RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 23 OCTOBRE 2025

(n° /2025, 2 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 22/17337 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGQSV

Décision déférée à la Cour : Jugement du 31 août 2022- Tribunal judiciaire de PARIS (18ème chambre 2ème section)- RG n° 20/08604

APPELANTE

S.A.S. YUCATAN

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 10] sous le n° 398 119 487

Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par M^e Martine LEBOUCQ BERNARD de la SCP Société Civile Professionnelle d’avocats HUVELIN & associés, avocat au barreau de Paris, toque : R285

INTIMÉS

Mme [A] [Y] épouse [G]

née le 28 novembre 1982 à [Localité 14]

[Adresse 2] [Localité 6]

[Localité 5] (AFRIQUE DU SUD)

M. [X] -[K] [B]

né le 03 décembre 1999 à [Localité 7] (AUTRICHE)

[Adresse 8]

[Localité 7] ( AUTRICHE)

Mme [T] [Y] épouse [W] [P]

née le 25 Novembre 1981 à [Localité 13] PRINCIPAUTÉ DU [Y]

[Adresse 12]

[Localité 9] (ROYAUME-UNI)

Représentés et assistés par M^e Alain DE LANGLE de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de Paris, toque : P0208

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 11 juin 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par M^me Stéphanie Dupont, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre

M^me Stéphanie Dupont, conseillère

M^me Hélène Bussière, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Sandrine Stassi-Buscqua

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre et par M^me Yulia TREFILOVA, greffière, présente lors de la mise à disposition.

******

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 15 janvier 2008, M. [C] [U] [H] a consenti à la société Yucatan un renouvellement de bail commercial portant sur des bureaux situés dans un immeuble édifié [Adresse 4] à [Localité 11], pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2008, en contrepartie du versement d’un loyer indexé de 80.000 € par an HT et HC, payable par trimestre et d’avance.

A la suite du décès de M. [U] [H] survenu le 24 mars 2016, Mme [T] [Y] épouse [W] [P], Mme [A] [Y] épouse [G] et M. [V] [B] (ci-après dénommés « les consorts [N] ») sont devenus propriétaires des lieux loués à hauteur d’un 1/3 chacun en pleine propriété.

Par lettre du 23 décembre 2019, à en-tête de l'« indivision Maine », Mme [O] [I], agissant pour le compte des bailleurs, a informé la société Yucatan que le loyer indexé était porté au 1er janvier 2020 à la somme de 92.076,47 € par an. Par ailleurs, elle demandait à la locataire de payer la somme de 108.487,15 € HT et HC correspondant au supplément de loyer qu’elle aurait dû verser sur les cinq dernières années. Elle proposait à la société Yucatan de s’acquitter de cette somme sur une période de six mois.

Par lettre du 18 février 2020, Mme [I] a réitéré cette demande de paiement.

Le 8 septembre 2020, les consorts [N] ont fait assigner la société Yucatan devant le tribunal judiciaire de Paris en paiement des rappels de loyer pour la période du 1er octobre 2015 au 31 décembre 2019.

Par jugement du 31 août 2022, le tribunal judiciaire de Paris a :

condamné la société Yucatan à payer à Mme [T] [Y] épouse [W] [P], Mme [A] [Y] épouse [G] et M. [V] [B] la somme de 111.748,46 € TTC à titre de rappel de loyer indexé sur la période courant du 1er octobre 2015 au 31 décembre 2019, outre les intérêts au taux légal à compter du 8 septembre 2020,

condamné la société Yucatan à payer à Mme [T] [Y] épouse [W] [P], Mme [A] [Y] épouse [G] et M. [V] [B] la somme totale de 2.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

débouté Mme [T] [Y] épouse [W] [P], Mme [A] [Y] épouse [G] et M. [V] [B] du surplus de leurs demandes,

débouté la société Yucatan de l’ensemble de ses demandes,

condamné la société Yucatan aux dépens de l’instance.

Par déclaration du 10 octobre 2022, la société Yucatan a interjeté appel du jugement en critiquant tous les chefs du dispositif à l’exception de celui qui a débouté les consorts [N] du surplus de leurs demandes.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 14 mai 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 27 septembre 2024, la société Yucatan demande à la cour de :

infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a :

condamné la société Yucatan à payer à Mme [T] [Y] épouse [W] [P], Mme [A] [Y] épouse [G] et M. [V] [B] la somme de 111.748,46 € TTC à titre de rappel de loyer indexé sur la période courant du 1er octobre 2015 au 31 décembre 2019, outre les intérêts au taux légal à compter du 8 septembre 2020,

condamné la société Yucatan à payer à Mme [T] [Y] épouse [W] [P], Mme [A] [Y] épouse [G] et M. [V] [B] la somme totale de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

débouté la société Yucatan de l’ensemble de ses demandes,

condamné la société Yucatan aux dépens de l’instance,

Statuant à nouveau,

juger que la demande de condamnation au paiement d’un rappel de loyer indexé n’est pas justifiée,

juger que la novation a bien été démontrée et qu’elle résulte d’une volonté des parties,

rejeter la demande de régularisation des loyers de Mme [T] [Y] épouse [W] [P], Mme [A] [Y] épouse [G] et M. [V] [B].

accorder, le cas échéant, à la société Yucatan un échéancier sur 24 mois pour procéder au paiement de la somme de 111 748,46 € TTC au titre des rappels de loyer résultant des indexations non appliquées de la période 1er octobre 2015 au 31 décembre 2019 avec intérêts qui doivent courir à compter de la mise en demeure du 23 décembre 2019,

débouter Mme [T] [Y] épouse [W] [P], Mme [A] [Y] épouse [G] et M. [X] [K] [B] de toutes leurs demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires et de tout appel incident.

condamner Mme [T] [Y] épouse [W] [P], Mme [A] [Y] épouse [G] et M. [X] [K] [B] au paiement d’une somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

condamner Mme [T] [Y] épouse [W] [P], Mme [A] [Y] épouse [G] et M. [X] [K] [B] au paiement des entiers dépens.

La société Yucatan fait valoir :

Sur la demande de condamnation au paiement d’un rappel de loyer indexé,

— que l’absence de demande en cours de bail de M. [U] [H] concernant une revalorisation du loyer s’apparente à une renonciation du bailleur à se prévaloir de l’indexation du loyer ;

— que les héritiers de M. [J] ne peuvent avoir plus de droit que ce dernier qui est le signataire du bail ;

— qu’il est constant qu’un bail à palier exécuté pendant des décennies, avec un loyer encaissé sans le moindre commentaire, caractérise des faits positifs valant novation par l’acceptation non équivoque du montant du loyer encaissé ;

— que le bail a été signé en 1998 et renouvelé en 2008 ;

— que le loyer a été encaissé sans discontinuité et sans revendication d’un nouveau loyer pendant encore 11 ans ;

— que le premier juge n’a pas pris soin de rechercher la novation dans les faits de la cause ; que M. [U] [E] connaissait la clause d’indexation insérée au bail et n’a pas entendu la faire jouer, ce qui caractérise son intention novatoire ;

— que le calcul opéré par les demandeurs au titre de l’indice n’est pas justifié et émane de leur propre comptabilité ; que le tableau joint au courrier du 23 décembre 2019 ne justifie pas d’une comptabilité régulièrement tenue ;

Sur les délais de paiement,

— que la soudaineté de la demande des bailleurs au titre du rappel des loyers justifie l’octroi de délais de paiement.

Dans leurs dernières conclusions déposées et notifiées le 20 mars 2023, Mme [T] [Y] épouse [W] [P], Mme [A] [Y] épouse [G] et M.[V] [B] demandent à la cour de :

débouter la société Yucatan de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

confirmer le jugement rendu le 31 août 2022 par le tribunal Judiciaire de Paris en ce qu’il a :

condamné la société Yucatan à payer à Mme [T] [Y] épouse [W] [P], Mme [A] [Y] épouse [G] et M. [V] [B] la somme de 111.748,46 € TTC à titre de rappel de loyer indexé sur la période courant du 1er octobre 2015 au 31 décembre 2019, outre les intérêts au taux légal à compter du 8 septembre 2020,

condamné la société Yucatan à payer à Mme [T] [Y] épouse [W] [P], Mme [A] [Y] épouse [G] et M.[V] [B] la somme totale de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

débouté la société Yucatan de l’ensemble de ses demandes,

condamné la société Yucatan aux dépens de l’instance,

En tout état de cause :

condamner la société Yucatan à une indemnité d’un montant de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens

Les consorts [N] font valoir :

Sur la demande de rappel de loyer

— que la novation d’un contrat ne se présume pas ; qu’elle n’est pas démontrée en l’espèce s’agissant d’un simple oubli du bailleur, pendant plusieurs années, de faire jouer la clause d’indexation et d’appeler le montant du loyer prévu au bail ;

— que M. [J] n’a renoncé ni à la clause d’indexation du bail ni au loyer contractuellement dû ;

— que la société Yucatan, qui critique le calcul du rappel des loyers effectué par les bailleurs, n’explique pas en quoi ce calcul serait erroné et ne propose pas d’autre calcul ; que le calcul des bailleurs est détaillé et vérifiable par la locataire depuis le 23 décembre 2019 ;

Sur la demande de délais de paiement,

— que cette demande est sans objet puisque les causes du jugement ont été réglées par voie de saisie attribution.

Il convient, en application de l’article 455 du code de procédure civile, de se référer aux conclusions des parties, pour un exposé plus ample de leurs prétentions et moyens.

SUR CE

1- Sur la demande des bailleurs de rappel de loyer

1-1 Sur le principe

L’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, applicable en l’espèce compte tenu de la date du bail, dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

En application de l’article 1273 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, la novation d’un contrat ne se présume pas. Il faut que la volonté de l’opérer résulte clairement de l’acte.

Par ailleurs, s’il est constant que la renonciation à un droit peut être tacite, cette renonciation doit résulter d’un comportement qui est, sans équivoque, incompatible avec le maintien du droit auquel il est renoncé.

En l’espèce, le bail du 15 janvier 2008 stipule qu’à compter rétroactivement du 1er janvier 2008, le loyer principal est fixé à la somme de 80.000 € par an mais que ce loyer est ramené à titre exceptionnel à 65.000 € pour les deux premières années du bail et à 70.000 € pour la troisième année du bail.

Le bail stipule également que 'ce loyer sera révisé à la hausse uniquement au début de chaque période annuelle du bail et pour la première fois le 1er janvier 2012, en fonction de la variation de l’indice national du coût de la construction publié par l’INSEE, l’indice de base servant à cette révision étant celui du 2ème trimestre de 2010 non paru'.

Il résulte des pièces produites aux débats que le bailleur a appelé un loyer de 65.000 € du 1er janvier 2008 au 31 décembre 2019.

Le fait que M. [J] puis ses héritiers n’aient pas, d’une part, appelé le loyer contractuellement dû à compter du 1er janvier 2010, d’autre part, procédé à l’indexation du loyer à compter du 1er janvier 2012 ne suffit ni à caractériser la volonté du bailleur d’opérer la novation du contrat de bail du 15 janvier 2008, ni à établir la renonciation non équivoque du bailleur à se prévaloir des stipulations du bail relatives au montant du loyer et à l’indexation, peu important la durée pendant laquelle le bailleur s’est contenté d’appeler et d’encaisser un loyer de 65.000 €.

La société Yucatan, qui reproche au premier juge de ne pas avoir pris soin de rechercher la novation dans les faits de la cause et de ne pas avoir analysé les relations entretenues par les parties, n’invoque pas d’autres faits pour établir la novation du bail du 15 janvier 2008 ou la renonciation du bailleur à se prévaloir des stipulations contractuelles relatives au loyer et à son indexation.

En conséquence, les consorts [N] sont bien fondés en leur demande de paiement au titre d’un rappel de loyer pour la période du 1er octobre 2015 au 31 décembre 2019.

1-2 Sur le montant

La somme de 111.748,46 € TTC réclamée par les les consorts [N] résulte d’un calcul détaillé dans leurs conclusions.

Ce calcul est similaire à celui qui accompagnait la lettre du 23 décembre 2019, pour la période du 1er janvier 2015 au 31 décembre 2019.

Il consiste à faire la différence entre les sommes dues au titre du loyer en vertu du bail du 15 janvier 2018 pour la période du 1er octobre 2015 au 31 décembre 2019, indexation comprise, et les sommes réellement payées par la locataire pour la même période.

Ce calcul ne requiert pas de compétence comptable particulière et est facilement vérifiable par la locataire dès lors que toutes les données de ce calcul sont connues de la locataire.

En l’absence de preuve d’autres paiements que ceux pris en compte par les bailleurs et en l’absence de critique précise de la société Yucatan sur le calcul des bailleurs, il convient de confirmer le jugement querellé en ce qu’il a condamné la société Yucatan à payer aux bailleurs la somme de 111.748,46 € TTC à titre de rappel de loyer indexé sur la période courant du 1er octobre 2015 au 31 décembre 2019, outre les intérêts au taux légal à compter du 8 septembre 2020.

2- Sur la demande de la locataire de délais de paiement

L’octroi de délais de paiement n’est pas automatique et est laissé à l’appréciation du juge compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier.

En l’espèce, la société Yucatan ne produit aucune pièce pour établir sa situation financière. Dans ces conditions, elle ne justifie pas être dans une situation financière l’empêchant de faire face à sa condamnation au paiement de la somme de 111.748,46 € TTC. En outre, il est observé qu’elle a bénéficié du temps de la procédure d’appel pour honorer le paiement de cette somme.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement querellé en ce qu’il a débouté la société Yucatan de sa demande de délais de paiement.

3- Sur les dépens et les frais irrépétibles

La société Yucatan succombe en première instance et en appel.

En conséquence et en application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de confirmer le jugement querellé en ce qu’il a condamné la société Yucatan aux dépens de première instance et de la condamner aux dépens de la procédure d’appel.

Par ailleurs, l’équité commande de confirmer le jugement querellé en ce qu’il a condamné la société Yucatan à payer aux bailleurs la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner la société Yucatan à payer aux bailleurs la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés par ces derniers en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant publiquement et contradictoirement,

CONFIRME le jugement du 31 août 2022 du tribunal judiciaire de Paris en toutes ses dispositions soumises à la cour,

Y ajoutant,

CONDAMNE la société Yucatan aux dépens de la procédure d’appel,

CONDAMNE la société Yucatan à payer à Mme [T] [Y] épouse [W] [P], Mme [A] [Y] épouse [G] et M. [V] [B] la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés par ces derniers en appel,

La greffière La présidente