Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 10

ARRET DU 11 DECEMBRE 2025

(n° , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/18979 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGVPL

Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 Septembre 2022 -TJ de [Localité 31] – RG n° 19/14270

APPELANT

Monsieur [M] [U]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représenté par M^e Julie SCAVAZZA, avocat au barreau de PARIS, toque : C1982

INTIMEE

LA DIRECTRICE RÉGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES D’ILE DE FRANCE ET DE [Localité 31]

Pôle Fiscal Parisien 1

Pôle Juridictionnel Judiciaire

[Adresse 6]

[Localité 24]

Représenté par M^e Guillaume MIGAUD de la SELARL ABM DROIT ET CONSEIL AVOCATS E.BOCCALINI & MIGAUD, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC129

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Solène LORANS, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Xavier BLANC, Président de la chambre 5-10

Madame Christine SIMON-ROSSENTHAL, Présidente

Madame Solène LORANS, Conseillère

Greffière, lors des débats : Madame Sonia JHALLI

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Xavier BLANC, président de la chambre 5-10 et par Madame Sonia JHALLI, greffière, présente lors de la mise à disposition.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Les déclarations d’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) souscrites par M. [M] [U] au titre des années 2009 à 2013, ainsi que sa déclaration de contribution exceptionnelle sur la fortune (CEF) de l’année 2012, ont fait l’objet d’un contrôle sur pièces.

A l’issue de ce contrôle, par une proposition de rectification du 16 décembre 2014, l’administration fiscale a relevé, au titre des années 2011 à 2013 des omissions concernant un contrat d’assurance-vie, un compte courant d’associés et un bien immobilier qui constituerait sa résidence principale situé [Adresse 11] à Villefranche sur Mer, ainsi qu’une sous-évaluation de divers biens immobiliers et des parts de la SCI LS Invest. Elle a également estimé que la plus-value brute réalisée lors de la vente de biens par la SCI Darse Azur, dont M. [U] est titulaire de parts, aurait dû être prise en compte dans le calcul de son plafonnement à l’ISF 2011 à hauteur de ses droits dans cette SCI.

Par deux autres propositions de rectification datées du 15 septembre 2015, l’administration fiscale a également relevé, au titre des années 2009 et 2010, l’omission du bien immobilier situé [Adresse 11] à Villefranche sur Mer ainsi que des parts sociales de la SCI Mimosa Cottage, et, au titre des années 2011 et 2012, l’omission des parts sociales de la SCI Mimosa Cottage.

Suite aux observations du contribuable et après avis de la commission départementale de conciliation en date du 28 avril 2017, les rehaussements de la base imposable ont été maintenus partiellement par courrier du 9 juin 2017, corrigé par un courrier du 27 juillet 2017, lui-même remplacé par un courrier du 4 août 2017, pour les montant suivants :

Rehaussement (en base)

ISF 2009

ISF 2010

ISF 2011

ISF/CEF 2012

ISF 2013

Résidence principale (omission)

1 300 000 euros

1 340 000 euros

1 235 000 euros

1 270 000 euros

1 270 000 euros

Evaluation des immeubles

(Insuffisance de valeur)

6 702 600 euros

6 884 645 euros

6 826 076 euros

Contrats d’assurance-vie (omission)

729 314 euros

Compte courant d’associé (SCI BS Investissement)

199 210 euros

Evaluation des parts de la SCI LS Invest

(insuffisance de valeur)

810 086 euros

728 582 euros

1 089 520 euros

Evaluation des parts de la SCI Mimosa Cottage (omission)

400 000 euros

400 000 euros

400 000 euros

400 000 euros

TOTAL

1 700 000 euros

1 740 000 euros

9 877 000 euros

9 283 227 euros

9 384 806 euros

Par deux avis du 15 septembre 2017, l’administration fiscale a mis en recouvrement, respectivement, les sommes de 103 393 euros et 618 760 euros au titre de l’ISF 2009 à 2012 et de la CEF 2012 résultant de ces rehaussements, soit une somme totale de 722 153 euros, les rectifications notifiées au titre de l’ISF 2013 n’ayant pas donné lieu à l’émission d’une imposition supplémentaire en application du mécanisme de plafonnement prévu à l’article 885 V bis du code général des impôts. Cette somme se décomposait comme suit :

* avis de mise en recouvrement n° 170902033 pour une somme de 103 393 euros :

—  26 611 euros au titre de l’ISF 2009, assortis de 7 983 euros d’intérêts de retard et 8 146 euros au titre de la majoration de 40%, soit 42 740 euros au total ;

—  28 235 euros au titre de l’ISF 2010, assortis de 7 115 euros d’intérêts de retard, 8 698 euros au titre de la majoration de 40%, soit 44 048 euros au total ;

—  7 070 euros au titre de l’ISF 2011, assortis de 1 357 euros au titre d’intérêts de retard, soit 8 427 euros au total ;

—  1 990 euros au titre de l’ISF 2012, assortis de 310 euros au titre d’intérêts de retard, soit 2 300 euros au total ;

—  5 174 euros au titre de la CEF 2012, assortis de 704 euros au titre d’intérêts de retard, soit 5 878 euros au total ;

* avis de mise en recouvrement n° 170902034 pour une somme de 618 760 euros :

—  274 538 euros au titre de l’ISF 2011, assortis de 42 828 euros d’intérêts de retard et 61 850 euros au titre de la majoration de 40%, soit 379 216 euros au total ;

—  44 197 euros au titre de l’ISF 2012, assortis de 5 304 euros d’intérêts de retard et 17 678 euros au titre de la majoration de 40%, soit 67 179 euros au total ;

—  114 912 euros au titre de la CEF 2012, assortis de 11 491 euros d’intérêts de retard et 45 962 euros au titre de la majoration de 40%, soit 172 365 euros au total.

Par une réclamation du 20 novembre 2017, M. [U] a contesté les rehaussements effectués ainsi que les impositions, intérêts de retard et pénalités en résultant ainsi mises en recouvrement.

Par courrier du 4 juillet 2019, l’administration fiscale a rejeté cette réclamation.

Le 3 septembre 2019, M. [U] a fait assigner l’administration fiscale devant le tribunal judiciaire de Paris notamment aux fins de voir déclarer non fondée cette décision de rejet et prononcer la décharge desdites sommes.

Par un jugement du 2 septembre 2022, le tribunal judiciaire de Paris a statué comme suit :

« DIT que la dette d’emprunt contractée par monsieur [M] [U] en vue de financer l’acquisition du bien immobilier sis [Adresse 11] à [Localité 32] devra être déduite de l’actif taxable à l’impôt de solidarité sur la fortune à hauteur de 925 322,28 euros au 1er janvier 2009, de 888 672,47 euros au 1er janvier 2010, de 850 567, 49 euros au 1er janvier 2011 et de 8l0 949,54 euros au 1er janvier 2012 ;

PRONONCE le dégrèvement partiel de l’impôt de solidarité sur la fortune mis à la charge de monsieur [M] [U] pour les années 2009, 2010, 2011 et 2012, de la contribution exceptionnelle sur la fortune mise à sa charge pour l’année 2012, ainsi que des intérêts moratoires et des pénalités correspondants, à due concurrence ;

REJETTE le surplus des contestations formées par Monsieur [M] [U] afférentes au bien immobilier sis [Adresse 11] à [Localité 32] au titre de l’impôt de solidarité sur la fortune des années 2009 à 2012 et de la contribution exceptionnelle sur la fortune de l’année 2012 ;

REJETTE les contestations formées par monsieur [M] [U] afférentes aux parts de la société civile immobilière Mimosa Cottage au titre de l’impôt de solidarité sur la fortune des années 2009 à 2012 et de la contribution exceptionnelle sur la fortune de l’année 2012, au calcul du plafonnement de l’impôt de solidarité sur la fortune de l’année 2011, aux parts de la société civile immobilière LS Invest au titre de l’impôt de solidarité sur la fortune des années 2011 et 2012 et de la contribution exceptionnelle sur la fortune de l’année 2012 ;

Rejette la demande d’expertise formée par Monsieur [M] [U] aux fins d’évaluation des parts de la société civile immobilière LS Invest ;

Avant dire droit, pour le surplus :

ORDONNE une expertise de la valeur, à la date du 1er janvier 2011 et à la date du 1er janvier 2012, des biens appartenant à Monsieur [M] [U], situé :

[Adresse 25] ;

[Adresse 15] ;

[Adresse 4] ;

[Adresse 21] ;

[Adresse 10] ;

[Adresse 14] ;

[Adresse 8] ;

[Adresse 22] ;

[Adresse 16] ;

[Adresse 19] ;

[Adresse 20] [Localité 29] ;

[Adresse 7] ;

[Adresse 17] ;

[Adresse 18] a [Localité 32] ;

[Adresse 9] a [Localité 32] ;

[Adresse 23] ;

Désigne pour ce faire : Madame [Y] [K] ([Adresse 13] ; tel : [XXXXXXXX02] ; e-mail : [Courriel 28]);

[']

Donne à l’expert mission de :

Décrire les biens immobiliers (emplacement, principales caractéristiques, éléments de confort, etc.) ;

Examiner la valeur vénale des immeubles proposée par Monsieur [M] [U] et donner avis de son évaluation ;

Proposer une évaluation, en précisant la méthode adoptée ;

Fournir tous éléments techniques et de fait et d’une manière générale faire toute remarque permettant au tribunal d’évaluer la valeur vénale réelle de ces biens ;

[']

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état du 18 novembre 2022 à 13h30, pour vérifier la consignation ;

Réserve l’examen au fond du surplus des demandes comprenant la contestation de la majoration ;

Rappelle l’exécution provisoire de droit, pour ce qui a été jugé ;

Réserve les frais irrépétibles et les dépens. »

Par une déclaration du 8 novembre 2022, M. [U] a interjeté appel de ce jugement en ce qu’il :

« REJETTE le surplus des contestations formées par monsieur [M] [U] afférentes au bien immobilier sis [Adresse 11] à [Localité 32] au titre de l’impôt de solidarité sur la fortune des années 2009 à 2012 et de la contribution exceptionnelle sur la fortune de l’année 2012, portant sur la durée du délai de prescription du droit de reprise de l’administration, qui aurait dû être de 3 ans, sur la qualification dudit bien immobilier, qui aurait dû être considéré comme un bien professionnel, et sur l’évaluation du bien immobilier, l’administration fiscale s’étant fondée sur des superficies erronées et des termes de comparaison irrecevables,

— REJETTE les contestations formées par monsieur [M] [U] afférentes aux parts de la société civile immobilière Mimosa Cottage au titre de l’impôt de solidarité sur la fortune des années 2009 à 2012 et de la contribution exceptionnelle sur la fortune de l’année 2012, au calcul du plafonnement de l’impôt de solidarité sur la fortune de l’année 2011, aux parts de la société civile immobilière LS Invest au titre de l’impôt de solidarité sur la fortune des années 2011 et 2012 et de la contribution exceptionnelle sur la fortune de l’année 2012 ;

— REJETTE la demande d’expertise formée par monsieur [M] [U] aux fins d’évaluation des parts de la société civile immobilière LS Invest. »

Par un arrêt partiellement avant dire droit du 31 mars 2025, la cour d’appel de Paris a statué comme suit :

« Confirme le jugement déféré en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu’il déboute M. [M] [U] de ses demandes de décharge des impositions mises à sa charge du fait de l’absence de décote pour illiquidité des parts de la SCI Mimosa Cottage et de la remise en cause du plafonnement à l’impôt de solidarité sur la fortune de l’année 2011 ainsi que de sa demande subsidiaire d’expertise des parts de la SCI LS Invest ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant :

Dit partiellement infondée la décision de rejet de la réclamation formée le 4 juillet 2019 par M. [M] [U] ;

Dit que, pour le calcul de la valeur des titres détenus par M. [M] dans la SCI Mimosa Cottage, il convient d’appliquer une décote de 5% ;

Décharge M. [M] [U] des rappels de droits, des intérêts de retard et des majorations au titre de l’impôt de solidarité sur la fortune des années 2009 à 2012 et de la contribution exceptionnelle sur la fortune de l’année 2012, excédant ceux résultant de l’application de cette décote de 5 % ;

Dit que, pour la détermination du plafonnement à l’impôt de solidarité sur la fortune de l’année 2011, il convient de prendre en compte les revenus et produits de l’année 2010 déclarés par M. [M] [U] sans réintégration de la plus-value brute réalisée le 18 décembre 2010 par la SCI Darse Azur ;

Décharge M. [M] [U] des rappels de droits, des intérêts de retard et des majorations au titre de la détermination du plafonnement à l’impôt sur la fortune de l’année 2011 en intégrant cette plus-value ;

Avant dire droit sur la valeur vénale des parts détenues par M. [M] [U] dans la SCI LS Invest et la demande de décharge des rappels de droits, des intérêts de retard et des majorations au titre de l’impôt de solidarité sur la fortune des années 2011 et 2012 et de la contribution exceptionnelle sur la fortune de l’année 2012 résultant de l’évaluation de ces parts :

Ordonne une expertise,

Désigne pour y procéder :

Madame [Y] [K],

[Adresse 12], tél : [XXXXXXXX01] ; e-mail : [Courriel 28]

Dit que l’expert devra :

— proposer une évaluation de la valeur vénale des parts détenues par M. [M] [U] au sein de la SCI LS Invest au 1er janvier 2011 et au 1er janvier 2012 ;

— préciser la méthode d’évaluation retenue ;

— répertorier l’ensemble des éléments d’actif et de passif de la SCI LS Invest et fournir tous éléments concernant ses résultats ;

— évaluer en particulier la valeur vénale réelle des biens immobiliers de la SCI LS Invest en se à ces dates en se rendant sur place, en décrivant ces biens (emplacement, principales caractéristiques ') ;

— convoquer toutes les parties à l’instance par lettre recommandée avec avis de réception et leurs avocats respectifs par lettre simple, procéder à leur audition contradictoire,

— se faire communiquer même par des tiers, tous documents et pièces utiles à la réalisation de sa mission, à charge pour l’expert de communiquer aux avocats des parties les pièces directement obtenues, afin qu’elles en aient contradictoirement connaissance,

— 'procéder en tant que de besoin, à l’audition de tous les tiers concernés par le présent litige, à charge pour lui de reprendre les déclarations ainsi obtenues dans son rapport d’expertise,

— fournir tous éléments techniques et de fait et d’une manière générale, faire toute remarque utile,

Fixe à la somme de 4 000 euros la consignation à valoir sur la rémunération de l’expert qui sera versée par M. [M] [U] auprès de la régie de la cour d’appel de Paris, dans un délai de trois mois à compter de la présente décision ;

Dit que faute de consignation dans le délai imparti, la mesure sera caduque ;

[']

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état du 15 septembre 2025 à 10 heures en cabinet pour vérification du versement de la consignation';

Désigne les magistrats en charge de la mise en état de la chambre 5-10 de la cour d’appel de Paris pour contrôler les opérations d’expertise ;

Réserve les dépens d’appel et les demandes au titre des frais exposés dans le cadre de la procédure d’appel non compris dans les dépens. »

Par un courrier du 5 juin 2025, l’avocate de M. [U] a indiqué que ce dernier renonçait à la mesure d’expertise et ne procéderait pas à la consignation.

La mesure d’expertise est devenue caduque à défaut de consignation.

Par ses dernières conclusions remises au greffe le 4 août 2023, antérieures à l’arrêt du 31 mars 2025, M. [U] demande à la cour de :

« Vu les propositions de rectification des 16 décembre 2014 et 15 septembre 2015,

Vu la réclamation contentieuse et la décision de rejet prise en date du 4 juillet 2019,

Vu les articles 885 V bis, 885 A, 885 N, 885 S et 761 du Code Général des Impôts,

Vu l’article 885 E du Code Général des Impôts en matière de passif déductible,

Vu l’article L.17 du Livre des Procédures Fiscales,

Vu les articles R202-1 et suivants du Livre des Procédures Fiscales en matière d’expertise

Vu les articles L.11 et R811-4 du Code de Justice Administrative

Vu la Jurisprudence en matière d’évaluation,

Vu le Jugement rendu par le Tribunal Administratif de Nice le 16 décembre 2020 et l’arrêt

rendu par la Cour Administrative d’Appel de [Localité 30] le 29 septembre 2022

Vu les dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Vu les pièces versées aux débats »

« DECLARER Monsieur [U] recevable et bien fondé en son appel, en toutes ses demandes, fins et conclusions,

DEBOUTER Monsieur le Directeur Régional des Finances Publiques d’Ile de France et de [Localité 31] de toutes ses demandes, fins et conclusions autres que celles concernant le plafonnement de l’ISF 2011,

INFIRMER le Jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Paris le 2 septembre 2022 en ce qu’il a rejeté :

— Le surplus des contestations relatives à la villa « San Marino »,

— La demande de rétablissement du plafonnement de l’ISF 2011,

— Les contestations relatives à l’évaluation des titres des sociétés MIMOSA COTTAGE et LS INVEST,

— La demande d’expertise formulée aux fins d’évaluation des parts de la SCI LS INVEST.

ET STATUANT DE NOUVEAU :

A TITRE PRINCIPAL

ANNULER la décision de rejet prise en date du 4 juillet 2019 comme n’étant pas fondée,

PRONONCER la décharge des rappels de droits litigieux résultant de la reconnaissance du caractère professionnel de la villa San Marino, du rétablissement du plafonnement de l’ISF 2011, de l’application d’un abattement de 30% sur la valorisation des titres de la SCI MIMOSA COTTAGE et de l’annulation du rehaussement relatif à l’évaluation des titres de la SCI LS INVEST,

PRONONCER la décharge des majorations et pénalités y afférentes ;

A TITRE SUBSIDIAIRE

EN CAS DE REJET DE LA CONTESTATION LS INVEST

Vu l’article R202-3 du Livre des Procédures Fiscales,

ORDONNER une expertise aux fins d’évaluer au jour du fait générateur de chacune des années litigieuses les titres de la société LS INVEST.

DESIGNER à cet effet tel Expert qu’il plaira avec faculté de s’adjoindre tout spécialiste de son choix et pour mission notamment de :

— Se faire remettre tous documents utiles,

— Se rendre sur les lieux ci-dessus plus précisément décrits dans les pièces de procédure,

les visiter, les décrire et en déterminer la valeur vénale réelle au jour des faits générateurs,

— Donner son avis sur la pertinence de la méthode d’évaluation retenue par l’administration, les éléments de comparaison et les sommes retenues,

— Formuler toutes observations utiles sur les méthodes d’évaluation et les comparables proposés par les parties,

— Faire connaître dans son avis, toutes les informations qui apportent un éclaircissement sur les questions à examiner.

EN TOUT ETAT DE CAUSE

CONDAMNER la partie adverse à rembourser au requérant les dépens mentionnés à l’article

R*207-1 du Livre des Procédures Fiscales, y compris les éventuels frais d’expertise, ainsi qu’une somme de 25 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

M. [U] fait notamment valoir, sur le rehaussement des parts de la SCI LS INVEST, que :

— la méthode par comparaison est inadaptée pour évaluer des titres d’une société assujettie à l’impôt sur les sociétés compte tenu de la fiscalité latente et du caractère non liquide des titres, ce que l’administration fiscale a reconnu elle-même pour l’un des deux actifs de cette SCI puisqu’elle n’a pas trouvé de comparable compte tenu de la singularité du local commercial, l’absence de fiabilité de l’évaluation réalisée n’étant pas discutable, d’autant que le second actif aurait selon elle presque doublé en 8 ans ; en outre, cette dernière n’a pas tenu compte des abattements d’usage visés dans son propre guide d’évaluation en refusant d’intégrer l’impact de la fiscalité latente sur la valeur des titres, alors qu’un investisseur privé récupérerait une somme nette d’impôts de l’ordre de 550 000 euros, décalage ressortant de la valorisation à 4 144 euros la part selon la méthode de la productivité ;

— s’agissant de titres de SCI soumises à l’impôt sur les sociétés non nécessaires à l’activité professionnelle du contribuable, n’ayant pas vocation à être conservées par ce dernier, il y a lieu de privilégier une méthode de valorisation par le rendement et de corriger l’approche mathématique par l’impact de la fiscalité latente sur les actifs immobiliers ;

— si l’approche multicritères sur la base de 3VM et 1VP est recevable, la valeur mathématique doit intégrer l’impact fiscal d’une cession des actifs immobiliers sous-jacents et des abattements pour non-liquidité des titres, étant rappelé les taux de l’impôt sur les sociétés, le prélèvement forfaitaire libératoire et les prélèvements sociaux sur les dividendes ;

— subsidiairement, lorsque la contestation porte sur la valeur de droits sociaux et implique indirectement une valorisation d’actifs immobiliers ou du fonds de commerce de la société, l’expertise est de droit.

Par ses dernières conclusions remises au greffe le 5 mai 2023, antérieures à l’arrêt du 31 mars 2025, l’administration fiscale demande à la cour de :

« – confirmer le jugement du Tribunal Judiciaire de Paris du 2 septembre 2022, sauf en ce qui concerne la remise en cause du plafonnement de l’ISF 2011 ;

— confirmer les rappels effectués par l’administration sauf en ce qui concerne la remise en cause du plafonnement de l’ISF 2011 ;

— confirmer la décision de rejet de l’administration du 4 juillet 2019 sauf en ce qui concerne la remise en cause du plafonnement de l’ISF 2011 ;

— débouter M. [U] de toutes ses demandes, fins et conclusions autres que celles concernant le plafonnement de l’ISF 2011 ;

— débouter M. [U] de sa demande de condamner l’administration au paiement d’une somme de 10 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [U] aux entiers dépens d’appel ainsi qu’au versement au profit de l’Etat d’une somme de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile. »

L’administration fiscale fait notamment valoir, sur le rehaussement relatif aux parts de la SCI LS INVEST, que :

— si l’appelant avance que l’approche mathématique doit être corrigée par l’impact de la fiscalité latente sur les actifs immobiliers détenus par la SCI, cette correction ne se justifie que si ceux-ci ne sont pas nécessaires à l’activité de la société, ce qui n’est pas démontré s’agissant d’une SCI de gestion ;

— par ailleurs, l’abattement pour absence de liquidité est déjà pris en compte par la combinaison des méthodes d’évaluation retenue par le service ;

— subsidiairement, ainsi qu’il ressort des termes de l’article R*. 202-1 du livre des procédures fiscales, s’agissant de l’évaluation des parts de sociétés, l’expertise n’est pas de droit.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 14 octobre 2025.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour l’exposé du surplus de leurs prétentions et de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la valeur vénale des parts de la société LS Invest et la demande de décharge au titre de l’ISF 2011 et 2012 ainsi que de la CEF 2012

Aux termes de l’article 885 D du code général des impôts applicable à la date des faits :

« L’impôt de solidarité sur la fortune est assis et les bases d’imposition déclarées selon les mêmes règles et sous les mêmes sanctions que les droits de mutation par décès sous réserve des dispositions particulières du présent chapitre. »

Aux termes de l’article 885 E de ce code, applicable à cette date:

« L’assiette de l’impôt de solidarité sur la fortune est constituée par la valeur nette, au 1er janvier de l’année, de l’ensemble des biens, droits et valeurs imposables appartenant aux personnes visées à l’article 885 A, ainsi qu’à leur conjoint [']. »

Par ailleurs, l’article L. 17 du livre des procédures fiscales dispose :

« En ce qui concerne les droits d’enregistrement et la taxe de publicité foncière ou la taxe sur la valeur ajoutée lorsqu’elle est due au lieu et place de ces droits ou taxe, l’administration des impôts peut rectifier le prix ou l’évaluation d’un bien ayant servi de base à la perception d’une imposition lorsque ce prix ou cette évaluation paraît inférieur à la valeur vénale réelle des biens transmis ou désignés dans les actes ou déclarations.

La rectification correspondante est effectuée suivant la procédure de rectification contradictoire prévue à l’article L. 55, l’administration étant tenue d’apporter la preuve de l’insuffisance des prix exprimés et des évaluations fournies dans les actes ou déclarations. En matière d’ISF, lorsque l’administration entend substituer à la valeur déclarée par le contribuable la valeur vénale réelle du bien en cause en application de l’article L17 du livre des procédures fiscales, il lui appartient d’apporter la preuve de l’insuffisance des prix exprimés et des évaluations fournies dans les actes ou déclarations. »

L’évaluation des titres non cotés en bourse doit être appréciée en tenant compte de tous les éléments disponibles de façon à faire apparaître une valeur aussi proche que possible de celle qu’aurait entraînée le jeu normal de l’offre et de la demande dans un marché réel à la date du fait générateur de l’impôt.

En l’espèce, il ressort des propositions de rectification du 16 décembre 2014 que M. [U] était titulaire, au 1er janvier des années 2011 et 2012, de 99 des 100 parts de la SCI LS Invest, ayant pour objet l’acquisition de tout terrain ou la construction ou l’acquisition de tous biens meubles et autres immeubles, leur propriété, leur gestion, leur entretien et leur mise en valeur et toutes opérations se rattachant à cet objet, pourvu que ces opérations ne modifient pas le caractère civil de la société et soumise à l’impôt sur les sociétés dont il était également le gérant.

Eu égard à ce caractère civil, à son activité de location de bureaux générant un chiffre d’affaires constitué de loyers et de l’absence de distribution de dividendes, l’administration fiscale a évalué ces parts par une méthode combinant la valeur mathématique (VM) et la valeur de productivité, selon le ratio (3VM+1VP) / 4.

Le guide de l’évaluation des entreprises et des titres de sociétés auquel se réfère M. [U] mentionne que, concernant les SCI de gestion disposant de revenus, telles que la SCI LS Invest, une pondération prenant en compte la nature de la SCI et le pourcentage de titres à valoriser peut être effectuée, que, s’agissant de titres majoritaires, la pondération doit permettre de privilégier largement la valeur patrimoniale et que, dans ce cas, la pondération indicative de 4 VM pour une 1VP peut être retenue. Il indique également qu’une décote pour non-liquidité s’impose lorsque la société est évaluée en fonction de la seule approche patrimoniale et que, dans l’hypothèse où l’utilisation d’autres méthodes aboutit à établir la valeur intrinsèque de la société, l’application d’une telle décote ne se justifie pas. Par ailleurs, il relève qu’il est admis qu’un bien immobilisé à l’actif du bilan et nécessaire à l’activité de la société n’a pas vocation à être vendu et que la valeur recherchée, il n’y a pas lieu de tenir compte d’un impôt latent.

En l’occurrence, la mesure d’expertise ordonnée par l’arrêt du 31 mars 2025 n’a pas été réalisée.

Ainsi que cela avait été relevé dans cet arrêt, la valeur mathématique a été déterminée par l’administration fiscale en considération de la valeur des deux biens immobiliers situés à [Localité 26] et au [Localité 27] immobilisés à l’actif, par le recours à des termes de comparaison.

L’évaluation de la valeur vénale d’un immeuble par cette méthode suppose que ces termes de comparaison soient tirés de la cession, contemporaine du fait générateur, de biens intrinsèquement similaires d’un point de vue physique, juridique et géographique mais non strictement identiques, dans l’environnement et dans l’emplacement, à ceux qui constituent l’objet du litige.

Certes, la proposition de rectification du 16 décembre 2014 indique, p. 183 et 184 s’agissant du bien situé à [Localité 26], que « compte tenu de la singularité du bien, à savoir des locaux à usage de bureau dans une zone de grandes surfaces commerciale, le service a étendu la sélection des termes de comparaison à des mutations plus anciennes. Par ailleurs, le faible nombre de transactions portant sur des locaux industriels et commerciaux à usage de bureaux situés dans une zone proche de celle du bien évalué a conduit le service à retenir les mêmes termes de comparaison pour les années 2011 à 2012. »

Toutefois, contrairement à ce que soutient M. [U], cette seule considération ne saurait remettre en cause, en dépit de l’écart important relevé par ce dernier entre le prix d’acquisition de ce bien en 2001 et sa valorisation retenue par l’administration pour 2011 et 2012, le caractère intrinsèquement similaires des termes de comparaison retenus et, ainsi, la fiabilité de l’évaluation réalisée dès lors que ces termes de comparaison sont tirés de trois cessions de biens à usage de bureaux dans une zone proche d’Antibes, du 29 janvier 2008 au 1er octobre 2010, qu’ils ont été rapportés à leur surface utile et que, par ailleurs, seuls les étages de bureaux de la SCI LS Invest ont été évalués, abstraction faite de 700 m2 de parkings. De même, la circonstance que la valeur du second bien a presque doublé en 8 ans n’est pas en elle-même de nature à remettre en cause la fiabilité de cette évaluation.

Quant à la pondération retenue de 3VM+1VP, M. [U] la considère « recevable » et, dès lors qu’il était associé très majoritaire puisque détenteur de 99% du capital de la SCI LS Invest, cette pondération correspond à celle envisagée par le guide de l’évaluation fiscale en lui étant même plus favorable. Surtout, dès lors qu’elle permet de largement pondérer la valeur mathématique par la valeur de productivité, il n’y a pas lieu d’ajouter une décote pour non-liquidité. En outre, au regard de l’objet social de cette SCI et de ce que son chiffre

d’affaires ne provient que des loyers rapportés par les deux biens qu’elle détient, il n’apparaît pas que ceux-ci ont vocation à être vendus.

Par conséquent, une décote au titre de frais de cession de ces biens et de la fiscalité latente ne se justifie pas, d’autant que l’impôt sur les sociétés a déjà été pris en compte, ainsi qu’il ressort de la même proposition de rectification, dans le calcul de la valeur de productivité et que la SCI LS Invest ne distribue pas de dividendes.

C’est donc à juste titre que le tribunal a écarté les critiques émises par M. [U] concernant la méthode ayant conduit à l’évaluation de ses parts dans la SCI LS Invest.

Dès lors et en l’absence de réalisation de la mesure d’expertise ainsi que de moyens de contestation de la valeur des parts de la SCI LS Invest, autres que ceux écartés par les motifs qui précèdent, le jugement sera confirmé en ce qu’il déboute M. [U] de sa demande de décharge au titre de l’ISF des années 2011 et 2012 et de la CEF de l’année 2012 résultant de l’évaluation de ces parts.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, M. [U], partie perdante pour l’essentiel, sera condamné aux dépens d’appel.

Dès lors et en application de l’article 700 de ce code, il sera débouté de sa demande et condamner à verser à l’Etat la somme de 2 500 euros.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Vu l’arrêt partiellement avant dire droit du 31 mars 2025 ;

Confirme le jugement en ce qu’il déboute M. [M] [U] de sa demande de décharge des rappels de droits, des intérêts de retard et des majorations au titre de l’impôt de solidarité sur la fortune des années 2011 et 2012 et de la contribution exceptionnelle sur la fortune de l’année 2012 résultant de l’évaluation afférente aux parts de la société civile immobilière LS Invest ;

Condamne M. [M] [U] aux dépens d’appel ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, déboute M. [M] [U] de sa demande et le condamne à payer à l’Etat la somme de 2 500 euros ;

Rejette le surplus des demandes.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT