Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 23 JANVIER 2025

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/15141 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGKDA

Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Juillet 2022 -Juge des contentieux de la protection de Paris – RG n° 22/00115

APPELANT

Monsieur [D] [U]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représenté et assisté par M^e Béatrice ZABAWSKA, avocat au barreau de PARIS, toque : E0507

INTIMEE

S.A. BPIFRANCE

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représentée par M^e Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LX PARIS- VERSAILLES- REIMS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477

Assisté par M^e Thierry MEILLAT du CABINET HOGAN LOVELLS, avocat au barreau de PARIS, toque : J33 substitué à l’audience par M^e Hélène de NAZELLE, même cabinet, même toque

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 Décembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseiller, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [H] [U], décédée le [Date décès 2] 2021 était locataire d’un logement situé au [Adresse 1] (et [Adresse 4]) [Localité 6] selon engagement de location à effet du 1er mars 1961 signé le 14 mars 1961 avec la Caisse centrale de crédit hôtelier, commercial et industriel, aux droits de laquelle vient la société Bpifrance.

Par courrier du 20 avril 2021, M. [D] [U], fils de la locataire a sollicité le bénéfice des dispositions de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989 pour obtenir le transfert du bail à son nom.

Par courrier du 28 avril 2021, la société Bpifrance a mis en demeure M. [D] [U] de quitter l’appartement constituant un logement de fonction non soumis à la loi du 6 juillet 1989 et à la possibilité de transfert aux descendants.

M. [D] [U] n’ayant pas restitué le logement à la date du 30 juin 2021, la société Bpifrance l’a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, par acte d’huissier en date du 19 août 2021 déposé à l’étude, aux fins de voir':

— constater le statut d’occupant sans droit ni titre de M. [D] [U],

— ordonner son expulsion sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir et si besoin avec l’assistance de la force publique,

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 553,61 euros,

— condamner M. [D] [U] à verser à la société Bpifrance une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer.

M. [D] [U] a sollicité le débouté de la société Bpifrance et a demandé au tribunal de dire qu’il bénéficie du transfert de bail portant sur le logement qu’il occupe au [Adresse 1], outre de condamner la société Bpifrance à lui verser la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code procédure civile et celle de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Par jugement contradictoire entrepris du 7 juillet 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

Constate que le bail portant sur le logement du [Adresse 1], a pris fin au décès de Mme [H] [U] et que M. [D] [U] est occupant sans droit ni titre ;

Ordonne en conséquence à M. [D] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du jugement ;

Dit qu’à défaut pour M. [D] [U] de libérer les lieux et restituer les clés dans ce délai, la société Bpifrance pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.421-1 du Code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne M. [D] [U] à verser à la société Bpifrance la somme de 553,61 euros à titre d’indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Condamne M. [D] [U] aux dépens de l’instance ;

Condamne M. [D] [U] à verser à la société Bpifrance la somme de 500 euros à titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 12 août 2022 par M. [D] [U],

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 30 octobre 2024 par lesquelles M. [D] [U] demande à la cour de :

Vu la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989

Recevoir M. [D] [U] en son appel et l’y déclarer bien fondé.

Infirmer le jugement en date du 07 juillet 2022.

Statuant à nouveau :

Débouter la SA Bpifrance de toutes ses demandes.

Confirmer le jugement en date du 07 juillet 2022 en ce qu’il a jugé que le contrat de location dont bénéficiait Mme [H] [U] est soumis aux dispositions d’ordre public de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Infirmer le jugement en date du 07 juillet 2022 en ce qu’il constate que le bail portant sur le logement du [Adresse 1] a pris fin au décès de Mme [H] [U] et que M. [D] [U] est occupant sans droit ni titre.

Transférer le contrat de location de Mme [H] [U] à Monsieur [D] [U] conformément à l’article 14 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

Dire que conformément à l’article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 Monsieur [D] [U] bénéfice d’un transfert de bail portant sur le logement qu’il occupe au [Adresse 1].

Dire que le bail portant sur le logement du [Adresse 1] n’a pas pris fin au décès de Mme [H] [U] et que M. [D] [U] n’est pas occupant sans droit ni titre.

Infirmer le jugement en date du 07 juillet 2022 en ce qu’il ordonne à M. [D] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du jugement.

Débouter la société Bpifrance de sa demande d’ordonner à M. [D] [U] de libérer les lieux et restituer les clés.

Infirmer le jugement en date du 07 juillet 2022 en ce qu’il a dit que la société Bpifrance pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [D] [U] ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef.

Débouter la société Bpifrance de sa demande d’expulsion de M. [D] [U] ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef.

Infirmer le jugement en date du 07 juillet 2022 en ce qu’il a condamné M. [D] [U] à verser à la société Bpifrance la somme de 553,61 euros à titre d’indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux.

Débouter la société Bpifrance de sa demande de condamner M. [D] [U] à verser à la société Bpifrance la somme de 553,61 euros à titre d’indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux.

Infirmer le jugement en date du 07 juillet 2022 en ce qu’il a condamné M. [D] [U] à verser à la société Bpifrance la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Débouter la société Bpifrance de sa demande de condamner M.[D] [U] à verser à la société Bpifrance une somme au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamner Bpifrance à verser à M. [D] [U] la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Condamner Bpifrance à verser à M. [D] [U] la somme de 5000 euros à titre de l’article 700 du Code de Procédure civile.

Condamner Bpifrance aux dépens de première instance et d’appel.

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 26 décembre 2022 au terme desquelles la SA Bpifrance demande à la cour de :

Déclarer recevable et bien fondée l’action de la société Bpifrance,

Infirmer le jugement rendu le 7 juillet 2022 par le tribunal judiciaire de Paris en ce qu’il a déclaré que l’Appartement était soumis aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

Confirmer le jugement rendu le 7 juillet 2022 par le tribunal judiciaire de Paris en ce qu’il a déclaré que M. [D] [U] était occupant sans droit ni titre,

Confirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. [D] [U] au paiement de la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Statuant à nouveau :

Juger que l’appartement occupé par Mme [H] [U] était un accessoire de son contrat de travail,

Juger que le contrat de travail de Mme [H] [U] a pris fin le 30 septembre 1987 et que Mme [H] [U] a refusé de quitter l’appartement sis [Adresse 1],

Juger que M. [D] [U] n’a bénéficié d’aucun transfert de bail,

En conséquence,

Juger que l’Appartement n’est pas soumis aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

Juger M. [D] [U] occupant sans droit ni titre de l’appartement sis [Adresse 1].

Ordonner l’expulsion de M. [U], occupant sans droit ni titre de l’appartement sis l’appartement [Adresse 1], et tous occupants de son chef.

Et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir et si besoin avec l’assistance de la force publique,

Fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 553,61 euros par mois,

En tout état de cause :

Débouter M. [D] [U] de toutes demandes contraires au présent dispositif ;

Condamner M. [D] [U] à verser à la société Bpifrance la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner M. [D] [U] à verser à la société Bpifrance la somme de 644,15 euros au titre des dépens de l’instance.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la qualification du bail

La société Bpifrance fait grief au jugement d’avoir considéré que l’appartement donné à bail n’est pas un logement de fonction de sorte qu’il est soumis aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Elle fait valoir que le logement consenti à Mme [U] devait faciliter l’exercice de ses fonctions en lui permettant de loger dans [Localité 8] en contrepartie d’un loyer modique (en dernier lieu 323,63 euros par mois outre 227 euros de charges), à proximité de son lieu de travail.

Elle ajoute que Mme [U] n’a pas nié qu’il s’agissait d’un logement de fonction.

M. [D] [U] maintient que la société Bpifrance ne justifie pas que les fonctions ou l’emploi de sa mère imposaient son logement dans des conditions particulières de sorte que la cessation de son emploi n’a pas eu d’incidence sur la location.

Il affirme que le logement lui a été attribué dans le cadre d’une politique sociale de logement des salariés pratiquée par son employeur.

Il ajoute qu’il n’y a pas de lien de dépendance entre la location et l’emploi exercé.

L’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que : " Les dispositions du présent titre sont d’ordre public.

Le présent titre s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation.

Toutefois, ce titre ne s’applique pas : (…)

3° Aux logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi et aux locations consenties aux travailleurs saisonniers, à l’exception de l’article 3-3, des deux premiers alinéas de l’article 6, de l’article 20-1 et de l’article 24-1."

Il est constant que pour être considéré comme un logement accessoire au contrat de travail, celui-ci doit l’avoir été en raison des fonctions du salarié et pour en faciliter l’exercice

(Cass. soc., 10 juin 1954. Bull. civ. 1954, IV, n° 387).

Aux termes de l’article 9 du code civil « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, il incombe à la société Bpifrance qui soutient que le logement loué à Mme [H] [U] est un logement de fonction, d’en rapporter la preuve.

Or, comme en première instance, les seules pièces produites aux débats par la société Bpifrance sont les courriers adressés à Mme [H] [U], l’un le 25 juillet 2014, lui rappelant que son contrat de travail a pris fin le 30 septembre 1987, date de son départ à la retraite et l’informant qu’elle devait libérer son logement en raison de la volonté de son bailleur de vendre le logement libre de toute occupation, le second du 21 janvier 2015 réitérant la demande de quitter les lieux pour le 31 juillet 2015.

Force est de constater que ces courriers ne font nullement référence au caractère de logement de fonction du logement occupé et évoquent un congé motivé par la volonté de vendre le logement libre de toute occupation.

La société Bpifrance ne peut donc être suivie quand elle énonce que Mme [H] [U] n’a pas nié alors, la qualification de logement de fonction de son appartement.

De surcroît le bailleur n’a donné aucune suite à ces courriers.

Au demeurant, ces deux courriers apparaissent insuffisants à établir que le logement consenti à Mme [U] devait faciliter l’exercice de ses fonctions en lui permettant de loger dans [Localité 8] en contrepartie d’un loyer modique, à proximité de son lieu de travail.

Comme l’a énoncé à juste titre le premier juge, à défaut de production du contrat de travail de l’intéressée, il n’est pas justifié que les fonctions ou l’emploi de Mme [H] [U] imposaient qu’elle soit logée dans des conditions particulières, de sorte que la cessation de l’emploi ou des fonctions est sans incidence sur la location.

Ce point est corroboré par le contrat de bail, versé aux débats par M. [D] [U], qui énonce en page 3 : 'La présente location sera résiliée de plein droit à compter du 1er jour du terme qui suivra le décès du preneur : en conséquence ses héritiers ne pourront se prévaloir des dispositions de l’art. 1742 du code civil'.

Egalement le premier juge a relevé avec pertinence, que ce contrat de bail ne porte aucune référence à la subordination de la location du logement à l’exercice d’une fonction.

La cour ajoute que l’engagement de location a été signé le 14 mars 1961, alors que Mme [U] a été mutée de [Localité 9] à [Localité 8] le 13 avril 1959 ainsi qu’il ressort de l’attestation de fin d’activité professionnelle, de sorte que le lien, nécessaire, entre le contrat de travail et la mise à disposition du logement apparaît d’autant moins établi de manière certaine.

S’agissant du montant du loyer, aucune étude ne permet de démontrer qu’en mars 1961, la somme annuelle de 'deux mille cinq cent huit nouveaux francs', correspondait pour un appartement de trois pièces, [Adresse 1] à [Localité 6], à un prix modique.

Au demeurant, cette seule circonstance ne saurait établir la qualification de logement de fonction.

Enfin, à tous ces éléments qui tendent à exclure la qualification de logement de fonction, vient s’ajouter le fait avéré que la société Bpifrance a laissé perdurer la location des lieux pendant plus de trente-trois années après la cessation du contrat de travail, en émettant des quittances de loyer et en procédant à sa révision annuellement.

En conséquence, la société Bpifrance ne rapporte pas davantage en appel, la preuve qui lui incombe, de ce que le bail litigieux concerne un logement de fonction.

Le premier juge a exactement retenu que le bail signé par Mme [H] [U] est soumis aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Sur le transfert du bail sollicité par M. [D] [U]

En vertu de l’article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 'lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré (… à aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès (…).

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire (…)'.

M. [D] [U] maintient devant la cour qu’il établit par les pièces qu’il verse aux débats, la cohabitation avec sa mère dans l’appartement litigieux, au moins un an avant son décès.

Il expose qu’il a toujours vécu dans cet appartement avec ses parents depuis l’âge de 9 ans et ne l’a jamais quitté.

La société Bpifrance fait valoir que M. [D] [U] ne rapporte pas la preuve de ce qu’il a occupé l’appartement, pendant l’année qui a précédé le décès de Mme [U].

En l’espèce, le décès de Mme [U] est survenu le [Date décès 2] 2021.

Pour démontrer qu’il a occupé le logement litigieux avec sa mère jusqu’à son décès et ce depuis au moins un an à la date du décès, soit sur la période du [Date décès 2] 2020 au [Date décès 2] 2021, M. [D] [U] produit en premier lieu, les attestations des deux gardiens de l’immeuble, M. et Mme [V], qui certifient en décembre 2021, dans les formes de l’article 202 du code de procédure civile, qu’il vivait avec sa mère jusqu’à son décès, et ce depuis le début de leur arrivée à cette adresse le 14 mars 1988.

Il verse également aux débats l’attestation d’une voisine de l’immeuble, Mme [S], qui certifie en décembre 2021, dans les formes de l’article 202 du code de procédure civile, qu’il vivait avec sa mère jusqu’à son décès, depuis au moins 1982, date de son arrivée à cette adresse.

A ces attestations s’ajoutent celles de proches (un ami, sa soeur et un neveu) qui témoignent aussi, dans les formes de l’article 202 du code de procédure civile, de ce qu’il a toujours vécu avec ses parents jusqu’à leur décès.

Outre ces attestations, M. [D] [U] verse aux débats différents courriers et documents administratifs qui mentionnent que son adresse est celle de l’appartement.

Ainsi, sont produits, ses avis d’imposition de 1984 à 2021 inclus, établissant que l’adresse qu’il a déclarée à l’administration fiscale est celle des lieux loués, soit le [Adresse 1] à [Localité 6].

Sont également produites différentes copies d’enveloppes ou de courriers qui lui ont été adressés depuis 1983, au [Adresse 1] à [Localité 6] et s’agissant particulièrement de la période d’un an précédant le décès :

— le courrier de l’assurance maladie du 21 septembre 2020 relatif au rappel de la vaccination contre la grippe

— la lettre de la mutuelle Adésio du 11 décembre 2020, relatif à l’échéancier 2021

— les lettres de dépistage des cancers du 23 mars 2020 et du 15 octobre 2020.

Enfin, M. [D] [U] verse aux débats l’acte de notoriété dressé au décès de son père le [Date décès 3] 2020, soit pendant la période considérée, et qui établit qu’à cette date tant Mme [H] [U] (conjoint survivant) que lui-même (l’un des héritiers) demeurent tous les deux au [Adresse 1] à [Localité 6].

Contrairement aux affirmations de la société Bpifrance, les pièces produites démontrent bien la présence de l’appelant au domicile de Mme [U] du [Date décès 2] 2020 au [Date décès 2] 2021, dès lors qu’elles établissent que sur cette période la résidence effective et continue de l’intéressé était bien celle des lieux loués.

Le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu’il a constaté que le bail portant sur le logement du [Adresse 1], a pris fin au décès de Mme [H] [U] et que M [D] [U] est occupant sans droit ni titre.

Il sera également infirmé en toutes ses mesures relatives à l’expulsion et au sort des meubles et au paiement d’une indemnité d’occupation.

M. [D] [U] bénéficie du droit au transfert du bail en application de l’article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, qui dispose que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

La société Bpifrance doit être déboutée de ses demandes tendant à voir constater le statut d’occupant sans droit ni titre de M. [D] [U], ordonner son expulsion sous astreinte, et fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 553,61 euros.

Sur la demande de dommages-intérêts de M. [D] [U]

En application des dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile, l’exercice d’une action en justice ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi, ou s’il s’agit d’une erreur grave équipollente au dol ; l’appréciation inexacte qu’une partie se fait de ses droits n’est pas constitutive en soi d’une faute.

M. [D] [U] ne rapporte pas la preuve de ce que l’action de la société Bpifrance aurait dégénéré en abus ; il doit être débouté de sa demande de dommages-intérêts.

Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Le sens de la présente décision commande d’infirmer le jugement entrepris s’agissant des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Bpifrance, partie perdante à titre principal, sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel.

L’équité commande de la condamner au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Infirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a débouté M. [D] [U] de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive et en ce qu’il a rappelé que l’exécution provisoire est de droit,

Et statuant à nouveau sur les autres chefs réformés, et y ajoutant,

Dit que conformément à l’article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 M. [D] [U] bénéficie d’un transfert de bail portant sur le logement qu’il occupe au [Adresse 1],

Déboute la société Bpifrance de ses demandes tendant à voir constater le statut d’occupant sans droit ni titre de M. [D] [U], ordonner son expulsion sous astreinte, et fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 553,61 euros,

Condamne la société Bpifrance à payer à M. [D] [U] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Bpifrance aux dépens de première instance et d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

La Greffière Le Président