Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRÊT DU 10 AVRIL 2025

(n° 159 , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/09773 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJQA2

Décision déférée à la cour : ordonnance du 05 avril 2024 – président du TJ de Bobigny – RG n°24/00475

APPELANTE

S.A.R.L. MMGS, RCS de Paris n°424413185, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e Christian GUILLAUME-COMBECAVE, avocat au barreau de PARIS, toque : C 1046

INTIMÉES

S.C.C.V. [Adresse 10], RCS de Nanterre n°912560539, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représentée par M^e Annie BROSSET, avocat au barreau de PARIS, toque : E1072

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 3] À [Localité 9], représenté par son syndic en exercice, la SARL CABINET CPI, RCS de Pontoise n°493166086, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 8]

Représentée par M^e Maria PINTO BONITO de l’AARPI LE CARRÉ, avocat au barreau de PARIS, toque : L0154

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 17 février 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par Valérie GEORGET, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michel RISPE, président de chambre

Anne-Gaël BLANC, conseillère

Valérie GEORGET, conseillère

Greffier lors des débats : Jeanne PAMBO

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Michel RISPE, président de chambre et par Jeanne PAMBO, greffier, présent lors de la mise à disposition.

********

La société MMGS est propriétaire du lot 160 compris dans un ensemble d’immeubles situé [Adresse 3] à [Localité 9] (Seine-Saint-Denis).

La SCCV [Adresse 10] est propriétaire d’un terrain voisin situé [Adresse 1] (Seine-Saint-Denis). Le 15 novembre 2022, elle a obtenu un permis de construire d’un bâtiment d’habitation collectif et un local à usage de bureaux.

Par ordonnance du 22 septembre 2023, saisi par la SCCV [Adresse 10], le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny a désigné M. [V] en qualité d’expert judiciaire dans le cadre d’une mission d’expertise préventive.

L’expert judiciaire a constaté que des ouvertures avaient été pratiquées dans le mur de pierre séparant les deux propriétés du [Adresse 3] à [Localité 9] et du [Adresse 1].

Par actes extrajudiciaires des 4 et 6 mars 2024, et après autorisation accordée par ordonnance du 26 février 2024, la SCCV [Adresse 10] a fait assigner en référé, à heure indiquée, devant le président du tribunal judiciaire de Bobigny, la société MMGS et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] aux fins qu’il soit ordonné à la société MMGS de remettre en l’état antérieur le mur séparatif et le mur pignon et de supprimer toutes les ouvertures donnant sur son propre fonds, à savoir les cinq ouvertures percées dans le mur séparatif et l’ouverture réalisée au milieu du mur pignon et, ce sous astreinte, de 2 000 euros par jour de retard passé un délai de 8 jours après la décision à intervenir.

Par ordonnance contradictoire du 5 avril 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny :

a écarté des débats la note adressée en cours de délibéré par la société MMGS le 3 avril 2024 ;

a déclaré recevable la demande au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] ;

a ordonné à la société MMGS de remettre en l’état antérieur le mur séparatif et le mur pignon et de supprimer toutes les ouvertures donnant sur le fonds de la SCCV [Adresse 10], dans les 15 jours suivants la signification de cette décision et, passé ce délai, sous astreinte de 500 euros par jour de retard pendant un délai d’un mois ;

s’est réservé la liquidation de l’astreinte ;

a rejeté toutes les autres demandes des parties ;

a condamné la société MMGS aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du procès-verbal de constat du 20 décembre 2023 ;

a condamné la société MMGS à payer à la SCCV [Adresse 10] et au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] la somme de 2 000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 26 mai 2024, la société MMGS a relevé appel de l’ensemble des chefs de dispositif de cette décision.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 21 juillet 2024, la société MMGS demande à la cour de :

la déclarer bien fondée et recevable en ses demandes, fins et conclusions ;

infirmer l’ordonnance de référé du 5 avril 2024 du président du tribunal judiciaire de Bobigny (RG n°24/00475) en ce qu’elle :

« a déclaré recevable la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] ;

a ordonné à la société MMGS de remettre à l’état antérieur le mur séparatif et le mur pignon, et à supprimer toutes les ouvertures donnant sur le fonds de la SCCV [Adresse 10], dans les 15 jours suivants la signification de cette décision, et passé ce délai sous astreinte de 500 euros par jour de retard pendant un délai d’un mois ;

s’est réservée la liquidation de l’astreinte ;

a rejeté toutes les autres demandes des parties ;

a condamné la société MMGS aux entiers dépens en ce compris le coût du procès-verbal de constat du 20 décembre 2023 ;

a condamné la société MMGS à payer à la SCCV [Adresse 10] et au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] la somme de 2 000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

a rappelé que la décision est exécutoire de plein droit par provision. »

statuant à nouveau,

à titre principal,

concernant les demandes de la SCCV [Adresse 10],

la déclarer bien fondée et recevable en ses demandes, fins et conclusions ;

Constater que la SCCV [Adresse 10] ne détermine pas suffisamment l’existence d’une vue irrégulière créée par la société MMGS sur son fonds ;

dire que les ouvertures contestées créées par la société MMGS ne sont pas constitutives d’une vue faisant courir un risque d’intrusion sur le fonds de la SCCV [Adresse 10], [Localité 9] ;

constater ses diligences à réaliser des travaux qui ne laisseront passer que la lumière mais non l’air ni les regards ;

dire que la SCCV [Adresse 10] ne justifie pas de l’existence d’un trouble manifestement excessif ou de l’existence d’un dommage imminent ;

débouter la SCCV [Adresse 10] de l’ensemble de ses demandes ;

concernant les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3],

déclarer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] irrecevable en ses demandes ;

à défaut,

débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] de l’ensemble de ses demandes ;

à titre subsidiaire,

dire n’y avoir pas lieu de prononcer la suppression des cinq ouvertures percées dans le mur de son bien et de l’ouverture réalisée au milieu du mur pignon en raison des aménagements qu’elle a prévus ; subsidiairement, l’autoriser à réaliser des travaux qui ne laisseront passer que la lumière mais non l’air ni les regards ;

débouter la SCCV [Adresse 10] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] de leur demande de condamnation sous astreinte ; subsidiairement, limiter l’astreinte qui pourrait être prononcée dans le temps ainsi que dans son montant qui devra être raisonnable ;

condamner à titre provisionnel le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à la garantir de toutes les condamnations indemnitaires à laquelle elle pourrait être condamnée à savoir la demande d’astreinte et les demandes accessoires au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile ;

en toute hypothèse,

condamner solidairement, subsidiairement in solidum, la SCCV [Adresse 10] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à lui régler la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner solidairement, subsidiairement in solidum, la SCCV [Adresse 10] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] aux entiers dépens de première instance ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 5 août 2024, la SCCV [Adresse 10] demande à la cour sur le fondement des articles 835, alinéa 1, du code procédure civile et 678 du code civil, de :

confirmer l’ordonnance de référé en ce qu’elle a ordonné la remise en l’état antérieur le mur séparatif avec la SCCV [Adresse 10] et le mur pignon et à supprimer toutes les ouvertures donnant sur son fonds, à savoir les cinq ouvertures percées dans le mur séparatif et l’ouverture réalisée au milieu du mur pignon, et ce sous astreinte ;

confirmer l’ordonnance de référé en toutes ses autres dispositions ;

et statuant à nouveau,

assortir l’injonction de remise en état d’une astreinte de 2 000 euros par jour de retard, passé un délai de 8 jours de la signification de la décision à intervenir ;

condamner la société MMGS au paiement de cette astreinte ;

condamner la société MMGS à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

déclarer la décision à intervenir opposable au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] ;

condamner la société MMGS aux dépens de l’appel.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 25 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] demande à la cour de:

confirmer l’ordonnance de référé rendue le 5 avril 2024 en toutes ses dispositions ;

et statuant à nouveau,

débouter la société MMGS de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

condamner la société MMGS à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 23 janvier 2025.

SUR CE,

Sur les demandes du syndicat des copropriétaires et de la société SCCV [Adresse 10]

— Sur l’existence d’un trouble manifestement illicite

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, 'le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite'.

Le syndicat des copropriétaires et la société SCCV [Adresse 10] sollicitent qu’il soit enjoint à la société MMGS de remettre en son état antérieur du mur séparatif et le mur pignon par la suppression de toutes les ouvertures donnant sur son fonds, à savoir les cinq ouvertures percées dans le mur séparatif et l’ouverture réalisée au milieu du mur pignon.

Le trouble manifestement illicite invoqué par chacun est fondé sur des moyens différents.

Le syndicat des copropriétaires excipe des dispositions de la loi du 10 juillet 1965.

La société SCCV [Adresse 10] argue, quant à elle, des dispositions de l’article 678 du code civil.

Il est exact, ainsi que souligné par l’appelante, que le premier juge à fait droit à la demande de remise en état du mur en se fondant exclusivement sur le moyen invoqué par le syndicat des copropriétaires sans statuer sur le moyen développé par la société SCCV [Adresse 10].

Il convient, en conséquence, d’examiner chacun des moyens développés par les intimés.

— sur le trouble manifestement illicite invoqué par la société SCCV [Adresse 10]

La société SCCV [Adresse 10], qui conclut à la confirmation de l’ordonnance entreprise, expose que, postérieurement au 30 novembre 2023, la société MMGS a créé six fenêtres donnant directement sur son fonds, soit cinq fenêtres percées dans le mur séparatif et une fenêtre créée au premier étage du mur pignon de l’immeuble [Adresse 3]. Elle affirme que la création de ces fenêtres constitue un trouble manifestement illicite dont elle est fondée à demander la suppression.

La société MMGS, poursuivant l’infirmation de l’ordonnance, oppose que les pièces produites par la société SCCV [Adresse 10] ne permettent pas de qualifier juridiquement les ouvertures litigieuses et de conclure à la présence de vues. Elle soutient que 'les ouvertures existaient déjà sur le mur contesté avant la création des ouvertures contestées.' Elle ajoute que la société SCCV [Adresse 10] a acquis un terrain, qu’elle a démoli les bâtiments existants et que les lieux ne sont pas encore occupés. Elle affirme que le permis de construire et les plans de construction n’ont pas été produits et qu’il n’est pas justifié de l’état d’avancement de la construction des logements.

Aux termes de l’article 678 du code civil, on ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin, s’il n’y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s’exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions.

Selon l’article 679 du même code, on ne peut, sous la même réserve, avoir des vues par côté ou obliques sur le même héritage, s’il n’y a six décimètres de distance.

En l’espèce, il résulte des pièces produites par la société SCCV [Adresse 10] que les propriétés des parties sont contiguës.

La société SCCV [Adresse 10] a fait démolir les constructions qui existaient sur sa parcelle et entrepris des travaux de construction de plusieurs bâtiments à usage d’habitation et d’un local à usage de bureau.

Dans un procès-verbal de constat du 20 décembre 2023, le commissaire de justice mandaté par la société SCCV [Adresse 10] indique que : 'au fond de la parcelle, je relève que le pignon de l’immeuble voisin donne directement sur la parcelle objet des travaux. En partie basse, je compte cinq fenêtres dont la présence n’a pas été constatée lors de mon dernier passage sur place en date du 27 juin 2023. Je procède aux mêmes constatations concernant la fenêtre située en partie centrale du premier étage.' (Pièce n° 9 de la société SCCV [Adresse 10]).

Les photographies annexées à ce procès-verbal confirment la présence de six fenêtres qui, manifestement, ont été récemment installées (cinq en partie basse et une centrale en partie haute) qui peuvent s’ouvrir, laisser passer l’air et permettre d’apercevoir le fonds voisin.

De même, la note, établie par l’expert désigné dans le cadre du 'référé-préventif’ (pièce n° 6 de la société SCCV [Adresse 10]), ainsi que les photographies annexées, établissent que le 30 novembre 2023 ces six ouvertures n’existaient pas.

Par ailleurs, les photographies des lieux (pièces n°18, n°12, n°6 de la société SCCV [Adresse 10]) et les plans de construction des logements (sa pièce n°15) démontrent, avec l’évidence requise en référé, que ces six ouvertures créent des vues irrégulières sur la propriété de la société SCCV [Adresse 10].

Enfin, la société MMGS procède par voie de simple affirmation lorsqu’elle affirme qu’elle avait prévu d’aménager les ouvertures créées afin de laisser seulement passer la lumière et empêcher tout regard sur le fonds de la société SCCV [Adresse 10].

Il est ainsi établi que ces vues caractérisent (caractérisent) l’existence d’un trouble manifestement illicite.

— sur le trouble manifestement illicite invoqué par le syndicat des copropriétaires

— sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires

La société MMGS soutient que, dans ses conclusions déposées en première instance, le syndicat des copropriétaires ne précisait pas le fondement de sa demande.

Toutefois, tant devant le premier juge à l’audience, que devant la cour d’appel, le syndicat des propriétaires a précisé que sa demande de remise en état était fondée sur les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile.

La société MMGS affirme, en outre, à tort que la demande de remise en état des lieux, formée par le syndicat des copropriétaires, n’a pas de lien suffisant avec la demande originaire de la société SCCV [Adresse 10].

En effet, les prétentions du syndicat des copropriétaires et celles de la société SCCV [Adresse 10] – bien que reposant sur des fondements différents – portent sur le même objet (la création d’ouvertures illicites) et ont la même finalité (la suppression des ouvertures).

L’ordonnance sera confirmée en ce qu’elle déclare recevables les demandes du syndicat des copropriétaires.

— sur l’existence du trouble manifestement illicite invoqué par le syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires expose qu’aucune autorisation n’a été accordée pour la création des fenêtres qui affectent les parties communes.

La société MMGS réplique qu’elle est seule propriétaire du bâtiment litigieux distinct des trois bâtiments visés par le règlement de copropriété de sorte qu’elle pouvait librement créer des ouvertures sur le mur séparatif.

Selon l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

Il résulte de l’article 25 de la même loi que sont adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant. L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

En l’espèce, le règlement de copropriété (pièce n°11 du syndicat des copropriétaires) indique que sont des parties communes les gros murs de façade, de pignon et de refend.

Cinq des ouvertures litigieuses ont été aménagées dans un mur séparatif. Ce mur constitue manifestement une partie commune. De surcroît, les six ouvertures modifient l’aspect extérieur de la copropriété.

Il est constant que la société MMGS n’a pas obtenu l’autorisation préalable de la copropriété pour réaliser ces aménagements.

Il en résulte un trouble manifestement illicite au détriment du syndicat des copropriétaires.

Sur les mesures de remise en état sous astreinte

La société MMGS demande de dire n’y avoir lieu à la suppression des six ouvertures litigieuses dès lors qu’elle a prévu des aménagements qui ne laisseront passer que la lumière mais non l’air et les regards.

Néanmoins, elle ne fournit aucun élément de preuve justifiant de tels aménagements.

En outre, compte tenu du nombre de vues créées, de la proximité avec la propriété de la société SCCV [Adresse 10], de l’absence d’autorisation accordée par l’assemblée générale des copropriétaires et de la modification substantielle des lieux, la remise en état des lieux par suppression des six ouvertures litigieuses ne peut être considérée comme disproportionnée.

Il n’y a pas lieu, dans ces conditions, d’autoriser la société MMGS à réaliser des travaux qui ne laisseraient passer que la lumière.

C’est donc par une exacte appréciation des faits qui lui ont été soumis que le premier juge a ordonné, sous astreinte, à la société MMGS de remettre en l’état antérieur le mur séparatif et le mur pignon et de supprimer toutes les ouvertures donnant sur le fonds de la SCCV [Adresse 10], dans les 15 jours suivant la signification de cette décision et, passé ce délai, sous astreinte de 500 euros par jour de retard pendant un délai d’un mois.

La cour observe qu’en ordonnant la remise en état antérieur du mur séparatif et du mur pignon le premier juge a nécessairement ordonné la suppression des seules six ouvertures litigieuses.

Il n’y a pas lieu d’ordonner une nouvelle mesure d’astreinte en appel.

Sur la demande en garantie formée par la société MMGS

La société MMGS demande de condamner, à titre provisionnel, le syndicat des copropriétaires à la garantir de toutes les condamnations à titre d’astreinte, de dépens et de frais irrépétibles.

Elle argue de la carence du syndicat des copropriétaires dans le suivi du projet de la SSCV [Adresse 10] alors qu’il était convié par l’expertise « préventive » mise en 'uvre.

Cependant, ni la faute du syndicat des copropriétaires ni le préjudice subi par la société MMGS pas plus que le lien de causalité entre une telle faute et un tel préjudice ne sont établis avec l’évidence requise en référé.

De surcroît, les demandes du syndicat des copropriétaires ont été accueillies.

Il convient dès lors de confirmer l’ordonnance en ce qu’elle dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de garantie.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Il résulte de ce qui précède que c’est à bon droit que le premier juge a condamné la société MMGS aux entiers dépens et à payer à la SCCV [Adresse 10] et au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] la somme de 2 000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La décision sera donc confirmée de ces chefs.

A hauteur d’appel, la société MMGS sera condamnée aux entiers dépens et à payer à la SCCV [Adresse 10] et au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] la somme de 3 000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Rejette la demande additionnelle d’astreinte à hauteur d’appel ;

Condamne la société MMGS aux dépens d’appel ;

Condamne la société MMGS à payer à la SCCV [Adresse 10] et au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] la somme de 3 000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Rejette la demande de la société MMGS fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT