RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 28 JANVIER 2025

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/13953 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGHKD

Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Juin 2022-Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS- RG n° 11-22-001980

APPELANT

Monsieur [T] [B]

né le 19 décembre 1960 au Mali

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par M^e Richard ruben COHEN de la SELASU SELASU RICHARD R. COHEN, avocat au barreau de PARIS, toque : C1887

INTIMÉE

Association COALLIA(anciennement dénommée l’AFTAM)

déclarée à la Préfecture de police de [Localité 6] sous le n°10758 P

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS – AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055

Ayant pour avocat plaidant, M^e Sophie NAYROLLES de la SELAS SIMON Associés-SELAS INTERBARREAUX, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 décembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 7 février 2017 à effet du 1er mars 2017, l’association Coallia a conclu avec M. [T] [B] une convention d’occupation portant sur un logement n°1-01112 dans la résidence située [Adresse 3] (1er étage), pour une période d’un mois renouvelable par tacite reconduction et moyennant une redevance mensuelle d’un montant de 424,33 euros.

En date du 8 mai 2021, un procès-verbal de constat des conditions d’occupation de la résidence a été dressé par huissier de justice.

Saisi par l’association Coallia par acte d’huissier de justice délivré le 14 mars 2022, par jugement réputé contradictoire rendu le 9 juin 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire du contrat conclu entre les parties à la date du 7 février 2021 ;

— ordonné l’expulsion des lieux loués situés chambre n°A-01112 dans la résidence située [Adresse 3] (1er étage) de M. [T] [B] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, passé un délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— autorisé, le cas échéant, la séquestration du mobilier garnissant les lieux loués dans un garde-meubles, aux frais et risques de M. [T] [B], conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné M. [T] [B] à payer à l’association Coallia une indemnité mensuelle d’occupation de 424,33 euros à compter du 5 novembre 2021 et jusqu’à parfaite libération de lieux ;

— condamné M. [T] [B] à payer à l’association Coallia la somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— condamné M. [T] [B] aux dépens, en ce compris le coût de l’assignation mais en ce exclus les coûts de notification par lettres recommandées avec accusés de réception.

Par déclaration reçue au greffe le 21 juillet 2022, M. [T] [B] a interjeté appel de ce jugement sauf en ce qu’il déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Dans ses dernières conclusions déposées le 14 avril 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [T] [B] demande à la cour de :

— infirmer le jugement rendu le 9 juin 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en ce qu’il :

— constate l’acquisition de la clause résolutoire du contrat conclu entre les parties à la date du 7 février 2021 ;

— ordonne son expulsion des lieux loués situés chambre n°A-01112 dans la résidence située [Adresse 3] (1er étage) et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, passé un délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— autorise, le cas échéant, la séquestration du mobilier garnissant les lieux loués dans un garde-meubles, à ses frais et risques, conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— le condamne à payer à l’association Coallia une indemnité mensuelle d’occupation de 424,33 euros à compter du 5 novembre 2021 et jusqu’à parfaite libération de lieux ;

— le condamne à payer à l’association Coallia la somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le condamne aux dépens, en ce compris le coût de l’assignation mais en ce exclus les coûts de notification par lettres recommandées avec accusés de réception ;

et, statuant de nouveau,

— le recevoir en ses demandes et les dire bien fondées ;

en conséquence,

à titre principal,

— débouter l’association Coallia de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

à titre subsidiaire,

— suspendre les effets de la clause résolutoire ;

à titre infiniment subsidiaire,

— lui accorder un délai de trois années pour quitter les lieux ;

en tout état de cause,

— condamner l’association Coallia à lui payer la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner l’association Coallia aux entiers dépens d’appel.

M. [T] [B] a été expulsé des lieux occupés avec concours de la force publique le 17 avril 2023.

Dans ses dernières conclusions déposées le 4 novembre 2024 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, l’association Coallia demande à la cour de :

— rejeter l’intégralité des prétentions et demandes de l’appelant ;

— la recevoir en toutes ses demandes, fins et prétentions et l’y déclarant bien fondée ;

à titre principal,

— confirmer le jugement en ce qu’il :

— constate l’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu entre les parties ;

— ordonne l’expulsion des lieux loués situés chambre n°A-01112 dans la résidence située [Adresse 3] (1er étage) de M. [T] [B] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, passé un délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— autorise, le cas échéant, la séquestration du mobilier garnissant les lieux loués dans un garde-meubles, aux frais et risques de M. [T] [B], conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamne M. [T] [B] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation de 424,33 euros à compter du 5 novembre 2021 et jusqu’à parfaite libération de lieux ;

— condamne M. [T] [B] à lui payer la somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne M. [T] [B] aux dépens, en ce compris le coût de l’assignation mais en ce exclus les coûts de notification par lettres recommandées avec accusés de réception ;

— infirmer le jugement en ce qu’il fixe la date de l’acquisition de la clause résolutoire au 4 novembre 2021 ;

— et statuant à nouveau, fixer la date de l’acquisition de la clause résolutoire au 22 juin 2021 ;

— à titre subsidiaire, si par extraordinaire l’acquisition de la clause résolutoire inscrite dans le contrat de résidence n’était pas constatée ;

— prononcer la résiliation du contrat de résidence aux torts exclusifs de M. [T] [B] pour non-respect de ses obligations contractuelles ;

en conséquence,

— confirmer le jugement en ce qu’il :

— constate l’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu entre les parties ;

— ordonne l’expulsion des lieux loués situés chambre n°A-01112 dans la résidence située [Adresse 3] (1er étage) de M. [T] [B] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, passé un délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— autorise, le cas échéant, la séquestration du mobilier garnissant les lieux loués dans un garde-meubles, aux frais et risques de M. [T] [B], conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamne M. [T] [B] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation de 424,33 euros à compter du 5 novembre 2021 et jusqu’à parfaite libération de lieux ;

— condamne M. [T] [B] à lui payer la somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne M. [T] [B] aux dépens, en ce compris le coût de l’assignation mais en ce exclus les coûts de notification par lettres recommandées avec accusés de réception ;

en tout état de cause et y ajoutant,

— infirmer le jugement en ce qu’il n’a pas fait droit à sa demande de se voir dispensée du délai de deux mois prescrit par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution pour procéder à l’expulsion ;

— rejeter toute demande de délais pour quitter les lieux formulée par M. [T] [B] ;

— rejeter toute demande de suspension des effets de la clause résolutoire ;

et statuant à nouveau,

— condamner M. [T] [B] au paiement d’une somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [T] [B] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

M. [T] [B] s’oppose à l’acquisition de la clause résolutoire au motif que le règlement intérieur n’a pas été porté à sa connaissance préalablement à sa signature de la convention d’occupation des lieux. Il conteste le caractère commercial de l’activité qu’il lui est reproché d’exercer dans les locaux loués et les parties communes de l’immeuble. Il prétend qu’en application de la loi du 6 juillet 1989, aucune clause résolutoire ne peut trouver application en dehors des cas de non-paiement des loyers ou d’absence de souscription d’une assurance. Il ajoute que l’accusé de réception de la lettre de mise en demeure qui est censé lui avoir été adressée, ne porte pas sa signature. Quant à l’hypothèse d’une résiliation, le locataire conteste la gravité des faits qui peuvent lui être reprochés, s’agissant selon lui d’une activité de troc, admise de longue date par le bail.

L’appelant sollicite à titre subsidiaire, la suspension de la clause résolutoire, et à titre infiniment subsidiaire un délai pour quitter les lieux.

L’association Coallia soutient que M. [T] [B] a signé le règlement intérieur le même jour que celui de la signature de la convention d’occupation des lieux et qu’il a contrevenu à son obligation de n’y exercer aucun commerce. Elle prétend avoir respecté le formalisme requis par la mise en oeuvre de la clause résolutoire.

Sur ce,

Il est acquis que la loi du 6 juillet 1989 ne s’applique pas au logements-foyers.

La clause résolutoire figurant au contrat de résidence en son article 11 est rédigée dans les termes qui suivent : « Conformément à l’article L.633-2 et R.633-3 du Code de la Construction et de l’Habitation, Coallia peut résilier le contrat de résidence sous réserve d’un délai de préavis :

a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur (').'

Selon l’article l’article L. 633-2 du code de la construction et de l’habitation : '(') La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ; (') »

Que ce soit la clause résolutoire figurant au contrat ou les dispositions du code de la construction et de l’habitation, la résiliation du contrat suppose donc que le manquement au règlement intérieur reproché à l’occupant puisse être qualifié de grave ou de répété.

Or la gravité du manquement allégué n’est pas établie pour le seul M. [T] [B], sachant qu’il ressort du constat dressé que plusieurs autres résidents exerçaient la même activité, sans qu’il soit démontré une demande d’expulsion formée à leur encontre ; par ailleurs la preuve du caractère répété de l’infraction au règlement intérieur n’est pas davantage rapportée puisque seul le constat d’huissier dressé le 8 mai 2021 en fait état.

La lettre datée du 2 avril 2021 adressée à 'Madame Messieurs les résident.e.s’ n’est en effet nullement spécifiquement adressée à M. [T] [B] et rappelle au surplus plusieurs obligations dont celle de ne pratiquer aucune activité commerciale au sein de la résidence.

Dans sa lettre adressée à l’association Coallia, M. [T] [B] indique avoir cessé son activité dès le 18 mai 2021 à la suite de la lettre recommandée avec accusé de réception qu’il avait reçue lui demandant de 'ne plus continuer l’activité commerciale au sein de la résidence'. La preuve contraire n’est pas rapportée à son encontre.

En conséquence, le jugement sera infirmé en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire et aucune résiliation ne sera prononcée.

Partie perdante, l’association Coallia sera condamnée aux dépens de première instance par infirmation, et d’appel et l’équité commande de faire droit à la demande de l’appelant fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile comme il sera dit dans le dispositif.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Infirme le jugement rendu le 9 juin 2022,

Statuant à nouveau,

Déboute l’association Coallia de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation,

Y ajoutant,

Condamne l’association Coallia à payer à M. [T] [B] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toute autre demande,

Dit que l’association Coallia supportera la charge des dépens.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,