Cour d'appel de Paris, Pôle 4 chambre 4, 27 mai 2025, n° 23/04380

TGI Paris 12 décembre 2022

CA Paris
Confirmation 27 mai 2025

Arguments

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Rejeté
Absence de preuve de manquement contractuel
La cour a constaté que la RIVP a fourni des éléments probants concernant des troubles de jouissance graves, justifiant la résiliation du bail.
Rejeté
État de santé de l'appelant
La cour a jugé que l'état de santé de l'appelant n'était pas un élément suffisant pour contester les manquements constatés.
Rejeté
Procédure abusive de la RIVP
La cour a estimé que M. [R] [Y] étant partie perdante, il ne pouvait prétendre à des dommages intérêts pour procédure abusive.
Rejeté
Frais de justice
La cour a condamné M. [R] [Y] à payer des frais au titre de l'article 700, rejetant ainsi sa demande.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 ch. 4, 27 mai 2025, n° 23/04380
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	23/04380
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Paris, 12 décembre 2022, N° 22/01067
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	1 juin 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Elisabeth WEILLERNadia LAJILI
Cabinet(s) :	MENARD WEILLER
Parties :	S.A. RIVP

Texte intégral

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRET DU 27 MAI 2025

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/04380 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHHQM

Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Décembre 2022 – Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Paris – RG n° 22/01067

APPELANT

Monsieur [R] [Y]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par M^e Nadia LAJILI, avocat au barreau de PARIS, toque : R132

INTIMEE

S.A. RIVP

immatriculée au RCS de Paris sous le numéro B 552 032 708

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentée par M^e Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD – WEILLER, avocat au barreau de PARIS, toque : P0128

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 avril 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 novembre 1998, la société Régie immobilière de la Ville de [Localité 6] (RIVP) a donné à bail à M. [R] [Y] et Mme [Z] [X] épouse [Y] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 7].

Un contrat de location portant sur l’emplacement de stationnement n°184 situé [Adresse 4] à [Localité 7], a également été consenti à M. [R] [Y] et Mme [Z] [X] épouse [Y] le 26 juin 2000 et a été résilié par le bailleur avec effet au 25 mars 2021.

Saisi par la société RIVP par acte d’huissier de justice délivré le 13 septembre 2021, par jugement contradictoire rendu le 12 décembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a rendu la décision suivante :

— prononce la résiliation du contrat de bail du 30 novembre 1998 entre la société RIVP et M. [R] [Y] et Mme [Z] [X] épouse [Y] portant sur l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 7] aux torts de M. [R] [Y] et Mme [Z] [X] épouse [Y], avec effet au jour du jugement ;

— ordonne leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec, si besoin est, le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, ce à défaut de libération volontaire des lieux ;

— rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est régi par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamne M. [R] [Y] et Mme [Z] [X] épouse [Y] à payer à la société RIVP une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, ce à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective des lieux, solidairement tant qu’ils se maintiendront ensemble dans les lieux ou tant que le bailleur prouvera le caractère ménager de la dette, l’indemnité d’occupation n’étant due à défaut et en cas de départ de l’un des deux époux après la résiliation du bail que par celui qui se maintient seul dans les lieux ;

— rejette la demande reconventionnelle de M. [R] [Y] et Mme [Z] [X] épouse [Y] en dommage et intérêts ;

— rejette toutes les autres demandes ;

— rejette les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne in solidum M. [R] [Y] et Mme [Z] [X] épouse [Y] aux dépens de l’instance qui ne comprennent pas le coût de la sommation de quitter les lieux et des constats d’huissier ;

— rappelle que l’exécution est provisoire et de droit.

Par déclaration reçue au greffe le 28 février 2023, M. [R] [Y] a interjeté appel de ce jugement, intimant la RIVP.

Dans ses dernières conclusions déposées le 30 mai 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [R] [Y] demande à la cour de :

— infirmer le jugement rendu par le juge du contentieux et de la protection, en ce qu’il a :

— prononcé la résiliation judiciaire du bail du 30 novembre 1998 entre la société RIVP et lui et Mme [Z] [X] épouse [Y] portant sur l’appartement situé [Adresse 2] à [Localité 7] à ses torts exclusifs et ceux de Mme [Z] [X] épouse [Y], avec effet au jour du jugement ;

— ordonné leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec, si besoin, le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, ce à défaut de libération volontaire des lieux ;

— rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est régi par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— l’a condamné avec Mme [Z] [X] épouse [Y] à payer à la société RIVP une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, ce à compter du présent jugement et jusqu’à la libération effective des lieux, solidairement tant qu’ils se maintiendront ensemble dans les lieux, ou tant que le bailleur prouvera le caractère ménager de la dette, l’indemnité d’occupation n’étant due à défaut et en cas de départ de l’un des deux époux après la résiliation du bail que par celui qui se maintient seul dans les lieux ;

— rejeté sa demande reconventionnelle et celle de Mme [Z] [X] épouse [Y] ;

— et statuant à nouveau :

— recevoir l’intégralité de ses moyens et prétentions ;

— débouter la société RIVP de toutes ses demandes, fins et prétentions, tendant à voir prononcer la résiliation judiciaire du bail d’habitation du 30 novembre 1998 ;

— condamner la société RIVP à payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages intérêts pour procédure abusive ;

— condamner la société RIVP à payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions déposées le 29 août 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la société RIVP demande à la cour de :

— débouter M. [R] [Y] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a prononcé la résiliation judiciaire du contrat de bail du 30 novembre 1998 entre la société et M. [R] [Y] et Mme [Z] [X] épouse [Y] portant sur l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 7] aux torts de et M. [R] [Y] et Mme [Z] [X] épouse [Y], avec effets au jour du jugement ;

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a ordonné leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec, si besoin est, le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, ce à défaut de libération volontaire des lieux ;

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est régi par les articles L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné M. [R] [Y] et Mme [Z] [X] épouse [Y] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et des charges qui auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, ce à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective des lieux, solidairement tant qu’ils se maintiendront ensemble dans les lieux ou tant que les bailleurs prouvera le caractère ménager de la dette, l’indemnité d’occupation n’étant due à défaut et en cas de départ de l’un des deux époux après la résiliation du bail que par celui qui se maintient seul dans les lieux ;

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté l’ensemble des demandes reconventionnelles présentées par M. [R] [Y] et Mme [Z] [X] épouse [Y] en dommages et intérêts ;

— condamner M. [R] [Y] à lui payer une somme de 1 000 euros sous le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et le condamner aux dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La cour observe en préliminaire que M. [R] [Y] ne peut faire appel qu’en son nom propre ; Mme [Z] [X] épouse [Y] ne s’étant pas associée à son recours, le jugement attaqué est définitif à l’égard de cette dernière.

Selon l’appelant, le bailleur n’apporte pas de preuve de manquement contractuel de sa part qui pourrait justifier la résiliation prononcée et les attestations de la gardienne notamment, sont particulièrement contestables. Il précise qu’il a quitté les lieux depuis janvier 2021 et que seule son épouse y vit encore. Il ajoute :

— sur l’utilisation abusive du parking alléguée par la RIVP, que les deux baux sont indépendants,

— sur son état de santé ne lui aurait pas permis d’être l’auteur des faits reprochés,

et qu’il n’a pas été tenu compte dans le jugement attaqué des attestations qui leur étaient favorables.

Il sollicite des dommages et intérêts pour procédure abusive.

La RIVP reproche à ses locataires et notamment à l’appelant diverses incivilités qui justifieraient la confirmation du jugement attaqué.

Sur ce,

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

Aux termes de l’article 1729 du code civil, si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

En application des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat de bail peut être demandée en justice dès lors que le bailleur justifie d’une inexécution suffisamment grave de ses obligations par le locataire. Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail.

Par ailleurs, l’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, s’agissant du défaut de jouissance paisible allégué, force est de constater que la RIVP apporte au débat plusieurs éléments probants caractérisant à l’encontre de l’appelant, de réels et graves troubles de jouissance subis par les autres locataires de la résidence sur plusieurs années :

— une utilisation abusive des parties communes, notamment des emplacements de stationnement même après le congé donné pour son propre parking (pièce 12), forçant l’installation de 'stop park', eux-mêmes forcés, et empêchant les autres usagers de circuler aisément et d’occuper les emplacements vacants ou mis à la disposition de tiers (cf. pièces 3 bis, 15 à 18)

— l’agression de la gardienne en présence de ses enfants, un tiers extérieur au litige, ayant témoigné en ce sens (cf. pièces 7, 8, 9 et 10).

En raison de l’existence de témoignages contradictoires produits de part et d’autre, les autres incivilités ne peuvent être retenues à l’encontre de M. [R] [Y], ce qui n’a néanmoins pas d’incidence sur la solution du litige.

Le jugement est donc confirmé en ce que la résiliation du bail a été prononcée, avec toutes les conséquences de droit, notamment sur l’expulsion, le sort des meubles et le paiement d’une indemnité d’occupation.

Partie perdante, M. [R] [Y] ne peut prétendre à l’octroi de dommages et intérêts pour procédure abusive ; il est condamné aux dépens d’appel et sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, comme il sera dit dans le dispositif.

PAR CES MOTIFS

La cour dans la limite de saisine, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 12 décembre 2022,

Y ajoutant,

Condamne M. [R] [Y] à payer à la RIVP la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Rejette toute autre demande,

Dit que M. [R] [Y] supportera la charge des dépens d’appel.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,