Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRÊT DU 16 MAI 2025

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/17240 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CKF22

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 23 Juillet 2024 -Juge des contentieux de la protection de SAINT DENIS – RG n° 24/01380

APPELANT

M. [P] [B]

Chez M. [G] [B]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représenté par M^e Isabelle DELMAS, avocat au barreau de PARIS, toque : E1647

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/022171 du 26/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMÉE

S.A.S.U. STUDY OPCO, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Antoine BENOIT-GUYOD, avocat au barreau de PARIS, toque : D0035

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 avril 2025, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président et Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller, chargée du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Florence LAGEMI, Président,

Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Florence LAGEMI, président et par Jeanne BELCOUR, greffière, présente lors de la mise à disposition.

Par contrat sous seing privé du 20 février 2023, la société Study Opco a donné à bail à M. [P] [B] un appartement à usage d’habitation avec services para-hôteliers, situé au [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 627,27 euros outre des provisions sur charges. Par acte du même jour, M. [G] [B] s’est porté caution solidaire du paiement des loyers, charges, indemnités d’occupation et frais pendant 6 ans.

Des loyers étant demeurés impayés, la société Study Opco a fait signifier, par acte de commissaire de justice du 24 novembre 2023, un commandement de payer la somme de 2840 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de novembre 2023 inclus, visant la clause résolutoire contractuelle. Ledit commandement a été régulièrement dénoncé à la caution dans le mois de sa délivrance.

Par actes des 15 et 28 mars 2024, la société Study Opco a fait assigner MM. [P] et [G] [B] devant le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, du tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de constatation d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion et condamnation in solidum de MM. [P] et [G] [B] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés de 4.140 euros, ainsi qu’une indemnité d’occupation provisionnelle jusqu’à libération effective des lieux et la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance réputée contradictoire du 23 juillet 2024, le premier juge a :

— dit n’y avoir lieu à référé au titre des demandes de condamnation en paiement d’une provision formées à l’encontre de M. [G] [B] ;

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 février 2023 entre la société Study Opco et M. [P] [B] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 5] sont réunies à la date du 5 janvier 2024 ;

— ordonné en conséquence à M. [P] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

— dit qu’à défaut pour M. [P] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société Study Opco pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— dit n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné M. [P] [B] à verser à la société Study Opco la somme provisionnelle de 7.773,65 euros (décompte arrêté au 7 juin 2024, incluant la mensualité de juin 2024), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation ;

— condamné M. [P] [B] à verser à la société Study Opco une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (soit au jour de la décision 714,13 euros), à compter du 8 juin 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

— rejeté toutes les autres demandes plus amples ou contraires ;

— condamné M. [P] [B] à verser à la société Study Opco une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [P] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Par lettre du 30 septembre 2024 adressée à la société Study Opco, M. [B] a donné congé et restitué les clés.

Par déclaration du 9 octobre 2024, M. [P] [B] a relevé appel de cette décision en critiquant l’ensemble de ses chefs de dispositif, sauf en ce qu’elle a :

— dit n’y avoir lieu à référé au titre des demandes de condamnation en paiement d’une provision formées à l’encontre de M. [G] [B] ;

— dit n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 9 mars 2025, M. [B] demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance des chefs critiqués,

Statuant à nouveau,

— rejeter toutes les demandes de la société Study Opco comme mal fondées ;

— le recevoir en ses demandes,

«  I) Sur les violations de son domicile par le bailleur Study Opco, malgré ses protestations et la privation de jouissance en résultant :

A titre principal

— constater l’existence d’une contestation sérieuse,

En conséquence,

— juger qu’il n’y a lieu à référé,

A titre reconventionnel :

— condamner la société Study Opco à lui verser provisionnellement la somme de 8.448,91 euros en réparation de la privation de jouissance du logement, évaluée, par équivalence, à hauteur des loyers sur la période en cause (du 01/08/2023 au 30/09/2024),

— condamner la société Study Opco à lui verser provisionnellement la somme de 10.000 euros en réparation du dommage causé par les violations de la société Study Opco sur toute la période du bail, soit du 08/03/2023 au 30/09/2024,

— condamner la société Study Opco à lui verser provisionnellement la somme 3.312 euros au titre du remboursement des loyers alors que le bailleur ne donnait pas la jouissance paisible du logement (soit les loyers de la période du 08/03/2023 au 31/07/2023),

II) Sur l’infestation de cafards connue par le bailleur Study Opco et antérieure à son emménagement,

A titre principal :

— constater l’existence d’une contestation sérieuse,

En conséquence,

— juger qu’il n’y a lieu à référé,

A titre reconventionnel :

— condamner la société Study Opco à lui verser provisionnellement la somme de 15.000 euros en réparation du dommage causé par l’inexécution du bailleur de son obligation de fournir un logement décent,

— condamner la société Study Opco à lui verser provisionnellement la somme 3.312 euros au titre du remboursement des loyers versés malgré l’infestation,

III) Sur les perturbations liées aux travaux, non révélés par le bailleur,

A titre principal :

— constater l’existence d’une contestation sérieuse,

En conséquence,

— juger qu’il n’y a lieu à référé,

A titre reconventionnel :

— condamner la société Study Opco à lui verser provisionnellement la somme de 7.500 euros au titre de l’inexécution d’assurer la jouissance paisible du logement,

— condamner la société Study Opco à lui verser provisionnellement la somme 3.312 euros au titre du remboursement des loyers versés alors que le bailleur ne donnait pas la jouissance paisible du logement,

IV) Sur le remplacement tardif du réfrigérateur (62 jours)

A titre principal

— constater l’existence d’une contestation sérieuse,

En conséquence,

— juger qu’il n’y a lieu à référé,

A titre reconventionnel :

— condamner la société Study Opco à lui verser provisionnellement la somme de 4.000 euros au titre de l’inexécution du bailleur de la délivrance d’un logement décent,

V) Sur le remboursement de la caution

— condamner la société Study Opco à lui verser provisionnellement la somme de 600 euros au titre du remboursement de la caution,

VI) En tout état de cause, sur l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Study Opco au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Study Opco aux entiers dépens de première instance et d’appel, avec faculté de recouvrement direct au profit de M^e Isabelle Delmas, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile."

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 14 février 2025, la société Study Opco demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

— condamner M. [B] à lui payer la somme de 9.316,04 euros avec intérêts de droit sur la somme de 2.840,00 euros à compter du commandement de payer du 24 novembre 2023, et de l’assignation pour le surplus,

— ordonner la compensation avec le dépôt de garantie de 600 euros,

— débouter M. [B] de toutes ses demandes,

subsidiairement,

— ramener le montant des dommages et intérêts sollicités au titre de la privation de jouissance du réfrigérateur pendant 2 mois à de plus justes proportions,

— condamner M. [B] à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner M. [B] au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, tant de première instance que d’appel.

La clôture a été prononcée le 19 mars 2025.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR,

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835, alinéa 1, du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

A cet égard, l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable en l’espèce, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il résulte des pièces produites que les loyers n’ayant plus été réglés, la société Study Opco a fait délivrer à M. [B], le 24 novembre 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 2840 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 8 novembre 2023.

M. [B] ne conteste pas l’absence de règlement des loyers à compter du mois de septembre 2023 et d’apurement des causes du commandement dans le délai prescrit mais invoque l’existence de contestations sérieuses sur son obligation de s’acquitter des loyers, tenant au non-respect par le bailleur de son obligation de lui assurer une jouissance paisible du logement dès lors qu’il a commis des violations répétées de son domicile, que le logement était infesté de cafards avant même son emménagement, rendant le logement impropre à son usage, que le remplacement du réfrigérateur défectueux a été tardif et que des travaux, non révélés avant la conclusion du bail ont généré des nuisances.

En application de l’article 1728 du code civil, le locataire est tenu au paiement des loyers et charges aux termes prévus au bail, sans pouvoir invoquer l’exception d’inexécution pour y échapper, sauf à justifier que les locaux loués sont devenus impropres à l’usage auquel ils étaient destinés.

A titre liminaire, la cour relève que la pièce n°29 versée par M. [B] et intitulée « Témoignages et avis de résidents de la Résidence UXCO Saint-Denis » est en réalité un amalgame d’avis et commentaires de personnes non identifiées sur des sites internet non précisés. En conséquence, cette pièce est dépourvue de force probante.

Pour justifier que le bailleur aurait conservé un jeu de clé de son studio et se serait introduit à diverses occasions dans son logement, M. [B] s’appuie sur des mails envoyés par le gestionnaire de l’immeuble l’informant de visites en vue de travaux à effectuer ou d’opérations de désinsectisation. Mais, ces différents mails ne font qu’informer les locataires de dates de visites en leur demandant par exemple de « faire le nécessaire pour faciliter cette visite » (pièce de l’appelant n°5). Il ne ressort d’aucune pièce produite par M. [B] que le bailleur se serait introduit dans son logement en son absence et qu’en conséquence une telle atteinte l’aurait empêché de jouir paisiblement de son logement.

M. [B] allègue également que son logement était infesté de cafards et que cette information lui a été cachée par la société Study Opco. S’il produit plusieurs avis de passage adressé à tous les locataires de la résidence pour un traitement anti-blattes la semaine du 22 janvier 2024 et anti-nuisibles, en avril 2024, il ne s’en déduit nullement que son appartement était infesté de cafard avant sa prise à bail et au cours de bail et insalubre. D’une part, la campagne mise en place par le bailleur concernait l’ensemble des locataires, d’autre part, M. [B] n’a jamais alerté le bailleur de cette difficulté et ne l’a invoquée que devant la cour, et ce alors qu’il n’a pas hésité à signaler la défectuosité de son réfrigérateur au mois de juin 2024. Enfin, les photographies produites, dont rien ne permet d’établir qu’elles se rapportent au logement de M. [B] et auraient été prises au cours du bail, ne sont pas plus probantes.

C’est encore vainement que M. [B] allègue qu’il aurait été privé de la jouissance de son studio en raison des divers travaux effectués dans la résidence. Comme le souligne justement la société Study Opco, en application de l’article 7 e) de la loi n°89-462 du 4 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, les locataires ne peuvent s’opposer à la réalisation des travaux d’entretien et d’amélioration. En l’espèce, M. [B] ne justifie pas que les divers travaux effectués ont directement concerné son logement au cours du bail, étant relevé qu’il ne peut se prévaloir d’un quelconque préjudice pour les travaux prévus en octobre 2024 alors qu’il avait déjà quitté les lieux.

Enfin, M. [B] reproche à la société Study Opco de ne pas lui avoir remplacé son réfrigérateur dans un délai raisonnable. Il n’est effectivement pas contesté par l’intimée qu’en raison de la défectuosité du réfrigérateur, dénoncée par M. [B] le 14 juin 2023, elle lui en a commandé un nouveau, lequel n’a été livré que le 16 août 2023, soit plus de deux mois après. Pour autant ce manquement du bailleur ne saurait emporter une impossibilité d’user des lieux conformément à la destination du bail mais ne peut donner lieu qu’à une provision à titre de dommages-intérêts.

Ainsi, la contestation soulevée par M. [B] n’apparaît pas sérieuse. L’ordonnance entreprise est confirmée en ce qu’elle a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 février 2023 étaient réunies à la date du 5 janvier 2024.

Sur les conséquences du constat de la résiliation du bail

M. [B] étant devenu occupant sans droit ni titre à compter de la date susvisée, ce qui est constitutif d’un trouble manifestement illicite, c’est par une exacte appréciation des faits que le premier juge a ordonné son expulsion et celle de tous occupants de son chef.

L’obligation de M. [B] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer contractuellement prévu majoré des charges, n’est pas sérieusement contestable ainsi que l’a retenu le premier juge sauf à préciser que cette indemnité est due à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes de provisions formée par la société Study Opco au titre de l’arriéré locatif et par M. [B] au titre de la restitution du dépôt de garantie

Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut être accordé une provision au créancier, ou ordonné l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Au regard du décompte produit, en date du 14 février 2025, terme de septembre 2024 inclus la société Study Opco justifie d’une créance en principal de 9.316,04 euros, après déduction du dépôt de garantie de 600 euros.

M. [B] ne conteste pas le montant de l’arriéré locatif mais sollicite une provision de 600 euros au titre du remboursement de la « caution ».

Aux termes du contrat, le dépôt de garantie a pour objet de garantir l’exécution par le locataire de ses obligations, dont celle de payer les loyers. Alors que les contestations soulevées par M. [B] ont été écartées comme non sérieuses, que le montant de la dette locative n’est pas contesté et que le bailleur a déjà retranché le montant du dépôt de garantie de l’arriéré locatif dans son dernier extrait de compte, il convient de retenir que le dépôt de garantie versé par le locataire reste acquis au bailleur et s’impute sur le montant des sommes dues par M. [B], la demande de la société Study Opco n’étant pas contraire aux intérêts des parties. Ainsi, la demande de provision au titre de la restitution du dépôt de garantie se heurte à une contestation sérieuse.

L’obligation de l’appelant au paiement de la somme de 9.316,04 euros n’est pas sérieusement contestable. Il convient donc de le condamner par provision au paiement de celle-ci, avec intérêts de droit sur la somme de 2.840 euros à compter du commandement de payer du 24 novembre 2023 et de la signification de l’arrêt pour le surplus.

Sur les demandes de dommages-intérêts provisionnels

Sur les demandes formées par M. [B]

Il n’est pas contesté que le bailleur a mis plus de deux mois pour remplacer le réfrigérateur alors qu’il avait l’obligation, s’agissant d’un logement meublé, de fournir à son locataire un tel équipement, de surcroît pendant la période estivale. M. [B] évalue son préjudice matériel à 3000 euros en soutenant avoir dû prendre tous ses repas à l’extérieur et son préjudice moral à 1000 euros. Outre que M. [B] n’apporte aucune pièce justificative des dépenses de repas consécutives à l’absence de réfrigérateur, il n’établit pas non plus qu’il prenait, avant la panne, tous ses repas dans son logement, y compris ceux du déjeuner. Il convient donc de lui allouer la somme globale provisionnelle de 1000 euros.

M. [B] échouant à établir une autre faute commise par le bailleur, ses autres demandes de provisions à titre de dommages intérêts se heurtent à des contestations sérieuses.

Sur la demande formée par la société Study Opco

L’intimée sollicite des dommages-intérêts provisionnels pour préjudice moral en raison des accusations portées par M. [B] sur l’infestation de cafard généralisée et d’une procédure abusive.

Mais, d’une part, elle ne rapporte pas que les accusations proférées par M. [B] dans le cadre de la présente instance lui ont particulièrement nui.

D’autre part, l’action en justice, comme l’exercice du droit d’appel, ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi, d’erreur grossière équipollente au dol ou encore de légèreté blâmable. Ces exigences n’étant pas satisfaites en l’espèce, la société Study Opco sera déboutée de sa demande.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le sort des dépens de première instance et l’application de l’article 700 du code de procédure civile ont été exactement appréciés par le premier juge.

Succombant en ses prétentions, M. [B] supportera les dépens d’appel et sera condamné à verser à la société Study Opco la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise des chefs critiquées sauf en ses dispositions relatives au montant de la provision correspondant à l’arriéré locatif ;

Statuant à nouveau, vu l’évolution du litige,

Condamne M. [B] à payer à la société Study Opco la somme provisionnelle de 9.316,04 euros au titre de l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation arrêté au 30 septembre 2024, terme de septembre 2024 inclus, avec intérêts de droit sur la somme de 2.840 euros à compter du commandement de payer du 24 novembre 2023, et de la signification du présent arrêt pour le surplus,

Condamne la société Study Opco à verser à M. [B] la somme provisionnelle de 1.000 euros à titre dommages-intérêts,

Dit n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes de M. [B],

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de dommages-intérêts provisionnelle formée par la société Study Opco,

Condamne M. [B] aux dépens d’appel, qui seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle ;

Condamne M. [B] à verser à la société Study Opco la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT