Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 8

ARRET DU 10 SEPTEMBRE 2025

(n° 2025/ , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/10953 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CF6IE

Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 mai 2022 – TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 8] – RG n° 21/07182

APPELANT

Monsieur [G] [P]

né le [Date naissance 2] 1942 à [Localité 7] (41)

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par M^e Sarra JOUGLA, avocat au barreau de PARIS, toque : C 431, ayant pour avocat plaidant M^e Patrick LOPASSO, avocat au barreau de TOULON

INTIMÉE

S.A.S. HORECA GESTION, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le numéro 818 380 016

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Benjamin PORCHER de la SELAS PORCHER & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : G450

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 mai 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame FAIVRE, Présidente de Chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame CHAMPEAU-RENAULT, Présidente de chambre

Madame FAIVRE, Présidente de chambre

Monsieur SENEL, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame CHANUT

ARRET :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame CHAMPEAU-RENAULT, Présidente de chambre et par Madame PHILÉAS, Greffière, présent lors de la mise à disposition.

******

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [P] est propriétaire d’un bien immobilier à usage d’habitation sis à [Localité 6].

Il a conclu le 10 décembre 2013, avec la société CABINET GEREO, un mandat de gestion locative.

Le 15 décembre 2013, M. [P] a donné à bail ce bien aux époux [X].

Par courrier du 7 juillet 2017, la société CABINET GEREO a informé M. [P] du fait qu’elle intégrait le réseau CENTURY 21, son nom commercial étant désormais HORECA GESTION CENTURY 21.

Le 1er juillet 2017, M. [P] a signé un nouveau mandat de gestion avec la société HORECA GESTION, les conditions générales et particulières du précédent mandat étant reprises intégralement.

Le 27 octobre 2016, la société CABINET GEREO avait souscrit un contrat ayant pour objet d’assurer les propriétaires bailleurs contre les loyers impayés et les risques locatifs prenant effet au 1er janvier 2017.

Le 6 juillet 2018, la société HORECA GESTION a souscrit un nouveau contrat d’assurance garantie loyers impayés prenant effet le 1er août 2018.

Les époux [X] ont réglé leurs loyers avec retard à compter de mai 2018 puis ont cessé de les payer à compter de juillet 2018.

Le 18 septembre 2018, M. [P] a réitéré sa demande auprès de HORECA GESTION de déclaration du sinistre à l’assureur garantie loyers impayés.

Le 21 novembre 2018, la société HORECA GESTION a déclaré le sinistre à l’assureur garantie loyers impayés.

Par courriel en réponse du 30 novembre 2018, la société d’assurance a refusé sa garantie en l’état des documents en sa possession.

Le conseil de M. [P] a vainement mis en demeure la société HORECA GESTION les 13 février et 22 mars 2019 d’avoir à lui communiquer le dossier d’assurance constitué par celle-ci et lui restituer les éventuelles sommes perçues à ce titre de la part de l’assurance.

Le 22 novembre 2019, la société HORECA GESTION a fait délivrer aux époux [X] un commandement de payer les loyers impayés pour un montant en principal de 7 636,53 euros et visant la clause résolutoire.

Par ordonnance du 9 février 2021, le juge des référés saisi par M. [P] a constaté l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail, a condamné les locataires au paiement de la somme de 24 076,46 euros avec intérêts au taux légal, et a autorisé le propriétaire à faire expulser les locataires pour le cas où ceux-ci n’auraient pas quitté les lieux dans le délai de 2 mois à compter de la signification d’un commandement de quitter les lieux et s’est dit incompétent à l’égard des demandes de paiement formées par M. [P] à l’encontre de la société HORECA GESTION.

PROCEDURE

C’est dans ce contexte que, par acte du 1er avril 2021, M. [P] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris, la société HORECA GESTION, afin de voir, rechercher sa responsabilité pour faute au visa des articles 1991, 1992 et 1993 du code civil.

Par jugement du 10 mai 2022, le tribunal judiciaire de Paris a :

Débouté M. [P] de l’ensemble de ses demandes ;

Condamné M. [P] à payer à la société HORECA GESTION la somme de

2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné M. [P] au paiement des entiers dépens ;

Rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Par déclaration électronique du 8 juin 2022, enregistrée au greffe le 24 juin 2022, M. [P] a interjeté appel, intimant la société HORECA GESTION, en précisant que l’appel tendait à l’infirmation totale du jugement et portait plus précisément sur les dispositions ayant débouté M. [P] de toutes ses demandes et sur celles ayant condamné M. [P] au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par conclusions d’appelant notifiées par voie électronique le 5 septembre 2022, M. [P] demande à la cour, au visa notamment des articles 1217, 1991 et 1992 du code civil et des articles 696 et 700 du code de procédure civile, de :

— INFIRMER le jugement rendu le 10 mai 2022 par le tribunal judiciaire de PARIS en ce qu’il a :

DEBOUTE M. [P] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE M. [P] à payer à la société HORECA GESTION la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

CONDAMNE M. [P] aux entiers dépens ; »

Et statuant à nouveau :

A TITRE PRINCIPAL :

— CONDAMNER la société HORECA GESTION à payer à M. [P] la somme de 34 168,54 euros, à titre de dommages et intérêts pour défaut de mise en 'uvre de la garantie loyers impayés;

A TITRE SUBSIDIAIRE :

— CONDAMNER la société HORECA GESTION à payer à M. [P] la somme de 12 038,23 euros au titre de la tardiveté du recouvrement judiciaire ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

— CONDAMNER la société HORECA GESTION à payer à M. [P] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral et financier ;

— DIRE ET JUGER que l’ensemble des condamnations porteront intérêts et capitalisation à compter de la sommation de payer du 30 octobre 2020 en vertu de l’article 1343-2 du code civil;

— CONDAMNER la société HORECA GESTION à payer à M. [P] la somme de 3 000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER la société HORECA GESTION aux entiers dépens.

Par conclusions d’intimée n°2 notifiées par voie électronique le 24 mars 2025, la société HORECA GESTION demande à la cour de :

Confirmer intégralement le jugement entrepris, et débouter toute demande dirigée à l’encontre de la société HORECA GESTION ;

A titre subsidiaire, ramener le préjudice allégué à de bien plus justes proportions ;

En tout état de cause, condamner tout succombant à verser à la société HORECA GESTION une somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

En tout état de cause, condamner tout succombant au paiement des entiers dépens'».

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 28 avril 2025.

Il convient de se reporter aux dernières conclusions susvisées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I Sur la responsabilité du mandataire

1) Sur la faute du mandataire

A l’appui de son appel, M. [P] rappelle que le mandataire est responsable de la mise en 'uvre de la garantie des loyers à laquelle il a souscrit et fait adhérer son mandant et que de son côté, il a toujours payé les primes d’assurance.

M. [P] demande de confirmer le jugement qui a reconnu la faute du mandataire.

Il explique qu’après trois mois d’impayés de loyers, il a demandé à son mandataire, le 18 septembre 2018, la constitution d’un dossier d’assurance, or, la société HORECA GESTION n’a déclaré le sinistre que le 21 novembre 2018 à l’assureur qui a opposé un refus de garantie au motif de l’absence de régularisation par la société HORECA GESTION d’un précédent sinistre et de l’absence de commandement de payer, que la société HORECA GESTION n’a jamais régularisé le précédent sinistre et n’a délivré un commandement de payer que le 22 novembre 2019. Ainsi, M. [P] reproche à la société HORECA GESTION la faute de ne pas avoir déclaré le sinistre conformément aux prescriptions du contrat d’assurance et de ne pas avoir informé M. [P] du refus de garantie. En réplique aux observations de la société HORECA GESTION, M. [P] fait valoir qu’il ne lui appartient pas de suppléer la carence de son mandataire dans la mise en 'uvre de la garantie des loyers et il précise que la responsabilité juridique du mandataire a un fondement juridique totalement distinct de celui de l’assureur et qu’il n’était pas tenu d’actionner en justice, ce dernier avant le mandataire.

M. [P] reproche aussi à la société HORECA GESTION l’absence de promptes diligences face aux impayés de loyers, dès lors que le mandataire n’a délivré un commandement de payer que le 22 novembre 2019 alors que les locataires étaient en situation irrégulière depuis le mois de juillet 2018 et que malgré l’acquisition de la clause résolutoire le 22 janvier 2020, la société HORECA GESTION s’est abstenue d’engager des poursuites judiciaires. Il en est résulté qu’à la date de la décision judiciaire constatant l’acquisition de la clause résolutoire, le montant de la dette de loyers s’élevait à 24 076,46 euros.

En réplique, la société HORECA GESTION fait valoir qu’elle a bien souscrit des polices d’assurance mais que l’impayé des locataires s’est «'trouvé à cheval'» entre les deux polices qu’elle a souscrites successivement, que le premier assureur a refusé de prendre en charge le sinistre au motif qu’une précédente indemnité n’avait pas été reversée au bailleur alors que la société HORECA GESTION affirme la lui avoir reversée et le second assureur a refusé la prise en charge du nouveau sinistre au motif que le lot subissait des impayés avant la souscription de la police. La société HORECA GESTION estime n’avoir commis aucune faute au titre de la garantie des impayés et qu’il appartient à M. [P] d’agir à l’encontre de l’assureur.

Sur la prétendue faute dans la gestion des impayés, la société HORECA GESTION fait valoir qu’à la suite de leur survenance, elle s’est rapprochée du locataire pour trouver un terrain d’entente'; elle ajoute qu’une expulsion a des conséquences humaines non négligeables et qu’une telle procédure a aussi un coût important.

Sur ce,

Vu les articles 1991 et 1993 du code civil,

C’est par une exacte appréciation des pièces communiquées par M. [P] en première instance et en appel, que le tribunal a considéré que la société HORECA GESTION avait manqué à ses obligations contractuelles à l’égard de M. [P] en tardant à solliciter de l’assureur la mobilisation de la garantie loyers impayés au regard de leur date et des nombreuses relances de M. [P] et en ne relayant pas le refus de garantie opposé par l’assureur et son motif, que le tribunal a aussi précisé à juste titre que la société HORECA GESTION ne saurait valablement soutenir que M. [P] aurait dû agir lui-même à l’encontre de l’assureur alors que la société HORECA GESTION était la souscriptrice du contrat et qu’elle avait reçu mission de le faire en application du contrat de mandat.

Il sera ajouté que la société HORECA GESTION ne saurait prétendre en appel avoir reversé à M. [P] les primes d’assurances de l’impayé de loyer de 2016 alors que l’assureur concerné n’a pas été attrait dans la cause et que le document intitulé «'reversement GLI'» qu’elle communique en pièce 6, ne permet pas de justifier les reversements desdites primes, s’agissant d’un document imprécis dont la source n’est pas précisée.

Par ailleurs, M. [P] reproche une seconde faute à la société HORECA GESTION, à savoir son manque de diligences face aux impayés de loyers, et notamment avoir tardé à signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire et ne pas avoir engagé de poursuites judiciaires à la suite du commandement de payer infructueux.

A cet égard, il ressort du mandat de gestion du 1er juillet 2017,§ IV, signé par le mandant et le mandataire, «'qu’en cas de difficulté ou à défaut de paiement du locataire, le mandant donne mandat exprès au mandataire qui l’accepte, de diligenter tant en demande qu’en défense toutes saisies, actions judiciaires, tous commandements, sommations, assignations et citations devant tous tribunaux et toutes commissions administratives, se concilier ou requérir jugement, les faire signifier et exécuter, se faire remettre tous titres ou pièces'». (pièce 5 – M. [P])

A cet effet, M. [P] communique des échanges de courriels entre M. [P] et la société HORECA GESTION ( pièce 11 – M. [P]) et entre la société HORECA GESTION et les courtiers successifs d’assurance, Sollyazar et Axelliance, que la société HORECA GESTION a déclaré le sinistre «'loyers impayés'» au courtier Sollyazar le 21 novembre 2018, que ce courtier a répondu le 30 novembre 2018 que le dossier était incomplet et qu’il manquait le commandement de payer visant la clause résolutoire, que la société HORECA GESTION a répondu le 3 décembre 2018, que «' nous avons géré ce dossier en maintenant des relances régulières de façon à obtenir des règlements de loyers de façon très irrégulière. Ayant conscience que la situation des locataires n’allait pas s’arranger, nous vous avons déclaré ce sinistre.'» et le 13 décembre 2019, la société HORECA GESTION a adressé un courriel à M. [P] pour l’informer qu’un commandement de payer avait été signifié le 22 novembre 2019 au locataire et que la garantie de loyers Axelliance ne pourrait pas prendre en charge le dossier de M. [P] car son locataire n’était pas à jour au 1er janvier 2019, date à laquelle nous avons ouvert notre contrat chez eux'».( pièce 12 – M. [P])

Ces échanges de courriels mettent en évidence le délai de plus d’un an qui s’est écoulé entre les premiers impayés continus de loyers depuis l’été 2018 et la date de signification du commandement de payer alors même que la société HORECA GESTION avait déclaré à l’un des courtiers le 3 décembre 2018 qu’elle avait conscience que la situation des locataires n’allait pas s’arranger.

Il est, de surcroît, établi que c’est M. [P] représenté par son avocat, qui a assigné en référé le 22 juin 2020, ses locataires et la société HORECA GESTION pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire de plein-droit et demander l’expulsion des locataires ainsi que mettre en 'uvre la responsabilité contractuelle de la société HORECA GESTION'; que le juge des référés a fait droit aux demandes de résolution du bail et de condamnation des locataires au paiement d’une somme provisionnelle au titre des loyers impayés. (pièces 18 et 20 – M. [P]).

Ainsi, il est établi que la société HORECA GESTION n’a pas donné suite au commandement de payer infructueux en dépit de ses obligations contractuelles à l’égard de M. [P].

Il résulte de l’ensemble de ces constatations, la preuve des manquements de la société HORECA GESTION à son obligation de diligence dans l’exécution du mandat de gestion que M. [P] a confié à cette dernière, que ces manquements constituent des fautes en application de l’article 1992 susvisé.

Le jugement déféré sera complété sur ce point.

2) Sur l’indemnisation du dommage

A l’appui de son appel, M. [P] demande à titre principal, une réparation évaluée à la somme de 34 168,54 euros correspondant à la perte de loyers à la date du 27 août 2021, sur le fondement de la faute commise par le mandataire au titre de l’absence de garantie des loyers, dont il fait valoir qu’il s’agit d’un préjudice qui découle de manière directe et certaine, de la faute du mandataire dans la mise en 'uvre de la garantie des loyers.

A titre subsidiaire, il demande une indemnité de 12 038,23 euros correspondant à la perte de chance à hauteur de 50'% des condamnations judiciaires des locataires, sur le fondement de la responsabilité contractuelle de la société HORECA GESTION du fait de la tardiveté du recouvrement judiciaire.

Il demande, au surplus, une indemnité de 5 000 euros au titre des dommages-intérêts pour les préjudices financiers et annexes qu’il a dû subir du fait de la société HORECA GESTION, en faisant valoir que toutes les démarches qu’il a mises en 'uvre sont la cause de multiples tracas, anxiété, troubles dans les conditions d’existence et frais d’huissier depuis septembre 2018 et qu’à ce jour, les locataires n’ont toujours pas quitté les lieux.

En réplique, la société HORECA GESTION fait observer que M. [P] n’a toujours pas agi à l’égard des assureurs, ce qui lui aurait éventuellement permis d’obtenir gain de cause. La société HORECA GESTION conteste aussi le montant de l’indemnité demandée au titre de la mise en 'uvre de la garantie des loyers impayés.

S’agissant de l’indemnité demandée au titre de l’absence de recouvrement par voie judiciaire, la société HORECA GESTION donne acte à M. [P] qu’il a tenté d’obtenir le recouvrement de sa dette auprès des locataires. Elle précise cependant qu’il est vain pour M. [P] de chercher à faire peser sur la société HORECA GESTION l’impayé postérieur à la décision prononçant l’expulsion. Elle estime que le seul préjudice indemnisable serait une perte de chance d’obtenir paiement des loyers arrêté à la date de prononcé de la décision d’expulsion.

Enfin la société HORECA GESTION conteste l’existence du préjudice moral.

Sur ce,

En l’espèce, sur le préjudice résultant du manque de diligence de la société HORECA GESTION dans la mise en 'uvre de l’assurance garantie loyers impayés, la cour constate que M. [P] ne justifie pas du préjudice en résultant, la communication des seules conditions particulières des contrats d’assurance ne permettant pas d’établir ce préjudice. ( pièces 6 et 7 – M. [P])

En revanche, s’agissant du préjudice résultant du manque de diligence dans le recouvrement judiciaire de la dette de loyers, il est constant que ce préjudice consiste dans une perte de chance qui est réparable selon une éventualité favorable évaluée à la probabilité de 50'% de recouvrer la totalité des loyers impayés à la date de l’ ordonnance de référé, soit la somme de

12 038,23 euros ainsi que l’a démontré à juste titre M. [P], au vu de l’ordonnance de référé du 9 février 2021 et du certificat d’irrecouvrabilité établi par l’huissier de justice le 17 juin 2022. ( pièces 20 et 30 – M. [P])

La société HORECA GESTION sera donc condamnée à payer ce montant.

Sur le préjudice moral et financier, il résulte des pièces communiquées par M. [P] et dont plusieurs ont été rappelées précédemment, la preuve de toutes les démarches mises en 'uvre par M. [P] tant auprès de la société HORECA GESTION que des tribunaux judiciaires pour parvenir à recouvrer les loyers impayés, démarches rendues nécessaires en raison de l’absence de diligence de la société HORECA GESTION et qui constituent un préjudice réel de tracas, d’anxiété et de troubles dans les conditions d’existence de M. [P] ainsi que de frais supplémentaires alors que ce dernier avait conclu avec la société HORECA GESTION un contrat de mandat pour en être déchargé.

Il convient de fixer à 2 000 euros l’indemnité au titre de ce préjudice moral et financier.

La société HORECA GESTION sera condamnée à payer ce montant à M. [P].

Ces indemnités seront augmentées des intérêts au taux légal à compter du 1er avril 2021, date de l’assignation au fond valant mise en demeure. Il convient aussi de faire droit à la demande de capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil.

Le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a débouté M. [P] de l’ensemble de ses demandes.

II Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Compte tenu de l’issue du litige, les dispositions du jugement relatives au paiement d’une indemnité pour frais irrépétibles et aux dépens sont infirmées. Il en résulte que la société HORECA GESTION est condamnée aux dépens de première instance.

Partie perdante en appel, la société HORECA GESTION sera condamnée aux dépens d’appel et à payer à M. [P], en application de l’article 700 du code de procédure civile, une indemnité qui sera, en équité, fixée à la somme de 3 000 euros.

Il convient de préciser que ni les dépens de première instance, ni ceux d’appel ne peuvent inclure le coût du commandement de payer en application de l’article 695 du code de procédure civile.

La société HORECA GESTION sera déboutée de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant publiquement, en dernier ressort, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,

Dans les limites de l’appel,

Infirme le jugement en ce qu’il a':

— débouté M. [P] de l’ensemble de ses demandes';

— condamné’M. [P] aux dépens de première instance et au paiement de la somme de 2 500 euros de frais irrépétibles à la société HORECA GESTION';

Statuant à nouveau sur les points infirmés et y ajoutant,

Dit que la société HORECA GESTION a commis des fautes dans l’exécution du mandat de gestion que M. [P] a confié à cette dernière le 1er juillet 2017';

Condamne la société HORECA GESTION à payer à M. [P] les sommes suivantes en réparation des fautes commises':

# 12 038,23 euros au titre du préjudice résultant de la tardiveté du recouvrement judiciaire';

# 2 000 euros au titre du préjudice moral et financier';

Dit que ces indemnités seront augmentées des intérêts au taux légal à compter du 1er avril 2021, date de l’assignation au fond valant mise en demeure.

Dit que ces intérêts seront capitalisés en application de l’article 1343-2 du code civil';

Condamne la société HORECA GESTION aux dépens de première instance';

Condamne la société HORECA GESTION aux dépens d’appel';

Condamne la société HORECA GESTION à payer à M. [P] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile';

Déboute la société HORECA GESTION de sa demande formée de ce chef.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE