RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 09 SEPTEMBRE 2025

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/07723 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHQX3

Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Février 2023- Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de LAGNY SUR MARNE- RG n° 11-22-001537

APPELANTS

Monsieur [Y] [E]

[Adresse 6]

[Adresse 4]

[Localité 3]

et

Madame [B] [E] née [D]

[Adresse 6]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Tous deux représentés par M^e Eric ROCHER-THOMAS, avocat au barreau de PARIS, toque : E0489

Ayant pour avocat plaidant, M^e Zareen CHADEE, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE

S.C.I. TRIO-BRIAND.SCI

immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 428 550 131

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Stéphane FERTIER de la SELARL JRF & TEYTAUD SALEH, avocat au barreau de PARIS, toque : L0075

Ayant pour avocat plaidant, M^e Laurence DENOT

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 30 juin 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail à effet au 1er juin 2018, la société Trio-Briand. SCI dénommée dans le bail et certains actes d’huissier de justice la 'SCI Trio Briand', a donné en location à M. [Y] [E] et Mme [B] [D] épouse [E] un bien situé [Adresse 8], ainsi qu’un garage lot n°59 situé à la même adresse.

L’attestation d’assurance n’ayant pas été produite et des loyers demeurant impayés, la société Trio-Briand. SCI a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 1er avril 2022.

Saisi par la société Trio-Briand. SCI par acte d’huissier de justice délivré le 14 octobre 2022, par jugement réputé contradictoire rendu le 9 février 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Lagny-sur-Marne a rendu la décision suivante :

— constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail prenant effet au 1er juin 2018 entre la société Trio-Briand. SCI et M. [Y] [E] et Mme [B] [D] épouse [E] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 7] à Pomponne (77400), ainsi qu’un garage lot n°59 situé à la même adresse, sont réunies à la date du 2 mai 2022 ;

— ordonne l’expulsion de M. [Y] [E] et Mme [B] [D] épouse [E] et de tous occupants de leur chef des lieux loués, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— dit n’y avoir lieu à ordonner le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux ;

— condamne solidairement M. [Y] [E] et Mme [B] [D] épouse [E] à verser à la société Trio-Briand. SCI la somme de 4 501,73 euros (décompte arrêté au 2 janvier 2023, incluant janvier 2023) au titre des loyers et charges échus et impayés, avec les intérêts au taux légal à compter du 1er avril 2022 sur la somme de 2 134,08 euros, et à compter de la signification de la décision pour le surplus ;

— autorise M. [Y] [E] et Mme [B] [D] épouse [E] à s’acquitter de cette somme en 14 mensualités de 300 euros chacune et une 15ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

— précise que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du jugement ;

— dit que toute mensualité due au titre de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— déboute la société Trio-Briand. SCI de sa demande d’astreinte ;

— condamne solidairement M. [Y] [E] et Mme [B] [D] épouse [E] à verser à la société Trio-Briand. SCI une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne solidairement M. [Y] [E] et Mme [B] [D] épouse [E] aux dépens de la présente instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

— rappelle que la décision est de droit exécutoire par provision.

Par déclaration reçue au greffe le 24 avril 2023, M. [Y] [E] et Mme [B] [D] épouse [E] ont interjeté appel de ce jugement.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 23 mai 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [Y] [E] et Mme [B] [D] épouse [E] demandent à la cour de :

— à titre principal :

— infirmer la décision du 9 février 2023

— à titre subsidiaire :

— accorder un délai de grâce d’une durée de 18 mois ;

— en tout état de cause :

— condamner la société Trio-Briand. SCI à payer une somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner la société Trio-Briand. SCI aux entiers dépens de l’instance.

Dans ses dernières conclusions déposées le 8 août 2024 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la société Trio-Briand. SCI demande à la cour de :

— la recevoir en ses constitution et conclusions et l’y disant bien fondée ;

— débouter M. et Mme [E] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, les lieux ayant été repris le 25 août 2023 ;

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne l’expulsion qui n’a plus d’objet ;

— statuant à nouveau et y ajoutant, condamner solidairement les appelants à payer à l’intimée :

— la somme de 2 000 euros pour appel abusif et dilatoire ;

— la somme de 5 489,29 euros correspondant à l’arriéré de loyers, charges, indemnités d’occupation, réparations locatives, après déduction du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du 1er avril 2022 sur la somme de 2 134,08 euros et à compter de l’exploit introductif d’instance pour le surplus ;

— une somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts pour rétention abusive de leur nouvelle adresse ;

— la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens d’appel dont distraction au profit de M^e Stéphane Fertier sur son affirmation de droit.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur le fond

M. et Mme [E] sollicitent à titre principal l’infirmation du jugement attaqué au motif que l’assignation n’a pas été notifiée à Mme [E], et à titre subsidiaire, un nouveau délai de 18 mois pour pouvoir préparer raisonnablement leur départ et celui de leur enfant sur le fondement de l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, tandis que la société Trio-Briand. SCI demande une réévaluation du solde locatif, indiquant que l’expulsion n’a plus d’objet et sollicitant les frais de nettoyage et de réparation de plusieurs trous.

Sur ce,

Outre le fait qu’aucune demande de rejet ou d’irrecevabilité des prétentions de la bailleresse n’est formée aux termes des conclusions des appelants, la cour n’étant donc pas saisie de telles prétentions en application de l’article 954 du code de procédure civile, il résulte de la consultation du commandement de payer et de l’acte introductif d’instance (cf. les pièces 7 et 8 de l’intimée), que ces actes ont également été délivrés à Mme [E], de sorte que la critique du jugement attaqué n’est pas fondée, la demande d’infirmation ne pouvant aboutir.

L’arrêt n’est pas critiqué en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire condamnant les locataires au paiement d’un solde locatif mais les autorisant à se libérer de leur dette avec des délais de paiement (sans suspension de la clause résolutoire).

Un procès-verbal de constat de d’état des lieux de sortie par suite de la remise des clefs dressé le 25 août 2023 (cf. les pièce 11 de l’intimée) rend sans objet la demande d’expulsion.

Le bailleur produit un décompte de la dette de loyer (pièce 12) qui s’établit à somme de 5 489,29 euros correspondant à l’arriéré de loyers, charges, indemnités d’occupation et qui comprend les frais de nettoyage (489,50 euros) et de réparation de trous et le remplacement de trois ampoules (489,50 euros), outre le remboursement du dépôt de garantie.

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Selon l’article 1755 du code civil : 'Aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.'

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 cependant : 'Le locataire est obligé (…)

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure (…)'.

Les appelants ne contestent pas ne plus régler leur arriéré depuis leur départ des lieux litigieux. Ils ne critiquent pas davantage les réparations locatives qui leur sont imputées.

Ont notamment le caractère de réparations locatives, le maintien en état de propreté et les menus raccords de peintures et tapisseries des plafonds, murs intérieurs et cloisons, tels que ceux résultant du rebouchage de trous ou le remplacement d’ampoules.

Il ressort de l’état des lieux d’entrée qu’aucune ampoule n’est manquante et qu’aucun trou anormal n’est visible. Le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie par suite de la remise des clefs établi le 25 août 2023 permet au contraire de constater la saleté de l’ensemble des pièces, dans la chambre n°2 une absence d’ampoule, dans la salle de bain trois ampoules manquantes et dans la cuisine des trous de scellement.

La somme réclamée par la bailleresse au titre du solde locatif est donc justifiée par le décompte et la comparaison des états des lieux ; elle est donc due.

La demande de délai que sollicitent les appelants pour quitter les lieux en raison de leurs difficultés alléguées pour se reloger sera rejetée, les lieux ayant été libérés, sans qu’ils fassent état d’un préjudice dont ils demanderaient à être indemnisés.

— Sur les demandes accessoires

Le droit de défendre ses intérêts en justice ne dégénère en abus de nature à justifier l’allocation de dommages-intérêts qu’en cas d’une attitude fautive génératrice d’un dommage, la mauvaise foi, l’intention de nuire ou une erreur grossière sur ses droits.

Une telle preuve n’est pas rapportée à l’encontre des appelants, concernant notamment la communication de leur adresse, et les demandes de dommages-intérêts formées par l’intimée doivent être rejetées.

Partie perdante, les appelants ne sauraient prétendre à l’allocation de frais irrépétibles. Ils devront supporter solidairement les dépens d’appel qui seront recouvrés avec distraction au bénéfice des avocats qui en ont fait la demande.

Il est en outre inéquitable de laisser à la bailleresse la charge des frais irrépétibles exposés en cause d’appel. Ils seront en conséquence solidairement condamnés à lui verser une somme 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 9 février 2023 sauf en ce qu’il a ordonné l’expulsion et sur le montant, en ce qu’il a condamné solidairement M. [Y] [E] et Mme [B] [D] épouse [E] à verser à la société Trio-Briand. SCI la somme de 4 501,73 euros (décompte arrêté au 2 janvier 2023, incluant janvier 2023) au titre des loyers et charges échus et impayés, avec les intérêts au taux légal à compter du 1er avril 2022 sur la somme de 2 134,08 euros, et à compter de la signification de la décision pour le surplus ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Au regard de l’évolution du litige, déclare sans objet la demande d’expulsion et la rejette,

Condamne solidairement M. [Y] [E] et Mme [B] [D] épouse [E] à verser à la société Trio-Briand. SCI la somme de 5 489,29 euros correspondant à l’arriéré de loyers, charges, indemnités d’occupation, réparations locatives, après déduction du dépôt de garantie, (décompte arrêté au 1er août 2024, incluant le mois d’août 2023) avec les intérêts au taux légal à compter du 1er avril 2022 sur la somme de 2 134,08 euros, à compter du 14 octobre 2022 (date de l’assignation) sur la somme de 4 768,55 euros et à compter du présent arrêt pour le surplus,

Y ajoutant,

Condamne solidairement M. [Y] [E] et Mme [B] [D] épouse [E] à verser à la société Trio-Briand. SCI la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Rejette toute autre demande,

Dit que M. [Y] [E] et Mme [B] [D] épouse [E] supporteront solidairement la charge des dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par les avocats qui en ont fait la demande.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,