Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 14 MARS 2025

(n° , 16 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/12871 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIA64

Décision déférée à la Cour : Jugement du 31 Mai 2023 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Fontainebleau – RG n° 19/00791

APPELANTS

Monsieur [E] [B] né le 11 Septembre 1941 à [Localité 11] en qualité d’ayants droit de [H] [A] épouse [B] décédée

[Adresse 3]

[Localité 5]

Monsieur [N] [B] né le 15 Janvier 1967 à [Localité 10] en qualité d’ayants droit de [H] [A] épouse [B] décédée

[Adresse 6]

[Localité 7]

Monsieur [J] [B] né le 21 Avril 1972 à [Localité 10] en qualité d’ayants droit de [H] [A] épouse [B] décédée

[Adresse 2]

[Localité 8]

Tous trois représentés M^e Thierry JOVE DEJAIFFE de la SELARL JOVE-LANGAGNE-BOISSAVY-AVOCATS, avocat au barreau de MELUN

INTIMÉS

Maître [K] [T] ancien notaire associé de la SCP « [F] [I] &

[K] [T] «, aujourd’hui dénommée « [F] [I] & [M] [C]dont le siège social

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté et assisté de M^e Herve-bernard KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090

Madame [P] [S] née le 7 octobre 1974 à [Localité 9]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par M^e Dominique NARDEUX de la SELARL LEXIALIS, avocat au barreau de MELUN

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 décembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre, et Madame Nathalie BRET, chargée du rapport , conseillère.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ , Présidente de chambre et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte authentique reçu le 6 juillet 2016, par Me [K] [T], notaire à [Localité 10], Mme [H] [A] épouse [B] a vendu à Mme [P] [S] une maison d’habitation située au [Adresse 4], moyennant le prix de 145.000 €.

Cet acte authentique stipule « Assainissement : Le vendeur déclare que l’immeuble vendu est raccordé à un réseau public de collecte destiné à recevoir les eaux usées domestiques ».

Le 10 janvier 2017, Mme [P] [S] a fait intervenir la société Veolia, au motif qu’elle aurait postérieurement à la vente constaté l’absence de raccordement au réseau d’assainissement. La société Veolia a dressé un « Constat de non-conformité du raccordement au réseau d’assainissement », au motif de l’anomalie suivante « Présence d’une fosse septique et/ou d’un ouvrage de rétention alors que la rue est pourvue d’un collecteur d’eaux usées ».

Par acte d’huissier en date du 19 août 2019, Mme [P] [S] a assigné Mme [A] épouse [B] aux fins d’indemnisation du préjudice subi.

L’affaire a été inscrite sous 1e RG n°19/00791.

[H] [A] épouse [B] est décédée le 26 avril 2021.

Par acte d’huissier de justice en date du 5 octobre 2021, Mme [P] [S] a assigné en intervention forcée les héritiers de [H] [A], soit M. [E] [L] [B], M. [N] [B] et M. [J] [B] devant le tribunal judiciaire de Fontainebleau aux fins d’obtenir l’indemnisation de son préjudice.

L’affaire a été inscrite sous le RG n° 21/01337.

Par acte d’huissier de justice en date du 21 janvier 2022, Mrs [E], [N] et [J] [B] ont assigné Me [T], aux fins de le voir condamner à les garantir de toutes condamnations qui seraient prononcées à leur encontre.

L’affaire a été inscrite sous le RG n°22/00148.

Les procédures n°21/01337 et n°22/00148 ont été jointes à la procédure n°19/00791 et appelées sous ce seul numéro de RG.

Par jugement du 31 mai 2023, le tribunal judiciaire de Fontainebleau a statué ainsi :

— condamne M. [E] [L] [B], M. [N] [B] et M. [J] [B] à payer solidairement à Mme [P] [S], la somme de 3.320 € à titre d’indemnisation de son préjudice relatif à l’obligation d’effectuer à ses frais les travaux de mise en conformité de l’assainissement,

— condamne M. [K] [T] à payer à Mme [P] [S], la somme de 3.320 € à titre d’indemnisation de son préjudice relatif à l’obligation d’effectuer à ses frais les travaux de mise en conformité de l’assainissement,

— déboute Mme [P] [S] de sa demande au titre du préjudice de jouissance,

— condamne M. [E] [L] [B], M. [N] [B] et M. [J] [B] à payer solidairement à Mme [P] [S] la somme de 1.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne M. [E] [L] [B], M. [N] [B], M. [J] [B] et M. [K] [T], solidairement aux dépens,

— rejette toute autre demande plus ample ou contraire,

— dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

M. [E] [L] [B], M. [N] [B], M. [J] [B] ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 19 juillet 2023.

La procédure devant la cour a été clôturée le 14 novembre 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 30 octobre 2024, par lesquelles M. [E] [B], M. [N] [B] et M. [J] [B], appelants, invitent la cour à :

INFIRMER le jugement du Tribunal Judiciaire de Fontainebleau du 31 mai 2023 en ce qu’il :

— Condamne M. [E] [B], M. [N] [B] et M. [J] [B] à payer solidairement à Mme [P] [S] la somme de 3.320 € à titre d’indemnisation de son préjudice relatif à l’obligation d’effectuer à ses frais les travaux de mise en conformité de l’assainissement.

— Condamne M. [K] [T] à payer à Mme [P] [S] la somme de 3.320 € à titre d’indemnisation de son préjudice relatif à l’obligation d’effectuer à ses frais les travaux de mise en conformité de l’assainissement ;

— Condamne les consorts [B] à payer solidairement à Mme [P] [S] la somme de 1.500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamne les consorts [B] solidairement aux dépens.

— DIRE ET JUGER que les consorts [B] n’ont pas fait de déclaration mensongère.

ET STATUANT A NOUVEAU,

Constater que la venderesse n’a fait aucune déclaration mensongère à l’acte de vente ;

Dire et juger que le vendeur n’a commis aucune faute,

DEBOUTER Mme [P] [S] de l’ensemble de ses demandes, dirigées contre les consorts [B],

DEBOUTER Mme [S] de ses nouvelles demandes incidentes.

DEBOUTER Me [K] [T] de l’ensemble de son argumentation et de ses demandes incidentes.

Vu l’article 1240 du code civil,

Constater que la note communale annexée a l’acte de vente portait une mention manuscrite « à contrôler » dans la rubrique concernant le raccordement de l’immeuble ;

DIRE ET JUGER que les consorts [B] n’ont commis aucune faute.

Dire et juger que le Notaire rédacteur de l’acte a commis une faute,

CONDAMNER Me [K] [T] à relever et garantir Messieurs, [E], [N] et [J] [B] de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre à la requête de Mme [P] [S].

CONDAMNER tout succombant à payer à Messieurs [E], [N], et [J]

[B] (ensemble) une indemnité de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER tout succombant aux entiers dépens de l’instance et d’appel dont distraction au profit de la SCP JASLET conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 13 novembre 2024, par lesquelles Mme [P] [S] , intimée, invite la cour à :

Vu les dispositions des articles 1603 et 1604 du code civil,

Vu les dispositions de l’article L. 271'4 du code de la construction et de l’habitation,

Vu les dispositions de l’article L. 1331'11'1 du code de la santé publique,

Confirmer le jugement entrepris, alors que la venderesse a manqué à son obligation de délivrance, alors que l’acte authentique de vente stipulait que l’immeuble vendu était

raccordé à l’assainissement communal, et qu’elle s’était engagée à délivrer un bien, dont toutes les évacuations y étaient directement raccordées, et alors qu’au jour de la vente, il existait une fosse septique, pour l’évacuation des deux WC de la maison non raccordée, au réseau d’assainissement communal, et alors que le reste des eaux usées s’évacuaient dans le cadre d’une servitude d’écoulement, par le réseau d’évacuation du voisin.

Confirmer le jugement, en ce que les premiers Juges ont retenu la faute du Notaire,

qui a manqué à son obligation de conseil à l’égard de Mme [P] [S], qui n’a pas sécurisé la transaction, en omettant de s’assurer de la véracité de l’affirmation de la venderesse, concernant le raccordement de la maison au réseau d’assainissement, alors qu’il était pourtant annexé une attestation communale, qui mentionnait la non-conformité de l’installation, et alors que le Notaire ne s’est pas assuré que soit annexé à son acte, le dossier de diagnostic technique, devant comprendre notamment le document établi à l’issue du

contrôle des installations d’assainissement non collectif mentionné à l’article L. 1331'11'1 du code de la santé publique, le Notaire n’ayant pas respecté ses obligations réglementaires, et n’ayant pas exigé que soit produit un document établi à l’issue du contrôle des installations, comme le recommande l’article L. 271'4 du code de la construction et de l’habitation en son I, huitième alinéa.

En conséquence,

Confirmer le jugement en son principe, en ce que les ayants-droits de Mme [H]

[B] d’une part, et le notaire, Maître [K] [T], ont été condamnés à réparer le préjudice de Mme [P] [S], en ce qui concerne le coût des travaux de raccordement de la maison au tout-à-l’égout communal.

Recevoir Mme [P] [S] en son appel incident.

Réformer le jugement en ce qui concerne le montant des travaux de raccordement de la maison au tout-à-l’égout communal, alors qu’après réactualisation du devis, le coût des travaux de mise en conformité de l’assainissement, mais également le pompage, le curage, la désinfection, et le remblaiement de l’ancienne fosse septique nauséabonde, qui s’élève à la somme de 8.572,80 € TTC, auquel s’ajoute le coût des vidanges et des nettoyages de la fosse septique nauséabonde, pour la somme totale de 1.546,46 €

En conséquence,

Condamner in solidum les ayants-droits de Mme [H] [B], M. [E] [B], M. [N] [B], et M. [J] [B], d’une part, et le Notaire Maître [K] [T], d’autre part, in solidum à payer à Mme [P] [S], la somme de 10.119,26 € TTC, montant du devis actualisé des travaux de mise en conformité de l’assainissement, mais également le pompage, le curage, la désinfection, et le remblaiement de l’ancienne fosse septique nauséabonde, outre le coût des vidanges et des nettoyages de la fosse septique nauséabonde.

Infirmer le jugement en ce que Mme [P] [S] a été déboutée en première instance de sa demande réparation de son préjudice de jouissance.

Statuant à nouveau,

Condamner M. [E] [B], M. [N] [B] et M. [J] [B], d’une part, et Maître [K] [T], Notaire, d’autre part, à payer à Mme [P] [S], la somme de 6000 €, en réparation de son préjudice de jouissance.

Confirmer le jugement en ce que M. [E] [B], M. [N] [B], et M. [J] [B], d’une part, et le Notaire, Maître [K] [T], d’autre part, ont été condamnés à payer pour les frais irrépétibles de Mme [P] [S], la somme de 1500 € chacun.

En cause d’appel,

Condamner in solidum, M. [E] [B], M. [N] [B] et M. [J] [B] d’une part, et Maître [K] [T], Notaire, d’autre part, à payer à Mme [P] [S] chacun la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, pour les frais irrépétibles de Mme [S], en cause d’appel.

S’entendre condamner in solidum M. [E] [B], M. [N] [B], et M. [J] [B] d’une part, et Maître [K] [T] d’autre part, aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître NARDEUX ;

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 3 janvier 2024, par lesquelles Me [K] [T], notaire, intimé, invite la cour à :

Vu les dispositions de l’Article 1240 du Code Civil,

DIRE et JUGER l’appel interjeté par Messieurs [E], [N] et [J]

[B] tant irrecevable que mal fondé.

Les en DEBOUTER.

CONFIRMER la décision entreprise en ce qu’elle a retenu la responsabilité de Messieurs

[E], [N] et [J] [B] EN LEUR QUALITE D’AYANT DROITS DE

Mme [A], Epouse [B].

L’INFIRMER en ce qu’elle a condamné Maître [T] à payer à Mme [S]

la somme de 3 250€ et celle de 1 500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER Messieurs [E], [N] et [J] [B] en tous les dépens

de la mise en cause de Maître [T] dont distraction au profit de la SCP KUHN

conformément aux dispositions de l’Article 699 du CPC ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la pièce n°7 jointe au dossier des appelants

A l’audience du 12 décembre 2024, le conseil de Mme [S] a soulevé oralement l’irrecevabilité de la pièce n°7 qui a été jointe au dossier des appelants alors que cette pièce n’est pas visée dans le bordereau de communication joint aux dernières conclusions ;

Aux termes de l’article 135 du code de procédure civile, « Le juge peut écarter du débat les pièces qui n’ont pas été communiquées en temps utile » ;

En l’espèce, le bordereau de communication joint aux dernières conclusions récapitulatives du 30 octobre 2024 des appelants vise 6 pièces ;

En conséquence, il y a lieu d’écarter des débats la pièce n°7 jointe au dossier des appelants alors qu’il n’est pas justifié par l’appelant qu’elle ait été communiquée en temps utile aux autres parties avant la clôture des débats ;

Sur la responsabilité de la venderesse

Mme [S] agit à l’encontre des consorts [B] sur le fondement de l’article 1603 du code civil, en invoquant le manquement par la venderesse à l’obligation de délivrance conforme à l’acte de vente, à savoir celle de délivrer un bien, dont toutes les évacuations étaient directement raccordées au réseau d’assainissement communal ;

Les consorts [B] opposent que la maison est bien raccordée au réseau public d’assainissement, sauf deux WC qui d’après Véolia seraient raccordés à une fosse septique, que Mme [H] [B] n’avait aucune connaissance de cette exception pour les deux WC, qu’elle n’a pas déclaré que la maison était totalement raccordée au réseau public d’assainissement et qu’il ne s’agit pas d’une non-conformité de la chose vendue puisque le rapport Véolia ne relève pas l’absence de raccordement mais la non-conformité du raccordement en raison de la présente d’une fosse septique et/ou d’un ouvrage de rétention dont la venderesse n’avait pas connaissance ;

Aux termes de l’article 1603 du code civil, « Il (le vendeur) a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend » ;

Selon la jurisprudence de la cour de cassation, il résulte de l’acte authentique de vente qui stipule que l’immeuble vendu est raccordé au réseau d’assainissement communal, que les vendeurs se sont engagés à délivrer un bien dont toutes les évacuations y sont directement raccordées (3ème chambre civile, 14 septembre 2017, pourvoi n°16-20.196) ;

En l’espèce, il ressort tant de la promesse de vente du 25 mars 2016 (pièce 1 [T]) que de l’acte de vente du 6 juillet 2016 (pièce 2 [T]) que la venderesse a déclaré que le bien vendu était raccordé au réseau d’assainissement communal puisque ces deux actes mentionnent :

— « Assainissement : le promettant déclare que l’immeuble objet de la présente promesse est raccordé au réseau public de collecte destiné à recevoir les eaux usées domestiques », pour la promesse de vente en date du 25 mars 2016,

— « Assainissement : le vendeur déclare que l’immeuble vendu est raccordé à un réseau public de collecte destiné à recevoir les eaux usées domestiques », pour l’acte de vente en date du 6 juillet 2016 ;

La venderesse s’est donc engagée à délivrer un bien dont toutes les évacuations sont directement raccordées au réseau d’assainissement communal ;

Or la société Veolia dresse le 10 janvier 2017 un « constat de non-conformité du raccordement au réseau d’assainissement » au motif de « la présence d’une fosse septique et/ou d’un ouvrage de rétention alors que la rue est pourvue d’un collecteur d’eaux usées » (pièce 6 [S]) ;

Il ressort du tableau en page 2 et du croquis en page 5 du rapport de la société Veolia du 10 janvier 2017, annexé à son constat (pièce 6 [S]), que deux WC sont raccordés à la fosse septique et non au réseau d’assainissement communal ;

Il importe peu de déterminer si les autres installations, en dehors de ces deux WC, étaient raccordées au réseau d’assainissement communal et si la venderesse avait connaissance de cette fosse septique puisqu’il ressort des clauses précitées de la promesse de vente et de l’acte de vente que la venderesse s’est engagée à délivrer un bien dont toutes les évacuations étaient directement raccordées au réseau d’assainissement communal ;

La « note d’information communale », datée et signée du maire le 9 juin 2016, relative au bien litigieux, comprend une question relative au « raccordement de l’immeuble vendu au réseau par l’article L1331-1 du Code de la santé publique », à laquelle la réponse manuscrite est « à contrôler » ;

Il convient de considérer que le fait que Mme [S] avait connaissance, à la date de la vente, de cette note d’information communale, puisqu’elle est annexée à l’acte authentique de vente, était insuffisant à lui permettre de douter de la déclaration de la venderesse affirmant que l’immeuble était bien raccordé et ne remet donc pas en cause l’obligation de délivrance de celle-ci ;

La responsabilité de la venderesse, aux droits de laquelle viennent ses héritiers les consorts [B], est retenue à l’égard de Mme [S] au titre du manquement à son obligation de délivrance conforme, telle qu’elle s’y est engagée dans l’acte authentique de vente, soit celle de délivrer un bien dont toutes les évacuations sont raccordées au réseau d’assainissement communal ;

Sur la responsabilité du notaire

Le tribunal, statuant sur l’action en garantie exercée par les consorts [B], a condamné M. [K] [T] à payer à Mme [P] [S], la somme de 3.320 €, en motivant ainsi « le notaire rédacteur de l’acte de vente n’ayant assuré aucun contrôle sur les déclarations de la venderesse et n’ayant pas exigé dans l’intérêt de l’acquéreur l’un des documents à inclure dans le dossier de diagnostic technique, a failli à son obligation de conseil et de sécurisation des actes » ;

Mme [S] reproche en appel au notaire d’avoir commis une faute, en ne vérifiant pas la véracité de l’affirmation de la venderesse, en n’annexant pas à l’acte de vente « le document établi à l’issue du contrôle des installations d’assainissement non collectif » mentionné à l’article L. 1331'11'1 du code de la santé publique, et en n’exigeant pas ce document comme le recommande l’article L. 271'4 du code de la construction et de l’habitation en son I, huitième alinéa ;

Les consorts [B] sollicitent de condamner le notaire à les garantir des condamnations prononcées ; ils lui reprochent le défaut d’information et de conseil à l’égard de la venderesse au motif que l’acte de vente indique à tort que le dossier technique comprend « le document établi à l’issue du contrôle des installations d’assainissement non collectif mentionné à l’article L. 1331'11'1 du code de la santé publique » et qu’au vu de la mention « à contrôler » dans la note communale, il lui appartenait de demander qu’un tel document soit établi ;

Le notaire indique que Mme [A] épouse [B] a refusé de faire procéder à l’établissement d’un diagnostic avant la vente et conclut que « si le grief retenu par le premier juge pourrait être opposé à Me [T] par Mme [S], laquelle ne formait aucune demande à son encontre, il ne saurait l’être par les consorts [B] dont la responsabilité a été retenue. En outre, ces derniers ne démontrent pas plus devant la cour que devant les premiers juges le lien de causalité qui existerait entre le préjudice qu’ils subiraient et une prétendue faute de l’étude » ;

Aux termes de l’article L271-4 du Code de la construction et de l’habitation en son 8ème alinéa, du I, dans sa version en vigueur du 27 mars 2014 au 1er juin 2020, soit sur une période couvrant celle de la vente du bien objet du litige, « En cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. En cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique est annexé an cahier des charges.

Le dossier de diagnostic technique comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui les régissent, les documents suivants : ' Le document établi à l’issue du contrôle des installations d’assainissement non collectif mentionné à l’article L. 1331-11 -1 du code de la santé publique » ;

Aux termes de l’article L1331-11-1 du code de la santé publique, « Lors de la vente de tout ou

partie d’un immeuble à usage d’habitation non raccordé au réseau-public de collecte des eaux usées, le document établi à l’issue du contrôle des installations d’assainissement non collectif effectué dans les conditions prévues an II de l’article L. 1331-1-1 du présent code et daté de moins de trois ans au moment de la signature de l’acte de vente est joint au dossier de diagnostic technique prévu aux articles L. 271-4 et L. 271-5 du code de la construction et de l’habitation …

Au plus tard un mois après la signature de l’acte authentique de vente de tout ou partie d’un immeuble, le notaire rédacteur adresse à titre de simple information par tous moyens, y compris par voie dématérialisée à l’autorité compétente en matière d’assainissement émettrice du document mentionné au 8° du I de l’article L. 271-4 du même code une attestation contenant la date de la vente, les informations nécessaires à l’identification du bien vendu ainsi que les nom et adresse de l’acquéreur de ce bien.

Si le contrôle des installations d’assainissement non collectif effectué dans les conditions prévues au II de l’article L. 1331-1-I du présent code est daté de plus de trois ans ou inexistant, sa réalisation est à la charge du vendeur » ;

Aux termes de l’article 1240 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer » ;

Le notaire répond de la faute commise dans l’exercice de sa mission d’officier public sur le fondement de sa responsabilité délictuelle issue de l’article 1240 du code civil, supposant la triple existence d’une faute de l’officier public, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice ;

Ce régime diffère du droit commun en ce qu’il met à la charge du notaire la preuve de ce qu’il a valablement accompli sa mission et qu’il a satisfait à son obligation de conseil (1ère chambre civile, 22 mai 2001, pourvoi n°98-15.847), cette obligation visant à assurer la validité et l’efficacité des actes auxquels il prête son concours qui bénéficie à toutes les parties à l’acte qu’il dresse (1ère chambre civile 15 mai 2007, pourvoi n°06-15.318) ;

La responsabilité pour faute du notaire est engagée au plan délictuel dès lors que les demandes dirigées à son encontre s’inscrivent dans le cadre de la rédaction et de l’authentification de divers actes de vente à l’exclusion de tout engagement envers l’une des parties ;

Sur la faute du notaire à l’égard de Mme [S]

En l’espèce, il ressort de l’acte authentique de vente que le notaire a commis une faute à l’égard de Mme [S], en mentionnant en page 11 « Dossier de diagnostic technique Conformément aux dispositions de l’article L271-4 du code de la construction et de l’habitation, un dossier de diagnostic technique se trouve annexé au présent acte '. Il comprend : ' le document établi à l’issue du contrôle des installations d’assainissement non collectif mentionné à l’article L1331-11-1 du code de la santé publique » alors que le notaire avait connaissance que ce document n’était pas annexé à l’acte et même qu’il n’avait pas été établi puisqu’il mentionne dans ses conclusions que « Mme [A] épouse [B] a refusé de faire procéder à ce diagnostic » ;

Cette faute du notaire a causé un préjudice à Mme [S] en ce que, s’il l’avait informée qu’il ne disposait pas du diagnostic prévu par les textes, les articles L271-4 du code de la construction et de l’habitation et L1331-11-1 du code de la santé publique, celle-ci aurait pu exiger avant la signature de la vente, la réalisation de ce diagnostic et la diminution du prix de vente à hauteur du coût des travaux, sans avoir à engager une procédure judiciaire postérieurement à la vente ;

La responsabilité délictuelle du notaire est engagée à l’égard de Mme [S] ;

Sur la faute du notaire à l’égard de la venderesse

En l’espèce, la venderesse ne peut pas reprocher au notaire d’avoir mentionné à tort que le diagnostic obligatoire avait été effectué et était annexé à l’acte alors qu’elle avait elle-même connaissance qu’elle n’avait pas fait réaliser ce diagnostic ;

La responsabilité pour faute du notaire n’étant engagée au plan délictuel qu’à l’égard des demandes qui s’inscrivent dans le cadre de la rédaction et de l’authentification de l’acte de vente à l’exclusion de tout engagement envers l’une des parties, il convient de considérer que le notaire n’a pas engagé sa responsabilité à l’égard de la venderesse en mentionnant dans l’acte la déclaration de celle-ci « Assainissement : Le vendeur déclare que l’immeuble vendu est raccordé à un réseau public de collecte destiné à recevoir les eaux usées domestiques » ;

En conséquence, le jugement est infirmé en ce qu’il a retenu la responsabilité délictuelle du notaire à l’égard de la venderesse ;

Et il y a lieu de débouter les consorts [B] de leur demande de condamner le notaire à les garantir des condamnations prononcées à leur encontre ;

Sur les préjudices de Mme [S]

Mme [S] sollicite de condamner in solidum les consorts [B] et le notaire à lui payer la somme de 10.119,26 € TTC au titre du coût des travaux, dont la somme de 8.572,80 € TTC au titre des travaux de mise en conformité de l’assainissement incluant la désinfection et le remblaiement de la fosse septique et la somme de 1.546,46 € au titre des vidanges et des nettoyages de la fosse septique nauséabonde dans l’attente de son remblaiement, ainsi que la somme de 6.000 € en réparation de son préjudice de jouissance, en ce qu’elle a dû subir les odeurs nauséabondes depuis l’entrée des lieux dans son logement et de nombreuses pertes de temps pour la gestion du dossier, en consultations d’entreprises et démarches auprès de son avocat ;

Sur la nature des préjudices de Mme [S]

En l’espèce, la responsabilité de la venderesse étant retenue à l’égard de Mme [S], au titre du manquement à son obligation de délivrance conforme d’un bien dont toutes les évacuations sont directement raccordées au réseau d’assainissement communal, le préjudice que Mme [S] est susceptible de faire valoir est :

— le coût des travaux en conséquence de l’absence de conformité, soit les travaux de raccordement des évacuations qui ne le sont pas au réseau d’assainissement communal, incluant la désinfection et le remblaiement de la fosse septique, ces travaux étant la conséquence du manquement à l’obligation de délivrance d’un bien dont toutes les évacuations sont directement raccordées au réseau d’assainissement communal, sachant que l’anomalie relevée par la société Veolia dans son constat de non-conformité du raccordement au réseau d’assainissement prend en compte le raccordement des 2 WC à la fosse septique,

— le coût des travaux de vidange et nettoyage de la fosse septique nauséabonde dans l’attente de son remblaiement,

— le préjudice de jouissance subi en conséquence de l’absence du raccordement de ces évacuations

La responsabilité du notaire étant retenue à l’égard de Mme [S], au titre de sa faute pour ne pas l’avoir informée qu’il ne disposait pas du diagnostic, alors que l’acte précise qu’il est annexé, le préjudice que Mme [S] est susceptible de faire valoir est la diminution du prix du bien à hauteur du coût des travaux de raccordement des évacuations qui ne le sont pas au réseau d’assainissement communal, incluant la désinfection et le remblaiement de la fosse septique, qu’elle pouvait exiger au moment de la vente si elle avait eu connaissance du diagnostic ; en revanche, il y a lieu de rejeter sa demande à l’encontre du notaire au titre du coût des travaux de vidange et nettoyage de la fosse septique postérieur à la vente dans l’attente des travaux de remblaiement de la fosse septique et au titre de son préjudice de jouissance postérieur à la vente dans l’attente des travaux de raccordement puisqu’il ne s’agit pas de préjudices en conséquence de la faute du notaire ;

Sur la somme sollicitée au titre du coût des travaux

Concernant la somme de 10.119,26 € TTC sollicitée, Mme [S] produit les pièces suivantes :

-8.572,80 € TTC au titre du devis de la société Stradanova du 10 janvier 2024 (pièce 8) : ce devis inclut les travaux de mise en conformité de l’assainissement (dépose repose de pavés, création d’un regard, pose de canalisation, terrassement et remblai, raccord sur regard existant, finition), le pompage, curage, désinfection, et remblaiement de la fosse septique : compte tenu de l’analyse ci-avant, il convient de retenir cette somme,

-378,36 € TTC au titre de la facture SNAVEB du 5 janvier 2021(pièce 9) : cette facture inclut le pompage, nettoyage, vidange de la fosse septique réalisé le 30 décembre 2020 : il y a lieu de retenir cette somme,

-1.168,10 € TTC au titre de la facture SNAVEB du 1er janvier 2024 (pièce 10) : cette facture inclut le pompage, nettoyage, vidange de la fosse septique réalisé le 12 décembre 2023 : il y a lieu de retenir cette somme ;

Le jugement est donc infirmé en ce qu’il a :

— condamné M. [E] [L] [B], M. [N] [B] et M. [J] [B] à payer solidairement à Mme [P] [S], la somme de 3.320 € à titre d’indemnisation de son préjudice relatif à l’obligation d’effectuer à ses frais les travaux de mise en conformité de l’assainissement,

— condamné M. [K] [T] à payer à Mme [P] [S], la somme de 3.320 € à titre d’indemnisation de son préjudice relatif à l’obligation d’effectuer à ses frais les travaux de mise en conformité de l’assainissement ;

Et il y a lieu de condamner :

— in solidum, d’une part les consorts [B], en qualité d’ayants droit de [H] [A] épouse [B] décédée, et d’autre part le notaire, à payer à Mme [S] la somme de 8.572,80 € au titre du coût des travaux de conformité de l’assainissement et de remblaiement de la fosse septique,

— in solidum, les consorts [B], en qualité d’ayants droit de [H] [A] épouse [B] décédée, à payer à Mme [S] la somme de 1.546,46 € (378,36+1.168,10) au titre des pompages, nettoyages et vidanges de la fosse septique ;

Sur la somme au titre du préjudice de jouissance

Mme [S] justifie avoir subi un préjudice de jouissance du fait des odeurs nauséabondes de la fosse septique depuis le 6 juillet 2016, soit depuis plus de 8 ans, et des pertes de temps pour la consultation des entreprises dont elle a produit les devis et factures et les démarches auprès de son avocat ;

Il y a lieu d’évaluer ce préjudice à la somme de 3.000 € ;

Le jugement est infirmé en ce qu’il a débouté Mme [P] [S] de sa demande au titre du préjudice de jouissance ;

Et il y a lieu de condamner in solidum, les consorts [B], en qualité d’ayants droit de [H] [A] épouse [B] décédée, à payer à Mme [S] la somme de 3.000 € au titre de son préjudice de jouissance ;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Les consorts [B] d’une part et le notaire d’autre part, parties perdantes, doivent être condamnés in solidum aux dépens d’appel ; les consorts [B] doivent être condamnés in solidum à payer à Mme [S] la somme supplémentaire de 3.000 € et le notaire doit être condamné à payer à Mme [S] la somme supplémentaire de 3.000 €, par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par les consorts [B] ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Ecarte des débats la pièce n°7 jointe au dossier des appelants ;

Infirme le jugement, excepté en ce qu’il a :

— condamné M. [E] [L] [B], M. [N] [B] et M. [J] [B] à payer solidairement à Mme [P] [S] la somme de 1.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [E] [L] [B], M. [N] [B], M. [J] [B] et M. [K] [T], solidairement aux dépens,

— dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit ;

Statuant sur les chefs réformés et y ajoutant,

Condamne in solidum, d’une part M. [E] [B], M. [N] [B] et M. [J] [B], en qualité d’ayants droit de [H] [A] épouse [B] décédée, et d’autre part Me [K] [T], à payer à Mme [P] [S] la somme de 8.572,80 € au titre du coût des travaux de conformité de l’assainissement et de remblaiement de la fosse septique ;

Condamne in solidum M. [E] [B], M. [N] [B] et M. [J] [B], en qualité d’ayants droit de [H] [A] épouse [B] décédée, à payer à Mme [P] [S] la somme de 1.546,46 €, au titre des pompages, nettoyages et vidanges de la fosse septique ;

Condamne in solidum M. [E] [B], M. [N] [B] et M. [J] [B], en qualité d’ayants droit de [H] [A] épouse [B] décédée, à payer à Mme [P] [S] la somme de 3.000 €, au titre de son préjudice de jouissance ;

Déboute M. [E] [B], M. [N] [B] et M. [J] [B], en qualité d’ayants droit de [H] [A] épouse [B] décédée, de leur demande de condamner Me [K] [T] à les garantir des condamnations prononcées à leur encontre ;

Condamne in solidum M. [E] [B], M. [N] [B] et M. [J] [B], en qualité d’ayants droit de [H] [A] épouse [B] décédée, à payer à Mme [P] [S] la somme de 3.000 €, par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Condamne Me [K] [T] à payer à Mme [P] [S] la somme de 3.000 €, par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Condamne in solidum, d’une part M. [E] [B], M. [N] [B] et M. [J] [B], en qualité d’ayants droit de [H] [A] épouse [B] décédée, et d’autre part Me [K] [T], aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Rejette la demande des appelants au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE DE CHAMBRE,