Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 23 JANVIER 2025

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/08411 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJMDP

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 28 Mars 2024 -Président du TJ de [Localité 9] – RG n° 23/55755

APPELANTE

S.C.I. STRASBOURG SOIXANTE, RCS de [Localité 9] sous le n°397 953 183, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représentée par M^e Henri ROUCH de la SELARL WARN AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0335

INTIMÉ

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 5], représenté par la S.A.R.L. [U] & ASSOCIES, administrateur judiciaire, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentée par M^e Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0208

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 5 Décembre 2024, en audience publique, Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre, ayant été entendue en son rapport dans les conditions prévues par les articles 804 et 905 du code de procédure civile, devant la cour composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSE DU LITIGE

La société Strasbourg soixante est propriétaire d’un local commercial au rez-de-chaussée d’un immeuble soumis au régime de la copropriété situé [Adresse 6] à [Localité 10].

Par arrêt du 17 janvier 2020, infirmant une ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Paris du 10 avril 2019, la cour d’appel de Paris a condamné la société Strasbourg soixante, ainsi que son locataire et un autre occupant de son local, à déposer le nouveau conduit d’extraction posé sur une façade de l’immeuble sans l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires.

A la suite de cette décision l’installation d’extraction litigieuse a été retirée par la société Strasbourg soixante.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 1er février 2023, suivie d’une mise en demeure adressée en la même forme le 4 mai 2023, la société Strasbourg soixante a demandé au syndic de la copropriété, la société Prestigère, de convoquer une assemblée générale pour traiter de la question de la remise en place d’une extraction dans ses locaux.

Par acte du 21 juillet 2023, la société Strasbourg soixante a fait assigner le syndicat de copropriétaires du [Adresse 4] et la société Prestigère devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir convoquer une assemblée générale appelée à voter sur sa demande d’installation d’un conduit d’extraction d’air.

Une assemblée générale des copropriétaires a été réunie le 9 novembre 2023, qui a rejeté le projet de la société Strasbourg soixante. Celle-ci a contesté la décision devant le juge du fond. L’affaire est pendante devant le tribunal judiciaire de Paris.

La société Strasbourg soixante a demandé au juge des référés de l’autoriser à procéder à l’installation d’un conduit de ventilation conformément au devis et à l’étude de la société Chignoli du 9 octobre 2023, d’assortir s’il y a lieu cette autorisation d’un contrôle des travaux par l’architecte de la copropriété et de condamner le syndicat des copropriétaires et la société Prestigère à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Le syndicat des copropriétaires et la société Prestigère ont conclu au débouté et à la condamnation de la société Strasbourg soixante à leur payer la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par ordonnance du 28 mars 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :

dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société Strasbourg soixante aux fins d’être autorisée à procéder à l’installation d’un conduit de ventilation conformément au devis de la société Chignoli du 9 octobre 2023 et à l’étude de la société Chignoli du 9 octobre 2023,

débouté les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 10] et la société Prestigere aux dépens de l’instance.

Par déclaration du 26 avril 2024, la société Strasbourg soixante a relevé appel de cette décision.

Dans ses conclusions déposées et notifiées le 27 juin 2024 elle demande à la cour, au visa des articles 835 du code de procédure civile, 544 du code civil et des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, de :

la déclarer recevable et bien fondée en son appel.

Y faisant droit,

réformer la décision entreprise en ce qu’elle a :

dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société Strasbourg soixante aux fins d’être autorisée à procéder à l’installation d’un conduit de ventilation conformément au devis de la société Chignoli du 9 octobre 2023 et à l’étude de la société Chignoli du 9 octobre 2023,

débouté la SCI Strasbourg soixante de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau,

autoriser la SCI Strasbourg soixante à procéder à l’installation d’un conduit de ventilation conformément au devis de la société Chignoli du 9 octobre 2023, à l’étude de la société Chignoli du 9 octobre 2023 et à l’étude de faisabilité (projet A) du 2 février 2024 ;

Subsidiairement,

autoriser la SCI Strasbourg soixante à procéder à l’installation d’un conduit de ventilation conformément au devis de la société Chignoli du 9 octobre 2023, à l’étude de la société Chignoli du 9 octobre 2023 et à l’étude de faisabilité (projet B) du 3 février 2024 ;

En tout état de cause,

assortir s’il y a lieu cette autorisation d’un contrôle des travaux par l’architecte de la copropriété ;

condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à Paris 10ème pris en la personne de son administrateur provisoire à payer à la SCI Strasbourg soixante la somme de 8.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

le condamner aux entiers dépens y compris de première instance.

L’appelante soutient, en substance, que par son refus injustifié d’autoriser son projet d’installation d’un nouveau conduit d’extraction dans ses locaux, alors qu’il lui avait été présenté un dossier complet répondant aux exigences de la copropriété et de son architecte, que le règlement de copropriété autorise l’activité de restauration, que dès l’origine son local était pourvu d’une gaine d’extraction et que depuis bientôt quatre ans elle n’a plus la libre jouissance de ses parties privatives, le syndicat des copropriétaires lui cause un trouble manifestement illicite,

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens de l’appelante il convient de se référer à ses conclusions susvisées.

Par ordonnance sur incident du 22 octobre 2024, les conclusions du syndicat des copropriétaires ont été déclarées irrecevables.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 novembre 2024.

SUR CE, LA COUR

A titre liminaire, il convient de préciser qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile, l’intimée est réputée s’approprier les motifs de la décision déférée à la cour.

En application de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des référés peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Le trouble manifestement illicite découle de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Selon l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965,

« L’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité prévue à l’article 25, peut, à condition qu’elle soit conforme à la destination de l’immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou à l’affectation de tels locaux.

[…]

Lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1 ci-dessus ; […] »

Le pouvoir de contrôle de l’assemblée générale, qui doit vérifier que les travaux envisagés ne compromettent pas la stabilité de l’immeuble ni la sécurité de ses occupants, qu’ils sont conformes à la destination de l’immeuble telle qu’elle résulte notamment du règlement de copropriété et qu’ils ne portent pas atteinte aux droits des copropriétaires sur leurs lots, n’est cependant pas discrétionnaire. Un refus de sa part, alors que les conditions seraient satisfaites, constitue un abus de droit ou de majorité, justiciable de deux recours possibles, l’un sur le fondement de l’article 42, alinéa 2, de la loi aux fins d’annulation de la décision de refus, l’autre sur la base de l’article 30, alinéa 4 (précité) en vue d’obtenir l’autorisation judiciaire d’entreprendre les travaux permettant de lever l’opposition du syndicat.

Au cas présent, comme l’a relevé le premier juge, le refus qui a été opposé à la société Strasbourg soixante par l’assemblée générale des copropriétaires réunie le 9 novembre 2023 n’a pas été rendu sans motifs. Ce vote de refus est au contraire particulièrement motivé, dans les termes suivants :

M. [G], (représentant la SCI Strasbourg soixante), ne souhaite pas répondre sur l’activité qui sera exercée dans le local ni sur les aménagements complémentaires nécessaires qui affecteraient aussi les parties communes et notamment le percement du mur pour les ventilations nécessaires au dispositif proposé,

M. [G] n’apporte aucune réponse sur les doutes émis quant à la faisabilité d’installer une gaine d’un diamètre de 45 cm dans un espace de 1m entre le mur et les fenêtres et les craintes exprimées compte tenu de :

La présence de 2 ventouses (et non 1 mentionnée sur le dessin) sur la façade arrière de l’immeuble et celle adjacente à moins d’entraver la capacité des propriétaires à utiliser leur chaudière,

La proximité de fenêtres et de l’empattement du dispositif proposé (45cm+15 cm d’empattement) sans comparaison avec ce qui existait à l’origine,

La présence de l’EP (évacuation des eaux pluviales) qui doit rester accessible, ce qui a déjà posé problème lors de la pose sauvage du précédent conduit (le conduit projeté a la même dimension que celui irrégulièrement posé qui empêchait l’entretien et la réparation de l’EP).

M. [G] n’a aucune réponse sur le bruit que peut générer ce dispositif à l’extérieur (ventilation, gaine) qui peut impacter les pièces à proximité (1 bureau au 2ème et des chambres sur les étages supérieurs),

M. [G] n’apporte aucune réponse sur le système d’évacuation de la gaine au-dessus du toit dans sa configuration proposée ni sur la distance à respecter par rapport aux fenêtres et son impact tant sur la copropriété que celle du [Adresse 3].

La plupart des copropriétaires présents contestent la présentation des faits par la SCI de Strasbourg soixante, rappellent qu’il n’y a pas eu d’exploitation des lieux par un restaurant sauf de manière irrégulière par la société Nandjiba, ce qui avait occasionné de nombreuses nuisances.

La plupart des copropriétaires rappellent également que la copropriété n’a ni accepté ni toléré le remplacement du conduit ancien en fibrociment par un conduit plus gros en acier galvanisé par la société Nandjiba (cf. la lettre recommandée de la SCI Strasbourg 60 du 10 octobre 2023 annexée à la convocation). Ils demandent que l’arrêt de la cour d’appel de Paris soit joint au PV pour rappeler 1/ la taille du conduit ancien en fibrociment, 2/ pour rappeler que la copropriété s’était opposée au remplacement non autorisé du conduit et 3/ pour rappeler que le projet soumis posera la même difficulté d’accès aux gouttières que celle constatée par la cour d’appel.

Ils regrettent que le dossier technique soit incomplet et incohérent et prennent acte de l’avis réservé de M. [Z], architecte de l’immeuble. Les copropriétaires ayant des fenêtres jouxtant le conduit projeté estiment que le projet porte atteinte aux conditions de jouissance de leur appartement.

Après une longue discussion, il est procédé au vote.

[']

Il ressort effectivement des pièces au dossier que l’architecte de l’immeuble avait émis avant la réunion de l’assemblée générale un avis réservé dans une note du 8 septembre 2023 dans laquelle il indiquait notamment : A ce stade, il n’est pas possible de donner un avis définitif sur le projet présenté par la SCI/M.[G]. Il est nécessaire :

D’obtenir un devis complet de Chignoli (l’entreprise choisie pour les travaux) sur l’ensemble des prestations comprenant le caisson d’extraction, le conduit lui-même, la section définitive etc,

S’engager à implanter le caisson dans un local technique au 1er étage dont la fenêtre sur cour sera condamnée, en prévoyant les prestations réglementaires pour supprimer toute nuisance sonore ou olfactive,

Indiquer comment la réservation dans le mur de façade sera agrandie de façon à sortir la gaine de 400mm avec calfeutrement étanche au niveau de la pénétration et retouches de peinture : voir photo 1,

Prévoir que le nouveau conduit sera livré thermolaqué ton crème,

Fournir une nouvelle situation numérique montrant l’implantation du conduit sur la façade à la bonne dimension en tenant compte de la contrainte de la sortie de ventouse du pignon au 4ème étage : voir photo 2,

Préciser emplacement et section de la grille de prise d’air neuf et des bouches de soufflage : à indiquer à l’échelle sur des photos.

L’appelante soutient que le projet présenté à l’assemblée générale du 9 novembre 2023 avait répondu à toutes ces préconisations et que le rapport complémentaire de l’architecte de la copropriété, en date du 15 novembre 2023, a été établi a posteriori pour les besoins de la cause afin de tenter de justifier le refus illégitime qui a été opposé à la société Strasbourg soixante.

La lecture de ce rapport complémentaire du 15 novembre 2023 dément cette assertion. Il y est en effet précisé en préambule par l’architecte que le syndic l’a sollicité suite à l’assemblée générale du 9 novembre 2023 pour donner son avis sur le devis de l’entreprise Chignoli du 9 octobre 2023 et son étude du même jour, documents communiqués par la SCI Strasbourg soixante postérieurement à son premier rapport.

Ainsi, l’avis de l’architecte a été requis après l’assemblée générale parce que les documents complémentaires qui avaient été présentés par la société Strasbourg soixante à cette assemblée, pour justifier du respect des préconisation de l’architecte dans sa note de septembre 2023, n’avaient pas encore été soumis au contrôle de ce dernier.

Or, ce rapport complémentaire vient décrire de façon circonstanciée que le dossier tel que complété par la société Strasbourg soixante demeurait techniquement incomplet, concluant : « A ce stade, le dossier étant incomplet il n’est toujours pas possible de donner un avis positif sur le projet présenté par la SCI [G]. L’absence de prise en compte des sorties de ventouse et la présence de la D.E.P dans la zone choisie pour le conduit vont forcément poser problème, ainsi que le respect de la distance réglementaire avec les avoisinants. Le projet ne tient pas compte des particularités de l’immeuble rendant impossible sa réalisation en l’état. »

Il en résulte que le refus que l’assemblée générale des copropriétaires a opposé au projet de la société Strasbourg soixante ne peut être qualifié d’injustifié ou d’abusif avec l’évidence requise en référé, en conséquence de quoi le trouble subi par cette dernière du fait de ce refus ne peut lui-même être qualifié de manifestement illicite.

C’est donc à bon droit que le premier juge a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société Strasbourg soixante. L’ordonnance entreprise sera confirmée, y compris en ses dispositions relatives aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile, dont elle a fait une juste appréciation.

Perdant en appel, la société Strasbourg soixante sera condamnée aux dépens de cette instance et déboutée de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme en toutes ses dispositions l’ordonnance entreprise,

Y ajoutant,

Condamne la société Strasbourg soixante aux dépens de la présente instance,

La déboute de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE