Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 19 DECEMBRE 2025

(n° , 14 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/19355 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CITVB

Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Novembre 2023 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de FONTAINEBLEAU – RG n° 22/00543

APPELANTS

Monsieur [S] [E] né le 31 août 1978 à [Localité 15],

[Adresse 5]

[Localité 11]

Madame [D] [H] née le 04 Décembre 1980 à [Localité 22] (51),

[Adresse 5]

[Localité 11]

Tous deux représentés assistés de M^e Flavie MARIS-BONLIEU de la SCP BOUAZIZ SERRA AYALA BONLIEU HAYOUN, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU substituée par M^e Vanessa CASTANHEIRA de la SCP BOUAZIZ SERRA AYALA BONLIEU HAYOUN, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU

INTIMÉS

Monsieur [V] [P] né le 06 Mai 1984 à [Localité 15],

[Adresse 3]

[Localité 12]

Représenté par M^e Alyette REBIFFÉ, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU

Madame [F] [J] épouse [P] née le 25 Juillet 1986 à [Localité 13],

[Adresse 3]

[Localité 12]

Représentée par M^e Alyette REBIFFÉ, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU

S.C.P. MAITRE [R] de la S.C.P. [U] MAITRE & [N] [R], notaire

[Adresse 1]

[Localité 11]

Représentée et assisté de M^e Thierry KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090 substituée par M^e Gérard SALLABERRY, avocat au barreau de PARIS, toque : E379

PARTIES INTERVENANTES :

MMA I.A.R.D, Assurances Mutuelles, immatriculée au RCS [Localité 19] 775 652 126, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 2]

[Localité 10]

Représentée et assisté de M^e Thierry KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090 substituée par M^e Gérard SALLABERRY, avocat au barreau de PARIS, toque : E379

MMA IARD, immatriculée au RCS [Localité 19] 440 048 882, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège,Es qualité d’assureur de la responsabilité civile professionnelle de la S.C.P. [U] MAITRE & [N] [R], titulaire d’un Office notarial dont le siège social est sis à [Adresse 16]

[Adresse 2]

[Localité 10]

Représentée et assisté de M^e Thierry KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090 substituée par M^e Gérard SALLABERRY, avocat au barreau de PARIS, toque : E379

S.C.P. MAITRE [R] S.C.P. [U] MAITRE & [N] [R], inscrite au SIREN sous le numéro 326 716 453, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 1]

[Localité 11]

Représentée et assisté de M^e Thierry KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090 substituée par M^e Gérard SALLABERRY, avocat au barreau de PARIS, toque : E379

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 juillet 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre, chargée du rapport et Monsieur Claude CRETON, président de chambre, magistrat honoraire.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Madame Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère Monsieur Claude CRETON, président de chambre, magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : M^me Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 17 octobre 2025 prorogé au 21 novembre 2025 puis au 12 déembre 2025 et au 19 décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ , Présidente de chambre et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

M. [V] [P] et Mme [F] [J] épouse [P] ont acquis, suivant acte authentique dressé par Maitre [W], notaire associé de la SCP [W]-MAITRE, en date du 24 juin 2018, précédée d’une promesse unilatérale de vente du 19 avril 2018, de M. [S] [E] et Mme [D] [H] un bien immobilier sis [Adresse 4] à GREZ SUR LOING (77).

Soutenant avoir appris par la réception d’un courrier de la mairie de [17] le 14 septembre 2020 que leur système d’assainissement n’était pas conforme et qu’ils avaient l’obligation de le mettre en conformité dans un délai d’un an après la vente, ce dont ils n’avaient pas été informés ni par les vendeurs, ni par le notaire au moment de la vente, les époux [P] ont, par acte d’huissier en date du 24 mars 2021, fait assigner M. [E] et Mme [H], ainsi que la SCP [U] MAITRE et [N] [R], successeur de la SCP [W]-MAITRE, devant le tribunal judiciaire de Fontainebleau, aux fins de les voir condamner in solidum à leur payer, sur le fondement d’un manquement à l’obligation de délivrance du vendeur, la somme de 22.632,34 € à parfaire, outre 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement en date du 8 novembre 2023, le tribunal judiciaire de Fontainebleau a :

— condamné in solidum Monsieur [S] [E] et Madame [D] [H] à payer à Monsieur [V] [P] et Madame [F] [J] épouse [P] la somme de 24.732,34 € en réparation du préjudice matériel ;

— débouté Monsieur [V] [P] et Madame [F] [J] épouse [P] de leur demande au titre du préjudice moral ;

— débouté Monsieur [V] [P] et Madame [F] [J] épouse [P] de leurs demandes à l’égard de la SCP [U] MÈTRE et [N] [R] ;

— débouté Monsieur [S] [E] et Madame [D] [H] de leur demande aux fins d’être relevés et garantis de toute condamnation par la SCP [U] MAITRE et [N] [R];

— condamné in solidum Monsieur [S] [E] et Madame [D] [H] à payer à Monsieur [V] [P] et Madame [F] [J] épouse [P] la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum Monsieur [S] [E] et Madame [D] [H] aux entiers dépens ;

— dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

M. [E] et Mme [H] ont relevé appel par déclaration du 4 décembre 2023.

PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions du 10 septembre 2024 auxquelles il est expressément référé pour l’exposé complet des moyens de fait et de droit développés, M. [E] et Mme [H] demandent à la cour de :

Confirmer le jugement rendu le 8 Novembre 2023 par le Tribunal Judiciaire de FONTAINEBLEAU en ce qu’il a débouté les époux [P] de leur demande de dommages et intérêts à titre de préjudice moral.

Infirmer le jugement rendu le 8 Novembre 2023 par le Tribunal Judiciaire de FONTAINEBLEAU en ses autres dispositions.

Statuant à nouveau,

Débouter les époux [P] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions.

A titre subsidiaire,

Vu l’Article 1240 du Code Civil,

Condamner la SCP MAITRE [R] à relever et garantir Monsieur [E] et Madame [H] de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre au bénéfice des époux [P].

Condamner solidairement les époux [P] et/ou la SCP MAITRE [R] au paiement de la somme de 5.000 € sur fondement de l’Article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner solidairement les époux [P] et/ou la SCP MAITRE [R] aux entiers dépens dont distraction est requise au profit de la SCP BOUAZIZ SERRA AYALA BONLIEU LE MEN HAYOUN conformément aux dispositions de l’Article 699 du Code de Procédure Civile.

Par leurs dernières conclusions du 26 mai 2025 auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé de leurs moyens de fait et de droit, les époux [P] demandent à la cour de :

Vu les articles 1602 et 1626 du Code civil,

Vu les articles 1112-1, 1140, 1147 du Code civil,

Vu les articles 1240, 1241 et 1231-1 du Code civil,

Vu l’article L 1331-11-1 du Code de la santé publique

CONFIRMER le jugement de première instance en ce qu’il a condamné les consorts [E] [H] à indemniser les époux [P] de leurs entiers préjudices,

INFIRMER le jugement de première instance en ce qu’il a débouté les époux [P] de leurs demandes dirigées à l’encontre de la SCP MAITRE [R]

INFIRMER le jugement de première instance en ce qu’il a débouté les époux [P] de leur demande de préjudice moral

En conséquence :

CONDAMNER in solidum Monsieur [S] [E], Madame [D] [H] et la SCP MAITRE [R] à verser aux époux [P] la somme de 25 212.34 €, en réparation de leur préjudice matériel,

CONDAMNER in solidum Monsieur [S] [E], Madame [D] [H] et la SCP MAITRE [R] à verser aux époux [P] la somme de 3 000 € au titre de leur préjudice moral,

CONFIRMER le jugement de première instance en ce qu’il a condamné Monsieur [S] [E] et Madame [D] [H] à verser aux époux [P] la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 de première instance,

CONDAMNER in solidum Monsieur [S] [E], Madame [D] [H] et la SCP MAITRE [R] à verser aux époux [P] la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du CPC au titre de l’appel,

CONDAMNER in solidum Monsieur [S] [E], Madame [D] [H] et la SCP MAITRE [R] à l’intégralité des dépens d’appel.

Au soutien de la confirmation du jugement, à titre principal, sur le fondement de l’obligation de délivrance conforme du vendeur, ils font valoir

La SCP MAITRE- [R] a constitué avocat le 16 janvier 2024, mais n’a pas conclu dans le délai de trois mois de la signification des conclusions d’appel.

Par conclusions du 24 juillet 2024, MMA I.A.R.D, Assurances Mutuelles, Société d’assurance mutuelle à cotisations fixes, et la SA MMA IARD, sont intervenues volontairement en leur qualité d’assureur de la responsabilité civile professionnelle de la S.C.P. [U] MAITRE & [N] [R].

Aux termes de leurs dernières conclusions du 30 mai 2025 auxquelles il est référé pour plus ample exposé de leurs moyens, MMA I.A.R.D Assurances Mutuelles et la SA MMA IARD demandent à la cour de :

Dire et juger MMA I.A.R.D. MMA IARD, en leur qualité d’assureur de la responsabilité civile professionnelle de la SCP MAÎTRE [R] recevables en leur intervention volontaire.

Les déclarer bien fondées en ladite intervention volontaire.

SUR LE FOND

DIRE et JUGER l’appel formé par Monsieur [E] et Madame [H] à l’encontre de la SCP MAITRE [R] mal fondé.

Les DEBOUTER en conséquence de toutes leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de la SCP MAITRE [R].

DIRE et JUGER l’appel incident formé par les époux [P] à l’encontre de la SCP MAITRE [R] mal fondé.

Les DEBOUTER en conséquence de toutes leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de la SCP MAITRE [R].

ET CONDAMNER tout succombant en tous les dépens dont distraction au profit de la SCP KUHN conformément aux dispositions de l’Article 699 du CPC.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 19 juin 2025.

MOTIFS DE L’ARRET

I- Sur les demandes à l’égard des vendeurs

I-1 – Sur le manquement à l’obligation de délivrance conforme

Au soutien de l’infirmation du jugement, les appelants font valoir que c’est à tort que le tribunal a retenu un manquement des vendeurs à l’obligation de délivrance conforme au motif que l’acte de vente du 23 mai 2018 n’informait pas les acquéreurs du caractère non conforme de l’installation relative à l’assainissement et de l’obligation de procéder à des travaux dans un délai donné, alors qu’il était dûment mentionné dans le cadre des annexes à l’acte de vente que le terrain se situe en zone d’assainissement non collectif et qu’un contrôle périodique effectué le 27 mars 2017 a conclu à une installation d’assainissement autonome, non conforme, avec travaux obligatoire sous 4 ans, devant être réalisés dans le délai d’un an dans le cadre d’une vente ; qu’en conséquence, le bien délivré est bien conforme aux spécifications contractuelles, la conformité du bien délivré avec le bien convenu devant s’apprécier au moment de sa délivrance, et le respect de l’obligation de délivrance devant s’apprécier en fonction des termes de l’acte de vente et des documents annexés, lesquels ont été dument portés à la connaissance des acquéreurs.

Ils ajoutent que conformément aux stipulations contractuelles de l’acte de vente du 25 juin 2018, ils devaient délivrer un bien raccordé à un réseau public de collecte destiné à recevoir les eaux usées domestiques, ce qui est le cas, le raccordement étant seulement non conforme.

Les époux [P] soutiennent à l’appui de la confirmation du jugement que le rapport technique faisant état de la non-conformité du système d’assainissement n’a jamais été produit aux acheteurs ni lors de la conclusion de la promesse de vente ni lors de la signature de l’acte authentique, n’ayant pas été annexé, et que la seule mention de ce rapport de contrôle du 31 mars 2017 tient en une seule phrase en page 119 des annexes, soit en page 2 d’un certificat communal délivré le 23 mai 2018, et que cette annexe à l’acte notarié, manifestement incomplète, ne peut suffire à établir que la vente serait intervenue avec la mention d’un raccordement non conforme et que cette non-conformité aurait été portée à la connaissance des acquéreurs.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 1602 du code civil «  Le vendeur est tenu d’expliquer clairement ce à quoi il s’oblige. Tout pacte obscur ou ambigu s’interprète contre le vendeur. »

En outre, en application des dispositions combinées des articles 1603, 1604, 1614, 1615, le vendeur a l’obligation principale de délivrer la chose qu’il vend, en l’état où elle se trouve au moment de la vente, l’obligation de délivrance de la chose comprenant ses accessoires et tout ce qui est destiné à son usage perpétuel.

L’obligation de délivrance est double en ce qu’elle consiste à mettre une chose conforme à la disposition de l’acheteur, le bien délivré devant être non seulement celui-là même qui a été désigné par le contrat, mais devant en outre présenter les qualités et caractéristiques convenues entre les parties, qu’elles reposent sur des considérations objectives, telles que l’origine, la matière, le type ou la marque, ou qu’elles soient d’ordre purement subjectif, et celles en considération desquelles la vente est censée avoir été conclue ou encore les qualités de la chose qui, au regard de la nature de celle-ci, sont présumées être entrées dans le champ contractuel.

La condition d’identité implique que la délivrance porte très exactement sur la chose vendue telle que définie au contrat, celle de conformité que le vendeur est tenu de délivrer une chose rigoureusement conforme aux prévisions contractuelles.

De plus, si les stipulations contractuelles à la lumière desquelles doit s’apprécier la conformité de la chose délivrée à celle convenue sont obscures ou imprécises, l’article 1602 alinéa 2 du code civil pose le principe d’interprétation selon lequel tout pacte obscur ou ambigu s’interprète contre le vendeur.

Sur le plan probatoire, la charge de la preuve de la mise à disposition pèse sur le vendeur, tandis que celle de la non-conformité de la chose livrée par rapport à la chose convenue pèse sur l’acheteur.

Enfin, il incombe aux juges du fond de déterminer in concreto quelles étaient les caractéristiques de la chose en considération desquelles la vente avait été conclue (Civ.1ère, 06 Juillet 2022, n° 21-14.037).

En l’espèce, il est indiqué dans la promesse unilatérale de vente dressée le 19 avril 2018 par Maître [W] :

— en page 12, au titre « DOSSIER DE DIAGNOSTIC TECHNIQUE :

Conformément aux dispositions de l’article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation, un dossier de diagnostic technique se trouve annexé au présent acte. Ce dossier de diagnostic technique a été réalisé par la Société BA DIAGNOSTIC, [Adresse 20], le 3 novembre 2017 en ce qui concerne le DPE et la Société VEOLIA EAU, [Adresse 6]. le 19 septembre 2006 en ce qui concerne l’assainissement.

(')

Le dossier de diagnostic technique comprend ' – le document établi à l’issue du contrôle des installations d’assainissement non collectif mentionné à l’article L. 1331-11-1 du code de la santé publique.» ;

— en page 15, au titre « ASSAINISSEMENT : le promettant déclare que l’immeuble objet de la présente promesse est raccordé un réseau public de collecte destiné à recevoir les eaux usées domestiques.

Ainsi qu’il résulte d’une attestation délivrée par la Société VEOLIA EAU, [Adresse 6], le 19 septembre 2006, demeurée annexée aux présentes après mention » ;

Le rapport de diagnostic des installations d’assainissement non collectif du 19 septembre 2006, annexé à la promesse, établi suite à une visite du 4 septembre 2006, précise que « le système est classé comme suit : Installation conforme au dossier déposé », fait état au titre IX « Evaluation du système existant » d’un état complet du dispositif, d’un bon fonctionnement, de l’absence d’impact sur le milieu en terme de pollution et de l’absence de risques sanitaires, et mentionne l’avis de l’enquêteur au titre X « Priorité bon état de fonctionnement : Contrôle des installations d’assainissement autonomes neuves sur tranchées ouvertes. Prétraitement : fosse toutes eaux de 4000 L . Traitement: Filtre à sable vertical drainé de 30m2' (5m x 6m). Transfert des eaux traitées: pompe avec refoulement PE de diamètre 63mm. Exutoire: 4 tranchées d’infiltrations dans un sol calcaire perméable. Les eaux pluviales sont dirigées dans un puisard.

Aucun autre document relatif à l’installation d’assainissement non collectif ou y faisant référence n’est annexé à la promesse de vente.

L’acte authentique de vente, instrumenté par le même notaire, mentionne :

— en page 10 au titre DIAGNOSTIC TECHNIQUE, que « Conformément aux dispositions de l’article L 271-4 du code de la construction et de l’habitation, un dossier de diagnostic technique se trouve annexé au présent acte. Ce dossier de diagnostic technique a été réalisé par la société BA DIAGNOSTIC -28 [Adresse 21] le 3 novembre 2017 en ce qui concerne le DPE et la société VEOLIA EAU [Adresse 9] le 19 septembre 2006, en ce qui concerne l’assainissement »,

— en page 12 au titre « ASSAINISSEMENT : Le vendeur déclare que l’immeuble vendu est raccordé à un réseau public de collecte destiné à recevoir les eaux usées domestiques et que ce raccordement (aucune mention ne suivant)

Ainsi qu’il résulte d’une attestation délivrée par la société VEOLIA EAU [Adresse 7], le 19 septembre 2006, demeurée annexée aux présentes après mention (')

Le dossier de diagnostic technique comprend : '- le document établi à l’issue du contrôle des installations d’assainissement non collectif mentionné à l’article L. 1331-11-1 du code de la santé publique. ».

Les annexes de l’acte de vente comportent, outre le rapport de diagnostic d’installation d’assainissement non collectif établi par VEOLIA du 19 septembre 2006 susvisé, un certificat communal délivré par la mairie de [Localité 18] le 23 mai 2018 au visa de l’ancien article R 211-6 du code de l’urbanisme faisant obligation au maire, notamment, de délivrer, sans frais à tout propriétaire d’immeuble ou à son mandataire d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble dans le délai d’un mois qui suit la demande qui en est faite, un certificat établi sur papier libre précisant si ce bien est situé dans le champ d’application territorial du droit de préemption urbain, lequel comporte divers renseignements d’urbanisme ainsi que la mention, en page 2 « Assainissement : Le terrain se situe en zone d’assainissement non collectif. Un contrôle périodique a été effectué le 27 mars 2017 dont vous trouverez copie ci-joint, et l’installation d’assainissement autonome a été non conforme avec travaux obligatoires sous quatre ans. Dans le cas d’une vente les travaux doivent être réalisés dans le délai d’UN AN, conformément au règlement du service public d’assainissement non collectif ci-joint ».

Or, le contrôle périodique du 27 mars 2017 évoqué dans ce certificat ne figure pas parmi les annexes, tant de la promesse que de la vente, et n’est pas mentionné dans l’acte lui-même que ce soit au paragraphe relatif aux diagnostiques réalisés ou celui relatif à l’assainissement, pas plus que le certificat communal du 23 mai 2018 n’est mentionné dans le paragraphe relatif à l’assainissement, alors qu’il est le seul document qui fait état du caractère non conforme de l’installation d’assainissement non-collectif.

A cet égard, il convient de souligner que, malgré la mention, manifestement erronée, selon laquelle le bien vendu serait raccordé à un réseau public de collecte destiné à recevoir les eaux usées, les parties ne disconviennent pas qu’il était entré dans le champ contractuel que le bien n’était pas raccordé à un réseau public de collecte, mais disposait d’un système d’assainissement autonome non collectif.

En outre, il ne saurait être sérieusement contesté que la chose convenue entre les parties était un bien disposant d’un système d’assainissement, certes non collectif, mais conforme à la réglementation applicable à ce type d’installations, ce que confirme la référence dans l’acte de vente, comme antérieurement dans la promesse de vente, au seul diagnostic technique de la société VEOLIA du 19 septembre 2006, annexé à ces deux actes, et faisant état d’une installation conforme et en bon état de fonctionnement.

Les consorts [M] ne soutiennent d’ailleurs pas que la chose convenue était un bien doté d’une installation d’assainissement non-collectif non conforme à la réglementation, mais seulement que les époux [P] étaient informés de cette non-conformité par l’annexion à l’acte de vente du certificat communal évoquant cette non-conformité, ce qui ne saurait être considéré comme établi au regard des seules mentions de l’acte de vente ne faisant référence qu’au diagnostic de VEOLIA de 2006, visant une installation conforme.

Or, il est constant que le système d’assainissement non-collectif a été déclaré non conforme au terme d’un contrôle périodique relaté au rapport établi par la société VEOLIA le 31 mars 2017, l’installation présentant un danger pour la santé des personnes, avec obligation pour les propriétaires de réaliser les travaux de mise en conformité dans le délai de quatre ans, ramené à une année en cas de vente du bien, et que les époux [P] ont l’obligation d’effectuer les travaux de mise en conformité de leur installation d’assainissement ayant été mis en demeure par la commune dès l’année 2020 de procéder à cette mise en conformité.

Il importe de relever qu’il est indifférent que tant le contrôle de 2006 que celui de 2017 fassent état de l’absence de regard de collecte et de ce que les eaux vannes ne sont pas séparées des eaux ménagères, dès lors que les dysfonctionnements observés en 2017 justifiant la non-conformité de l’installation ne concernent pas ces deux points, mais sont relatifs à l’affaissement du dessus de la fosse toutes eaux affectant le prétraitement, au tampon de fermeture de la fosse toutes eaux endommagé susceptible d’engendrer un risque pour les personnes, aux tampons de répartition et de bouclage qui ne sont pas à niveau et ne permettent pas un accès simple à l’ouvrage, et enfin l’absence de regard de bouclage sur le système d’infiltration, autant de dysfonctionnements qui n’étaient pas présents lors du contrôle effectué en 2006 et visé à l’acte de vente.

Il s’ensuit que les consorts [M] ont bien failli à leur obligation de délivrance conforme et doivent en conséquence être condamnés à réparer les préjudices causés aux époux [P] par ce manquement.

I – 2 – Sur la réparation des préjudices résultant de l’inexécution par les vendeurs de leur obligation de délivrance conforme

Au soutien de l’infirmation du jugement sur ce point les consorts [M] font valoir que les époux [P], auxquels incombe la charge de la preuve du montant du préjudice indemnisable, se contentent de verser aux débats un devis de remise aux normes, prétextant en outre que la démolition de l’escalier serait nécessaire, sans avoir eu recours à un expert à l’effet de chiffrer la remise en état de l’installation et de déterminer si la démolition de l’escalier est effectivement inéluctable ou si une autre intervention permet de l’évite, qu’un seul devis est versé aux débats, tant pour la mise en conformité de l’assainissement que pour la réalisation d’un escalier, ce qui ne peut justifier une évaluation contradictoire de leur préjudice.

Les époux [P] exposent que, du fait du caractère non conforme de leur installation d’assainissement, ils ont déjà engagé des frais notamment de vidange de l’installation en 2019, 2022 et 2024, et vont devoir faire procéder à des travaux de remise en conformité de l’installation nécessitant la démolition d’une partie d’un escalier sous lequel se trouve la fosse.

Réponse de la cour

Selon l’article 1611 du code civil, le vendeur doit être condamné 'dans tous les cas’ aux dommages et intérêts si le défaut de délivrance a entraîné un préjudice pour l’acquéreur.

Selon les articles :

—  1231-1 du code civil : «  Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »,

—  1231-2 :«  Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé »,

—  1231-3 : «  Le débiteur n’est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qui pouvaient être prévus lors de la conclusion du contrat, sauf lorsque l’inexécution est due à une faute lourde ou dolosive. »,

—  1231-4 «  Dans le cas même où l’inexécution du contrat résulte d’une faute lourde ou dolosive, les dommages et intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l’inexécution. »

Le tribunal a retenu que les époux [P] justifient de factures au titre de vidanges, en date des 26 octobre 2019 et 28 juin 2022,dont la première fait état de dégorgement canalisation entre la maison et la fosse puis entre la fosse et l’épandage, pour des montants respectifs de 825 € et 550 €, et qu’il y avait lieu de considérer que ces interventions n’auraient pas été nécessaires si le système d’assainissement avait été conforme, de sorte que ces dépenses constituent des préjudices indemnisables.

A cette juste motivation qu’il convient d’adopter, il y a lieu de rajouter que les époux [P] produisent une troisième facture de l’entreprise ATLANTIQUE DEPANNAGES SERVICES du 23 février 2024 relatif au vidage de la fosse d’un montant de 480 €, qui apparaît bien en relation avec la non-conformité du système d’assainissement, une fosse septique en bon état de fonctionnement ne nécessitant de vidange en moyenne que tous les 4 ans.

Les époux [P] produisent par ailleurs un devis de l’organisme SERPA à hauteur de 750 € TTC pour l’établissement de l’étude avant travaux de mise en conformité, un devis de la société WATROBA TERRASSEMENT en date du 31 janvier 2022 fixant à la somme de 18.107,34 € TTC le montant des travaux de remise en conformité soit terrassement et pose d’une filière compacte 8EH BIOROCK ECOROCK avec poste de relevage, enlèvement ou rebouchage de l’ancienne fosse, démolition d’une partie de l’escalier, terrassement de 40 ml de tranchée d’épandage et raccordement à la filière en PVC dia 40mm haute pression et raccordement des [Localité 14] de l’habitation à la filière, raccordement de la ventilation au faitage de l’habitation et pose d’une alimentation électrique du poste de relevage au tableau électrique extérieur et grutage du matériel, et enfin un devis de la SASU FRB en date du 10 mars 2022 à hauteur de 4.500 € TTC pour la réalisation d’un coffrage pour la mise en 'uvre d’un escalier en béton réalisé sur place, coltinage sur le site comprenant 5 marches droites, fourniture et pose de carrelage similaire à l’existant y compris marche et contre marche.

Compte tenu de l’antériorité de la non-conformité de l’assainissement à la vente que les consorts [M] ne pouvaient ignorer, ayant été destinataires d’un courrier de la commune le 8 décembre 2017 leur adressant le rapport de contrôle de VEOLIA du 31 mars 2017 et les informant de l’obligation d’effectuer les travaux de mise en conformité dans un délai de quatre ans ou en cas de vente d’un an à la charge de l’acquéreur, le préjudice des époux [P] constitué par l’obligation de procéder auxdits travaux était prévisible lors de la conclusion du contrat de vente.

Par ailleurs, les pièces justificatives qui ont été produites dès la procédure de première instance, et à l’encontre desquelles les consorts [M], qui en avaient la possibilité notamment en produisant des devis concurrents, n’apportent aucune contestation utile, justifient du quantum du préjudice matériel des époux [P], pour un montant justifié de 23.357,34 €.

Le jugement Le jugement sera en conséquence confirmé quant à la condamnation des appelants à payer aux époux [P], en réparation de leur préjudice matériel, la somme de 24.732,34 €, et y sera ajouté leur condamnation à payer la somme supplémentaire de 480 €, soit la somme totale de 25.212,34 €.

Concernant le préjudice moral invoqué par les époux [P], tenant notamment à l’angoisse suscitée par les mises en demeure inattendues de la Mairie et l’impérieuse nécessité de procéder à des travaux coûteux qui n’étaient absolument pas prévus lors de leur achat, à la nécessité de faire faire appel à des entreprises pour faire établir des devis, et donc se rendre disponibles pour leur venue des entreprises, le jugement doit être infirmé en ce qu’il les a déboutés de leur demande à ce titre, et les consorts [M] condamnés à leur payer la somme de 3.000 €.

II – Sur la demande de condamnation « solidaire » du notaire

Les époux [P] font valoir que le notaire a commis plusieurs manquements à ses obligations d’information et de conseil, en ayant inséré une clause relative à l’assainissement inexacte et incomplète quant à son état de conformité, en annexant un rapport de contrôle de l’assainissement de plus de trois ans en méconnaissance des dispositions de l’article L 1331-11-1 du code de la santé publique, en ayant annexé le certificat communal sans l’avoir consulté et sans solliciter le rapport de contrôle de 2017 qui y est mentionné, et que contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, le préjudice découlant de la faute du notaire est certain et ne se limite pas à une perte de chance d’avoir acquis le logement à un prix moindre mais à une perte de chance de ne pas avoir à réaliser les travaux de conformité en ce qu’ils n’auraient pas subi tous les inconvénients en découlant si le notaire avait respecté son devoir de vigilance. Ils en déduisent que le notaire doit être condamné solidairement avec les vendeurs à les indemniser de leur préjudice matériel et moral.

Les MMA I.A.R.D, Assurances Mutuelles et la SA MMA IARD soutiennent que les époux [P], qui disposent d’un recours à l’encontre de leurs vendeurs qui ne leur ont pas délivré un bien conforme au titre de l’assainissement et qui indiquent aux termes de leurs conclusions devant la cour avoir été réglés par les consorts [M] des condamnations prononcées par les premiers Juges, ne font nullement la preuve d’un préjudice actuel et certain qui résulterait de la responsabilité professionnelle de la SCP [R] et notamment qu’ils ne pourront récupérer leur créance à l’encontre de leurs vendeurs qui sont leurs débiteurs légitimes et exclusifs.

Réponse de la cour

En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il en résulte qu’il appartient à celui qui recherche la responsabilité civile délictuelle d’un notaire rédacteur d’un acte, tenu de prendre toutes dispositions utiles pour en assurer la validité et l’efficacité, de rapporter la preuve d’une faute, du préjudice allégué et du lien de causalité entre les deux.

Par ailleurs, il résulte de l’article L 1331-11-1 du code de la santé publique, dans sa version en vigueur à la date de la signature de l’acte de vente que « Lors de la vente de tout ou partie d’un immeuble à usage d’habitation non raccordé au réseau public de collecte des eaux usées, le document établi à l’issue du contrôle des installations d’assainissement non collectif effectué dans les conditions prévues au II de l’article L. 1331-1-1 du présent code et daté de moins de trois ans au moment de la signature de l’acte de vente est joint au dossier de diagnostic technique prévu aux articles L. 271-4 et L. 271-5 du code de la construction et de l’habitation'»

Le notaire, tenu professionnellement de s’assurer de l’efficacité des actes qu’il rédige et d’éclairer les parties sur leur portée, leurs effets et leurs risques, doit vérifier par toutes investigations utiles, les déclarations faites notamment par le vendeur et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l’efficacité de l’acte qu’il dresse, spécialement lorsqu’il constate une contradiction entre les déclarations du vendeur quant au raccordement de l’assainissement du bien vendu et les différentes pièces qu’il annexe et relate dans l’acte, ou encore une contradiction entre plusieurs des documents ainsi annexés.

Il lui incombe de surcroît de faire application lors de la réception de l’acte des règles juridiques appropriées et, notamment de s’assurer de la validité et de l’exactitude du dossier de dossier de diagnostic technique devant obligatoirement être remis à l’acquéreur lors d’une vente immobilière, et le cas échéant de solliciter du vendeur les documents en cours de validité.

Enfin, est certain le dommage subi par une personne par l’effet de la faute d’un professionnel, alors même que la victime disposerait, contre un tiers, d’une action consécutive à la situation dommageable née de cette faute et propre à assurer la réparation du préjudice (Civ.3°, 15 septembre 2016, n° 15-18.156).

En l’espèce, il a été relevé que la rédaction de la clause relative à l’assainissement était, d’une part inexacte et contradictoire en ce qu’elle mentionne à la fois que « le bien vendu est raccordé à un réseau public de collecte destiné à recevoir les eaux usées ainsi qu’il résulte d’une attestation délivrée par la Société VEOLIA EAU, [Adresse 8], le 19 septembre 2006 », laquelle porte toutefois sur un système d’assainissement non collectif, par définition non raccordé à un réseau public de collecte, et d’autre part incomplète en ce qu’elle ne précise pas l’état de conformité du système d’assainissement.

De plus, et surtout, l’acte de vente, comme la promesse de vente, visent un diagnostic du 19 septembre 2006, alors qu’il résulte de l’article L. 1331-1-1 du code de la sante publique précité que le contrôle doit être daté de moins de trois ans au moment de la vente.

La SCP MAITRE et [R] ne saurait prétendre que Maître [W] n’a commis aucune faute alors qu’il lui incombait de s’assurer que les vendeurs remettent aux acquéreurs un rapport de contrôle plus récent que celui visé et annexé à la vente, conformément aux dispositions légales précitées qu’il est supposé connaître, et à défaut d’attirer l’attention des acquéreurs sur cette difficulté, et ne saurait s’exonérer de sa responsabilité en soutenant que les vendeurs ne l’ont pas informé des conclusions de non-conformité du contrôle du 27 mars 2017, alors qu’il a annexé à l’acte de vente le certificat communal du 23 mai 2018, qui en fait état, et a omis de le solliciter des vendeurs et de l’annexer à l’acte.

En instrumentant l’acte dans de telles conditions qui caractérisent un manquement du notaire à ses obligations d’assurer l’efficacité de l’acte et de conseil, Maître [W] a privé les époux [P] d’une chance de pouvoir négocier le prix en fonction de cette non-conformité du réseau qui crée à ces derniers, l’obligation sous peine de sanction, de faire procéder aux travaux de remise en conformité dans un délai bien précis.

Cette perte de chance de pouvoir obtenir une diminution du prix de vente équivalente au montant du coût des travaux de mise en conformité peut être évaluée à environ 80% de ce cout, soit une somme de 20.000 €.

En conséquence, il y a lieu de dire que Maître [W] a commis une faute directement à l’origine du préjudice matériel des époux [P], constitué par la perte d’une chance de pouvoir négocier à la baisse le prix de l’immeuble évaluée à la somme de 20.000 €, et de dire que la SCP MAITRE-[R] sera condamnée in solidum avec M. [E] et Mme [H] au paiement de la somme susvisée de 25.212,34 €, dans la limite de 20.000 €.

En revanche, le manquement du notaire n’étant pas en lien causal direct avec le préjudice moral éprouvé par les époux [P], il n’y a pas lieu à condamnation in solidum de la SCP MAITRE-[R] à ce titre.

III – Sur la demande de garantie des consorts [M] par les notaires

Les vendeurs demandent à être garantis par le notaire en faisant valoir qu’ils ignoraient qu’ils devaient fournir un rapport de contrôle plus récent, et qu’ils n’ont rien dissimulé, et que par sa négligence, ils a permis qu’ils délivrent un bien non-conforme aux stipulations contractuelles.

Les MMA I.A.R.D, Assurances Mutuelles et la SA MMA IARD soutiennent, à l’appui de la confirmation du jugement, que le certificat communal faisant état de la non-conformité de l’assainissement ne saurait exonérer M.[E] et Mme [H] de leur obligation de délivrer un bien conforme, ni de celle leur imposant de révéler à leurs acquéreurs la non-conformité de l’assainissement du bien litigieux avec pour corolaire l’obligation d’effectuer les travaux de mise en conformité dans l’année de l’acquisition, et que la SCP MAITRE-[R] ne saurait être considérée comme solidairement responsable du manquement des vendeurs, à qui il appartenait de faire procéder aux travaux nécessaires ou à défaut d’informer dument les acquéreurs de la situation.

Réponse de la cour

M. [E] et Mme [H] sont condamnés au titre de leur responsabilité contractuelle, en raison de l’absence de délivrance conforme du bien vendu, qu’il n’appartenait pas au notaire de suppléer.

S’il a été retenu un manquement du notaire dans la vente du bien immobilier objet du présent litige, cette faute a été commise à l’égard des acquéreurs et non des vendeurs qui disposaient quant à eux de toutes les informations nécessaires.

En conséquence, dans les rapports entre codébiteurs tenus in solidum à l’égard des époux [P] du préjudice matériel ci-dessus caractérisé, M. [E] et Mme [H] en supporter définitivement et exclusivement la charge, ce qui justifie, par confirmation du jugement sur ce point, le rejet de leur demande aux fins d’être garantis et relevés de toute condamnation par la SCP [U] MAITRE et [N] [R].

— Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [E] et Mme [H] d’une part, et la SCP MAITRE-[R] d’autre part, parties perdantes, doivent être condamnés, in solidum, aux dépens d’appel ainsi qu’à payer à M. et Mme [P] la somme de supplémentaire de 5.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, et seront, concernant les premiers, pour les mêmes motifs, déboutés de leur demande par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge des MMA I.A.R.D, Assurances Mutuelles et la SA MMA IARD l’intégralité des frais irrépétibles exposés par elles, ce qui commande le rejet de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

DECLARE recevables en leur intervention volontaire en appel les MMA I.A.R.D Assurances Mutuelles et la SA MMA IARD ;

INFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Fontainebleau du 8 novembre 2023, sauf en ce qu’il a débouté Monsieur [S] [E] et Madame [D] [H] de leur demande aux fins d’être relevés et garantis de toute condamnation par la SCP [U] MAITRE et [N] [R], les a condamnés in solidum aux dépens et à payer à Monsieur [V] [P] et Madame [F] [J] épouse [P] la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant de nouveau du chef des dispositions infirmées,

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [E] et Madame [D] [H] à payer à Monsieur [V] [P] et Madame [F] [J] épouse [P] la somme de 25.212,34 € au titre de leur préjudice résultant de la non-conformité du réseau d’assainissement ;

CONDAMNE la SCP [U] MAITRE et [N] [R] in solidum avec M. [E] et Mme [H] au paiement de la somme susvisée de 25.212,34 €, dans la limite de 20.000 € ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [E] et Madame [D] [H] à payer à Monsieur [V] [P] et Madame [F] [J] épouse [P] la somme de 3.000 € en réparation de leur préjudice moral ;

Y ajoutant,

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [E] et Madame [D] [H], et la SCP [U] MAITRE et [N] [R] aux dépens d’appel ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [E], Madame [D] [H], et la SCP MAITRE-[R] à payer à Monsieur [V] [P] et Madame [F] [J] épouse [P] la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE DE CHAMBRE,