COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 07 NOVEMBRE 2024

ph

N° 2024/ 349

Rôle N° RG 21/08461 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHSZI

[A] [Y]

S.C.I. PARIS CANNES

C/

[K] [L], [N], [C] [X]

[H] [P]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ

M^e Sandrine ZEPI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de GRASSE en date du 20 Avril 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 17/02798.

APPELANTES

Madame [A] [Y]

demeurant [Adresse 18] – [Adresse 8] – [Localité 17]

représentée par M^e Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Lionel PIERRI DE MONTLOVIER ROYNAC, avocat au barreau de GRASSE

S.C.I. PARIS CANNES dont le siège social est [Adresse 8] – [Localité 17], poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège social

représentée par M^e Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Lionel PIERRI DE MONTLOVIER ROYNAC, avocat au barreau de GRASSE

INTIMEES

Madame [K] [L], [N], [C] [X]

demeurant [Adresse 8] – [Localité 17]

représentée par M^e Sandrine ZEPI, avocat au barreau de GRASSE

Madame [H] [P]

assignation portant signification de la déclaration d’appel remise à étude le 17.08.2021

demeurant [Adresse 16] – [Localité 17]

défaillante

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 02 Juillet 2024 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Patricia HOARAU, Conseiller, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Novembre 2024.

ARRÊT

Défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Novembre 2024,

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS et PROCEDURE – MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES

Selon acte notarié du 30 mars 1993, M. [M] [O] [X] et son épouse Mme [C] [S] ont vendu à la SCI Paris Cannes représentée par son gérant M. [Z] [Y], le bien sis à [Localité 17], [Adresse 18], cadastré section C numéro [Cadastre 6] de 1 hectare 15 ares 98 centiares, décrit ainsi « Une grande propriété, avec bâtiment, d’environ 700 m², développé et terrain attenant, tel que ledit bien existe, se poursuit et comporte avec toutes les dépendances sans aucune exception ni réserve ».

Selon acte notarié du 23 septembre 1999, M. [O] [X] a vendu à Mme [K] [X] le bien suivant : « Sur la commune de [Localité 17] (ALPES MARITIMES), [Adresse 18], Une propriété comprenant une maison à usage d’habitation élevée d’un étage sur rez de chaussée avec terrain autour », figurant au cadastre de ladite commune sous les références section C numéros [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 7], [Cadastre 15], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 1] d’une contenance totale de 4 hectares 98 ares.

Le litige porte sur deux dépendances qui se trouvent enterrées sous le terrain de la SCI Paris Cannes et dont l’accès se fait par la propriété de Mme [K] [X].

Par exploit d’huissier du 17 mai 2017, Mme [K] [X] a fait assigner la SCI Paris Cannes et Mme [A] [Y], devant le tribunal de grande instance de Grasse afin de voir constater la prescription acquisitive abrégée de la dépendance du bien immobilier dont elle est propriétaire et indemniser son préjudice, en faisant valoir que le découpage du lot [Cadastre 6] effectué avant la vente à M. et Mme [Y] a été fait précipitamment sans tenir compte du fait que la dépendance litigieuse se trouvait sur la parcelle à céder, que depuis la cession de sa villa en 1993 [M] [X] a continué à occuper la dépendance en l’aménageant en atelier de menuiserie,

en une salle de repos pour son jardinier et utilisait le garage attenant pour y garer sa voiture, qu’en 1999 [M] [X] lui a cédé sa propriété où elle s’est installée, que la dépendance est alimentée en eau et en électricité par ses compteurs et que l’évacuation des eaux usées se fait dans sa fosse septique, que pendant vingt-trois ans du 30 mars 1993 au 28 novembre 2016 M. et Mme [Y] n’ont jamais cherché à exercer leurs prétendus droits sur ces locaux, qu’ils n’y ont pas d’accès puisqu’aucun droit de passage n’a été établi dans les actes de vente, que depuis le 28 novembre 2016 Mme [Y] a autorisé Mme [P] à vivre dans les locaux litigieux, que Mme [P] a fini par quitter les lieux à la fin du mois d’août 2017, que vu les frais astronomiques d’eau et d’électricité elle n’avait d’autre choix que d’assigner Mme [Y], que Mme [P] n’a pas d’intérêt à agir au soutien de la défenderesse.

La SCI Paris Cannes et Mme [A] [Y] ont conclu au débouté des demandes de Mme [K] [X] en soutenant que celle-ci ne bénéficie pas d’un juste titre lui permettant de se prévaloir de la prescription acquisitive abrégée.

Mme [H] [P] est intervenue volontairement à la procédure pour conclure au débouté des demandes de Mme [K] [X] et la condamnation de Mme [K] [X] à lui remettre l’intégralité de ses effets personnels et à lui payer la somme de 15 000 euros correspondant aux frais engagés suite aux voies de fait et expulsion illicite du logement et 10 000 euros en réparation des préjudices causés sur le fondement de l’article 1242 du code civil, et subsidiairement pour le cas où il serait fait droit aux demandes de Mme [K] [X], sa condamnation à lui payer en plus la somme de 25 703,37 euros correspondant aux travaux de remise en état, en arguant qu’elle a résidé dans le studio appartenant à la SCI Paris Cannes et avait l’usage du jardin mis à sa disposition gracieuse par sa fille [K] [X] de décembre 2013 au 7 septembre 2017, qu’elle en a été expulsée manu militari par sa propre fille.

Par jugement contradictoire du 20 avril 2021, le tribunal judiciaire de Grasse a :

— jugé irrecevable l’intervention volontaire de Mme [H] [P],

— jugé que Mme [K] [X] est bien propriétaire du local et du garage figurant en bordure de la parcelle cadastrée section C numéro [Cadastre 6] et qu’elle devra faire établir à ses frais les formalités nécessaires auprès du service de la publicité foncière,

— jugé que le local et le garage devront être libérés de tout occupant qui n’aurait pas été autorisé par Mme [K] [X],

— condamné la SCI Paris Cannes et Mme [A] [Y] à payer la somme de 1 923,49 euros à Mme [K] [X] au titre de son préjudice matériel,

— condamné la SCI Paris Cannes et Mme [A] [Y] à verser à Mme [K] [X] la somme de 2 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI Paris Cannes et Mme [A] [Y] aux entiers dépens,

— ordonné l’exécution provisoire.

Le tribunal a considéré que l’action afin de remise de ses effets personnels et le dédommagement de son expulsion par Mme [H] [P] ne se rattache pas par un lien suffisant à l’action principale en usucapion introduite par Mme [K] [X], que Mme [K] [X] justifie d’une chaîne d’acquisition permettant d’établir que son auteur a acquis depuis 1972 par titre, la parcelle cadastrée section C numéro [Cadastre 6], qu’il a toujours usé de ce local et de cette dépendance jusqu’à la vente à sa nièce et que lors de l’établissement de l’acte de partage c’est par erreur que le local et la dépendance en bordure de parcelle et qui ne devaient pas faire partie de la vente à la SCI Paris Cannes, n’ont pas été dissociés de la parcelle cadastrée section C numéro [Cadastre 6], que le préjudice matériel est constitué par les factures d’électricité et d’eau réglées par Mme [K] [X] au titre de l’occupation de ce local par la locataire mise en place par la SCI Paris Cannes et Mme [A] [Y].

Par déclaration du 7 juin 2021, Mme [A] [Y] et la SCI Paris Cannes ont interjeté appel de ce jugement, en intimant Mme [K] [X] et Mme [H] [P].

Dans leurs conclusions d’appelantes déposées et notifiées sur le RPVA le 31 août 2021, la SCI Paris Cannes et Mme [A] [Y] demandent à la cour de :

Vu les dispositions des articles 552, 1319, 2258, 2261, 2272 du code civil,

Vu la jurisprudence,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il :

— juge que [K] [X] est bien propriétaire du local et du garage figurant en bordure de la parcelle cadastrée section C numéro [Cadastre 6] et qu’elle devra faire établir à ses frais les formalités nécessaires auprès du service de la publicité foncière ;

— juge que le local et le garage devront être libérés de tout occupant qui n’aurait pas été autorisé par [K] [X] ;

— condamne la SCI Paris-Cannes et [A] [Y] à payer la somme de 1923,49 euros à [K] [X] au titre de son préjudice matériel ;

— condamne la SCI Paris-Cannes et [A] [Y] à verser à [K] [X] la somme de 2000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne la SCI Paris-Cannes et [A] [Y] aux entiers dépens ;

— ordonne l’exécution provisoire ;

Et statuant de nouveau,

— constater que Mme [X] ne rapporte pas la preuve de la possession d’un juste titre,

— constater en conséquence qu’il est indifférent de savoir si Mme [X] est de bonne ou de mauvaise foi,

— débouter en conséquence Mme [X] de sa demande tendant à se voir transférer la propriété du bien litigieux sur le fondement de la prescription acquisitive abrégée,

— dire et juger en conséquence que le bien litigieux est la propriété de la SCI Paris-Cannes,

— débouter en conséquence Mme [X] de sa demande indemnitaire à l’encontre de la SCI Paris-Cannes et de Mme [Y],

A titre subsidiaire,

— condamner Mme [P] à supporter toutes condamnations dont elles pourraient être tenues,

— condamner Mme [X] au paiement à leur profit d’une somme de 3 000 euros à chacune sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [X] aux entiers dépens d’appel, ces derniers distraits au profit de la SCP Cohen Guedj ' Montero 'Daval Guedj sur son offre de droit.

La SCI Paris Cannes et Mme [A] [Y] font valoir en substance :

Sur l’absence d’acquisition de la prescription acquisitive abrégée,

— que la preuve de la bonne foi et d’un juste titre sont deux conditions cumulatives,

— qu’il n’y a pas de juste titre,

— la jurisprudence décide qu’une vente qui ne porte pas sur la parcelle revendiquée ne peut constituer le juste titre du possesseur (CA Rennes Chambre 1, 21 novembre 2017 N° 445/2017, 14/03064) et (C. cass 29 Janvier 1970 n° 68-12881),

— la dépendance ne se situe pas sur l’une des parcelles figurant dans le titre de propriété de Mme [K] [X], mais sur la parcelle cadastrée n° [Cadastre 6] appartenant à la SCI Paris Cannes,

— qu’il résulte de l’article 552 du code civil, que la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous,

— qu’il est parfaitement indifférent que Mme [X] tente de rapporter la preuve par des attestations, établies pour la cause, qu’elle occuperait le local litigieux depuis 1999 de manière continue et non interrompue,

— qu’il est indifférent que Mme [K] [X] soit de bonne foi ou de mauvaise foi,

Sur le débouté de la demande de dommages et intérêts,

— qu’il n’est pas démontré que l’augmentation de la consommation d’électricité et d’eau est la résultante de Mme [P],

— qu’il n’appartient pas à la SCI Paris Cannes et encore moins à sa gérante Mme [Y] d’avoir à supporter les consommations d’électricité et d’eau de Mme [P] qui en sera seule condamnée.

Mme [K] [X] a constitué avocat le 2 septembre 2021 renouvelé le 16 septembre 2021, mais n’a pas conclu.

La déclaration d’appel a été signifiée à Mme [H] [P], en l’étude de l’huissier le 17 août 2021, ainsi que les conclusions d’appelants du 31 août 2021, le 2 septembre 2021.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 18 juin 2024.

L’arrêt sera rendu par défaut en application de l’article 474 du code de procédure civile, en l’état de l’absence de constitution d’avocat par Mme [P], non citée à sa personne.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’étendue de la saisine de la cour

L’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile énonce que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Le dispositif des conclusions des appelants comporte des demandes de « constater », qui ne constituent pas des prétentions, mais des moyens, si bien que la cour n’en est pas saisie.

Aux termes de l’article 954 dernier alinéa du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s’en approprier les motifs.

Sur l’usucapion

L’article 2258 du code civil énonce que la prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi.

Aux termes de l’article 2272 du code civil, le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans, abrégé à dix ans pour celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble.

La bonne foi consiste en la croyance de l’acquéreur, au moment de l’acquisition, de tenir la chose du véritable propriétaire. Elle est présumée et il suffit qu’elle existe au moment de l’acquisition.

Le juste titre est défini comme celui qui, considéré en soi, serait de nature à transférer la propriété à la partie qui invoque la prescription.

L’article 2261 du code civil énonce que pour prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire.

L’article 2265 du même code précise que pour compléter la prescription, on peut joindre à sa possession celle de son auteur, de quelque manière qu’on lui ait succédé, soit à titre universel ou particulier, soit à titre lucratif ou onéreux.

Enfin, l’article 552 du code civil dispose que la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous.

A la lecture du titre de propriété de la SCI Paris Cannes, celle-ci a acquis la parcelle cadastrée section C n° [Cadastre 6], de [M] [O] [X] et son épouse, lesquels tenaient leurs droits d’un acte de partage du 29 mars 1993 entre eux et M. et Mme [N] [X].

Il est précisé que les biens et droits immobiliers appartenaient indivisément à concurrence de moitié chacun, à M. et Mme [M] [X] et à M. et Mme [N] [X] en vertu d’un acte d’acquisition du 15 décembre 1972.

Deux lots, ont été constitués le premier lot composé des parcelles cadastrées C n° [Cadastre 9] à [Cadastre 14], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 15], [Cadastre 2], [Cadastre 4] et [Cadastre 5] d’une superficie totale de 6ha 16a 29ca, attribué à M. et Mme [M] [X] et le deuxième lot composé de la parcelle cadastrée section C n° [Cadastre 3] d’une superficie de 6ha 05a 29ca attribuée à M. et Mme [N] [X].

L’acte d’acquisition de la SCI Paris Cannes contient des rappels de servitudes et institue une servitude réelle et perpétuelle de passage consentie par M. et Mme [M] [X] d’une largeur de cinq mètres pour permettre l’accès au bien acquis, à prendre sur les parcelles cadastrées section C n° [Cadastre 7], [Cadastre 1], [Cadastre 4] et [Cadastre 5], propriétés de M. et Mme [M] [X] (fonds servants) au profit de la parcelle cadastrée section C n° [Cadastre 6], propriété de la SCI Paris Cannes (fonds dominant), contredisant l’affirmation de Mme [K] [X] devant le premier juge, selon laquelle M. et Mme [Y] n’ont pas d’accès aux dépendances litigieuses, puisqu’aucun droit de passage n’a été établi dans les actes de vente.

Il est reconnu que les dépendances litigieuses sont sous la parcelle cadastrée section C n° [Cadastre 6].

Il doit donc être conclu que Mme [K] [X], qui n’a pas acquis la parcelle cadastrée section C n° [Cadastre 6], c’est -à-dire le sol et le dessous, ne dispose pas d’un juste titre et ne peut se prévaloir de la prescription acquisitive abrégée de 10 ans.

Il est prétendu qu’après la vente de la parcelle cadastrée section C n° [Cadastre 6] le 30 mars 1993, M. et Mme [M] [X], auteurs de Mme [K] ont continué à occuper les dépendances litigieuses.

Cependant, Mme [K] [X] n’ayant pas conclu, ni communiqué aucune pièce, ne justifie devant la cour, d’aucun acte matériel de possession, ni par elle, ni par ses auteurs et en tout état de cause, le délai de trente ans requis à compter du 30 mars 1993, n’est pas accompli à la date de l’assignation de Mme [K] [X] du 17 mai 2017.

Mme [K] [X] sera donc déboutée de sa demande tendant à prescrire la propriété des dépendances litigieuses, soit le local et le garage figurant en bordure de la parcelle cadastrée section C n° [Cadastre 6], et de ses demandes subséquentes formées devant le premier juge et accueillies tendant à la libération de ces lieux et à l’octroi de dommages et intérêts.

Le jugement appelé sera donc infirmé.

Les demandes subsidiaires de la SCI Paris Cannes, sont sans objet, dès lors qu’il est fait droit à sa demande principale.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et compte tenu de la solution du litige, il convient d’infirmer le jugement entrepris sur les dépens, ainsi que sur les frais irrépétibles.

Mme [K] [X] qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de première instance et d’appel avec distraction des dépens d’appel au profit du conseil de la SCI Paris Cannes et de Mme [Y], qui la réclame.

Mme [K] [X] sera condamnée aux frais irrépétibles, qu’il est inéquitable de laisser à la charge de la SCI Paris Cannes et de Mme [Y].

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

Déboute Mme [K] [X] de sa demande tendant à la prescription abrégée de la propriété du local et du garage figurant en bordure de la parcelle cadastrée section C n° [Cadastre 6] ;

Déboute Mme [K] [X] de ses demandes subséquentes, dont celle de dommages et intérêts ;

Condamne Mme [K] [X] aux entiers dépens, ceux d’appel distraits au profit de la SCP Cohen Guedj ' Montero 'Daval Guedj ;

Condamne Mme [K] [X] à verser à la SCI Paris Cannes et de Madame [A] [Y], la somme de 3 000 euros (trois mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT