RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 28 JANVIER 2025

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/10047 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CF32A

Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Avril 2022-Tribunal de proximité d’AUBERVILLIERS- RG n° 11-21-000623

APPELANTS

Monsieur [X] [M]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Monsieur [V] [H]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Tous deux représentés par M^e Charles-hubert OLIVIER de la SCP LAGOURGUE & OLIVIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0029

INTIMÉE

Madame [P] [S]

née le 09 Avril 1955 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Charlie DESCOINS, avocat au barreau de PARIS, toque : R099

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 décembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail signé le 1er novembre 2017, Mme [P] [C] a donné en location à M. [X] [M] et M. [V] [H] un appartement situé [Adresse 3]) moyennant un loyer mensuel de 150 euros révisable, sans provisions sur charges pour un usage mixte.

Un commandement de payer, établi conformément aux prescriptions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié à M. [X] [M] et M. [V] [H] 1e 16 février 2021 obligeant ces derniers à verser la somme principale de 6 747,10 euros au titre des arriérés de loyers au terme de janvier 2021 compris, outre les frais et débours.

Saisi par Mme [P] [C] par acte d’huissier de justice délivré le 21 avril 2021, par jugement contradictoire rendu le 21 avril 2022, le tribunal de proximité d’Aubervilliers a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail conclu le 1er novembre 2017 entre d’une part Mme [P] [C] et d’autre part M. [V] [H] et M. [X] [M] concernant le logement situé [Adresse 4] ;

— constaté en conséquence la résiliation de plein droit de ce bail à compter du 17 avril 2021 ;

— dit qu’à défaut pour M. [V] [H] et M. [X] [M] d’avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il sera procédé à l’expulsion de M. [V] [H] et M. [X] [M] et à celle de tous occupants de son fait, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meubles désigné par ce dernier ou à défaut par le bailleur ;

— dit que par les soins du greffe, la décision sera transmise à M. le préfet du département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de M. [V] [H] et M.[X] [M] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées, prévu par la loi n°90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en oeuvre du droit au logement ;

— condamné M. [V] [H] et M. [X] [M] à payer à Mme [P] [C] la somme de 4 130,68 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 28 février 2022 avec les intérêts légaux à compter du 21 avril 2021, date de l’assignation ;

— condamné M. [V] [H] et M. [X] [M] à payer à Mme [P] [C] une indemnité mensuelle d’occupation de 220 euros par mois à compter du mois de mars 2022 ;

— dit que l’indemnité d’occupation devra être réglée à terme et au plus tard le 5 du mois suivant et au prorata temporis jusqu’à la libération effective et intégrale des lieux ;

— dit que par la suite, toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois ;

— condamné M. [V] [H] et M. [X] [M] à payer à Mme [P] [C] la somme de 400 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelé l’exécution provisoire du jugement ;

— rejeté les autres demandes des parties ;

— condamné M. [V] [H] et M. [X] [M] aux entiers dépens comme visés dans la motivation.

Par déclaration reçue au greffe le 23 mai 2022, M. [V] [H] et M. [X] [M] ont interjeté appel de ce jugement en tous ses chefs de décision.

Par ordonnance sur incident du 7 février 2023, le conseiller le mise en état a débouté Mme [P] [C] de sa demande de radiation du rôle de la cour de l’affaire, renvoyé l’affaire à la mise en état pour fixation des dates de clôture et de plaidoiries, dit n’y avoir lieu à statuer sur l’article 700 du code de procédure civile et réservé les dépens.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 28 avril 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [V] [H] et M.[X] [M] demandent à la cour de :

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de proximité d’Aubervilliers du 21 avril 2022 référence RG 11-21-000623 ;

— débouter Mme [P] [C] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner Mme [P] [C] au paiement de la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions déposées le 29 juillet 2024 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, Mme [P] [C] demande à la cour de :

— la recevoir en ses conclusions et en son appel incident ;

ce faisant,

— confirmer le jugement rendu par le tribunal de proximité d’Aubervilliers en ce qu’il :

— constate l’acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonne l’expulsion de M. [X] [M] et M. [V] [H] ;

— condamne M. [X] [M] et M. [V] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation de 220 euros par mois à compter du mois de mars 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois ;

— ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 400 euros au titre des frais irrépétibles;

— infirmer la décision pour le surplus et condamner M. [X] [M] et M. [V] [H] au paiement de la somme de 5 570,10 euros au titre de l’arriéré des loyers et des charges, compte arrêté à février 2022 ;

— condamner M. [X] [M] et M. [V] [H] au paiement d’une somme de 1 760 euros au titre de l’indemnité d’occupation compte arrêtée en octobre 2022 ;

subsidiairement,

— prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail et ordonner leur expulsion ;

— condamner M. [X] [M] et M. [V] [H] au paiement de la somme de 5 570,10 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges, avec intérêt au taux légal, ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation de 1 760 euros compte arrêté à octobre 2022 ;

en tout état de cause,

— condamner M. [X] [M] et M. [V] [H] au paiement d’une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice subi du fait de l’appel abusif et des sous locations non autorisées,

— condamner M. [X] [M] et M. [V] [H] au paiement d’une somme de 8 000 euros par application des dispositions de l’article 700 code de procédure civile et aux dépens et aux dépens, y compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire et la sommation pour un montant de 230,60 euros.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

M. [X] [M] et M. [V] [H] contestent l’acquisition de la clause résolutoire, les causes du commandement qui leur a été délivré et prétendent qu’aucune provision pour charges n’est due au titre du bail. Ils contestent les factures de gaz et d’électricité qui leur sont imputées, contestant qu’elles puissent correspondre à leur propre consommation. Ils soutiennent avoir réglé la somme de 1 876,88 euros à ce titre, et aussi celle de 3 363,04 euros entre le mois de juillet 2019 et le mois de janvier 2021, insistant sur des virements à compter de septembre 2020 qui ne seraient pas pris en compte par le bailleur dans son décompte.

Au motif qu’un arrêté de 'MISE EN SECURITE ' PROCEDURE D’URGENCE’ aurait été pris le 28 février 2022 les locataires devant impérativement quitter les lieux avant vendredi 11 Mars 2022, ils contestent devoir payer une indemnité d’occupation à compter du 1er mars 2022.

Ils s’opposent à la demande résiliation judiciaire du bail en raison d’une sous-location interdite ou d’une occupation irrégulière des lieux.

La bailleresse entend faire valoir en réponse que les locataires n’ont pas souscrit immédiatement leurs abonnements EDF et qu’elle s’est trouvée contrainte de régler à leur place leurs consommations d’électricité et d’eau, ainsi que les taxes d’ordures ménagères. Elle prétend que les charges sont dues au prorata des surfaces occupées par chacun des locataires. Elle admet que la somme de 1 876,88 euros a été réglée mais allègue une facture de 2 231,74 euros.

Elle soutient aussi que M. [X] [M] et M. [V] [H] n’ont réglé que très irrégulièrement leur loyer ou qu’ils ont réglé des sommes qui auraient ensuite été détournées par le gestionnaire contre lequel elle a elle-même déposé plainte.

Selon la bailleresse, M. [X] [M] et M. [V] [H] se seraient maintenus dans les lieux jusqu’au mois d’octobre 2022, date à laquelle elle ne réclame plus d’indemnité d’occupation.

Subsidiairement, Mme [P] [C] sollicite la résiliation du bail en raison d’une sous-location partielle du logement via AirBnb entre septembre 2018 et juin 2019 et d’une occupation irrégulière de la cour de l’immeuble à usage collectif et d’un garage. Elle argue aussi d’un défaut d’assurance et de l’absence de factures de ramonage.

Sur le jeu de la clause résolutoire

Selon l’article 24-I, alinéa 1, de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail contient une clause résolutoire qui en cas d’impayé de loyer et des charges prévoit la résiliation de plein droit, deux mois après la délivrance d’un commandement resté sans effet conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle est rédigée dans les termes qui suivent : 'Il est expressément convenu que la présente location sera résiliée de plein droit, sans aucune formalité judiciaire :

— à défaut de paiement, au terme convenu, du loyer ou des charges, et deux mois, après un commandement de payer, demeuré infructueux,

(…)

— à défaut de souscription d’une assurance contre les risques locatifs (sauf en cas de souscription par le bailleur d’une assurance pour le compte du Locataire), et un mois, après un commandement de payer demeuré infructueux'.

Si les modalités de paiement des charges ne sont pas précisées à la page précédente, aux termes de cette clause, elles sont donc dues, contrairement aux allégations des locataires.

Le commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire pour la somme 6 747,10 euros en principal, décompte arrêté au mois de janvier 2021, pour des mois de mai 2019 à janvier 2021délivré le 16 février 2021 par le bailleur qui reproduit l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et précise bien que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, est régulier.

Ce commandement comprend :

—  1 800 euros au titre de loyers de mai 2019 à janvier 2021, et plus précisément les loyers des mois de mai, août, octobre et novembre 2019, janvier à juillet 2020, et janvier 2021, soit pour 12 mois non consécutifs,

—  2 590 euros au titre de provisions sur charges mensuelles de 70 euros, pour les années 2018, 2019 et 2020 et pour le mois de janvier 2021 (37 x 70),

—  2 053,72 euros au titre de factures d’électricité et de gaz.

Entre le 16 février et le 16 avril 2021, le décompte produit par le bailleur fait ressortir 3 paiements de chacun 150 euros les 4 et 11 mars et 1er avril.

Quant au décompte reproduit en page 4 des conclusions des locataires, il couvre la période de juillet 2019 à janvier 2021, soit 18 mois, et ne tend à contester que 10 des termes de loyer qui sont réclamés au titre du commandement. Il ne fait par ailleurs état que d’un seul paiement de 150 euros le 3 mars 2021 dans le délai requis. Les locataires, contrairement à ce qu’ils affirment, ne parviennent donc pas à démontrer qu’ils ont réglé dans le délai requis ou même avant, les sommes qui leur étaient réclamées par le commandement.

Il ressort donc de la simple observation du tableau récapitulatif de leurs paiements établi par les locataires eux-mêmes, que les causes du commandement, au moins pour une partie des sommes réclamées au titre des loyers, n’ont pas été réglées dans le délai imparti aux locataires, de sorte que le jugement sera confirmé qui a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, les contestations sur les charges n’ayant pas d’incidence sur la solution donnée au litige à ce titre, n’en ayant que sur le montant du solde locatif. L’expulsion est donc également confirmée ainsi que toutes les condamnations subséquentes, notamment celle au paiement d’une indemnité d’occupation.

Concernant la période au cours de laquelle cette indemnité d’occupation est due, les locataires entendent se prévaloir d’un arrêté de 'MISE EN SECURITE ' PROCEDURE D’URGENCE’ en date du 28 février 2022 rendu par la Mairie de la ville d'[Localité 7] qu’ils produisent en pièce 10 qui prévoit en page 2 l’évacuation de l’ensemble des occupants du bâtiment B. L’indemnité d’occupation n’est donc due que jusqu’à cette date, le procès-verbal de signification en l’étude mentionnant les diligences de l’huissier ne pouvant contredire l’arrêté d’évacuation intimant au surplus aux locataires de laisser leurs meubles.

Sur le solde locatif

Il est constant que la bailleresse ainsi qu’elle le précise elle-même en page 5 de ses conclusions, est propriétaire de l’ensemble de l’immeuble situé [Adresse 3]) qui comprend aux termes de l’attestation de propriété qu’elle produit 3 bâtiments d’une contenance totale de 5 a 40 ca et plusieurs logements.

La bailleresse demande la condamnation de M. [X] [M] et M. [V] [H] au paiement de la somme de 5 570,10 euros au titre de l’arriéré des loyers et des charges, compte arrêté à février 2022.

M. [X] [M] et M. [V] [H] ne font état d’aucun versement qui ne figureraient pas sur ce décompte établi par le bailleur (cf. pièce 32 du bailleur). Notamment la cour a pu vérifier que tous les paiements repris dans le tableau en page 4 de leurs conclusions y figurent.

Sur ce décompte, figurent des sommes sous la rubrique Gaz ou EDF de (106,26 euros, 1 274,82 euros, 155,24 euros, 101,96 euros et 2 231,74 euros). Les factures correspondantes sont communiquées en pièces 9 et 10 de la bailleresse. Au regard du libellé de ces factures, rien ne permet d’affirmer qu’elles correspondent à la consommation personnelle des locataires. La somme de 3 870,02 euros devra donc être retranchée du total réclamé.

Par ailleurs, le bail ne prévoit pas de provision pour charges, celles-ci doivent donc être payées à la demande du bailleur. Sont versées aux débats en pièces 17 à 21 la répartition des charges communes générales pour les années 2017 à 2022 calculées au prorata des surfaces des lots, non critiquées, qui font apparaître pour 2017 un différentiel entre les provisions réclamées et les charges dues après régularisation :

pour 2017 de (165,78 – 140 de provisions) 25,78 euros

pour 2018 de (1098,88 – 840 de provisions) 258,88 euros

pour 2019 de (1 278,88 – 840 de provisions) 438,88 euros

pour 2020 de (1 275,23 – 840 de provisions) 435,23 euros.

Dès lors, la bailleresse qui aux termes de son décompte (cf. pièce 32 du bailleur), se contente de réclamer des provisions justifie de sa créance à hauteur de la somme réclamée de (5 580,10 – 150 cf. paiement intervenu le 3 février 2022 – 3 870,02 euros) 1 560,08 euros.

La demande de résiliation du bail devenue sans objet est rejetée.

Au regard de la solution donnée au litige qui donne partiellement raison à M. [X] [M] et M. [V] [H], la demande indemnitaire de Mme [C] pour procédure abusive n’est pas justifiée.

Parties cependant principalement perdantes, M. [X] [M] et M. [V] [H] seront condamnés aux dépens d’appel.

L’équité justifie que chacune des parties conserve la charge de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 21 avril 2022, sauf en ce qu’il a condamné M. [V] [H] et M. [X] [M] à payer à Mme [P] [C] la somme de 4 130,68 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 28 février 2022 et en ce qu’il a condamné M. [V] [H] et M. [X] [M] à payer à Mme [P] [C] une indemnité mensuelle d’occupation de 220 euros par mois à compter du mois de mars 2022,

Statuant à nouveau du chef infirmé,

Condamne M. [V] [H] et M. [X] [M] à payer à Mme [P] [C] la somme de 1 560,08 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 28 février 2022,

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Rejette toute autre demande,

Dit que M. [V] [H] et M. [X] [M] supporteront la charge des dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par les avocats qui en ont fait la demande.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,