Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 12 FEVRIER 2025

(n° , 13 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/10453 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHY5I

Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Mai 2023 -Président du TJ de Bobigny – RG n° 21/9498

APPELANTS

Madame [H] [O]

née le 28 septembre 1978 à [Localité 21]

[Adresse 6]

[Localité 11]

Madame [M] [C]

née le 25 septembre 1979 à [Localité 15]

[Adresse 4]

[Localité 21]

Bénéficie d’une aide juridictionnelle totale n° C-75056-2023-508779 en date du 10 novembre 2023 accordée par le Bureau d’aide juridictionnelle de Paris

Monsieur [Y] [C]

né le 02 avril 1974 à [Localité 15]

[Adresse 4]

[Localité 21]

Bénéficie d’une aide juridictionnelle totale n° C-75056-2023-508772 en date du 10 novembre 2023 accordée par le Bureau d’aide juridictionnelle de Paris

Madame [G] [R] épouse [P]

née le 14 juin 1949 à [Localité 22] (59)

[Adresse 25]

[Localité 13] (97)

Monsieur [Z] [P]

né le 06 octobre 1942 à [Localité 23] (83)

[Adresse 25]

[Localité 13] (97)

Madame [X] [N]

née le 25 septembre 1981 à [Localité 24] (Allemagne)

[Adresse 1]

[Localité 10]

Monsieur [A] [F]

né le 06 octobre 1974 à [Localité 17] (Mali)

[Adresse 8]

[Localité 14]

Tous représentés par M^e Grégoire DUCONSEIL, avocat au barreau de PARIS, toque : K0131

INTIMES

Etablissement Public PLAINE COMMUNE

Etablissement public territorial représenté par son Président en exercice dûment habilité, domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 3]

[Localité 12]

Représenté par M^e Claire-Marie DUBOIS-SPAENLE et plaidant par M^e Timothée SAURON substituant M^e Claire-Marie DUBOIS-SPAENLE – SELAS SEBAN ET ASSOCIES – avocat au barreau de PARIS, toque : P0498

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2] À [Localité 14] représenté par son administrateur judiciaire, Maître [V] [MF]-[D]

demeurant : [Adresse 16]

[Localité 9]

Représenté par M^e Philippe BENSUSSAN de la SELARL DOLLA – VIAL & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0074 et plaidant par M^e David MELLOUL, avocat au barreau de PARIS substituant M^e Philippe BENSUSSAN

Société CDC HABITAT SOCIAL

Société anonyme D’HLM immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 552 046 484

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représentée par M^e Florence GUERRE de la SELARL PELLERIN – DE MARIA – GUERRE, avocat au barreau de PARIS, toque : L0018

ayant pour avocat plaidant : M^e Michaël MOUSSAULT, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e Emmanuelle MOREAU – de la SELAS DS AVOCATS – Toque : T0700

Société CDC HABITAT ACTION COPROPRIETES

SASU immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 853 319 036

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représentée par M^e Florence GUERRE de la SELARL PELLERIN – DE MARIA – GUERRE, avocat au barreau de PARIS, toque : L0018

ayant pour avocat plaidant : M^e Michaël MOUSSAULT, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e Emmanuelle MOREAU – de la SELAS DS AVOCATS – Toque : T0700

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 Novembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

M^me Perrine VERMONT, Conseillère

M^me Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civil

— signé par M^me Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * *

FAITS ET PROCÉDURE :

La copropriété de la Tour Obélisque, immeuble de grande hauteur de 32 étages comportant 563 lots, est située [Adresse 2] à [Localité 14] (Seine-Saint-Denis).

Compte tenu des difficultés financières de la copropriété, Me [MF]-[D] a, par ordonnance du 25 mars 2010, été nommée administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires, sur le fondement de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965. Sa mission a constamment été renouvelée depuis.

Par acte du 7 septembre 2021, l’établissement public Plaine Commune a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le président du tribunal judiciaire de Bobigny, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de voir déclarer l’état de carence de la copropriété et ordonner avant-dire droit une expertise conforme aux dispositions de l’article L.615-6 du code de la construction et de l’habitation.

Parallèlement, à l’issue d’une expertise ordonnée en référé par le tribunal administratif constatant un état dangereux des balcons et des garde-corps de la Tour Obélisque, un arrêté de péril a été pris par le Préfet de Seine-Saint-Denis le 5 novembre 2021, qui a ordonné l’évacuation complète de l’immeuble et l’interdiction pour ses occupants d’y habiter.

Par jugement rendu le 8 décembre 2021, rectifié le 13 septembre 2022, une mesure d’expertise judiciaire a été confiée à Mme [NH] [W], expert inscrit sur la liste de la Cour de cassation, avec pour mission de :

' dresser la liste des copropriétaires ;

' analyser la comptabilité du syndicat des copropriétaires ;

' constater l’importance du déséquilibre financier du syndicat, la répartition des dettes par

copropriétaire ainsi que la nature et l’état des parties communes et, conséquemment, la

nature et le coût des travaux à mettre en 'uvre pour garantir la santé et la sécurité des

occupants ;

' signaler en annexe de son rapport d’expertise les désordres dans les parties privatives

affectant la sécurité et la santé des personnes qu’il constate au cours de sa mission ;

' faire toute observation et constatation utile à la juridiction pour apprécier l’état de carence

du syndicat ;

Le rapport d’expertise, en date du 26 mai 2022, a été déposé au tribunal le 2 juin 2022.

Il a conclu à un état de carence malgré une amélioration de la situation.

En application de l’article L.615-6 du code de la construction et de l’habitation, le tribunal a notifié, par lettre recommandée avec accusé de réception, le jugement rendu le 8 décembre 2021, rectifié par jugement du 13 septembre 2022, les conclusions du rapport d’expertise du 26 mai 2022 et la convocation à l’audience en ouverture de rapport aux parties, ainsi qu’ à l’ensemble des copropriétaires et au représentant de l’État dans le département.

Par ailleurs, et en application des dispositions de l’article 670-1 du code de procédure civile, il a été procédé par voie de signification à la diligence de l’établissement public Plaine Commune à l’égard des parties non touchées par la lettre recommandée avec accusé de réception.

Par jugement du 16 mai 2023, le tribunal judiciaire de Bobigny a :

— déclaré l’état de carence du syndicat des copropriétaires de la tour obélisque, sise [Adresse 2] à [Localité 14] ( 93),

— dit que la demande d’expertise formée par Mme [L] pour déterminer le prix du m2 de son appartement est irrecevable,

— dit que la présente décision sera notifiée à toutes les parties à l’instance par l’établissement

public Plaine Commune, en ce compris les copropriétaires et Monsieur le Préfet de Seine-Saint- Denis, et à la Caisse d’Allocations familiales de Seine-Saint-Denis,

— laissé à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles,

— laissé les dépens à la charge de l’établissement public Plaine Commune.

Par déclaration remise au greffe du 12 juin 2023, Mme [O], M et Mme [P], Mme [N] et M. [F] ont interjeté appel de cette décision. Cette affaire a été enrôlée sous le numéro RG 23/10453.

Par déclaration au greffe du 13 juin 2023, Mme [B] a interjeté appel du jugement. Cet appel a été enrôlé sous le numéro RG 23/10407.

Par ordonnance du 26 juin 2024, les affaires RG23/10407 et RG 23/11550 ont été jointes et se sont poursuivies sous le numéro RG 23/407.

Par déclaration remise au greffe du 29 juin 2023, M et Mme [C] ont interjeté appel de ce jugement. Cette affaire a été enrôlée sous le numéro RG 23/11550.

Par ordonnance du 26 juin, les affaires RG 23-10407 et RG 23/11550 ont été jointes et se sont poursuivies sous le numéro RG 23/10407.

Par ordonnance du 9 octobre 2024, le magistrat chargé de la mise en état a notamment :

— constaté la caducité de la déclaration d’appel de Mme [B] inscrite sous le numéro de rôle général 23/10407,

— constaté l’extinction de l’instance RG 23/10407 et le dessaisissement de la cour,

— ordonné la disjonction de l’instance éteinte RG 23/10407 avec les instances RG 23/10453 et 23/11550 et dit que ces deux dernières se poursuivront sous le numéro de RG 23/10453,

— déclaré irrecevables les conclusions notifiées le 11 décembre 2023 par l’établissement plaine commune contre Mme [O], M et Mme [P], Mme [N], M. [F],

— déclaré l’établissement Plaine Commune irrecevable à conclure contre Mme [O], Mme et M. [S], Mme [N], M. [F];

— déclaré irrecevables les conclusions notifiées le 26 décembre 2023 par la société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC habitat et la société par actions simplifiée à associé unique CDC Habitat Action Copropriété contre Mme [O], M et Mme [P], Mme [N] et M. [F],

— déclaré la société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC Habitat et la société par actions simplifiée à associé unique CDC Habitat Action Copropriété irrecevables à conclure contre Mme [O], M et Mme [P], Mme [N], M; [F],

Dit que dans la procédure inscrite sous le numéro de rôle 23 /10453 les dépens de l’incident et l’application de l’article 700 du code de procédure civile suivront le sort de l’instance au fond.

PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Ainsi qu’il a été exposé supra, l’établissement Plaine commune a été déclaré irrecevable à conclure contre Mme [O], M et Mme [P], Mme [N], M. [F].

Il apparaît que les écritures produites par l’établissement, qui ne concluent qu’à l’encontre de ces seuls appelants, doivent être écartées par la cour.

Il en est de même s’agissant des écritures produites par CDC Habitat et CDC Habitat Action Copropriétés.

Par conclusions signifiées le 21 novembre 2024, Mme [O], M et Mme [P], Mme [N] et M. [F], appelants, demandent à la cour au visa de l’article 6§1 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme, 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et de l’article L. 615-5 du code de la construction et de l’habitation, d':

— Infirmer le jugement rendu selon la procédure accélérée au fond le 16 mai 2023 par le Tribunal judiciaire de Bobigny ;

Statuant à nouveau,

— Débouter l’établissement plaine Commune de l’ensemble de ses demandes ;

— Condamner l’établissement plaine Commune à verser aux concluants la somme de 8 000 € au titre des frais irrépétibles de première instance ;

— Condamner l’établissement Plaine Commune à verser aux concluants la somme de 3 000 € au titre des frais irrépétibles d’appel ainsi qu’aux entiers dépens.

Les appelants soulignent qu’ils n’ont pas eu droit à un procès équitable qui inclut le principe d’égalité des armes. Ils font valoir l’importance de l’expertise diligentée sur le fondement de l’article L. 615-5 du code de la construction et de l’habitation dans la procédure de carence alors qu’ils n’ont pas été en mesure de soumettre leurs observations sur les opérations et de commenter cet élément de preuve au contraire de l’établissement plaine Commune. Ils n’ont pas été mis en mesure de faire valoir leurs observations sur la demande d’expertise, sur la mission de l’expert.

Par ailleurs, l’établissement plaine commune a pu prendre connaissance du rapport d’expertise dès le dépôt du rapport quand les copropriétaires ont été attraits à la procédure six mois après ce dépôt en ayant accès qu’aux seules conclusions de l’expertise dont le contenu ne leur a été communiqué que le 16 décembre 2022.

Ils considèrent ensuite que l’état de carence de la copropriété n’est pas démontré d’une part parce que l’état de l’immeuble et les travaux à prévoir sont largement exagérés, d’autre part parce que la situation financière de la copropriété est en nette amélioration. Ils soulignent ainsi que l’état de l’immeuble ne présente pas de danger pour la santé et la sécurité des occupants, hormis le cas des casquettes en toiture terrasse dont la réfection est aisée à mettre en oeuvre pour un coût très faible et que les deux sociétés CDC Habitat ayant racheté des appartements, celles-ci sont propriétaires de près de 70% d’entre eux ce qui font d’elles des copropriétaires solvables.

Par conclusions signifiées le 22 novembre 2024, M et Mme [C] demandent à la cour au visa des articles14 et 16 du code de procédure civile, 6§1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme, L. 615-5 du code de la construction et de l’habitation, d’ :

— Annuler, à défaut infirmer, le jugement rendu selon la procédure accélérée au fond le 16 mai 2023 par le Tribunal judiciaire de Bobigny ;

Statuant à nouveau,

— Débouter l’établissement Plaine Commune de l’ensemble de ses demandes ;

— Condamner l’établissement Plaine Commune à verser aux appelants la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Mme [C] observe qu’elle a déposé une demande d’aide juridicitionnelle qui lui a été accordée le 21 janvier 2023. L’avocat désigné a refusé d’intervenir de telle sorte que Me [E] a été désigné en remplacement par décision du 22 janvier 2023. Celui-ci s’est constitué le 16 mars 2023 et a sollicité le renvoi de l’affaire fixée le 20 mars 2023.

Cette demande a été rejetée par le tribunal. L’appelante en déduit que son conseil n’a pas disposé du temps nécessaire pour préparer sa défense.

S’agissant de M. [C], celui-ci n’a pas été cité à l’audience du 20 mars 2023 lors de laquelle l’affaire a été plaidée.

Ces raisons justifient à titre principal l’annulation du jugement.

A titre subsidiaire, le jugement doit être infirmé faute pour les parties appelantes d’avoir été mises en mesure de participer à l’expertise et à formuler des observations au cours de son déroulement au contraire de l’établissement Plaine Commune, ce qui constitue une violation du principe du contradictoire pour défaut d’égalité des armes.

Les appelants s’associent aux observations formulées par leurs co-appelants sur le défaut d’état de carence de la copropriété.

Dans ses conclusions signifiées le 11 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de la Tour obélisque sise [Adresse 2], intimé, demande à la cour au visa des articles L. 615-6 du code de la construction et de l’urbanisme, de confirmer le jugement entrepris et de débouter les consorts [C] de toutes leurs demandes, fins et conclusions.

Il souligne que M. [C] a bien été représenté lors de l’audience de plaidoirie et qu’il a été touché par la lettre de convocation du 23 décembre 2022.

Il affirme qu’il résulte du rapport de Me [MF] et du rapport d’expertise que les conditions de mise en oeuvre de l’article L. 615-6 du code de la construction et de l’habitation sont largement remplies.

SUR CE,

Aux termes de l’article L. 615-6 du code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction applicable au litige:

«I. Lorsque, dans un immeuble collectif à usage principal d’habitation, le propriétaire, la société civile immobilière, le syndicat des copropriétaires, la société d’attribution ou la société coopérative de construction est, en raison de graves difficultés financières ou de gestion et de l’importance des travaux à mettre en 'uvre, dans l’incapacité d’assurer la conservation de l’immeuble ou la sécurité et la santé des occupants, le maire de la commune ou le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat, sur le territoire duquel est implanté l’immeuble, peut saisir le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond ou sur requête, aux fins de désignation d’un ou plusieurs experts chargés de constater, dans un délai fixé par le juge, qui ne peut excéder trois mois, renouvelable une fois, l’importance du déséquilibre financier du propriétaire, du syndicat ou de la société assurant la gestion de l’immeuble, la répartition des dettes par copropriétaire ainsi que la nature et l’état des parties communes et, conséquemment, la nature et le coût des travaux à mettre en 'uvre pour garantir la santé et la sécurité des occupants. L’expert est tenu de signaler en annexe de son rapport d’expertise les désordres dans les parties privatives affectant la sécurité et la santé des personnes qu’il constate au cours de sa mission. L’absence de cette annexe ou le contenu de cette dernière ne peuvent être invoqués pour contester la validité de la procédure ou les conclusions de l’expertise. La saisine peut être également effectuée, après accord du maire ou du président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat, par le représentant de l’État dans le département, le syndic, l’administrateur provisoire défini à l’article 29-1 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ou des copropriétaires représentant 15 % au moins des voix du syndicat.

II. Lorsque la saisine est effectuée par le maire ou le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat, il présente pour information à la première assemblée délibérante suivant la saisine le projet simplifié d’acquisition publique en vue soit de l’expropriation des parties communes dans les conditions définies à l’article L. 615-10, soit de la réhabilitation aux fins d’habitat ou d’un autre usage, soit de la démolition totale ou partielle de l’immeuble concerné. Le projet comporte également une évaluation sommaire de son coût ainsi qu’un plan de relogement des occupants concernés remplissant les conditions précisées au chapitre IV du titre I du livre III du code de l’urbanisme et précise la collectivité publique ou l’organisme au profit duquel est demandée l’expropriation.

III. Les conclusions de l’expertise sont notifiées, avec la décision qui l’ordonne, au propriétaire, au syndicat des copropriétaires et aux copropriétaires ou, s’il y a lieu, à l’administrateur provisoire ou au représentant légal de la société d’attribution, de la société civile immobilière ou de la société coopérative de construction, au représentant de l’État dans le département, au maire de la commune ou au président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat. Cette notification vaut intervention forcée à l’instance.

La notification des conclusions de l’expertise au représentant de l’État dans le département et au maire de la commune ou au président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat vaut signalement à l’autorité publique compétente dans le cadre des procédures prévues aux articles L. 143-3, L. 184-1 et au chapitre I du titre I du livre V du présent code.

Au vu des conclusions de l’expertise, le président du tribunal judiciaire, les parties ayant été dûment entendues ou appelées, peut déclarer l’état de carence du propriétaire, de la société civile immobilière, du syndicat des copropriétaires, de la société d’attribution ou de la société coopérative de construction.

IV.Le jugement du président du tribunal judiciaire est notifié au propriétaire, au syndicat des copropriétaires, aux copropriétaires, à l’administrateur provisoire ou au représentant légal de la société d’attribution, de la société civile immobilière ou de la société coopérative de construction, à l’auteur de la saisine, à l’organisme payeur des allocations de logement mentionnées aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale, et au maire de la commune ou au président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat.

A défaut de connaître l’adresse des personnes mentionnées à l’alinéa précédent ou de pouvoir les identifier, la notification les concernant est valablement effectuée par affichage à la mairie de la commune ou, à [Localité 20], [Localité 19] et [Localité 18], de l’arrondissement où est situé l’immeuble ainsi que par affichage sur la façade de l’immeuble.

Le jugement du tribunal judiciaire est transmis au représentant de l’État dans le département.

V. Au cours de la première assemblée délibérante suivant le jugement du président du tribunal judiciaire, le maire ou le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat fait approuver le projet simplifié mentionné au II, modifié le cas échéant pour tenir compte des observations de l’assemblée délibérante à l’issue de son information prévue au même II et des conclusions de l’expertise mentionnée au III, et le met à la disposition du public en vue de lui permettre de formuler ses observations pendant une durée minimale d’un mois, dans des conditions précisées par arrêté du maire ou du président de l’établissement public de coopération intercommunale.

VI. Le cas échéant, dans le jugement prononçant l’état de carence, le président du tribunal judiciaire désigne un administrateur provisoire mentionné à l’article 29-1 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 précitée pour préparer la liquidation des dettes de la copropriété et assurer les interventions urgentes de mise en sécurité.

Sans préjudice des dispositions des articles L. 615-7 à L. 615-10 du présent code, la personnalité morale du syndicat subsiste après expropriation pour les besoins de la liquidation des dettes jusqu’à ce que le président du tribunal judiciaire mette fin à la mission de l’administrateur provisoire.

VII. Sans qu’y fasse obstacle la nomination d’un administrateur provisoire, le syndicat des copropriétaires ou le syndic peuvent contester le prononcé de l’état de carence et la nomination d’un administrateur provisoire dans un délai de deux mois à compter de la notification du jugement de carence.

VIII. ' La procédure décrite au présent article peut être menée à l’encontre d’un syndicat secondaire.

I. Sur le grief tiré de la violation du principe du contradictoire de la procédure de carence en l’absence de participation des appelants aux opérations d’expertise et sur le grief tiré de la violation du principe d’égalité des armes formé par Mme [O], M et Mme [P], Mme [N], M. [F] :

Par acte du 7 septembre 2021, l’établissement public Plaine Commune a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le président du tribunal judiciaire de Bobigny, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins d’ordonner une expertise conforme aux dispositions de l’article L. 615-6 du code de la construction et de l’habitation.

Par jugement du 8 décembre 2021, rectifié par le jugement du 13 septembre 2022, le magistrat délégué du tribunal judiciaire de Bobigny a fait droit à cette demande et a confié une mission d’expertise à Mme [W] aux fins de :

— dresser la liste des copropriétaires,

— analyser la comptabilité du syndicat des copropriétaires,

— constater l’importance du déséquilibre financier du syndicat, la répartition des dettes par copropriétaire ainsi que la nature et l’état des parties communes et, conséquemment, la nature et le coût des travaux à mettre en oeuvre pour garantir la santé et la sécurité des occupants;

— signaler en annexe de son rapport d’expertise les désordres dans les parties privatives affectant la sécurité et la santé des personnes qu’il constate au cours de sa mission,

— faire toute observation et constatation utile à la juridiction pour apprécier l’état de carence du syndicat.

Au cours de ses opérations, l’expert a recueilli l’avis de plusieurs sapiteurs.

Selon l’article L. 615-6, III, du code de la construction et de l’habitation, les conclusions de l’expertise sont notifiées, avec la décision qui l’ordonne au propriétaire, au syndicat des copropriétaires et aux copropriétaires. Cette notification vaut intervention forcée.

Il résulte donc de ces dispositions que les copropriétaires, pris individuellement, ne sont pas parties à la procédure présidant à la désignation de l’expert et à la conduite des opérations d’expertise.

Les appelants ne sauraient donc se faire un grief de ne pas avoir participé aux opérations d’expertise dès lors qu’antérieurement à la notification des conclusions des travaux expertaux, ils n’étaient pas partie à la procédure.

Par ailleurs, les dispositions de l’article L. 615-6 du code de la construction et de l’habitation, en ne permettant pas aux copropriétaires de prendre une part active dans l’expertise ordonnée par le président du tribunal ne méconnaissent pas le principe du contradictoire garanti tant par l’article 16 du code de procédure civile que par les stipulations de l’article 6§1 de la Convention européenne des droits de l’homme dès lors que le juge ne peut déclarer l’état de carence sans que les parties aient été entendues ou appelées convoquées conformément au III de ce texte et qu’ayant été mises en mesure de prendre connaissance des conclusions expertales, elles peuvent faire valoir les observations que ces dernières appellent.

Les appelants soutiennent encore l’asymétrie de leur situation avec celle de l’établissement public Plaine Commune qui tient au contexte dans lequel a été ordonnée l’expertise, l’établissement public ayant accès à des informations sur la copropriété tandis qu’en raison de la nomination d’un administrateur judiciaire, les copropriétaires ont été privés de tout contrôle et de toute information sur celle-ci.

S’il est exact que le président de l’établissement public Plaine Commune était membre de la commission instituée par le préfet d’élaborer un plan de sauvegarde de la copropriété (pièce 6), dont l’institution est prévue par l’article L. 615-1 du code de la construction et de l’habitation lorsqu’un ensemble immobilier est confronté à de graves difficultés sociales, techniques et financières risquant à terme de compromettre sa conservation, les informations recueillies à ce titre, dans un cadre distinct de la procédure de carence, ont pu être communiquées à l’expert et à sa demande sans qu’il ne soit pour autant établi une participation active de l’établissement public aux travaux expertaux.

En outre, la seule désignation d’un administrateur provisoire du syndicat n’a pas pour effet de priver les copropriétaires de toute information et de tout pouvoir décisionnel au sein de la copropriété. S’il résulte de la pièce 3 produite par les appelants que Me [MF] s’est vu confier par ordonnance du 12 mai 2010 tous les pouvoirs du syndic et de l’assemblée générale des copropriétaires à l’exception de ceux prévus aux a et b de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que ceux du conseil syndical, cette pièce ne rend pas compte des pouvoirs de l’administrateur judiciaire tels qu’ils lui ont été confiés lors du renouvellement de ses missions.

Enfin, l’expert souligne avoir convié les copropriétaires pour une réunion laquelle s’est tenue le 25 mai 2022 pour leur présenter le rapport d’expertise. L’expert souligne ainsi qu’une trentaine de personnes a répondu à sa sollicitation.

Le grief tiré de la violation du principe d’égalité des armes n’est donc pas établi.

De même, les appelants soutiennent encore que l’établissement plaine commune a pu préparer ses observations en vue des débats dès le dépôt du rapport tandis que les appelants ont été attraits à la procédure six mois après son dépôt par une notification qui ne contenait que ses conclusions.

Il n’est produit cependant aucun élément permettant de vérifier cette assertion quand le jugement énonce pour sa part 'que le tribunal a notifié, par lettre recommandée avec accusé de réception, le jugement rendu le 8 décembre 2021, rectifié par jugement du 13 septembre 2022, les conclusions du rapport d’expertise du 26 mai 2022 et la convocation à l’audience en ouverture de rapport aux parties ainsi qu’à l’ensemble des copropriétaires et au représentant de l’Etat dans le département’ ce dont il doit être déduit que l’établissement plaine commune n’a pas bénéficié d’un traitement privilégié par rapport aux appelants.

II. Sur le grief tiré de la violation du principe du contradictoire présenté par M. et Mme [C] :

Ainsi qu’il a été dit, le juge ne peut déclarer l’état de carence sans que les parties aient été entendues ou appelées conformément au III de l’article 615-6 du code de la construction et de l’habitation.

En premier lieu, il est soutenu que M. [C] n’a pas été cité à l’audience des débats du 20 mars 2023.

Il résulte des énonciations du jugement attaqué que l’affaire initialement appelée à l’audience du 13 décembre 2022, a fait l’objet de deux renvois, à l’audience du 17 janvier 2023 puis à l’audience du 20 mars 2023, afin d’une part de faire citer les copropriétaires non touchés par la lettre recommandée avec accusé de réception et d’autre part de permettre aux copropriétaires ayant demandé le bénéfice de l’aide juridictionnelle d’être représentés par un avocat.

Il résulte des énonciations du jugement que M. [C] a été cité à personne en vue de l’audience du 17 janvier 2023. Son absence de représentation ou son absence lors des débats du 20 mars 2023 ne résulte que de son fait dès lors qu’il a bien été appelé à l’audience du 17 janvier 2023 lors de laquelle le tribunal a ordonné le renvoi de l’affaire à la date du 20 mars 2023 pour mettre en mesure les copropriétaires qui le souhaitaient de déposer une demande d’aide juridictionnelle, ce que son épouse a fait.

Il s’ensuit que M. [C] a bien été mis en mesure d’être entendu par le tribunal de sorte qu’aucune violation du principe du contradictoire n’apparaît caractérisée à son égard.

Mme [C] a formé une demande d’aide juridictionnelle le 16 décembre 2022 qui lui a été accordée le 20 janvier 2023. Me [J] a été désigné pour la représenter lequel a été remplacé par Me [E] le 22 février 2023.

Me [E] a adressé au tribunal le 20 mars 2023, soit le jour des débats, une demande de renvoi affirmant qu’il venait d’être désigné au titre de l’aide juridictionnelle.

La procédure a été conduite devant le tribunal suivant la procédure accélérée au fond ainsi que le prévoit l’article 481-1 du code de procédure civile qui dispose que la procédure est orale.

A l’audience, Me [E] qui représentait Mme [C] n’a pas soutenu de demande de renvoi mais a plaidé au fond ce dont il résulte qu’il a nécessairement renoncé à cette demande de renvoi.

Ayant été désigné en remplacement de Me [J] le 22 février 2023, il a bénéficié du temps nécessaire pour préparer la défense présentée à l’audience du 20 mars 2023 au soutien des intérêts de Mme [C].

Il s’ensuit que la demande d’annulation du jugement doit être rejetée.

II. Sur l’état de carence :

Il résulte de l’article L. 615-6 du code de la construction et de l’habitation que l’état de carence est prononcé lorsque, en raison de graves difficultés financières ou de gestion et de l’importance des travaux à mettre en oeuvre, le syndicat des copropriétaires se trouve dans l’incapacité d’assurer la conservation de l’immeuble ou la sécurité et la santé des occupants.

Il résulte du même texte que le juge déclare l’état de carence au vu des conclusions d’expertise portant sur l’importance du déséquilibre financier du propriétaire, du syndicat ou de la société assurant la gestion de l’immeuble, la répartition des dettes par copropriétaire ainsi que la nature et l’état des parties communes et, conséquemment, la nature et le coût des travaux à mettre en oeuvre pour garantir la santé et la sécurité des occupants.

Les délais légaux impartis à l’expert pour accomplir sa mission, trois mois renouvelables une fois, visent à donner au juge une information actuelle sur l’état de la copropriété objet de la procédure de carence.

Les écritures des appelants soutiennent que ne devraient être retenus pour l’examen de la déclaration de carence les seuls travaux visant à garantir la santé et la sécurité des occupants pour autant que ceux-ci apparaissent fondés.

Elles considèrent que les travaux entrant dans cette catégorie et retenus par l’expert sur le fondement de l’avis de Mme [K] [U], sapiteur, concernent la réfection des casquettes du toit terrasse dont la consolidation implique une dépense globale pour la copropriété de 11 652, 52 euros HT.

Il convient de souligner que les travaux visés par l’article L. 615-6 du code de la construction et de l’habitation que l’expert commis a la charge de décrire sont ceux qui ont pour objet d’assurer la sécurité et la santé des occupants mais aussi la conservation de l’immeuble.

C’est donc à tort que les appelants affirment que les seuls travaux à prendre en considération sont ceux visant exclusivement à assurer la sécurité et la santé des occupants de l’immeuble.

Il est exact que parmi ces travaux figure la rénovation des casquettes du toit terrasse puisque leur effondrement entrainerait un effondrement subséquent des balcons de l’immeuble.

Cependant, l’expert a retenu une liste d’autres travaux à entreprendre visant à assurer la conservation de l’immeuble lesquels sont à prendre en considération.

Pour établir la liste de ces travaux, l’expert s’est fondé notamment sur l’étude menée par le cabinet Urbanis dans le cadre de la commission d’élaboration du plan de sauvegarde de la copropriété instituée par le préfet du département par arrêté du 9 juillet 2018.

L’expert a ainsi relevé qu’un programme de travaux avait été entrepris dans ce contexte portant sur la sécurité incendie de l’immeuble, sur son désamiantage pour un montant global de 3 297 745 euros entièrement pris en charge par des fonds publics.

L’expert n’a pas remis en cause la nécessité de faire procéder aux travaux demeurant à effectuer au sein des parties communes de l’immeuble visant à en assurer la conservation, tels qu’ils avaient été déterminés par le cabinet Urbanis dans la continuité de ceux déjà entrepris estimés à un montant global de 3 538 180 euros parmi lesquels figurent la réfection de la couverture de l’immeuble et des menuiseries extérieures.

A ces travaux déterminés par le cabinet Urbanis, l’expert a relevé que d’autres travaux visant à assurer la conservation de l’immeuble étaient à accomplir :

— sur les balcons : réparation des fissures pour éviter toute atteinte dans le temps aux armatures pouvant impliquer la dépose de sols posés sur ces derniers, étanchéité, désamiantage d’une quinzaine d’entre eux, changement des gardes corps (dont l’état était de nature à compromettre la sécurité des habitants) et de la structure métallique des balcons (annexe du sapiteur [T] [I], pièce 13). Ces travaux ont été qualifiés d’urgents par l’expert qui a estimé qu’ils visaient également à garantir la sécurité et la santé des personnes.

— rénovation de l’électricité des parties communes.

La seule rénovation des balcons en ce inclus les opérations de désamiantage nécessaires, la rénovation des garde-corps et le renfort des casquettes a été chiffrée à la somme de 2 050 845, 73 euros tandis que la rénovation de l’électricité dans les parties communes a été évaluée à la somme de 207 588 euros.

Sur la situation financière de la copropriété, les écritures des appelants dressent un historique des travaux, observant que ceux-ci ont été financés de sorte que seuls seraient à financer désormais les travaux de consolidation des casquettes en toiture terrasse. Il est soutenu encore que s’agissant des charges, l’expert ne s’est pas livré à une véritable analyse, qu’il procède par affirmation et que le prétendu caractère incompressible des charges courantes de la copropriété ne fait l’objet d’aucune véritable démonstration. Il est encore affirmé que la situation financière de la copropriété est meilleure au regard du changement de physionomie des copropriétaires et discute des actions entreprises pour recouvrer les impayés de charges.

Il est constant et n’est d’ailleurs pas contesté que depuis 2010 la copropriété la tour Obélisque est placée sous administration provisoire sur le fondement de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, ce qui témoigne de l’existence d’impayés importants de la copropriété excédant 25% des sommes exigibles. Ainsi, depuis 2010, la situation financière de la copropriété est obérée.

Les travaux accomplis dans le cadre des préconisations du cabinet Urbanis notamment en matière de sécurité incendie ont été financés exclusivement par des fonds publics pour des sommes supérieures à trois millions d’euros.

La situation du syndicat des copropriétaires au regard de sa trésorerie a été qualifiée d’inextricable par l’expert (p.64 de l’expertise) au regard :

— du montant des travaux à financer : 2000 000 de manière urgente s’agissant des balcons et casquettes de toiture outre 3500 000 euros pour les travaux de conservation de l’immeuble à exécuter dans un délai proche,

— la dette de la copropriété vis à vis de ses fournisseurs dont le montant au 30 avril 2022 était de 1.384 500, 06 euros outre le montant des charges impayées estimé à 642 933 euros.

L’expert a très clairement exposé les difficultés rencontrées par le syndicat des copropriétaires pour recouvrir les impayés de charges en raison de l’absence de moyens financiers pour engager des poursuites, la seule issue possible étant la vente par les copropriétaires débiteurs de leur bien laquelle ne permettrait pas nécessairement de recouvrir le montant des impayés au regard de la dépréciation immobilière de l’immeuble.

Il résulte sans aucune ambiguité de ce qui précède que le syndicat des copropriétaires n’est pas en mesure de financer les travaux nécessités par la conservation de l’immeuble et par la santé et la sécurité des personnes en raison d’une trésorie significativement obérée depuis longue date.

L’expert soulignait d’ailleurs que sans les interventions de la puissance publique, la question de la carence de la copropriété se serait posée dès 2017.

S’il est exact que l’expert questionnait la persistance de l’état de carence dès lors qu’un grand nombre d’appartements avait été revendu à CDC Habitat et que la situation s’était améliorée, il lui apparaissait toutefois que les copropriétaires ne seraient pas en mesure de faire face aux appels de fonds nécessaires pour financer les travaux et ce, alors que la tour avait été murée, qu’elle continuait de générer des charges et que certains copropriétaires étaient tenus de rembourser un crédit pour l’achat de leur appartement et de payer un loyer faute de pouvoir y habiter.

Quoique cette situation soit considérée comme dramatique pour les copropriétaires considérés, l’expert estimait que l’état de carence de la copropriété était la seule issue leur permettant de sauvegarder leur patrimoine.

Les appelants discutent l’affirmation de l’expert selon laquelle la Tour Obélisque continuait de générer des charges. Il est exact que l’expert ne développe pas ce point mais celui-ci ne constitue pas un élément essentiel de la démonstration de l’expert quant à l’existence de graves difficultés financières du syndicat.

Il résulte donc de ce qui précède que le syndicat des copropriétaires de la Tour Obélisque qui souffre d’une trésorerie obérée depuis plusieurs années est dans l’incapacité de faire face aux charges courantes au regard du montant des impayés de charge, mais aussi d’assurer le financement des travaux à intervenir pour la santé et la sécurité des personnes et la conservation de l’immeuble. Il demeure dans l’incapacité d’honorer ses dettes à l’égard de ses fournisseurs et d’entreprendre les actions nécessaires pour recouvrir le montant des impayés de charges dans un contexte très défavorable à la vente des lots en raison de la dépréciation de l’immeuble. Le changement de physionomie de la copropriété par le rachat de 80 appartements par la CDC Habitat n’a pas eu pour effet de modifier de manière substantielle les constatations expertales sur l’existence de graves difficultés financières du syndicat des copropriétaires.

Ces graves difficultés financières et l’importance des travaux à mettre en oeuvre le placent ainsi dans l’incapacité d’assurer la conservation de l’immeuble ou la sécurité et la santé de ses occupants.

C’est donc à bon droit que les premiers juges ont déclaré la carence du syndicat des copropriétaires de la tour Obélisque.

Le jugement attaqué sera donc confirmé.

Sur les dépens, frais irrépétibles, dépense commune des frais de procédure :

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile .

M. et Mme [C], Mme [O], M.et Mme [P], Mme [N], M. [F] , parties perdantes, doivent être condamnés aux dépens d’appel.

Le sens du présent arrêt conduit au rejet de leurs demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

dans la limite des appels,

— Confirme le jugement entrepris,

Y ajoutant,

— condamne M. et Mme [C], Mme [O], M.et Mme [P], Mme [N], M. [F] aux dépens,

— rejette leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE