Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRÊT DU 18 DÉCEMBRE 2025

(n° 455 , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/05578 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CLB4L

Décision déférée à la cour : ordonnance du 27 décembre 2024 – JCP du TJ de [Localité 9] – RG n°24/04093

APPELANTE

Mme [E] [K]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentée par M^e Elie Sultan de la SELARLU ES avocat, avocat au barreau de Paris, toque : E1129

INTIMÉE

S.A. IMMOBILIERE 3F, RCS de [Localité 9] n°552141533, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représentée par M^e Elisabeth Weiller de la SCP Menard – Weiller, avocat au barreau de Paris, toque : P0128

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 18 novembre 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par Caroline Bianconi-Dulin, conseillère, conformément à l’article 906-5 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michel Rispe, président de chambre

Caroline Bianconi-Dulin, conseillère

Valérie Georget, conseillère

Greffier lors des débats : Jeanne Pambo

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Michel Rispe, président de chambre et par Jeanne Pambo, greffier, présent lors de la mise à disposition.

Par acte sous seing privé du 16 octobre 1998, la société Immobilière 3F a donné à bail à Mme [K] épouse [U] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2].

Le loyer mensuel est de 402,60 euros outre 154,69 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société Immobilière 3F a fait signifier par acte de commissaire de justice en date du 30 décembre 2022 un commandement de payer la somme de 2 735,07 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de décembre 2022 inclus, et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte du 20 mars 2024, la société immobilière 3F a fait assigner Mme [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé, aux fins de, notamment :

constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

ordonner l’expulsion de Mme [K] épouse [U] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques des défendeurs ;

condamner par provision Mme [K] épouse [U] à lui payer les loyers et charges impayés, soit la somme de 10 684,64 euros, sous réserve des loyers à échoir, ainsi qu’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à libération effective des lieux égale au montant au loyer majoré de 50%, as pi des loyers et des charges qui auraient ete dus si le bail s’était poursuivi ;

condamner Mme [K] épouse [U] à lui payer la somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Par ordonnance contradictoire du 27 décembre 2024, le juge des référés, a :

constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 octobre 1998 entre la société Imobilière 3F et Mme [K] épouse [U] portant sur le local situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 28 février 2023 ;

dit que l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion sera égale au montant des loyers indexés et charges, éventuellement révisées, qui auraient été payés si le bail avait continué ;

condamné Mme [K] épouse [U] à payer à la société Immobilière 3F la somme provisionnelle de 15 455,46 euros euros au titre des loyers et charges, indemnités d’occupation dus au 1er octobre 2024, terme de septembre 2024 inclus, sous réserve des indemnités d’occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées

dit qu’à défaut de départ volontaire des lieux, la société Immobilière 3F pourra faire procéder à l’expulsion de Mme [K] épouse [U], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

autorisé la société Immobilière 3F à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de Mme [K] épouse [U] à défaut de local désigné ;

dit que le sort des meubles sera regi par les articles 433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

débouté les parties du surplus de leurs prétentions ;

condamné Mme [K] épouse [U] à payer à la société Immobilière 3F la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné Mme [K] épouse [U] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 30 décembre 2022 et de l’assignation du 20 mai 2024 ;

rappelé que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

ordonné la communication à M. Le Préfet de [Localité 9] de la présente décision.

Par déclaration du 16 mars 2025, Mme [K] a relevé appel de cette décision de l’ensemble des chefs de dispositif.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 26 avril 2025, Mme [K] demande à la cour, sur le fondement des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 1343-5 du code civil, de :

déclarer Mme [K] recevable et bien fondée en l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

débouter la société Immoilière 3F de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

infirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé rendue le 27 décembre 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris RG N°24/04093 ;

y faisant droit et jugeant à nouveau,

constater que Mme [K], débitrice malheureuse et de bonne foi, a subi des difficultés financières indépendantes de sa volonté l’empêchant de s’acquitter à terme de ses échéances de loyer ;

constater que Mme [K] a partiellement régularisé sa dette locative et qu’elle dispose de ressources financières suffisantes pour s’acquitter du solde restant dû;

en conséquence,

suspendre les effets de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail du 16 octobre 1998 entre Mme [K] et la société Immobilière 3F sur le local situé [Adresse 4] ;

accorder les délais de paiement les plus larges à Mme [K], à savoir trente-six mois (36) pour s’acquitter du solde locatif accusé à l’égard de la société Immobilière 3F à hauteur de 10 773,66 euros (terme d’avril 2025 inclus), en 36 mensualités de 299,36 euros en sus de la reprise du bon paiement des loyers courants.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 15 mai 2025, la société Immobilière 3F demande à la cour, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de :

confirmer l’ordonnance dont appel en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire;

à titre subsidiaire, si la cour entendait suspendre le jeu de la clause résolutoire,

dire qu’en cas de non-respect d’une échéance courante ou d’un terme de loyer, l’intégralité de la somme due redeviendra immédiatement exigible et qu’il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [K] épouse [U] ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec l’assistance de la force publique ;

confirmer l’ordonnance dont appel en ce qu’elle a dit que l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clefs ou procès-verbal d’expulsion sera égale au montant des loyers indexés et charges éventuellement révisées qui auraient été payés si le bail avait continué ;

confirmer l’ordonnance dont appel en ce qu’elle a condamné Mme [K] épouse [U] payer à la société Immobilière 3F la somme provisionnelle de 15 455,46 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 1er octobre 2024, terme de septembre 2024, sauf à actualiser les sommes dues à la somme de 16 590,50 euros au 18 Avril 2025, terme de Mars 2025 inclus ;

confirmer l’ordonnance dont appel en ce qu’elle a dit qu’à défaut de départ volontaire des lieux, la société Immobilière 3F pourra faire procéder à l’expulsion de Mme [K] épouse [U] que celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant ;

confirmer l’ordonnance dont appel en ce qu’elle a autorisé à la société Immobilière 3F à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de l’intimé à défaut de local désigné ;

y ajoutant,

condamner Mme [K] épouse [U] à payer à la société Immobilière 3F la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner Mme [K] épouse [U] aux entiers dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 23 octobre 2025.

Sur ce,

En l’espèce, l’appelante, dans le dispositif de ses dernières conclusions, qui fixe les limites du litige dont la cour est saisie, limite ses demandes à la suspension des effets de la clause résolutoire permettant l’octroi de délai de paiement en application des articles 1343-5 du code civil et 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et les délais de paiement

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Par ailleurs, aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 :

'V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à

lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

(…)

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges'.

En application des paragraphes V et VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précités, si le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative, c’est à la condition, notamment, que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Au soutien de sa demande en suspension des effets de la clause résolutoire et en délais de paiement au visa de l’article 1343-5 du code civil, Mme [K] fait état de sa situation personnelle et de sa bonne foi, faisant valoir :

— qu’elle est retraitée et perçoit une pension à hauteur de 1 429 euros par mois ;

— que depuis le mois de septembre 2018, elle fait l’objet d’une saisie rémunération sur sa pension de retraite, initialement à hauteur de 200 euros par mois et depuis le mois de mai 2022 à hauteur de 318,14 euros par mois ;

— qu’elle justifie avoir cédé, par acte authentique du 20 septembre 2024, un bien immobilier sis [Adresse 8] à [Localité 10] et que dès réception du prix de vente de ce bien, elle sera en mesure de solder intégralement la dette accusée à l’égard de son bailleur;

— qu’elle a partiellement régularisé sa dette locative à hauteur de 7 500 euros.

En défense, la société Immobilière 3 F s’oppose à la demande en suspension des effets de la clause résolutoire et aux délais de paiement, faisant valoir l’absence totale de reprise de réglement des loyers courants depuis le 5 novembre 2024, après encaissement d’un chèque de banque de 2500 euros, de sorte que la dette locative a continué d’augmenter et s’élève à la somme de 16 590,50 euros au 18 avril 2025, terme du mois de mars inclus, ainsi qu’il ressort du dernier relevé de compte établi le 18 avril 2025.

Il résulte des pièces versées aux débats, notamment telles que produites au dossier de plaidoirie de Mme [K], que celle-ci ne justifie d’aucun réglement récent depuis la décision entreprise de nature à justifier de ce qu’elle aurait repris le paiement des loyers courants et honoré les dernières échéances de son bail.

En outre s’il est constant que Mme [K] justifie avoir sollicité l’attribution d’un logement social, selon attestation d’enregistrement régional du 14 mars 2025 et avoir formé un recours amiable devant la commission départementale de médiation en vue d’une offre de logement introduite 17 mars 2025, celle-ci ne verse toutefois aucun élément actualisé pour informer la cour des suites données à ses demandes.

Or, il résulte du décompte arrêté au 18 avril 2025, non contesté, que le solde de l’arriéré locatif s’établit à 16 590, 50 euros.

La dette locative a donc augmenté depuis la décision dont appel qui fixait à 15 455,46 euros le montant des arriérés locatifs dû au 1er octobre 2024, terme de septembre 2024 inclus.

Dans ce contexte qui démontre l’incapacité pour Mme [K] d’être en mesure d’améliorer rapidement sa situation financière et donc sa situation locative, il échet de rejeter sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire avec octroi de délais de paiement.

L’ordonnance sera confirmée en ce qu’elle rejette la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et celle relative aux délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Le premier juge a fait une exacte appréciation du sort des dépens et des frais irrépétibles; l’ordonnance sera confirmée de ces chefs.

A hauteur d’appel, l’équité commande de rejeter les demandes de la SA Immobilière 3 F au titre des frais irrépétibles et de condamner Mme [K], partie perdante, aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise de l’ensemble de ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Condamne Mme [K] aux dépens d’appel;

Rejette toute autre demande, y compris au titre des frais irrépétibles.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT