LB/ND

Numéro 23/3920

COUR D’APPEL DE PAU

2ème CH – Section 1

ARRÊT DU 23/11/2023

Dossier : N° RG 23/00523 – N° Portalis DBVV-V-B7H-IOOE

Nature affaire :

Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

Affaire :

[P] [I]

C/

[E] [R]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 23 Novembre 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 05 Octobre 2023, devant :

Madame Laurence BAYLAUCQ, magistrat chargé du rapport,

assistée de Madame Nathalène DENIS, greffière présente à l’appel des causes,

Laurence BAYLAUCQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente

Madame Laurence BAYLAUCQ, Conseillère

Madame Joëlle GUIROY, Conseillère

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

Madame [P] [I] née [J]

née le 09 Octobre 1937 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Elina BOYON de la SELARL LANDAVOCATS, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

INTIME :

Monsieur [E] [R]

né le 14 Mars 1953 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représenté par M^e Mélanie MANGON, avocat au barreau de BAYONNE

sur appel de la décision

en date du 02 NOVEMBRE 2021

rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE DAX

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 1er mars 2011, [P] [I] a donné à bail à [E] [R] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 2] (40), moyennant un loyer mensuel initial de 720 euros, outre la somme de 30 euros à titre de provision sur charges.

Par acte d’huissier en date du 16 novembre 2020, [P] [I] a fait délivrer à [E] [R] un commandement pour défaut d’assurance et commandement de payer les loyers et indexation de loyer, visant les loyers et charges de mai 2018 et juin 2020 soit la somme totale de 1470 euros outre le coût de l’acte.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 11 décembre 2020 adressée à [P] [I], [E] [R] a contesté les causes du commandement délivré le 16 novembre 2020.

Par acte d’huissier en date du 26 janvier 2021 [P] [I] a assigné [E] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dax statuant en référé.

Elle lui a demandé de :

— constater la résiliation du bail conclu entre les parties au 16 janvier 2021,

— constater que monsieur [R] est occupant sans droit ni titre depuis le 17 janvier 2021,

— ordonner en conséquence son expulsion,

— condamner monsieur [R] au paiement de la somme de 1470 euros au titre de l’arriéré locatif,

— le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation de 750 euros par mois à compter du 1er février 2021,

— débouter monsieur [R] de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles,

— le condamner au paiement d’une indemnité de 1800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Monsieur [R] a demandé :

— de débouter madame [I] de ses demandes,

— de fixer le montant du loyer à la somme de 720 euros par mois,

— de suspendre le paiement des charges locatives à défaut de communication des justificatifs prévus à l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989,

— de condamner madame [I] au paiement de la somme de 3720 euros au titre du remboursement des charges du 1er mars 2011 au 30 juin 2021,

— de l’autoriser par compensation à suspendre le paiement des loyers et charges jusqu’à apurement de la dette du bailleur en principal, frais intérêts et accessoires,

— de condamner madame [I] à lui verser la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par ordonnance de référé du 2 novembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dax a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre les parties ne sont pas réunies,

— dit n’y avoir lieu à résiliation du bail,

— dit n’y avoir lieu à référé s’agissant des demandes reconventionnelles formées par monsieur [R],

— condamné madame [I] à verser à monsieur [R] la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à supporter les dépens.

Suivant déclaration en date du 15 février 2023, [P] [I] a relevé appel de cette ordonnance.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 septembre 2023.

***

Vu les conclusions de [P] [I] notifiées par voie électronique le 09 mars 2023, signifiées à l’intimé le 13 mars 2023 et notifiées par voie électronique à son conseil le 24 mars 2023, aux termes desquelles elle demande à la cour de :

lnfirmer la décision dont appel en ce qu’elle a:

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre les parties n’étaient pas réunies,

— dit n’y avoir lieu à résiliation du bail,

— condamné Madame [I] à verser à Monsieur [R] la somme de 800 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Madame [I] aux dépens de la présente procédure.

Et statuant de nouveau,

Constater le jeu de la clause résolutoire au 16 janvier 2021,

Constater que Monsieur [R] occupant sans droit ni titre depuis le 17 janvier 2021,

Ordonner en conséquence l’expulsion des lieux loués de Monsieur [E] [R] ou de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique,

Condamner Monsieur [E] [R] au paiement de la somme de 1.470 € au titre de l’arriéré locatif, ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation de 750 € par mois à compter du 1er février 2021,

Condamner Monsieur [E] [R] au paiement d’une indemnité 1.800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous Ies dépens.

***

Vu les conclusions de [E] [R] notifiées par voie électronique le 12 avril 2023 aux termes desquelles il demande à la cour de :

Vu les articles 834 et suivants du code de procédure civile;

Vu l’article 521-1 du code de la construction et de l’habitation ;

Vu l’Ordonnance rendue le 2 novembre 2021 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de DAX;

Vu l’arrêté de péril en date du 22 mai 2020 ;

Vu la déclaration d’appel en date du 15 février 2023 et l’avis de fixation en date 6 Mars 2021;

Vu la jurisprudence et les éléments versés aux débats.

DECLARER Madame [I] irrecevable et mal fondée en toutes ses demandes, et l’en débouter ;

En conséquence,

CONFIRMER la décision entreprise en ce qu’elle a jugé que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire n’étaient pas réunies, et dit n’y avoir lieu à résiliation du bail, ainsi que condamné Madame [I] à payer à Monsieur [R] 800 euros au titre de l’article 700 et aux dépens ;

Y AJOUTER

Condamner Madame à payer la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile pour les frais engagés pour l’appel ;

Condamner Madame [I] aux entiers dépens d’appel.

***

MOTIFS :

Il est constaté au préalable que l’ordonnance déférée n’est pas critiquée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé s’agissant des demandes reconventionnelles formées par monsieur [R]. Il n’y a donc pas lieu à statuer sur ce point.

Sur les conditions d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux et de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En l’espèce, madame [I] soutient que les allégations de monsieur [R] pour tenter de justifier le non-paiement du loyer de mai 2018 ne sauraient prospérer alors que le coût des matériels dont il invoque le paiement ne peut le compenser au regard de leur très faible montant et alors que les dépenses qu’il a faites lui incombaient en tant que locataire. Elle ajoute qu’il ne justifie pas de l’accord qu’il invoque. Elle avance que les propos de l’intimé pour ne pas payer son loyer de juin 2020 sont mensongers alors qu’il a occupé son appartement durant tout le mois de juin 2020 et que l’immeuble où réside monsieur [R] a été inclus par erreur dans le périmètre de la mise en péril prononcée par arrêté du 22 mai 2020. Elle fait valoir également que l’arrêté de levée de péril a été pris le 2 juin 2020 permettant à monsieur [R] de disposer de la libre jouissance de son logement sans difficulté aucune. Elle explique qu’elle prouve l’ineffectivité de l’arrêté dès le 2 juin 2020. Elle déduit de ces éléments que les causes du commandement de payer n’ayant pas été régularisées dans le délai prévu, ses demandes sont parfaitement recevables.

Monsieur [R] soutient en réponse que ni l’absence de paiement du loyer de mai 2018, ni celle du loyer de juin 2020 ne constitue un manquement de sa part à ses obligations justifiant la résiliation du bail d’habitation par acquisition de la clause résolutoire. Il fait valoir que l’absence de paiement du loyer de mai 2018 a été convenue avec la bailleresse en contrepartie de la réparation par ses soins du chauffe-eau de l’appartement loué, alors qu’il s’agissait d’une charge incombant au bailleur de sorte qu’elle ne peut justifier l’acquisition de la clause résolutoire et que l’existence de la créance de loyer se heurte à une contestation sérieuse.

Invoquant les dispositions de l’article L521-2 du code de la construction et de l’habitation, il explique que la dispense du paiement du loyer du mois de juin 2020 est justifiée par un arrêté de péril du 22 mai 2020, levé le 2 juin 2020, sans qu’il ait été informé par la bailleresse de ces mesures. Il sollicite donc la confirmation de l’ordonnance déférée.

Il convient de relever que monsieur [R] justifie de dépenses pour payer des pièces nécessaires au fonctionnement d’un chauffe-eau au mois de mai 2018 à l’appui de ses allégations relatives à un accord avec la bailleresse pour effectuer des travaux en lien avec le remplacement d’un chauffe-eau.

Ce loyer n’a pas été réclamé par la bailleresse avant la délivrance du commandement de payer du 16 novembre 2020. Au regard de ces éléments et alors que le coût du remplacement d’un chauffe-eau ne se limite pas, ainsi que l’allègue madame [I], au prix des pièces mais implique également le coût de la main-d’oeuvre, la créance pour le loyer de mai 2018 se heurte à une contestation sérieuse ainsi que l’a justement relevé le premier juge dont l’appréciation n’est pas critiquée de manière pertinente par l’appelante.

Il en va de même de la créance invoquée au titre du loyer de juin 2020 alors qu’un arrêté de péril imminent visant l’immeuble dans lequel se trouve l’appartement loué à monsieur [R] a été pris le 22 mai 2020, qu’un arrêté du 2 juin 2020 a levé le péril imminent sans qu’il ne soit justifié dans le cadre de la présente instance du respect des mesures d’information du locataire prescrites par l’article L521-2 du code de la construction et de l’habitation. Il résulte de ces dispositions dans leur version applicable à la date du péril imminent et de sa mainlevée, que le loyer cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée. Madame [I] ne répond pas sur ce point essentiel de la notification ou de l’affichage de l’arrêté de mainlevée.

Il s’en suit que les créances de loyer invoquées et en conséquence les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail litigieux se heurtent à une contestation sérieuse. Si le premier juge a exactement relevé l’existence d’une contestation sérieuse il n’en a pas tiré les conséquences légales en statuant sur ce point. Il lui appartenait, après avoir rappelé les pouvoirs du juge des référés résultant des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, de dire qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de statuer sur les conditions d’acquisition de la clause résolutoire et les demandes afférentes.

Il y a lieu en conséquence de dire qu’il n’entre pas dans les pouvoirs de la juridiction des référés de statuer sur les demandes afférentes à l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion, l’arriéré locatif, l’indemnité d’occupation en raison de l’existence d’une contestation sérieuse.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Eu égard à la solution du litige il convient de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné madame [I] aux dépens et au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [I] qui succombe en appel sera condamnée également aux dépens d’appel, sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile.

Il convient de condamner madame [I] à payer à monsieur [R] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles qu’il a dû exposer en cause d’appel.

Madame [I] est en revanche déboutée de sa demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Infirme partiellement l’ordonnance déférée,

Statuant à nouveau,

Dit qu’il n’entre pas dans les pouvoirs de la juridiction des référés de statuer sur les demandes afférentes à l’acquisition de la clause résolutoire suite à la délivrance du commandement de payer du 16 novembre 2020, l’expulsion, l’arriéré locatif, l’indemnité d’occupation en raison de l’existence d’une contestation sérieuse ;

Confirme l’ordonnance déférée pour le surplus,

Y ajoutant,

Condamne [P] [I] aux dépens d’appel.

Condamne [P] [I] à payer à [E] [R] la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires.

Le présent arrêt a été signé par Madame PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame Catherine SAYOUS, greffier suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

Le Greffier La Présidente