuter ses engagements non équivoques caractérise une faute et justifie la condamnation prononcée pour résistance abusive, elle soutient que la FINANCIERE [Y], bien qu’ayant reconnu être débitrice d’honoraires d’apport d’affaires aux termes de l’acte du 17 septembre 2018, tente d’échapper à son obligation en faisant preuve d’une duplicité indescriptible, constituant une résistance abusive.

Aux termes de ses dernières conclusions du 27 février 2025 auxquelles il est expressément référé pour l’exposé complet des moyens de fait et de droit développés, la SAS Financière [Y] demande de :

CONFIRMER le jugement dont appel en toutes ses dispositions et notamment en ce qu’il a débouté la société Nord Ouest Immobilier de sa demande tendant à voir condamner la société Financière [Y] à lui verser la somme de 60.000 € TTC et de ses autres demandes ;

En tout état de cause :

DÉBOUTER la société Nord Ouest Immobilier de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, notamment de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive;

CONDAMNER la société Nord Ouest Immobilier à verser à la société Financière [Y] la somme de 7.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER la société Nord Ouest Immobilier aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de la SELARL MARTIN & ASSOCIES, représentée par Maître Matthieu RAOUL, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.

A l’appui de la confirmation du jugement, la SAS Financière [Y] fait valoir que faute d’un mandat écrit préalable conforme aux dispositions d’ordre public de la loi du 2 janvier 1970 et de son décret d’application, desquelles il résulte que l’agent immobilier ne peut intervenir dans le cadre d’une opération sans disposer d’un mandat écrit, qu’il s’agisse d’un mandat de vente, de location ou de recherche, strictement conforme aux dispositions de cette loi conclu préalablement à toute négociation ou engagement et inscrit dans un registre spécial détenu par tout agent immobilier, la société Nord Ouest Immobilier ne peut prétendre à aucune rémunération.

Elle ajoute que ces principes trouvent application non seulement dans les rapports entre les agents immobiliers et les particuliers ou consommateurs, mais également dans leurs rapports avec les professionnels, et que contrairement à ce que soutient la société Nord Ouest Immobilier, l’application de la loi Hoguet aux apporteurs d’affaires est régulièrement rappelée par les juridictions, dès lors que l’apporteur d’affaires met en relation un vendeur d’immeuble et un acquéreur potentiel, nonobstant le fait qu’il n’ait pas participé aux négociations ayant conduit à la réalisation de l’opération dès lors que sa mission n’a pas pour objet cette négociation mais la simple recherche de biens immobiliers ou la mise en relation de cocontractants potentiels. Elle souligne qu’il ne résulte pas de l’arrêt d’espèce de la cour d’appel de Paris du 5 juin 2020 dont se prévaut la société Nord Ouest Immobilier que la convention d’apporteur d’affaires échapperait, de manière générale, aux dispositions de la loi Hoguet, celui-ci ayant relevé, outre qu’il n’était pas établi que l’apporteur d’affaires ait exercé cette activité de manière habituelle, que la convention avait été conclue non avec une des parties à la promesse de vente, mais avec un autre intermédiaire immobilier. De plus, elle observe que la société Nord Ouest Immobilier prétend avoir mis en relation le groupe [Y] avec les vendeurs des terrains sur lesquels celui-ci envisageait de réaliser une opération immobilière, ce dont il s’infère qu’elle prétend bien être intervenue en qualité d’intermédiaire et avoir prêté son concours à la vente de terrains au sens de la loi du 2 janvier 1970, à laquelle elle doit dès lors être pleinement soumise.

De plus, elle souligne d’une part, l’absence de mention dans l’acte authentique de vente du 31 janvier 2020 de la rémunération réclamée par la société Nord Ouest Immobilier, ledit acte indiquant au contraire que la vente a été conclue par l’intermédiaire d’une autre agence immobilière, la société [Y] Immobilier, titulaire de la carte professionnelle « Transactions », agent immobilier depuis 1989 et absorbée depuis lors par la société Promotion [Y], et d’autre part l’absence de mention de la société Financière [Y], non partie à cet acte, comme la personne en ayant la charge, au mépris des dispositions de l’article 73 du décret du 20 juillet 1972. Elle souligne qu’il en va de même des autres actes authentiques de vente conclus en vue de la réalisation de l’opération qui, soit désignent expressément la société [Y] Immobilier comme intermédiaire, soit précisent que la vente a été négociée directement entre les parties, sans le concours d’un intermédiaire, soit ne mentionnent aucune intermédiation.

Par ailleurs, elle fait valoir que la société Nord Ouest Immobilier ne justifie pas des diligences qu’elle prétend avoir effectuées auprès des propriétaires des parcelles pour son compte en vue de la réalisation de l’opération, les deux attestations produites initialement comme les échanges et propositions d’acquisition versés aux débats en exécution du jugement du tribunal de commerce du 16 avril 2021 étant dénués de toute force probante, étant en outre observé que les promesses de vente et les ventes conclues par des personnes morales distinctes d’elle-même, démontrent l’absence d’intermédiation de cette société. Elle ajoute qu’aucun acte, qu’il s’agisse des promesses ou des actes de vente, n’a été signé par la société Financière [Y], qui exerce une activité de holding ayant pour objet, l’acquisition, la gestion de valeurs mobilières, prises de participation ou d’intérêts et toute prestation d’assistance, conseil, contrôle et management, et non pas la réalisation d’opérations immobilières, de sorte qu’elle n’a pu effectuer la moindre diligence à l’égard de la société Financière [Y], qui constitue une personne morale distincte de la société PROMOTION [Y], de la société PROMOBAT et de la SCCV [Adresse 50] et qui n’était pour sa part acquéreur d’aucune parcelle.

Enfin, elle excipe de l’absence de pouvoir du signataire de la reconnaissance d’honoraires du 17 septembre 2018 pour l’engager, en rappelant qu’en matière de droit des sociétés, le pouvoir d’engager la société à l’égard des tiers appartient aux seuls représentants légaux de la société, et plus spécialement dans les sociétés par actions simplifiées, au président, aux directeurs généraux, délégués ou non, à la condition d’y avoir été habilités par les statuts et d’être mentionnés sur l’extrait K-bis de la société, et qu’indépendamment de ces personnes, seul un préposé bénéficiant d’une délégation de pouvoirs consentie par le représentant légal peut engager la société à l’égard des tiers, de sorte que tout acte conclu par un préposé qui ne dispose d’aucune délégation de pouvoirs est inopposable à la société au nom de laquelle le préposé prétendait s’engager. Elle ajoute qu’il est de jurisprudence constante que le tiers ne peut se prévaloir de la théorie du mandat apparent pour faire échec à l’inopposabilité de l’acte que s’il justifie de circonstances l’autorisant à ne pas vérifier les pouvoirs de son cocontractant, et que tel n’est pas le cas lorsque l’acte est conclu comme en l’espèce par professionnel auquel il appartient de vérifier que celui qui prétend s’engager au nom de la société sans exercer une fonction dirigeante, dispose d’une habilitation ou délégation de pouvoir l’autorisant à souscrire un tel engagement.

Elle en infère que la lettre du 17 septembre 2018, établie sur son papier à en-tête émane, non pas de son représentant légal mais d’une salariée qui ne disposait pas de la capacité juridique d’engager la société, de sorte qu’elle ne saurait produire le moindre effet juridique, peu important que Madame [L] ait signé, en vertu d’un pouvoir spécial, la promesse de vente pour le compte de la société Promotion [Y].

A titre subsidiaire, concernant la fraude que lui impute la société Nord Ouest Immobilier, elle souligne que cette dernière tente de contourner les dispositions de la loi Hoguet au motif que les promesses de vente et les actes de vente qui mentionneraient la société [Y] Immobilier en qualité d’intermédiaire, auraient été conclus en fraude de ses droits par la société Promotion [Y], lesquelles sociétés ne sont pas parties à l’instance.

En outre, elle estime qu’aucune man’uvre destinée à priver la société Nord Ouest Immobilier d’un prétendu droit à rémunération ne saurait lui être imputée pas plus qu’à la société Promotion [Y], dès lors que ce n’est pas la mention de la société [Y] Immobilier en qualité d’intermédiaire qui lui interdit de percevoir une rémunération, mais sa seule négligence alors qu’en qualité de professionnelle rompue, elle ne pouvait ignorer ces exigences qui font partie des règles essentielles de sa profession dans sa pratique la plus quotidienne.

MOTIFS DE L’ARRÊT

I – Sur la demande en paiement des honoraires

I-1 Sur l’applicabilité des dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970

Aux termes de l’article 1er de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, « les dispositions de la présente loi s’appliquent aux personnes physiques ou morales qui, d’une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d’autrui et relatives à :

1o L’achat, la vente, la recherche, l’échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d’immeubles bâtis ou non bâtis;'»

Les activités concernées par ces dispositions sont ainsi celle d’entremise et ou de gestion portant sur les biens d’autrui, dès lors qu’elles sont exercées de manière habituelle, peu important la qualification professionnelle que la personne morale ou physique s’est donnée, seule l’activité effectivement réalisée et son caractère habituel devant être recherchés.

Par ailleurs, l’article 6, I de la même loi, dans sa version applicable en l’espèce, dispose que «  Les conventions conclues avec les personnes visées à l’article 1er ci-dessus et relatives aux opérations qu’il mentionne en ses 1 à 6, doivent être rédigées par écrit et préciser conformément aux dispositions d’un décret en Conseil d’Etat :

Les conditions dans lesquelles ces personnes sont autorisées à recevoir, verser ou remettre des sommes d’argent, biens, effets ou valeurs à l’occasion de l’opération dont il s’agit ; (…)

Les conditions de détermination de la rémunération, ainsi que l’indication de la partie qui en aura la charge (')

Aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif d’honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû aux personnes indiquées à l’article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu’une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties.. »

L’article 72 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, dans sa version applicable à la cause, énonce que « Le titulaire de la carte professionnelle portant la mention: « Transactions sur immeubles et fonds de commerce »» ne peut négocier ou s’engager à l’occasion d’opérations spécifiées à l’article 1er (1o à 5o) de la loi susvisée du 2 janvier 1970, sans détenir un mandat écrit préalablement délivré à cet effet par l’une des parties. Le mandat précise son objet et contient les indications prévues à l’article 73'. »

L’article 73 dudit décret précise que « Le titulaire de la carte professionnelle portant la mention « Transactions sur immeubles et fonds de commerce », son ou ses représentants légaux ou statutaires, s’il s’agit d’une personne morale, qui doit recevoir le mandat prévu à l’article 72 ne peut demander, ni recevoir directement ou indirectement, d’autre rémunération ou commission à l’occasion d’une opération spécifiée à l’article 1er (1 à 5 ) de la loi susvisée du 2 janvier 1970 que celle dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat. Le mandat doit préciser si cette rémunération est à la charge exclusive de l’une des parties à l’opération ou si elle est partagée. Dans ce dernier cas, les conditions et modalités de ce partage sont indiquées dans le mandat et reprises dans l’engagement des parties. Le montant de la rémunération ou de la commission, ainsi que l’indication de la ou des parties qui en ont la charge sont portés dans l’engagement des parties. Il en est de même, le cas échéant, des honoraires de rédaction d’actes et de séquestre. Le titulaire de la carte ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, des commissions ou des rémunérations à l’occasion de cette opération d’une personne autre que celle mentionnée comme en ayant la charge dans le mandat et dans l’engagement des parties. Le titulaire de la carte professionnelle perçoit sans délai sa rémunération ou sa commission une fois constatée par acte authentique l’opération conclue par son intermédiaire. »

Il résulte de ces dispositions que la personne physique ou morale, agent immobilier ou apporteur d’affaires, qui se livre de manière habituelle à l’une des activités susvisées, et titulaire de la carte professionnelle portant la mention: « Transactions sur immeubles et fonds de commerce »» ne peut réclamer une commission ou rémunération à l’occasion d’une opération visée à l’article 1er de cette loi, quad bien même elle agirait en qualité d’apporteur d’affaires, que si, préalablement à toute négociation ou engagement, il détient un mandat écrit répondant à un certain nombre de conditions de forme, délivré à cet effet par l’une des parties et précisant la condition de détermination de la rémunération ou commission ainsi que la partie qui en aura la charge.

En revanche, il est admis que n’est pas soumis aux dispositions précitées, la personne ayant pour mission de rechercher des terrains pour un mandant qui n’était pas le futur acquéreur, de sorte que le mandataire n’avait pas d’activité d’entremise entre les vendeurs et les acquéreurs (Civ.1ère, 3 nov. 2004, n° 03-11.228 )

En l’espèce, il résulte des productions complètes notamment après l’arrêt de cette cour du 5 avril 2024, qu’en vue de la réalisation de l’opération immobilière en cause ont été conclus les actes suivants :

promesse unilatérale de vente authentique consentie le 31 mai 2018 par M. [X] [NE], et son épouse, Madame [C] [RP], à la SAS Promotion [Y] avec faculté de substitution, représentée par Mme [K] [L], responsable du développement, en vertu des pouvoirs conférés par M. [Z] [M], directeur général, aux termes d’une procuration sous seing privé en date à Pessac du 29 mai 2018, portant sur un terrain et la maison y édifiée, cadastrée section AT n°[Cadastre 23], [Adresse 22] à Sartrouville, moyennant le prix de 650.000 €, comportant la clause «  COMMISSION D’APPORTEUR D’AFFAIRES : Le BENEFICIAIRE réglera à titre d’honoraires d’apporteur d’affaires à la Société [Y] IMMOBILIER, Société à Responsabilité Limitée au capital de 56 000 € ayant son siège social à [Adresse 44], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de BORDEAUX sous le n° B 350 120 325, la somme de TRENTE DEUX MILLE CINQ CENT EUROS HORS TAXES (32.500 € H.T) » ( pièce n°17 intimée) ;

vente par acte authentique du 31 janvier 2020 par les époux [NE] à la SCCV [Adresse 50], dont le siège social est à [Adresse 43] [Adresse 10] n° de SIREN 853575298 RCS [Localité 34], représentée par M. [IA] [T], Directeur de Programmes, agissant en vertu des pouvoirs qui lui ont été conférés aux termes d’un acte sous seings privés en date à [Localité 41] du 30 janvier 2020, par Mme [H] [W], directrice juridique, agissant elle-même en vertu des pouvoirs conférés aux termes d’un acte authentique en date des 25 juin et 1er juillet 2019 par M. [V] [Y], Président de la SAS Promotion [Y], cette société agissant elle-même en qualité de gérante statutaire (article 23) de la SCCV [Adresse 50], comportant une clause « COMMISSION D’APPORTEUR D’AFFAIRES : L’ACQUEREUR réglera à titre d’honoraires d’apporteur d’affaires à la Société [Y] IMMOBILIER, ' la somme de TRENTE-NEUF MILLE EUROS (39 000,00 EUR), taxe sur la valeur ajoutée incluse. Cette rémunération est réglée en dehors de la comptabilité de l’office notarial. » (pièce n°26 intimée) ;

promesse unilatérale de vente authentique consentie le 3 juillet 2018 par la SCI 135 MB, représentée par M. [GH] [UA], en présence de Mme [D] [JT] épouse [UA], à la SAS (et non SCCV comme indiqué par erreur à l’acte) Promotion [Y], avec faculté de substitution, représentée par Mme [K] [L], responsable du développement, en vertu des pouvoirs qui lui ont été conférés par M. [Z] [M], directeur général, aux termes d’une procuration sous seing privé en date à Pessac du 2 juillet 2018, portant sur un hall d’exposition d’une superficie approximative de 135m2, et une mezzanine de 60m2 environ, un hangar avec atelier d’une superficie de 228m2, une réserve et une cave, lesdites constructions destinées à être démolies par le bénéficiaire, édifiés sur une parcelle cadastrée [Cadastre 32][Adresse 1] [Adresse 7] à Sartrouville, moyennant le prix de 1.050.000 € , et comportant une clause «  COMMISSION D’INTERMEDIAIRE : Le BENEFICIAIRE réglera à titre d’honoraires d’apporteur d’affaires à la Société [Y] IMMOBILIER, 'la somme de CINQUANTE DEUX MILLE CINQ CENTS EUROS HORS TAXES (52.500€ H.T) » (pièce n°1 intimée);

vente par acte authentique du 31 janvier 2020 par la SCI 135MB du bien immobilier précité à la SCCV Sartrouville [Adresse 5], représentée à l’acte par M. [IA] [T], selon les mêmes pouvoirs que mentionné en b), comportant une clause «  NEGOCIATION : L’ACQUEREUR réglera à titre d’honoraires d’apporteur d’affaires à la Société [Y] IMMOBILIER, Société à Responsabilité Limitée 'la somme de SOIXANTE-TROIS MILLE EUROS (63 000,00 EUR), 'Cette rémunération est réglée en dehors de la comptabilité de l’office notarial » (pièce n°27 intimée) ;

promesse unilatérale de vente authentique consentie le 24 juillet 2018 par M. [B] [G] et Mme [E] [G], à la SAS Promotion [Y] avec faculté de substitution, représentée par Mme [K] [L], responsable du développement, en vertu des pouvoirs qui lui ont été conférés par M. [Z] [M], directeur général, aux termes d’une procuration sous seing privé en date à [Localité 41] du 2 juillet 2018, portant sur une maison édifiée sur une parcelle cadastrée AT n°[Cadastre 18], [Adresse 6] à [Localité 48], moyennant le prix de 650.000 €, comportant une clause «  COMMISSION D’APPORTEUR D’AFFAIRES : Le BENEFICIAIRE réglera à titre d’honoraires d’apporteur d’affaires à la Société [Y] IMMOBILIER, Société à Responsabilité Limitée 'la somme de TRENTE DEUX MILLE CINQ CENT EUROS HORS TAXES (32.500 € H.T) » (pièce n°9 intimée);

vente par acte authentique du 31 janvier 2020 par M. et Madame [G] du bien immobilier précité, à la SCCV [Adresse 50], toujours représentée par M. [IA] [T], selon les mêmes modalités qu’en b) et d) moyennant le prix de 650.000 €'comportant une clause «  NEGOCIATION : L’ACQUEREUR réglera à titre d’honoraires d’apporteur d’affaires à la Société [Y] IMMOBILIER, Société à Responsabilité Limitée 'la somme de TRENTE-NEUF MILLE EUROS (39 000,00 EUR), 'Cette rémunération est réglée en dehors de la comptabilité de l’office notarial » (pièce n°22 intimée) ;

promesse unilatérale de vente authentique consentie le 14 septembre 2018 par M. Monsieur [A] [U], à la SAS Promotion [Y], toujours représentée par Mme [K] [L], en vertu des pouvoirs conférés par M. [Z] [M], directeur général, aux termes d’une procuration sous seing privé en date à [Localité 41] du 2 juillet 2018, portant sur deux maisons, destinées à être démolies, édifiées sur une parcelle cadastrée AT n°[Cadastre 16], [Adresse 8] à [Localité 48], moyennant le prix de 630.000 €, avec la clause « «  COMMISSION D’APPORTEUR D’AFFAIRES : Le BENEFICIAIRE réglera à titre d’honoraires d’apporteur d’affaires à la Société [Y] IMMOBILIER, Société à Responsabilité Limitée 'la somme de TRENTE ET UN MILLE CINQ CENT EUROS HORS TAXES (31.500 € H.T) (pièce n°13 intimée);

vente par acte authentique du 31 janvier 2020 par M. [A] [U] des biens immeubles susvisés, à la SARL Promobat, dont le siège est à [Adresse 45], SIREN n° 410.048.755 RCS [Localité 34], représentée à l’acte par M. [IA] [T], Directeur de Programmes, agissant en vertu des pouvoirs conférés aux termes d’un acte sous seings privés en date à [Localité 41] du 30 janvier 2020, par Mme [H] [W], Directrice juridique, agissant elle-même en vertu des pouvoirs conférés par acte authentique des 25 juin et 18 juillet 2019 par M. [V] [Y], gérant de la société Promobat, nommé par décision de l’associé unique en date du 27 février 2013 (pièce n°24 intimée) ;

promesse unilatérale de vente sous seing privé consentie le 14 septembre 2018 par Mme [N] [MD], à la SAS Promotion [Y] avec faculté de substitution, représentée par Mme [K] [L], responsable du développement, en vertu des pouvoirs conférés par M. [Z] [M], directeur général, aux termes d’une procuration sous seing privé en date du 12 septembre 2018, portant sur une maison édifiée sur les parcelles cadastrées section AT [Cadastre 24] et [Cadastre 26], [Adresse 27] [Adresse 3] à [Localité 48], moyennant le prix de 530.000 € , comportant une clause « COMMISSION D’APPORTEUR D’AFFAIRES : Le BENEFICIAIRE réglera à titre d’honoraires d’apporteur d’affaires à la Société [Y] IMMOBILIER, 'la somme de VINGT-SIX MILLE CINQ CENT EUROS HORS TAXES (26.500 € H.T) » . (pièce n°15 intimée) ;

vente par acte authentique du 31 janvier 2020 par Madame [MD] à la SCCV [Localité 48] 131 [Adresse 37], toujours représentée par M. [IA] [T], selon les mêmes modalités de délégations de pouvoirs, moyennant le prix de 530.000 €, comportant une clause « COMMISSION D’APPORTEUR D’AFFAIRES : L’ACQUEREUR réglera à titre d’honoraires d’apporteur d’affaires à la Société [Y] IMMOBILIER, ' la somme de TRENTE ET UN MILLE HUIT CENTS EUROS (31 800,00 EUR), taxe sur la valeur ajoutée incluse. Cette rémunération est réglée en dehors de la comptabilité de I’office notarial, ainsi déclaré » (pièce n°25 intimée) ;

vente par acte authentique en date du 31 janvier 2020 par la commune de [Localité 48] de la parcelle cadastrée section AT n°[Cadastre 19] à la SARL Promobat, et de la parcelle AT n°[Cadastre 25] à la SCCV [Localité 48], les sociétés acquéreurs étant représentées par M. [IA] [T], Directeur de Programmes, en vertu des pouvoirs conférés par acte du 30 janvier 2020, suivant les mêmes modalités que précédemment, les parties déclarant que les conventions ont été négociées directement entre elles, sans le concours ni la participation d’un intermédiaire.(pièce n°23 intimée).

Il en résulte que la SAS Financière [Y] n’était pas partie à ces différents actes, avant-contrats et contrats de vente, auxquels sont intervenues la SAS Promotion [Y], en qualité de bénéficiaire des promesses, et la SCCV [Adresse 50] et la SARL Promobat en qualité d’acquéreurs, de sorte que la société Nord Ouest Immobilier n’a effectivement pas exercé une activité d’entremise entre les différents vendeurs des parcelles et les sociétés acquéreurs, lesquelles sont, comme le souligne abondamment la SAS Financière [Y], des personnes morales distinctes, quand bien même elles appartiendraient toutes au « groupe [Y] », dont la SAS Financière [Y] est la société mère.

Par suite, le mandat d’entremise et de recherches, ou encore le contrat de partenariat invoqué au soutien de son action en paiement par la SARL Nord Ouest Immobilier n’ayant pas été consenti à cette dernière par l’une des parties à l’opération de vente immobilière in fine conclue, il n’était pas soumis aux conditions de forme prescrites par la loi du 2 janvier 1970 et son décret d’application, seules devant s’appliquer les règles générales du droit des contrats.

I- 2 Sur le droit à rémunération de la SARL Nord Ouest Immobilier.

Selon l’article 1984 du code civil :

Le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom.

Le contrat ne se forme que par l’acceptation du mandataire.

L’article 1998 du même code dispose que le mandant est tenu d’exécuter les engagements contractés par le mandataire, conformément au pouvoir qui lui a été donné. Il n’est tenu de ce qui a pu être fait au-delà, qu’autant qu’il l’a ratifié expressément ou tacitement.

Selon une jurisprudence constante, le mandant peut être engagé sur le fondement d’un mandat apparent, même en l’absence d’une faute susceptible de lui être reprochée, si la croyance du tiers à l’étendue des pouvoirs du mandataire est légitime, ce caractère supposant que les circonstances autorisaient le tiers à ne pas vérifier les limites exactes de ces pouvoirs (Ass. Plén., 13 décembre 1962, n° 57-11.569 ; Com., 5 octobre 1993, n°91-17.109).

L’article 1156, alinéa 1er, dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 10 février 2016, consacre la théorie du mandat apparent : « L’acte accompli par un représentant sans pouvoir ou au-delà de ses pouvoirs est inopposable au représenté, sauf si le tiers contractant a légitimement cru en la réalité des pouvoirs du représentant, notamment en raison du comportement ou des déclarations du représenté. »

En l’espèce, pour démontrer qu’elle a agi en qualité de mandataire de la SAS Financière [Y] dans le cadre d’une opération immobilière que le «  groupe [Y] » envisageait de réaliser sur les parcelles situés [Adresse 33] et [Adresse 46] à [Localité 48] (78), cadastrées section AT n° [Cadastre 24], [Cadastre 26], [Cadastre 23], [Cadastre 19], [Cadastre 17], [Cadastre 16] et [Cadastre 25], pour avoir été sollicitée par Madame [L], responsable de développement au sein de la SAS, et que cette société s’est engagée, à lui verser une rémunération « d’apporteur d’affaires », la société Nord Ouest Immobilier produit aux débats (les mentions soulignées ou en gras le sont par la cour) :

1°) un courriel adressé par Mme [L] ([Courriel 35]) à la SARL Nord Ouest Immobilier ([Courriel 38]) en copie à [P] [O] ([Courriel 39]) le 30 octobre 2017 par lequel elle indique « Comme convenu, vous trouverez ci-joint notre proposition fixée à 1050K € pour les propriétaires du Peugeot ainsi que votre reconnaissance de partenariat.

Je vous laisse le soin de transmettre notre offre aux [UA] pour signature. De notre côté, nous aurons très certainement rdv avec la ville le 9 novembre. » comportant deux pièces jointes, Offre PEUGEOT remond V2.docx et Reconnaissance de partenariat – PDecaux.docx (pièce n°1 appelante)

2°) un courriel en réponse d'[P] [O] du 31 octobre 2017 par lequel il précise «  Je rebondis sur le mail de [K]. Concernant la remise d’offre, je souhaiterai que tu puisses nous organiser un rendez-vous avec les vendeurs pour que nous puissions leur remettre l’offre en main propre et idéalement la signer ensemble en séance. Sur la fin de semaine, je peux te proposer jeudi matin (idéalement) ou vendredi matin (9h-9h30)' » (pièce n°2 appelante)

3°) un courrier en date du 30 octobre 2017 adressé à la SARL Nord Ouest Immobilier, à l’attention de [S] [R], signé par Mme [K] [L] en qualité de « Responsable Développement Groupe [Y] », sur papier portant en bas de page les mentions « SA Financière [Y]'RCS [Localité 40] 501 418 495' », ayant pour objet «  Reconnaissance de partenariat Groupe [Y]- Agence Nord Ouest immobilier Parcelles AT 537,336, [Cadastre 17] à [Localité 49] » ainsi libellé :

«  Cher Monsieur,

Pour faire suite à notre rendez-vous organisé ce jour dans le cadre de notre étude d’un projet immobilier sis [Adresse 33] à [Localité 48] sur l’assiette foncière suivante: parcelles cadastrées section AT n°[Cadastre 24], [Cadastre 23], [Cadastre 19], [Cadastre 18], [Cadastre 17] ; nous vous confirmons par la présente notre volonté d’établir un partenariat avec l’agence Nord Ouest immobilier représentée par vos soins pour l’acquisition des parcelles privées cadastrées section AT n°[Cadastre 24], [Cadastre 18] et [Cadastre 17]. (') » (pièce n°3 appelante)

4°) une proposition d’acquisition foncière du 30 octobre 2017 à M. et Mme [UA] établie au nom de Mme [L] pour la " Parcelle cadastrée section AT n°[Cadastre 17] à [Localité 49], d''une contenance totale de 642 m2 » «  Nous avons le plaisir de vous confirmer tout l’intérêt que le Groupe [Y] porte à la réalisation d’une opération immobilière sur votre terrain situé dans la commune de [Localité 48].(')

Nous vous proposons la signature d’une promesse unilatérale de vente, laquelle portera sur la parcelle cadastrée section AT n°[Cadastre 17], sise [Adresse 7] à [Localité 48], pour une contenance cadastrale de 642 m2.

(')

2. PROPOSITION FINANCIERE

Le prix proposé, en vue de l’acquisition de votre terrain, est de : 1 050 000 € net vendeur (UN MILLION TRENTE MILLE EUROS) (') » portant en bas de chaque page les mentions « SAS Financière [Y]'RCS [Localité 40] 501 418 495' » (pièce n°4 appelante)

5°) un courrier daté du 3 novembre 2017 adressé par Mme [K] [L] à Agence Nord Ouest Immobilier, à l’attention de [S] [R], signé par Madame [L] en qualité de « Responsable du Développement Ile-de-France Groupe [Y] » sur papier portant en bas de page les mentions « SAS Financière [Y]'RCS [Localité 40] 501 418 495' », ayant pour objet « Reconnaissance d’honoraires d’apport d’affaires ' dossier du [Adresse 7] à [Localité 48] », ainsi libellé :

«  A l’aide de votre intervention, nous allons faire une offre d’acquisition à Madame et Monsieur [UA], à Madame [PO] ainsi qu’à l’indivision [G] pour une opération immobilière sur les parcelles AT n° [Cadastre 24], [Cadastre 18], [Cadastre 17], et AT n° [Cadastre 23], [Adresse 20] à [Localité 48] de 3.600 m2 de surface de plancher minimum englobant l’ensemble de ces parcelles.

Si ces offres aboutissent à la signature d’une promesse unilatérale de vente, et au terme de la promesse de vente à l’acquisition définitive par nos soins de l’ensemble des parcelles citées, nous vous confirmons par la présente, vos honoraires d’apport d’affaire d’un montant de 5% TTC du prix d’acquisition des parcelles AT n° [Cadastre 24], [Cadastre 18], [Cadastre 17].

Cette somme vous sera versée dans les 30 jours suivants la signature de l’acte authentique marquant l’acquisition par le Groupe [Y] des parcelles constituant l’assiette foncière du projet.(') » (pièce n°5 appelante)

6°) une deuxième proposition d’acquisition aux époux [UA] en date du 3 novembre 2017 aux mêmes conditions que la précédente, portant en bas de chaque page les mentions « SAS Financière [Y]'RCS [Localité 40] 501 418 495'Siège social [Adresse 13]

' [Adresse 36] » (pièce n°6 appelante) ;

7°) une proposition d’acquisition foncière du 3 novembre 2017 du « Groupe [Y] » à Mme [N] [MD], établie au nom de Mme [L], indiquant «  Nous avons le plaisir de vous confirmer tout l’intérêt que le Groupe [Y] porte à la réalisation d’une opération immobilière sur votre terrain situé dans la commune de [Localité 48].(')

Nous vous proposons la signature d’une promesse unilatérale de vente, laquelle portera sur les parcelles cadastrées section AT n°[Cadastre 24] et [Cadastre 26], sise [Adresse 28] à [Localité 48], pour une contenance cadastrale de 261 m2 (')

Commissions intermédiaires : En sus du prix de vente, 5% TTC du prix d’acquisition des parcelles AT n°[Cadastre 24], [Cadastre 26], [Cadastre 18] et [Cadastre 17], sera réglé à M. [R], agence Nord Ouest Immobilier. » pour un montant net vendeur de 500.000 €, portant en bas de chaque page les mentions « SAS Financière [Y]'RCS [Localité 40] 501 418 495'Siège social [Adresse 14] » (pièce n°7 appelante) ;

8°) une proposition d’acquisition foncière du 3 novembre 2017 du « Groupe [Y] » à M. [G], établie au nom de Mme [L], indiquant «  Nous avons le plaisir de vous confirmer tout l’intérêt que le Groupe [Y] porte à la réalisation d’une opération immobilière sur votre terrain situé dans la commune de [Localité 48].(')

Nous vous proposons la signature d’une promesse unilatérale de vente, laquelle portera sur la parcelle cadastrée section AT n°[Cadastre 18], sise [Adresse 6], pour une contenance cadastrale de 258 m2 (') Commissions intermédiaires : En sus du prix de vente, 5% TTC du prix d’acquisition des parcelles AT n°[Cadastre 24], [Cadastre 26], [Cadastre 18] et [Cadastre 17], sera réglé à M. [R], agence Nord Ouest Immobilier. » pour un montant net vendeur de 500.000 €, portant en bas de chaque page les mentions « SAS Financière [Y]'RCS [Localité 40] 501 418 495'Siège social [Adresse 14] » (pièce n°8 appelante) ;

9°) la même proposition d’acquisition foncière du même jour faite à Mme [E] [G] (pièce n°9) ;

10°) un courrier en date du 17 septembre 2018, adressé à l’Agence Nord Ouest Immobilier, à l’attention de [S] [R], par Madame [K] [L] en qualité de « Responsable du Développement Ile-de-France ' Groupe [Y] », sur papier portant en bas de page les mentions « SAS Financière [Y]'RCS [Localité 40] 501 418 495' », ayant pour objet « Reconnaissance d’honoraires d’apport d’affaires ' dossier du [Adresse 7] à [Localité 48] », ainsi libellé :

« Monsieur,

A l’aide de votre intervention, nous allons réaliser une opération immobilière sur les parcelles AT n°[Cadastre 24], [Cadastre 26], [Cadastre 23], [Cadastre 19], [Cadastre 18], [Cadastre 17], [Cadastre 16] et [Cadastre 25] sises [Adresse 33] et [Adresse 46] à [Localité 48] de 3.820 m2 de SDP minimum englobant l’ensemble de ces parcelles.

Ainsi, au terme de la réitération par acte authentique de l’ensemble des promesses de vente sur les parcelles citées, nous vous confirmons par la présente, vos honoraires d’apport d’affaire d’un montant forfaitaire de 50.000 € H.T.

Cette somme vous sera versée dans les 30 jours suivants la signature de l’acte authentique marquant l’acquisition par le Groupe [Y] des parcelles constituant l’assiette foncière du projet… » (pièce n°10 appelante)

11°) une attestation du 17 novembre 2020 établie par M. [EO] [NE], fils de M. [X] [NE], aux termes de laquelle il indique avoir été « témoin lorsque son père ' a été mis en rapport avec la société [Y] par l’intermédiaire de l’agence Nord Ouest Immobilier ' M. [S] [R] pour l’affaire 4 ' [Adresse 29]. Cette affaire a été conclue grâce à M. [R] le 31 janvier 2020. Le bien de mon père a été vendu à la société [Y] » (pièce n° 17 appelante) ;

12°) une attestation de Mme [D] [UA] du 18 juin 2020 qui indique que M. [R] «  nous a épaulé pour les démarches avec [Y] » (pièce n° 15 appelante).

Il résulte des pièces relatées ci-avant en 1°) à 10°) que la SAS Financière [Y], par sa préposée Mme [K] [L], responsable du développement, a bien proposé à la SARL Nord Ouest Immobilier un partenariat en vue de l’acquisition des parcelles AT n°[Cadastre 24], [Cadastre 18] et [Cadastre 17], et a eu recours à cette dernière afin d’entrer en relation avec les propriétaires de ces parcelles constituant en partie l’assiette foncière de l’opération immobilière projetée puis réalisée, soit les époux [UA] pour la SCI 135MB, Madame [MD], et les époux [G], d’organiser des rencontres avec ceux-ci et de leur faire parvenir des propositions d’achat, lesquelles ont été établies sur papier portant les références de la SAS Financière [Y].

La SAS Financière [Y] ne saurait être suivie lorsqu’elle soutient qu’il ne serait pas justifié de l’existence du «contrat de partenariat» évoqué, qui n’existerait manifestement que sous la plume de la société Nord Ouest Immobilier, alors que Mme [L] a établi un courrier daté du 30 octobre 2017 ayant pour objet «  Reconnaissance de partenariat Groupe [Y]- Agence Nord Ouest immobilier Parcelles AT 537,336, [Cadastre 17] à [Localité 49] » aux termes duquel elle confirme, suite à un rendez-vous du même jour « dans le cadre de notre étude d’un projet immobilier 'notre volonté d’établir un partenariat avec l’agence Nord Ouest Immobilier 'pour l’acquisition des parcelles privées cadastrées section AT n°[Cadastre 24], [Cadastre 18] et [Cadastre 17]. », soit les parcelles appartenant à la SCI 135MB (époux [UA]), aux consorts [G] et a Mme [MD], qu’elle a transmis par courriel du même jour à M. [R], et qui a été suivi d’un courrier du 3 novembre 2017 portant « reconnaissance d’honoraires d’apport d’affaire Parcelles AT n° [Cadastre 24], [Cadastre 18], [Cadastre 17] à Sartrouville » indiquant que «  à l’aide de votre intervention, nous allons faire une offre d’acquisition à Madame et Monsieur [UA], à Madame [PO] ainsi qu’à l’indivision [G] '. ».

Contrairement à ce qui est soutenu, les diligences accomplies par la SARL Nord Ouest Immobilier sont amplement démontrées par ces mêmes pièces justificatives.

Au surplus, la SAS Financière [Y] ne saurait pas plus utilement invoquer, pour contester la réalité de l’intervention en de la SARL Nord Ouest Immobilier, les mentions des différents actes précités désignant la SARL [Y] Immobilier comme étant intervenue en qualité d’intermédiaire entre ces vendeurs et les sociétés Promotion [Y] et SCCV [Adresse 50], aucune pièce justificative ne venant conforter cette mention et permettre effectivement d’établir que cette société a effectué quelque diligence que ce soit afin de permettre l’acquisition des parcelles dont s’agit.

Cela apparaît d’autant plus douteux qu’il résulte des extraits K Bis produits par l’intimée que :

— la SARL [Y] Immobilier, société à associé unique, qui avait pour objet l’activité d’intermédiaire en transaction immobilière et commercialisation de tous programmes immobiliers, avait pour gérant M. [V] [Y], également Président et Président du conseil d’administration de la SAS Promotion [Y] et gérant de la SARL Promobat,

— la SAS Promotion [Y] et la SARL Promobat, sociétés à associé unique, dirigées par M. [V] [Y], sont les deux seuls associés de la SCCV [Adresse 50], acquéreur des parcelles, dont la gérante est la SAS Promotion [Y],

— toutes ces sociétés, y compris la SARL [Y] Immobilier, ont le même siège social, [Adresse 10] à [Adresse 42] [Localité 2],

— la SARL [Y] Immobilier a été absorbée, avec effet au 31 décembre 2019, par la SAS Promotion [Y] qui en était l’associée unique.

Il en résulte que le gérant de la SARL [Y] Immobilier, ayant prétendument agi en qualité d’intermédiaire, et le Président de la SAS Promotion [Y], société bénéficiaire des promesses et par ailleurs gérante de la SCCV, acquéreur, [Adresse 50], sont une seule et même personne, [V] [Y], et que la communauté d’intérêts manifeste, voire la confusion de fait d’intérêts, entre la société acquéreur et la société prétendument intermédiaire immobilier, sont de nature à faire naître un doute légitime sur l’indépendance de ces deux opérateurs l’un par rapport à l’autre, et sur la réalité du rôle d’intermédiaire de la SARL [Y] Immobilier, et ce d’autant que les commissions d’apporteurs d’affaires sont mentionnées comme devant être versées hors la comptabilité du notaire instrumentaire, et à une période où cette société avait été absorbée par la SAS Promotion [Y].

Enfin, concernant le défaut de pouvoir de la signataire de la reconnaissance d’honoraires du 17 septembre 2018, il résulte des dispositions de l’article L.227-6 du code de commerce que la société par actions simplifiée est représentée et engagée à l’égard des tiers par son président désigné dans les conditions prévues par les statuts, et, si les statuts le prévoient, par le directeur général ou directeur général délégué comme tel mentionné sur l’extrait K-bis de la société, et qu’indépendamment de ces personnes, seul un préposé bénéficiant d’une délégation de pouvoirs consentie par le représentant légal peut engager la société à l’égard des tiers, tout acte conclu par un préposé qui ne dispose d’aucune délégation de pouvoirs étant inopposable à la société.

Il est toutefois admis que le seul fait que la désignation et l’identification du ou des représentants légaux d’une société soient soumises à des règles de publicité légale ne suffit pas à exclure qu’une telle société puisse être engagée sur le fondement d’un mandat apparent, et qu’il résulte des articles 1985 et 1998 du code civil qu’une personne peut être engagée sur le fondement d’un mandat apparent lorsque la croyance du tiers aux pouvoirs du prétendu mandataire a été légitime, ce caractère supposant que les circonstances autorisaient ce tiers à ne pas vérifier lesdits pouvoirs.

( Com. 9 mars 2022, 19-25.704)

En l’espèce, comme examiné ci-avant, les pièces relatées (1°) à 10°) démontrent que la SARL Nord Ouest Immobilier a eu comme interlocuteur de la SAS Financière [Y] concernant le contrat de partenariat ou l’apport d’affaires et la rémunération de cet apporteur d’affaires, Mme [L], responsable du développement « Groupe [Y] » qui, dans tous les courriels, courriers, proposition d’acquisition, et reconnaissance d’honoraires, a indiqué intervenir pour le compte du « Groupe [Y] », en employant le terme « nous » ou encore « grâce à votre intervention, nous allons réaliser’ », et en utilisant un papier avec le logo [Y] et portant en bas de page les références de la SAS FINANCIERE [Y].

De plus, la rémunération en qualité d’intermédiaire de la SARL Nord Ouest Immobilier était expressément indiquée dans les propositions d’acquisition foncière du 3 novembre 2017 faites à Mme [MD] et aux consorts [G], propositions rédigées sur du papier de la SAS Financière [Y].

Dès lors, la SARL Nord Ouest Immobilier a légitimement pu croire que Mme [L], qui a confirmé à plusieurs reprises, par écrit, l’engagement de la SAS Financière [Y] de rémunérer la prestation d’apporteur d’affaires, avait le pouvoir d’engager cette société au titre de cette opération immobilière, étant observé en outre qu’il n’est pas démontré que Mme [L] ne disposait pas d’une délégation de pouvoirs.

Par conséquent, par infirmation du jugement, la SAS Financière [Y] doit être condamnée, en exécution de la reconnaissance d’honoraires du 17 septembre 2018, à payer à la SARL Nord Ouest Immobilier, la somme de 60.000 € TTC, avec intérêts au taux légal à compter du 4 mars 2020, date de la mise en demeure, et capitalisation des intérêts échus pour une année entière au moins, conformément à l’article 1343-2 du code civil.

II – Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme qui cause un dommage à autrui oblige à le réparer.

Il est constant que l’exercice du droit d’action, comme de celui d’y défendre, est un droit fondamental qui ne peut ouvrir à la partie adverse une action en réparation qu’à la condition de faire la preuve d’un exercice fautif au sens des dispositions de l’article 1240 du code civil et d’un dommage imputable à cette faute.

Si toute faute dans l’exercice des voies de droit est susceptible d’engager la responsabilité des plaideurs, l’abus du droit d’ester en justice ou de se défendre ne nécessitant pas, pour être caractérisé, d’avoir été commis dans l’intention de nuire, il appartient à celui qui sollicite réparation d’un préjudice à ce titre de démontrer les circonstances particulières ayant fait dégénérer ce droit en abus.

Une telle faute peut donc être caractérisée par une intention nocive, ou encore par la malveillance, la mauvaise foi, l’erreur grossière voire la légèreté blâmable.

En l’espèce, comme le souligne la SAS Financière [Y], l’ensemble des sociétés Financière [Y], Promotion [Y], [Y] Immobilier, Promobat et SCCV [Adresse 50] appartiennent à un même groupe de sociétés intervenant dans le domaine de la promotion immobilière, groupe au sein duquel la société Financière [Y], société mère, exerce une activité de holding, de sorte qu’elle n’a pas vocation à se porter acquéreur des terrains d’assiette d’opérations immobilières ni, en conséquence, à signer des promesses et actes authentiques de vente, lesquels sont signés par d’autres sociétés du groupe que sont la société Promotion [Y] ou Promobat qui ont pour objet social la promotion immobilière, ou le cas échéant par une société support de programme créée pour les besoins de l’opération, comme la SCCV [Adresse 50].

Pour autant, il ne saurait être sérieusement contesté qu’en l’espèce, la confusion volontairement entretenu entre les différentes sociétés [Y], société holding, ou de promotion immobilière, sous le vocable de « groupe [Y] », et l’interposition de personnes morales certes distinctes, mais ayant toutes un dirigeant unique ou un associé unique, avec pour objectif de faire échec au droit à la rémunération qui avait été convenue entre la société holding et la SARL Nord Ouest Immobilier au titre de sa mission d’apporteur d’affaires pour la réalisation d’une opération immobilière par les autres sociétés du groupe, caractérise a minima une déloyauté certaine dans l’exécution du contrat de la part de la SAS Financière

De surcroît, l’attitude procédurale de la SAS Financière [Y] qui résiste au paiement en ayant recours à une instrumentalisation fautive des règles imposées par la loi du 2 janvier 1970 afin de tenter de se soustraire à l’exécution de son engagement de paiement caractérise un abus qui justifie l’allocation de dommages et intérêts à hauteur de 30.000 €.

— Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et les frais irrépétibles.

La SAS Financière [Y], partie perdante, doit être condamnée aux dépens de première instance et d’appel ainsi qu’à payer à la SARL Nord Ouest Immobilier la somme de 15.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, et sera, pour les mêmes motifs, déboutée de sa demande par application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

INFIRME le jugement du tribunal de commerce de Paris en date du 22 avril 2022 en toutes ses dispositions ;

Statuant de nouveau et y ajoutant,

CONDAMNE la SAS Financière [Y] à payer à la SARL Nord Ouest Immobilier :

— la somme de 60.000 euros (SOIXANTE MILLE EUROS), avec intérêts au taux légal à compter du 4 mars 2020, avec capitalisation des intérêts échus pour une année entière ;

— la somme de 30.000 € (TRENTE MILLE EUROS) de dommages et intérêts ;

— la somme de 15.000 € (QUINZE MILLE EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS Financière [Y] aux dépens de instance et d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,