Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRÊT DU 24 JUILLET 2025

(n° 320 , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/17300 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CKGBV

Décision déférée à la cour : ordonnance du 23 août 2024 – président du TJ de [Localité 4] – RG n° 23/01668

APPELANTS

M. [W] [X]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Mme [G] [X]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentés par M^e Dahbia CHALAL- FERTANE de la SELEURL LDCF AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : D1593

INTIMÉE

Mme [I] [B] épouse [S]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Marie CORNELIE-WEIL de la SELARL CABINET CORNELIE-WEIL, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 201

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 12 mai2025, en audience publique, rapport ayant été fait par Valérie GEORGET, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 906 du CPC, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michel RISPE, président de chambre

Anne-Gaël BLANC, conseillère

Valérie GEORGET, conseillère

Greffier lors des débats : Jeanne PAMBO

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Michel RISPE, président de chambre et par Jeanne PAMBO, greffier, présent lors de la mise à disposition.

Mme [S] est propriétaire d’une maison située [Adresse 1], au [Localité 5] (94).

M. et Mme [X] sont propriétaires d’une maison voisine située au [Adresse 2].

Le 6 janvier 2022, M. et Mme [X] ont déposé une déclaration préalable de travaux complétée le 5 avril 2022 concernant la surélévation de leur pavillon.

En l’absence de contestation dans le délai de deux mois, la mairie du [Localité 5] a rendu un arrêté de non-opposition à une déclaration préalable de travaux.

Par acte extrajudiciaire du 8 novembre 2023, Mme [S] a fait assigner M. et Mme [X] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins notamment de :

ordonner la cessation de l’empiétement créé sur la propriété de Mme [S] par M. et Mme [X],

ordonner la démolition de toute construction irrégulièrement édifiée par M. et Mme [X] et qui empiète sur la propriété de Mme [S] sous astreinte de 250 euros par jour de retard passé un délai de 30 jours suivant la signification de l’ordonnance et ce jusqu’à la remise complète en état de la propriété de Mme [S],

condamner M. et Mme [X] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de dommages et intérêts,

condamner M. et Mme [X] à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à lui rembourser le coût du constat de commissaire de justice du 22 novembre 2022 établi par Maître [E], soit la somme de 324,10 euros,

à titre subsidiaire,

ordonner la désignation d’un expert afin qu’il détermine l’ampleur de l’empiétement allégué ainsi que les solutions réparatoires nécessaires pour faire revenir la construction de M. et Mme [X] dans l’axe de mitoyenneté,

condamner M. et Mme [X] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et réserver les dépens.

Par ordonnance contradictoire du 23 août 2024, le juge des référés a :

condamné M. et Mme [X] à mettre fin à l’empiétement de la surélévation de leur construction sur la propriété de Mme [S] en procédant à un rabotage ou à une modification de la construction, à savoir des tuiles de rive et du faîtage, dans un délai de 6 mois à compter de la signification de la décision et passé ce délai sous astreinte journalière de 100 euros par jour de retard pendant une durée de trois mois,

s’est réservé la liquidation de l’astreinte,

dit n’y avoir lieu à référé sur la demande en paiement de dommages et intérêts formée par Mme [S] à l’encontre de M. et Mme [X],

dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’exercice de la servitude de tour d’échelle formulée par M. et Mme [X] pour réaliser le ravalement de leur mur pignon,

condamné M. et Mme [X] à payer à Mme [S] une somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné M. et Mme [X] aux dépens de l’instance en référé qui comprendront le coût du constat de commissaire de justice du 22 novembre 2022,

rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Par déclaration du 11 octobre 2024, M. et Mme [X] ont relevé appel de cette décision en ce qu’elle a :

dit établi le trouble manifestement illicite,

condamné M. et Mme [X] à mettre fin à l’empiétement de la surélévation de leur construction sur la propriété de Mme [S] en procédant à un rabotage ou à une modification de la construction, à savoir des tuiles de rive et du faîtage, dans un délai de 6 mois à compter de la signification de la présente décision et passé ce délai sous astreinte journalière de 100 euros par jour de retard pendant une durée de trois mois,

s’est réservé la liquidation de l’astreinte,

dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’exercice de la servitude de tour d’échelle formulée par M. et Mme [X] pour réaliser le ravalement de leur mur pignon,

condamné M. et Mme [X] à payer à Mme [S] une somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné M. et Mme [X] aux dépens de l’instance en référé qui comprendront le coût du constat de commissaire de justice du 22 novembre 2022.

Par leurs conclusions remises et notifiées le 27 mars 2025, M. et Mme [X] demandent à la cour de :

infirmer l’ordonnance de référé rendue le 23 août 2024 par le tribunal judiciaire de Créteil en ce qu’elle a :

dit établi le trouble manifestement illicite,

condamné M. et Mme [X] à mettre fin à l’empiétement de la surélévation de leur construction sur la propriété de Mme [S] en procédant à un rabotage ou à une modification de la construction, à savoir des tuiles de rive et du faîtage, dans un délai de 6 mois à compter de la signification de la présente décision et passé ce délai sous astreinte journalière de 100 euros par jour de retard pendant une durée de trois mois,

s’est réservé la liquidation de l’astreinte,

dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’exercice de la servitude de tour d’échelle formulée par M. et Mme [X] pour réaliser le ravalement de leur mur pignon,

condamné M. et Mme [X] à payer à Mme [S] une somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné M. et Mme [X] aux dépens de l’instance en référé qui comprendront le coût du constat de commissaire de justice du 22 novembre 2022.

statuant à nouveau :

dire qu’il n’existe pas d’empiétement de la surélévation de la construction des époux [X] sur la propriété de Mme [S],

dire non établi le trouble manifestement illicite,

débouter Mme [S] de sa demande de condamnation de M. et Mme [X] à mettre fin à l’empiétement de la surélévation de leur construction sur la propriété de Mme [S] en procédant un rabotage ou une modification de la construction, savoir des tuiles de rive et du faîtage, dans un délai de 6 mois à compter de la signification de la décision et passé ce délai sous astreinte journalière de 100 par jour de retard pendant une durée de trois mois,

ordonner l’exercice de la servitude du tour d’échelle au profit de M. et Mme [X],

enjoindre Mme [S] de laisser l’accès à sa propriété aux époux [X], sous astreinte de 100 euros par jour de retard et ce 8 jours à compter de la signification de la décision à venir,

condamner Mme [S] à des dommages-intérêts à hauteur de 3000 euros, au profit des époux [X], en raison de la résistance abusive dont elle fait preuve,

à titre subsidiaire :

désigner un expert judiciaire aux frais avancés de Mme [S],

en tout état de cause,

condamner Mme [S] à verser aux époux [X], la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Par ses conclusions remises et notifiées le 28 janvier 2025, Mme [S] demande à la cour de :

confirmer l’ordonnance entreprise, en ce qu’elle a :

condamné M. et Mme [X] à mettre fin à l’empiétement de la surélévation de leur construction sur la propriété de Mme [S] née [B] en procédant à un rabotage ou à une modification de la construction, à savoir des tuiles de rive et du faîtage, dans un délai de 6 mois à compter de la signification de la présente décision et passé ce délai sous astreinte journalière de 100 euros par jour de retard pendant une durée de trois mois,

— rejeté la demande d’exercice de la servitude de tour d’échelle formulée par M. et Mme [X] pour réaliser le ravalement de leur mur pignon,

condamné M. et Mme [X] à payer à Mme [S] née [B] une somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné M. et Mme [X] aux dépens de l’instance en référé en ce y compris le coût du constat de commissaire de justice du 22 novembre 2022.

l’infirmer pour le surplus,

à titre subsidiaire,

ordonner aux frais avancés de M. et Mme [X] la désignation de tel expert judiciaire qu’il plaira à la cour afin qu’il détermine l’ampleur de l’empiétement par toiture et ravalement, ainsi que les solutions réparatoires nécessaires pour faire revenir la construction des époux [X] dans l’axe de la mitoyenneté,

en tout état de cause,

débouter M. et Mme [X] de toutes leurs demandes plus amples ou contraires à l’encontre de Mme [S] née [B],

condamner M. et Mme [X] à payer à M. et Mme [S] une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

condamner les mêmes aux entiers dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 3 avril 2025.

Sur ce,

Sur le trouble manifestement illicite au titre de l’empiétement

Selon l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Le caractère illicite de l’acte peut résulter de sa contrariété à la loi, aux stipulations d’un contrat ou aux usages.

En vertu de l’article 544 du code civil, 'la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements'.

L’article 545 du même code énonce que 'nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité'.

En l’espèce, Mme [S] se prévaut de l’existence d’un trouble manifestement illicite du fait d’un empiétement. Selon elle, la surélévation de l’immeuble de M. et Mme [X] a été réalisée en limite de propriétés. Elle considère que les tuiles de rives et le faîtage de la toiture nouvelle empiètent sur sa propriété par un débord de plusieurs centimètres.

M. et Mme [X] contestent l’existence d’un empiétement. Ils affirment que la toiture n’a fait l’objet que d’un rehaussement sans modification par rapport à l’ancienne construction. Ils répliquent que le mur pignon n’est pas construit en limite des deux propriétés. Ils ajoutent qu’ils ont néanmoins exécuté la décision du premier juge.

Pour apprécier l’existence du trouble allégué, la cour d’appel, statuant en référé, doit se placer au jour où le premier juge a rendu sa décision et non au jour où elle statue.

Afin de démontrer l’empiétement, Mme [S] produit un constat établi le 22 novembre 2022 par un commissaire de justice et des photographies des lieux.

Le commissaire de justice a constaté que la surélévation était construite à l’aplomb de la limite séparative de propriété et que la superposition des bandes de zinc et des tuiles de faîtage créait un débord de plusieurs centimètres sur la propriété de Mme [S]. Ces constatations sont corroborées, d’une part, par les photographies annexées au procès-verbal et celles produites par Mme [S], d’autre part, par celles du commissaire de justice, intervenu le 18 mars 2025, à la demande de M. et Mme [X] après réalisation de travaux en exécution de la décision entreprise. Ce dernier indique, en effet, que 'les travaux effectués ont permis de supprimer la superposition des bandes de zinc et des tuiles de faîtage du côté de la propriété voisine.'

Ces éléments de preuve ne sont pas sérieusement remis en cause par le document du 11 janvier 2024, rédigé par le gérant de la société Meiri-Bat qui a effectué les travaux initiaux, aux termes duquel 'les travaux ont été réalisés sans empiétement sur la parcelle voisine.'

A l’évidence, à la date de la première décision, le débord de plusieurs centimètres sur la propriété de Mme [S] était établi.

Le trouble manifestement illicite est donc caractérisé.

L’ordonnance sera confirmée en ce qu’elle a condamné M. et Mme [X] à mettre fin à l’empiétement de la surélévation de leur construction sur la propriété de Mme [S] en procédant à un rabotage ou à une modification de la construction, à savoir des tuiles de rive et du faîtage, dans un délai de 6 mois à compter de la signification de la présente décision et passé ce délai sous astreinte journalière de 100 euros par jour de retard pendant une durée de trois mois.

La demande d’expertise judiciaire est dès lors sans objet, étant observé que la demande subsidiaire de M. et Mme [X] tendant à voir ordonner une telle expertise n’est étayée par aucun moyen.

Sur la servitude du tour d’échelle

Le tour d’échelle permet au propriétaire voisin d’une propriété située en limite séparative de disposer d’un accès temporaire à celle-ci pour effectuer les travaux nécessaires à la conservation de son bien.

En l’espèce, M. et Mme [X] exposent qu’ils doivent, pour achever les travaux, faire réaliser un ravalement sur le mur mitoyen de la propriété de Mme [S]. Ils indiquent que, dans cette perspective, ils n’ont d’autre solution que l’accès provisoire à la propriété de celle-ci. Ils expliquent que la société Meiri-Bat, qui effectuera les travaux de ravalement, a précisé les modalités de son intervention. Ils estiment qu’aucune sujétion intolérable et excessive ne sera subie par Mme [S].

Mme [S] réplique tout d’abord que M. et Mme [X] ne fournissent aucune garantie sur l’absence de création d’un empiétement du fait du ravalement.

Cependant cette question est étrangère à celle portant sur la servitude de tour d’échelle. A titre surabondant, aucun élément sérieux ne vient, à ce stade, conforter le risque d’empiétement invoqué par l’intimée.

Ensuite, l’intimée rétorque que la construction de M. et Mme [X] est neuve de sorte que le recours à la servitude du tour d’échelle doit être marginal. Elle considère que M. et Mme [X] ne démontrent pas l’impossibilité de faire réaliser leurs travaux de finition de l’ouvrage nouvellement édifié autrement qu’à partir du fonds voisin. Elle reproche aux appelants de ne pas avoir anticipé cette situation lors de la préparation des travaux.

Il est toutefois manifeste que les travaux portent sur un mur très proche de la propriété de Mme [S] alors qu’en contre bas se trouve la toiture d’une construction se trouvant sur la propriété de celle-ci de sorte que le passage par son terrain pour poser l’échafaudage est manifestement indispensable.

Le premier juge avait, à juste titre, indiqué que ' il convient toutefois de s’assurer que cette atteinte au droit de propriété de Mme [S] née [B] ne constitue pas une sujétion intolérable et excessive ; qu’à cet égard, il convient de relever que s’il est précisé le poids de l’échafaudage, + 250 kgs, le type et les dimensions de l’échafaudage, ne sont pas précisées les modalités d’installation de l’échafaudage alors qu’au regard de la configuration telle qu’elle ressort des photographies produites aux débats, l’échafaudage devrait en partie voire en totalité être posé sur la toiture d’une construction se trouvant sur le terrain de Mme [S] née [B], que si le nombre de jours pour effectuer le ravalement est fixé à 2 jours, n’est pas précisé le nombre de jours nécessaire pour l’installation et la dépose de l’échafaudage.'

A hauteur d’appel, M. et Mme [X] produisent deux documents établis par l’entrepreneur qui sera chargé des travaux.

Le premier, du 25 juin 2024, déjà versé devant le premier juge, donne des informations sur le ravalement du pignon :

— poids de l’échafaudage : +/- 250 kg ;

— type d’échafaudage : tubulaire ;

— dimension : largeur du pignon par une profondeur de 80 cm ;

— nombre de jours pour effectuer le ravalement : 2 jours ;

— nombre de passages par jour sur la propriété de Mme [S] : passage chez Mme [S] pour l’installation de la pose de l’échafaudage, puis pour la dépose et nettoyage, soit 4 passages. Après la pose de l’échafaudage, l’accès se fera par échelles depuis la parcelle de M. et Mme [X] ;

— trois personnes interviendront pour effectuer le ravalement ;

— type de ravalement : enduit monocouche.

Le devis du 29 novembre 2024 émis par la société Meiri-Bat et produit à hauteur d’appel se borne à prévoir, s’agissant du ravalement 'la protection de la toiture de garage et le nettoyage.'

Cette pièce n’est toutefois pas suffisante pour établir les conditions précises dans lesquelles l’échafaudage sera posé sur la construction se trouvant sur le terrain voisin pas plus qu’il n’offre de garanties sur les précautions qui seront prises pour que la construction se trouvant sur la propriété voisine ne subisse aucun dégât. De plus, contrairement à ce que soutiennent les appelants, le nombre de jours pour poser puis enlever cet échafaudage n’est pas indiqué par le professionnel.

En outre, ainsi que relevé par l’intimée, M. et Mme [X] ne proposent pas de faire effectuer un constat par un commissaire de justice sur l’état des lieux avant et après la réalisation des travaux.

Le refus de Mme [S] d’accorder une servitude de tour d’échelle comprenant l’autorisation de pénétrer sur sa propriété n’apparaît donc pas, à ce stade, manifestement illicite.

Dans ces conditions, il convient, par confirmation de l’ordonnance entreprise, de dire n’y avoir lieu à référé sur la demande de servitude de tour d’échelle.

Il s’ensuit que la résistance de Mme [S] ne peut être qualifiée d’abusive. La demande de dommages et intérêts de M. et Mme [X] sera rejetée.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

L’ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile.

A hauteur d’appel, M. et Mme [X] seront condamnés aux dépens.

Ils seront également condamnés à payer à M. et Mme [X] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise ;

Y ajoutant,

Rejette la demande de dommages et intérêts formée par M. et Mme [X] ;

Condamne M. et Mme [X] aux dépens d’appel ;

Les condamne à payer à Mme [S] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT