Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 3 – Chambre 1

ARRET DU 15 JANVIER 2025

(n° 2025/ , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/19598 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGXHW

Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Juin 2022 – Tribunal Judiciaire de CRETEIL – RG n° 21/00895

APPELANTES

Madame [M] [N] divorcée [V]

née le [Date naissance 12] 1969 à [Localité 21] (ALGERIE)

[Adresse 9]

Mademoiselle [D] [P], mineure, prise en la personne de son représentant légal Madame [M] [N]

née le [Date naissance 3] 2010 à [Localité 25]

[Adresse 9]

Mademoiselle [T] [P], mineure, prise en la personne de son représentant légal Madame [M] [N]

née le [Date naissance 13] 2012 à [Localité 25]

[Adresse 9]

représentées par M^e François PIRAS-MARCET, avocat au barreau de PARIS, toque : J085

INTIMES

Madame [O] [C] [P]

née le [Date naissance 11] 1980 à [Localité 26]

[Adresse 15]

Monsieur [E] [G] [P]

né le [Date naissance 2] 1981 à [Localité 27]

[Adresse 4]

Madame [X] [P]

née le [Date naissance 5] 1988 [Localité 19] [Localité 22] (93)

[Adresse 8]

représentés par M^e Jean-Claude CHEVILLER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0945

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Novembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Isabelle PAULMIER-CAYOL, Conseiller faisant fonction de Président, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Isabelle PAULMIER-CAYOL, Conseiller faisant fonction de Président,

M. Bertrand GELOT, Conseiller,

M^me Patricia GRASSO, Magistrat honoraire

Greffier lors des débats : M^me Emilie POMPON

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Isabelle PAULMIER-CAYOL, Conseiller faisant fonction de Président, et par M^me Emilie POMPON, Greffier, présentes lors de la mise à disposition.

***

EXPOSE DU LITIGE :

[I] [A] [P], de nationalité française, veuf de [K] [W], non remarié, dont le dernier domicile était à [Localité 31] (94), est décédé le [Date décès 14] 2017.

Le défunt avait établi le 18 avril 2016 un testament énonçant en substance que Mme [O] [C] [P], M. [E] [G] [P] et Mme [X] [P], ses trois enfants issus de sa première union, hériteraient de la quotité disponible tandis que Mme [M] [N], son ex-compagne, mère de ses deux plus jeunes filles [D], née le [Date naissance 17] 2010 et [T], née le [Date naissance 13] 2012, serait privée de tout droit dans sa succession.

Selon un acte de notoriété reçu le 15 février 2018 par Me [H] [L], notaire à [Localité 23], viennent à la succession de [I] [A] [P] ses cinq enfants :

— Mme [O] [C] [P], née le [Date naissance 11] 1980, en tant qu’héritière réservataire et légataire à titre universel selon les dispositions du testament du 18 avril 2016 ;

— M. [E] [G] [P], né le [Date naissance 7] 1981, en tant qu’héritier réservataire et légataire à titre universel selon les dispositions du testament du 18 avril 2016 ;

— Mme [X] [P], née le [Date naissance 5] 1988, en tant qu’héritière réservataire et légataire à titre universel selon les dispositions du testament du 18 avril 2016 ;

— [D] [P], née le [Date naissance 17] 2010, héritière réservataire, mineure sous l’administration légale de Mme [M] [N], sa mère ;

— [T] [P], née le [Date naissance 13] 2012, héritière réservataire, mineure sous l’administration légale de Mme [M] [N], sa mère.

Par acte authentique reçu le 15 avril 2010 par Me [Y] [U], [I] [A] [P] et Mme [M] [N] ont acquis à hauteur de 94% pour [I] [A] [P] et de 6% pour Mme [M] [N] d’un bien immobilier sis [Adresse 16] à [Localité 28], cadastré section AT, n°[Cadastre 10] du plan, d’une contenance de 24 ares et 60 centiares.

Par actes d’huissier des 22 janvier, 27 janvier et 4 février 2020, Mme [M] [N] agissant à titre personnel et en tant que représentante légale de ses enfants mineurs [D] et [T] [P], a fait assigner Mme [O] [P], M. [E] [P] et Mme [X] [P] en partage de la succession d'[I] [A] [P] et en licitation du bien indivis devant le tribunal judiciaire de Bobigny.

Par ordonnance du 7 janvier 2021, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Bobigny a déclaré ce tribunal incompétent au profit du tribunal judiciaire de Créteil.

Par jugement contradictoire du 30 juin 2022, le tribunal judiciaire de Créteil a notamment :

— ordonné l’ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage de l’indivision existante entre Mme [M] [N], [D] et [T] [P], représentées par leur mère [M] [N], Mme [O] [P], M. [E] [P] et Mme [X] [P] à la suite du décès de [I] [A] [P] ;

— désigné pour y procéder Me [S] [R], notaire, dont le domicile professionnel est situé [Adresse 6] à [Localité 29] ;

— commis tout juge de la première chambre pour surveiller ces opérations ;

— rappelé que le notaire exercera sa mission conformément aux articles 1364 à 1376 du code de procédure civile ;

— rappelé qu’aux termes de l’article R. 444-61 du code de commerce, le notaire doit être préalablement à la signature de l’acte, intégralement provisionné du montant de ses émoluments, des frais et des débours et qu’à défaut il ne peut commencer sa mission ;

— rappelé que le notaire est désigné à titre personnel et qu’en cas d’empêchement d’agir personnellement son remplacement doit être demandé au juge commis pour surveiller les opérations ;

— fixé le montant de l’indemnité d’occupation due par M. [E] [P] à l’indivision du [Date décès 14] 2017 au 30 juin 2020 à la somme mensuelle de 2 375 € ;

— débouté Mme [M] [N] de sa demande de fixation de créance à hauteur de 32 514,20 € ;

— fixé la créance de Mme [M] [N] sur l’indivision à hauteur de 1 565 € au titre de la taxe foncière 2018 ;

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelé que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

Par déclaration d’appel du 22 novembre 2022, Mme [M] [N], [D] [P] et [T] [P] représentées par la première ont interjeté appel de cette décision. Le seul chef du jugement critiqué par cette déclaration est celui par lequel elles ont été déboutées de leur demande de fixation de la créance de Mme [M] [N] sur l’indivision à hauteur de 32 514,20 €.

Mme [M] [N] pour son compte personnel et en sa qualité de représentante légale de ses deux filles mineures [D] [P] et [T] [P] a remis et notifié leurs uniques conclusions d’appelantes le 21 février 2023.

Mme [O] [P], M. [E] [P] et Mme [X] [P] ont remis et notifié leurs uniques conclusions d’intimés le 16 mai 2023 par lesquelles ils ont formé appel incident du chef du jugement qui a fixé à la somme de 2 375 € par mois le montant de l’indemnité d’occupation due par M. [E] [P].

Aux termes de leurs uniques conclusions d’appelantes remises et notifiées le 21 février 2023, Mme [M] [N], [D] [P] et [T] [P], prises en la personne de leur représentant légal, Mme [M] [N], demandent à la Cour de :

— les recevoir en leurs demandes et y faire droit ;

— confirmer le jugement rendu le 30 juin 2022 par le tribunal judiciaire de Créteil en ce qu’il a :

*ordonné l’ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage de l’indivision existant entre Mme [M] [N], [D] et [T] [P], représentées par leur mère Mme [M] [N], Mme [O] [P], M. [E] [P] et Mme [X] [P] à la suite du décès de [I] [A] [P] ;

*désigné pour y procéder Me [S] [R], notaire, à [Adresse 24] [Localité 18][Adresse 1] ;

*commis tout juge de la 1ère chambre pour surveiller ces opérations ;

*jugé que Mme [M] [N] détient une créance sur l’indivision d’un montant de 1 565 €, au titre de sa prise en charge de la taxe foncière 2018 afférente au bien indivis ;

*fixé à la somme de 2 375 € par mois l’indemnité d’occupation due par M. [E] [P] à l’indivision au titre de son occupation exclusive du bien indivis entre le [Date décès 14] 2017 et le 30 juin 2020 ;

— infirmer le jugement rendu le 30 juin 2022 par le tribunal judiciaire de Créteil en ce qu’il a :

*débouté Mme [M] [N] de sa demande de fixation de sa créance sur l’indivision au montant de 32 514,20 €, au titre de sa contribution excessive au financement du bien indivis ;

En conséquence,

— dire et juger que Mme [M] [N] détient, outre ses droits sur l’actif net indivis à hauteur de 6%, une créance sur l’indivision à hauteur de 3,53% de la valeur du bien indivis, au titre de sa contribution excessive au financement dudit bien ;

— condamner solidairement Mme [O] [P], M. [E] [P] et Mme [X] [P], à verser à Mme [M] [N] la somme de 2 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner solidairement aux entiers dépens de la présente instance.

Aux termes de leurs uniques conclusions d’intimés portant appel incident, remises et notifiées le 16 mai 2023, Mme [O] [P], M. [E] [P] et Mme [X] [P] demandent à la Cour de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Mme [N] de sa demande de fixation de créance à hauteur de 32 514,20 € ;

— accueillir M. [E] [P], Mme [O] [P] et Mme [X] [P] en leur appel incident, et les dire bien fondés,

En conséquence,

— réformer la décision entreprise en ce qu’elle a fixé à la somme de 2 375 € l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [E] [P] pour la période du [Date décès 14] 2017 au 30 juin 2020 ;

Statuant à nouveau,

— juger que le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [E] [P] pour la période du [Date décès 14] 2017 au 30 juin 2020 est d’un montant de 2 066 € ;

— condamner Mme [N] à payer à M. [E] [P], Mme [O] [P] et Mme [X] [P] la somme de 3 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [N] aux entiers dépens.

Pour un exposé plus ample des moyens des parties au soutien de leurs prétentions que ceux ci-après exposés, il sera renvoyé à leurs écritures susvisées conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 octobre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 novembre 2024.

MOTIFS DE LA PRESENTE DECISION

Sur l’appel principal de Mme [M] [N]

Le tribunal a débouté Mme [M] [N] de sa demande de créance d’un montant de 32 514,20 € au titre du caractère excédentaire de sa participation au financement du bien indivis par rapport à sa quote-part au motif que cette dernière ne justifiait pas que les virements en provenance de son compte bancaire sur le compte joint ont servi exclusivement à l’achat du bien immobilier, et ce d’autant qu’ils n’apparaissent pas sur la comptabilité du notaire qui fait état seulement d’une provision sur frais « des mains de [P] » et que s’agissant des versements postérieurs par chèques depuis son compte personnel, il n’a pas été démontré qu’ils étaient destinés au compte joint et au remboursement du prêt immobilier.

Mme [M] [N] qui poursuit l’infirmation du jugement sur ce point, fait valoir  :

— que détenant une quotité de 6% dans le bien indivis, et celui-ci ayant été acquis pour un montant de 590 000 € auxquels s’ajoutent 37 387, 57 € de droits et frais afférents à l’acquisition, elle aurait dû financer le bien à hauteur de 37 643,25 € (590 000 € * 6% soit 35 400 € + 37 387,57 € * 6% soit 2 243,25 €) ;

— qu’en réalité elle a financé le bien à hauteur de 57 968,67 €, soit 42 377,04 € pour l’acquisition du bien et 17 834,88 € au titre du remboursement du prêt, auxquels est soustraite la somme de 2 243,25 € représentant le montant de sa contribution aux droits et frais afférents à l’acquisition ;

— qu’elle a donc financé 9,83% et non 6% du bien ;

— qu’elle détient en conséquence, en sus de ses droits sur le bien, une créance sur le bien indivis à hauteur de 3,83% de sa valeur.

Les consorts [P], qui demandent la confirmation du jugement entrepris, adoptent les motifs retenus par les premiers juges. Ils soutiennent  :

— qu’il n’est pas démontré que les virements bancaires réalisés le 4 mars 2010 et les 10 mars 2010 par Mme [M] [N] de son compte personnel vers le compte joint du couple ont exclusivement servi à l’achat du bien immobilier ;

— que de la même façon, il n’est pas établi que le montant de 2 000 € débité du compte personnel de Mme [M] [N] ainsi que le montant de 9000 € débité du compte joint aient été affectés à l’acquisition du bien, d’autant qu’il n’apparaissent pas dans le décompte du notaire,

— qu’enfin il n’est pas établi que les versements opérés par Mme [M] [N] par chèques à partir de son compte personnel de septembre 2010 à juillet 2014 étaient destinés exclusivement au remboursement du prêt immobilier.

Sur ce :

Le bien immobilier indivis est un appartement dépendant d’un immeuble soumis au régime de la copropriété ; composé de quatre pièces principales, il développe une superficie d’environ 126 m² et comprend également une cave et un emplacement de stationnement dépendant du même immeuble ; le bien indivis a été acquis par [I] [A] [P] et Mme [M] [N] moyennant le prix de 590 000 € ; au prix de vente se sont ajoutés des frais et droits d’un montant de 37 387,57 € ayant porté le coût de l’acquisition à la somme totale de 627 387,57 € ; cette acquisition a été financée à hauteur de 500 000 € par un prêt immobilier souscrit par [I] [A] [P] et Mme [M] [N] auprès de la [30], amortissable en 300 mensualités de 2 834,21 € et pour le reste par des apports personnels.

Ce bien est estimé à la somme de 850 000 € dans la déclaration de succession ; la quote-part revenant à la succession de [I] [A] [P] au titre de 96% de ce montant ressort sur ce document en conséquence à la somme de 799 000 €. Les intimés, qui produisent un compromis de vente, affirment sans être démentis que le bien indivis a finalement été vendu au prix net vendeur de 775 000 €.

En faisant préciser dans l’acte d’acquisition les quotités acquises par chacun d’eux, [I] [A] [P] et Mme [M] [N] ont entendu fixer leurs droits respectifs sur le bien indivis, à savoir à hauteur de 94% pour le premier et de 6% pour la seconde.

Mme [M] [N] demande de voir fixer la créance qu’elle prétend détenir sur l’indivision à hauteur de 3,83% de la valeur du bien indivis au motif qu’elle a financé non pas 6% du bien indivis mais 9,83% de celui-ci.

L’apport personnel effectué par un des futurs coïndivisaires en vue de contribuer au financement du bien qui deviendra indivis ne constitue pas une dépense de conservation de l’indivision au sens de l’article 815-13 du code civil puisqu’au moment de cet apport, l’indivision n’existe pas encore.

Si cet apport peut constituer une créance personnelle de l’un des acquéreurs à l’égard de son co-acquéreur, Mme [M] [N] ne se prévaut au titre de cet appartement que d’une créance sur l’indivision d’une part et elle ne caractérise pas la nature de la relation contractuelle qui aurait donné lieu à un versement excédant sa quote-part de propriété sur le bien immobilier qui allait être acquis en indivision d’autre part, un paiement et plus généralement tout mouvement de fonds ne suffisant pas à caractériser un rapport d’obligation.

S’agissant du remboursement du prêt immobilier contracté pour financer l’acquisition d’un bien qui deviendra indivis, il est de principe qu’il concourt à la conservation juridique du bien indivis et peut donc donner lieu pour le coïndivisaire qui a remboursé les échéances du prêt immobilier à une créance sur l’indivision fondée sur l’article 815-13 du code civil.

Pour justifier de sa créance, Mme [M] [N] produit les relevés de son compte bancaire personnel ouvert au [20] sur lesquels apparaissent au débit des écritures pour le montant qu’elle invoque à hauteur de la somme de 17 834,88 € pour la période comprise entre le 4 mars 2010 et le 5 juillet 2014.

Elle ne produit pour cette même période sous sa pièce 25 que cinq relevés du compte joint ouvert à la [30] sur lequel les échéances du crédit immobilier étaient payées.

Même un rapprochement des relevés de ces deux banques afférents aux mêmes périodes ne permet pas de retenir que les chèques débités du compte personnel de Mme [M] [N] ouvert au [20] ont été crédités sur le compte joint ouvert à la [30] puisque les numéros des chèques mentionnés sur les relevés de ces banques ne correspondent pas.

Par ailleurs, Mme [M] [N], qui ne fait état que de versements pendant la période susdite, est taisante sur le remboursement des échéances postérieures alors que le crédit immobilier a été contracté pour une durée de 300 mois et donc qu’en exécution de celui-ci, des remboursements devaient être effectués jusqu’à sa vente qui serait intervenue dans le courant de l’année 2023.

Partant, pour les motifs qui précèdent qui viennent compléter ceux non contraires des premiers juges, le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté Mme [M] [N] de sa demande de créance d’un montant de 32 514,20 € sur l’indivision conventionnelle ayant existé entre elle et [I] [A] [P].

Sur l’appel incident des consorts [P]

Les consorts [P] poursuivent la réformation du jugement entrepris en ce qu’il a fixé le montant de l’indemnité d’occupation dont est redevable M. [E] [P] envers l’indivision du [Date décès 14] 2017 au 30 juin 2020 à la somme mensuelle de 2 375 € et lui demandent de la fixer à la somme mensuelle de 2 066 € aux motifs :

— que pour fixer le montant de cette indemnité, le tribunal a déterminé sa valeur locative à hauteur de 4% du prix de vente indiqué sur le mandat de vente portant sur le bien indivis, soit sur la somme 890 800 €, à laquelle il a appliqué un abattement de 20% ;

— qu’en réalité l’appartement a été vendu pour la somme de 775 000 € net vendeur ;

— que par conséquent l’indemnité d’occupation doit être fixée à la somme de 2 066 €, soit {[(775 000 * 4%) – 20%] / 12}.

Mme [M] [N], qui poursuit à titre personnel et en sa qualité de représentante de ses deux filles mineures la confirmation de ce chef de jugement, en adopte les motifs.

***

L’article 815-9 du code civil dispose que chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires et avec l’effet des actes régulièrement passés au cours de l’indivision. A défaut d’accord entre les intéressés, l’exercice de ce droit est réglé, à titre provisoire, par le président du tribunal. L’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité.

Il est admis que l’indemnité mise à la charge d’un coïndivisaire qui occupe privativement un bien immobilier indivis à usage d’habitation constitue un substitut de loyer qui vient accroître à l’indivision. Il est d’usage de fixer cette indemnité d’occupation en fonction de la valeur locative du bien indivis et d’affecter le montant de cette valeur locative d’un coefficient de l’ordre de 20% du fait de la différence entre les conditions d’occupation d’un indivisaire et d’un locataire.

Parmi les diverses méthodes pour fixer la valeur locative d’un bien immobilier, il peut être recouru à une méthode dite de capitalisation déterminée en fonction d’un pourcentage de sa valeur vénale, ce pourcentage pouvant varier en fonction de plusieurs critères ; un taux de pourcentage de 4% étant à cet égard assez fréquent ; les premiers juges devant lesquels aucune estimation de la valeur locative du bien indivis mais aussi de la valeur vénale du bien indivis n’avait été produite, ont recouru à une approche empruntant à la méthode de capitalisation, en estimant la valeur locative à hauteur de 4% du montant de la somme de 890 800 € figurant sur le mandat de vente relatif au bien indivis versé aux débats.

La circonstance que le bien indivis se soit en définitive vendu au prix net vendeur de 775 000 € ne suffit pas à invalider l’appréciation de la valeur locative par les premiers juges alors même que les intimés au soutien de leur appel incident ne fournissent aucune estimation de la valeur locative du bien indivis. Par ailleurs, le prix net vendeur auquel est soustrait notamment le montant de la commission versée à l’agent immobilier qui a négocié le bien indivis ne correspond pas nécessairement à sa valeur vénale.

Partant, confirmant le jugement, les consorts [P] se voient déboutés de leur demande tendant à voir fixer le montant de l’indemnité d’occupation dont est redevable M. [E] [P] à la somme de 2 375 € par mois pour la période en cause retenue et qui ne fait pas l’objet de l’appel principal, ni de l’appel incident.

***

Les autres chefs du jugement, qui n’ont pas été dévolus à la cour par la déclaration d’appel ou par les premières conclusions des intimés qui constituent les actes de l’appel principal et de l’appel incident, sont devenus irrévocables. Ils ne peuvent donc pas être infirmés, ni confirmés.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Au vu de la solution apportée au litige, n’ayant ni partie gagnante, ni partie perdante, chacune d’elles supportera partiellement les dépens qu’elle a engagés.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

La répartition des dépens justifie de ne pas faire droit aux demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; les parties s’en voient déboutées.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement par arrêt contradictoire et dans les limites de l’appel,

Confirme le jugement en toutes ses chefs dévolus à la cour ;

Y ajoutant,

Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens ;

Déboute les parties de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,