COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 14 NOVEMBRE 2024

N° 2024/666

Rôle N° RG 24/00201 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BML6E

[K] [V]

épouse [B]

C/

S.A. CDC HABITAT SOCIAL LOYER MODERE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Lauriane BUONOMANO

M^e Constant SCORDOPOULOS

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendu par le président duTribunal de proximité de MARTIGUES en date du 07 Novembre 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 12-23-0036.

APPELANTE

Madame [K] [V] épouse [B]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-13001-2023-8631 du 17/01/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

née le 02 Décembre 1975 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Lauriane BUONOMANO de la SELEURL LAURIANE BUONOMANO, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉE

S.A. CDC HABITAT SOCIAL,

dont le siège social est [Adresse 2]

représentée par M^e Constant SCORDOPOULOS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 Octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Florence PERRAUT, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Florence PERRAUT, Présidente

Madame Sophie TARIN-TESTOT, Conseillère

M^me Angélique NETO, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 Novembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Novembre 2024,

Signé par M^me Florence PERRAUT, Présidente et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 16 février 2017,la société anonyme (SA) d’habitations à loyer modéré, CDC Habitat Social, venant aux droits du Nouveau logis provençal a consenti à madame [K] [V], un bail à usage d’habitation pour un appartement de type T4, situé [Adresse 1] (13), pour une durée de trois années, renouvelable par tacite reconduction, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 383,72 euros révisable annuellement, hors charges.

Se prévalant que les loyers n’avaient à pas été réglés, la SA CDC Habitat Social a fait délivrer à Mme [V], un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 21 septembre 2022, aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 1098,01 euros au principal.

Considérant que les causes du commandement de payer étaient restées infructueuses, par acte de commissaire de justice du 21 septembre 2022, la SA CDC Habitat Social a attrait Mme [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Martigues, statuant en référé, qui par ordonnance contradictoire en date du 7 novembre 2023, a :

— constaté la résiliation du bail liant les parties en raison de l’acquisition de la clause résolutoire, au 22 novembre 2022 ;

— débouté Mme [V] de sa demande de délai de paiement ;

— ordonné l’expulsion de Mme [V] des lieux occupés et de toutes personnes s’y trouvant de son chef, après délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

— dit qu’à défaut de libération volontaire, il pourrait être procédé à l’expulsion avec le concours de la force publique ;

— condamné Mme [V] au paiement de la somme de 4 414,76 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 5 septembre 2023 ;

— condamné Mme [V] au paiement d’une indemnité provisionnelle d’occupation d’un montant mensuel égale aux loyers et charges locatives prévus au contrat de bail, à compter du 22 novembre 2022, jusqu’à la complète libération des lieux ;

— condamné Mme [V] à payer à la SA CDC Habitat Social, la somme de 200 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [V] aux dépens, incluant le coût du commandement de payer.

Selon déclaration reçue au greffe le 8 janvier 2024, Mme [V] a interjeté appel de cette décision, l’appel portant sur l’ensemble des dispositions dûment reprises.

Par dernières conclusions transmises le 26 aout 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, elle sollicite de la cour qu’elle réforme l’ordonnance entreprise et, statuant à nouveau :

— juge que le bail se poursuivra entre les parties ;

— déboute le bailleur de l’intégralité de ses demandes ;

— condamne la SA CDC Habitat Social à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, outre les entiers dépens.

Par dernières conclusions transmises le 6 mars 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SA CDC Habitat Social, sollicite de la cour qu’elle :

— confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

— condamne Mme [V] à lui verser la somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 23 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

A titre liminaire :

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'dire et juger’ ou 'déclarer’ qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et le constat de la résiliation du contrat :

Il résulte des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer, demeuré infructueux.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Aux termes de l’article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce le contrat de bail comporte à la page 5, une clause résolutoire qui stipule que le présente contrat de location sera et demeurera résilié de plein droit, nonobstant toutes offres et consignations ultérieures, si bon semble au bailleur, à défaut de paiement intégral du dépôt de garantie ou des loyers ou des charges, au terme convenu, deux mois après un simple commandement de payer resté sans effet, sans qu’il soit besoin de remplir aucune autre formalité.

L’expulsion du locataire et de tout sera alors prononcée par ordonnance de référé ou un jugement du tribunal compétent.

En l’espèce, il n’est pas contesté par Mme [V] qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire lui a été délivré par acte du 21 septembre 2022, pour la somme de 1 098,01 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 août 2022, terme de juillet 2022, inclu.

Or, cette somme n’a pas été réglée dans les deux mois de sa délivrance, la dette ayant augmenté pour s’élever à la somme de 4 414,76 euros, au 5 septembre 2023, comme retenu par le premier juge.

Par conséquent, il convient de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail, en raison de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers au 22 novembre 2022.

Sur la demande de provision portant sur les loyers, charges et indemnités d’occupation :

Par application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

C’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats un décompte de la dette locative actualisé au 4 mars 2024, faisant état d’une somme de 629,82 euros due, au titre de la dette locative.

Mme [V] produit un avis d’échéance du mois de juillet 2024, faisant état d’un solde débiteur après échéance de 496,42 euros.

Par conséquent, il conviendra d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné Mme [V] à payer à la SA CDC Habitat Social la somme de 4114,76 euros correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation dus au 5 septembre 2023.

Mme [V] sera condamnée à payer à la SA CDC Habitat Social la somme de 496,42 euros, à titre provisionnel, au titre de la dette locative arrêtée au 25 juillet 2024, échéance du mois de juillet 2024 incluse.

Par ailleurs, il conviendra de confirmer l’ordonnance entreprise, en ce qu’elle a condamné Mme [V] à payer une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 22 novembre 2022, jusqu’à libération définitive des lieux. Il convient de préciser qu’elle sera fixée à 620,43 euros, montant non sérieusement contestable.

Sur la demande de non application de la clause en raison de l’apurement de la dette et de délais rétroactifs :

Aux termes l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Mme [V] soutient s’être acquittée de sa dette locative et demande à pouvoir bénéficier de délais de paiement rétroactifs.

Elle produit un décompte locatif du mois de janvier 2024 faisant état d’un solde débiteur de 200 euros’ et avis d’échéance du mois de juillet 2024, faisant état d’un solde débiteur après échéance de 496,42 euros

Ainsi, elle ne démontre pas avoir totalement apuré sa dette locative.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, dispose : le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative …

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En application des dispositions de ces textes, des délais de paiement peuvent donc être accordés, dans la limite de 36 mois, au locataire de bonne foi qui démontre avoir fait des efforts pour apurer sa dette locative, en reprenant le paiement des loyers courants, et qui est en mesure d’assumer la charge d’un plan d’apurement de celle-ci en sus du paiement des loyers et charges courants.

En l’espèce si Mme [V] justifie avoir réalisé plusieurs paiements afin d’apurer sa dette locative et avoir repris le paiement des loyers.

Concernant sa situation financière, elle expose avoir connu des difficultés financières dans le cadre d’un divorce difficile et de retenues d’allocations CAF indues. Elle justifie être bénéficiaire d’une pension d’invalidité de 1014,71 euros par mois, selon relevé du mois de juin 2024.Elle perçoit une APL de 243,76 euros par mois.

Par conséquent, au vu des efforts de Mme [V] en apurement de sa dette, de la reprise du règlement des loyers, de sa capacité à reprendre leur règlement, son loyer courant s’élevant avec les charges à 413 euros, APL déduite, il convient d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce que Mme [V] a été déboutée de sa demande de délais.

Il sera fait droit à la demande de délais de paiement et de l’autoriser à se libérer de sa dette en 8 mois, par mensualités de 62 euros, versées le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 décembre 2024, en sus des loyers courants, étant rappelé que la huitième mensualité devra impérativement apurer le solde de la dette. Son attention sera attirée sur le fait que le loyer courant reste exigible dans les termes du contrat de bail, et que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme de l’échéancier et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible, la clause résolutoire du bail retrouvant son plein effet.

L’ordonnance entreprise sera infirmée en ce que l’expulsion de Mme [V] a été ordonnée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il convient de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné Mme [V] aux dépens, incluant le coût du commandement de payer, et à payer à la SA CDC Habitat Social, la somme de 200 euros, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses frais et dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Confirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

— constaté la résiliation du bail liant les parties en raison de l’acquisition de la clause résolutoire, au 22 novembre 2022 ;

— condamné Mme [V] au paiement d’une indemnité provisionnelle d’occupation d’un montant mensuel égale aux loyers et charges locatives prévus au contrat de bail, à compter du 22 novembre 2022, jusqu’à la complète libération des lieux ;

— condamné Mme [V] à payer à la SA CDC Habitat Social, la somme de 200 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [V] aux dépens, incluant le coût du commandement de payer.

L’infirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Condamne Mme [K] [V] à payer à la SA CDC Habitat Social la somme de 496,42 euros, à titre provisionnel, au titre de la dette locative arrêtée au 25 juillet 2024, échéance du mois de juillet 2024 incluse ;

Accorde à Mme [K] [V] un délai de 8 mois pour s’acquitter de la dette due au titre de leur arriéré locatif, arrêté au 25 juillet 2024 ;

Dit que Mme [K] [V] sera autorisés à se libérer de sa dette locative de 496, 42 euros à raison de huit règlements mensuels de 62 euros et du solde lors du huitième mois, le premier règlement devant intervenir en sus des loyers et charges courants le 15 décembre 2024 et à la date contractuellement prévue pour le paiement de ces derniers ;

Suspend, pendant le cours de ce délai, les effets de la clause résolutoire, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si Mme [K] [V] se libère de sa dette dans le délai précité en sus du paiement du loyer et charges courants ;

Dit qu’à défaut de paiement de l’arriéré ou du loyer et des charges courants :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

— la clause résolutoire reprendra son plein effet ;

— faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [K] [V] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Mme [K] [V] sera tenue, jusqu’à parfaite libération des lieux, au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation de 620,43 euros ;

Laisse à chacune des parties la charge de ses frais et dépens d’appel.

La greffière La présidente