N° RG 23/01587 – N° Portalis DBVM-V-B7H-LZKI

C4

Minute N°

Copie exécutoire

délivrée le :

la SELARL DEJEAN-PRESTAIL

la SELARL CABINET LONJON ET ASSOCIES

la SELARL CATHERINE GOARANT AVOCAT

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU JEUDI 19 DECEMBRE 2024

Appel d’un jugement (N° RG 15/02808)

rendu par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 8]

en date du 13 mars 2023

suivant déclaration d’appel du 21 avril 2023

Appel d’un jugement (N° RG 18/04876)

rendu par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 8]

en date du 27 février 2023

suivant déclaration d’appel du 2 mai 2023

ENTRE :

S.A.S.U. PRAXIDICE au capital de 62 171,00 €, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de SAINT-ETIENNE sous le numéro 799 161 088, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Sophie PRESTAIL de la SELARL DEJEAN-PRESTAIL, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant et plaidant par M^e HOBERDON, avocat au barreau de PARIS,

appelante du jugement rendu le 13 mars 2023;

intimée et appelante à titre incident du jugement rendu le 27 février 2023.

ET:

M. [F] [M] immatriculé au RCS de [Localité 8] sous le n° A 382 485 118,

né le 21 mars 1951 à

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par M^e Hélène MOURIER de la SELARL CABINET LONJON ET ASSOCIES, avocat au barreau de GRENOBLE,

appelant du jugement rendu le 27 février 2023;

intimé et appelant à titre incident du jugement rendu le 13 mars 2023.

La société MERCIALYS immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 424 064 707, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

[Adresse 2]

[Localité 6] – FRANCE

représentée et plaidant par M^e Catherine GOARANT de la SELARL CATHERINE GOARANT AVOCAT, avocat au barreau de GRENOBLE

appelante du jugement rendu le 13 mars 2023;

intimée et appelante à titre incident du jugement rendu le 27 février 2023.

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame Marie-Pierre FIGUET, Présidente,

M. Lionel BRUNO, Conseiller,

M^me Raphaële FAIVRE, Conseillère,

Assistés lors des débats de Alice RICHET, Greffière.

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 octobre 2024, M. BRUNO, Conseiller, a été entendu en son rapport,

Les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries,

Puis l’affaire a été mise en délibéré pour que l’arrêt soit rendu ce jour, après prorogation du délibéré,

Faits et procédure :

1. La Sas Praxidice, venant aux droits de la Sa Mercialys à compter du 5 janvier 2017, est propriétaire d’un local commercial situé au centre commercial Géant Casino de [Localité 10] (38). Selon acte sous seing-privé en date du 31 août 1993 (d’une durée de 10 ans) et du 20 février 1987 (d’une durée de 9 ans), [F] [M] venant aux droits des précédents preneurs, est devenu locataire respectivement des locaux B29 et B27 du centre commercial, avec comme destination «vente de pulls, sweats et tricotage- horlogerie, bijouterie» et « vente de tous types de piles », sous l’enseigne Orland.

2. Ce bail a été renouvelé à compter du 20 juin 2004, au prix de 12.523 euros HT par an pour le local B27, et au prix de 14.900 euros HT par an pour le local B29, selon arrêt de la cour d’appel de Grenoble du 13 décembre 2012, à compter du 21 juin 2004.

3. Suivant exploits des 15 avril 2013 et 21 mai 2014, [F] [M] a notifié au bailleur une demande de renouvellement des baux concernant respectivement le local n° B27 et le local n° B29.

4. Par actes d’huissier du 22 juin 2017, la Sas Praxidice a exercé son droit de repentir et a offert le renouvellement des baux aux conditions suivantes :

— s’agissant du lot n°B27 : à compter du 22 juin 2017, aux clauses et conditions du bail échu, moyennant fixation du loyer de renouvellement à la somme de 16.708 euros hors taxes et hors charges et pour une durée de 9 ans, et à défaut de reconduction des droits de la société Praxidice à l’issue du bail à construction, pour la durée restant à courir sur « ledit bail à construction », soit jusqu’au 30 septembre 2021 ;

— s’agissant du local n°B29 : à compter du 22 juin 2017, aux clauses et conditions du bail échu, moyennant fixation du loyer de renouvellement à la somme de 22.072 euros hors taxes et hors charges et pour une durée de 10 ans, et à défaut de reconduction des droits de la société Praxidice à l’issue du bail à construction, pour la durée restant à courir sur ledit « bail à construction » soit jusqu’au 30 septembre 2021.

5. Par jugement en date du 16 septembre 2019, le tribunal de grande instance de Grenoble a ordonné la mise en place d’une expertise afin d’évaluer la valeur locative des locaux dans le cadre du renouvellement des baux. Le rapport d’expertise a été déposé le 8 janvier 2022. Par jugement du 21 octobre 2019, une seconde expertise a été ordonnée, confiée au même expert, afin de déterminer les valeurs locatives entre le 12 juillet 2013 et le 22 juin 2017. L’expert a adressé son rapport au tribunal le 10 janvier 2022.

6. Par jugement du 27 février 2023, le juge des loyers commerciaux a :

— fixé à 21.796 euros hors taxes en principal par an à compter du 22 juin 2017 le loyer du bail renouvelé depuis cette date entre [F] [M] et la Sas Praxidice pour le local B29 situé au centre commercial Geant Casino de [Localité 10], toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;

— fixé à 16.928 euros hors taxes en principal par an à compter du 22 juin 2017, le loyer du bail renouvelé. depuis cette date entre [F] [M] et la Sas Praxidice pour le local B27 situé au centre commercial Géant Casino de [Localité 10], toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;

— condamné [F] [M] à payer à la Sas Praxidice les intérêts au taux légal sur les loyers arriérés depuis le 21 octobre 2022 ;

— ordonné la capitalisation des intérêts par année entière ;

— rappelé que conformément aux dispositions de l’article L 111-3 du code des procédures civiles d’exécution, la présente décision, lorsqu’elle aura force exécutoire, constituera un titre exécutoire permettant l’exécution forcée ;

— ordonné l’exécution provisoire ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamné chacune des parties par moitié aux dépens qui incluront le coût de l’expertise.

7. [F] [M] a interjeté appel de ce jugement le 2 mai 2023, en toutes ses dispositions reprises dans sa déclaration d’appel, et cette instance a été enrôlée sous le numéro RG 23/1705.

8. Par ailleurs, par jugement du 13 mars 2023, le juge des loyers commerciaux a :

— constaté que par actes signifiés le 22 juin 2017, la société Praxidice a renoncé à son refus de renouvellement des baux ;

— constaté le désistement de monsieur [M] de sa demande en fixation d’une indemnité d’éviction au regard du renouvellement des baux ;

— fixé le montant de l’indemnité d’occupation, après abattement de précarité de 20 %, à la somme de 25.672,36 euros par an, hors taxes et hors charges, soit :

* pour la période du 12 juillet 2013 au 4 janvier 2017, à l’égard de la Sa Mercialys la somme de 89.466,41 euros, hors taxes et hors charges ;

— pour la période du 5 janvier 2017 au 21 juin 2017, à l’égard de la Sas Praxidice, la somme de 11.745,98 euros, hors taxes et hors charges ;

— condamné la Sas Praxidice, venant aux droits de la SA Mercialys, à payer à [M] [F] la somme de 54.945,36 euros au titre d’un trop perçu, une fois déduites les indemnités d’occupation dues et fixées ci-dessus des sommes réglées au titre des loyers, charges et taxes sur la période de juillet 2013 à juillet 2017 ;

— débouté [F] [M] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance ;

— dit n’y avoir lieu à statuer sur le montant du nouveau loyer, la demande n’étant développée ni en fait ni en droit ;

— condamné la Sas Praxidice et la Sa Mercialys, in solidum, à payer à [F] [M] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles;

— condamné la Sas Praxidice et la Sa Mercialys, in solidum aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ordonnée par jugement avant-dire droit du 21 octobre 2019 ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— ordonné l’exécution provisoire.

9. La Sasu Praxidice a interjeté appel de cette décision le 21 avril 2023, instance enrôlée sous le n°RG 23/1587, en ce qu’elle a :

— fixé le montant de l’indemnité d’occupation, après abattement de précarité de 20 %, à la somme de 25.672,36 euros par an, hors taxes et hors charges, soit:

* pour la période du 12 juillet 2013 au 4 janvier 2017, à l’égard de la Sa Mercialys, la somme de 89.466,41 euros, hors taxes et hors charges ;

* pour la période du 5 janvier 2017 au 21 juin 2017, à l’égard de la Sas Praxidice, la somme de 11.745,98 euros, hors taxes et hors charges ;

— condamné la Sas Praxidice, venant aux droits de la Sa Mercialys, à payer à [F] [M] la somme de 54.945,36 euros au titre d’un trop perçu, une fois déduites les indemnités d’occupation dues et fixées ci-dessus des sommes réglées au titre des loyers, charges et taxes sur la période de juillet 2013 à juillet 2017 ;

— condamné la Sas Praxidice et la Sa Mercialys, in solidum, à payer à [F] [M] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— condamné la Sas Praxidice et la Sa Mercialys, in solidum aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ordonnée par jugement avant-dire droit du 21 octobre 2019 ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— ordonné l’exécution provisoire.

10. La société Mercialys a également interjeté appel de ce jugement le 24 avril 2023, instance enrôlée sous le numéro RG 23 1602, en ce qu’il a :

— fixé le montant de l’indemnité d’occupation, après abattement de précarité de 20 %, à la somme de 25.672,36 euros par an, hors taxes et hors charges, soit:

* pour la période du 12 juillet 2013 au 4 janvier 2017, à l’égard de la Sa Mercialys, la somme de 89.466,41 euros, hors taxes et hors charges ;

* pour la période du 5 janvier 2017 au 21 juin 2017, à l’égard de la Sas Praxidice, la somme de 11.745,98 euros, hors taxes et hors charges ;

— condamné la Sas Praxidice et la Sa Mercialys, in solidum, à payer à [F] [M] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— condamné la Sas Praxidice et la Sa Mercialys, in solidum aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ordonnée par jugement avant-dire droit du 21 octobre 2019 ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

11. Par ordonnances des 1er et 8 février 2024, le magistrat chargé de la mise en état a joint les procédures enrôlées sous les numéros RG 23/1602 (appel de la société Mercialys) et RG 23/1705 (appel de monsieur [M]) avec la présente instance. L’instruction de cette procédure a été clôturée le 12 septembre 2024.

Incident soulevé par la cour lors de l’audience des plaidoiries du 10 octobre 2024 :

12. Lors de l’audience du 10 octobre 2024, la cour a constaté que suite à ces jonctions, les sociétés Praxidice et Mercialys ont déposé des conclusions intégrant les effets des jonctions, ce qui n’a pas été le cas de [F] [M], puisque dans ses dernières conclusions remises par voie électronique le 20 juin 2024, il n’a pas repris ses demandes formées dans le cadre de l’affaire enrôlée initialement sous le numéro RG 23/1705, jointe avec la présente procédure le 8 février 2024.

13. La cour a en conséquence sollicité des notes en délibérés des parties, afin qu’elles s’expliquent sur les conséquences de cette absence au regard de l’article 954 du code de procédure civile, puisque dans le cadre de l’affaire numéro RG 23/1705, les conclusions de monsieur [M] déposées le 31 juillet 2023 tendaient à :

— infirmer le jugement du 27 février 2023 dans son entier dispositif ;

— statuant à nouveau, fixer à la somme de de 12.255 euros hors taxe en principal par an à compter du 22 juin 2017 le loyer du bail renouvelé depuis cette date entre [F] [M] et la société Praxidice pour le local 27 ;

— fixer à la somme de 16.190 euros hors taxe en principal par an à compter du 22 juin 2017 le loyer du bail renouvelé depuis cette date entre [F] [M] et la société Praxidice pour le local B29 ;

— condamner la société Praxidice à 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Praxidice aux dépens.

14. Par message du 16 octobre 2024, la société Mercialys a indiqué ne pas présenter d’observation, n’étant pas concernée par l’appel de monsieur [M]. Par note en délibéré du 16 octobre 2024, la société Praxidice a indiqué, au visa de l’article 954 du code de procédure civile, que les prétentions de monsieur [M] formées antérieurement à l’ordonnance de jonction, qui n’ont pas fait l’objet de conclusions récapitulatives ultérieurement, sont réputées abandonnées.

15. Par note en délibéré du 21 octobre 2024, monsieur [M] a répondu que selon l’article 368 du code de procédure civile, les décisions de jonction sont des mesures d’administration judiciaire, et qu’en conséquence, les instances jointes demeurent soumises aux règles de procédure qui leur sont propres, dans la mesure où une jonction des instances ne crée pas une procédure unique.

16. La cour constate qu’au regard de l’article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Les parties reprennent, dans leurs dernières conclusions, les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et la cour ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

17. En l’espèce, la cour relève que suite à la jonction des procédures, [F] [M] a déposé des dernières conclusions le 20 juin 2024, lesquelles n’ont pas repris les demandes formulées dans ses conclusions d’appelant du 31 juillet 2023 remises dans l’affaire RG 23/1705.

18. Cependant, ainsi que soutenu par monsieur [M], en cas de jonction, chacune des procédures jointes demeure soumise aux règles de procédure qui lui est propre, cette jonction ne créant pas une procédure unique (Civ 2, 26 oct. 2006 n°05-18.727).

19. Il en résulte que la cour reste saisie des dernières prétentions formées par [F] [M] dans le cadre de l’instance numéro RG 23/1705, quoique dans ses conclusions ensuite déposées dans la présente instance ultérieurement, il n’ait pas repris ces demandes.

Prétentions et moyens de la Sasu Praxidice :

20. Selon ses conclusions n°3 remises par voie électronique le 11 septembre 2024, elle demande à la cour, au visa des articles L. 145-33, L.145-34 et R.145-3 à R.145-7, L.145-28 et L.145-58 du code de commerce, de l’article 1134 du code civil dans sa rédaction ancienne applicable aux parties, de déclarer recevable et fondé son l’appel interjeté à l’encontre du jugement prononcé le 13 mars 2023 par le tribunal judiciaire de Grenoble.

21. Elle demande de réformer ce jugement en qu’il :

— fixe le montant de l’indemnité d’occupation, après abattement de précarité de 20 %, à la somme de 25.672,36 euros par an, hors taxes et hors charges, soit :

* pour la période du 12 juillet 2013 au 4 janvier 2017, à l’égard de la Sa Mercialys, la somme de 89.466,41 euros, hors taxes et hors charges ;

* pour la période du 5 janvier 2017 au 21 juin 2017, à l’égard de la Sas Praxidice, la somme de 11.745,98 euros, hors taxes et hors charges ;

— condamne la Sas Praxidice, venant aux droits de la Sa Mercialys à payer à [F] [M] la somme de 54.945,36 euros au titre d’un trop perçu, une fois déduites les indemnités d’occupation dues et fixées ci-dessus des sommes réglées au titre des loyers, charges et taxes sur la période de juillet 2013 à juillet 2017 ;

— condamne la Sas Praxidice et la Sa Mercialys, in solidum, à payer à [F] [M] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles;

— condamne la Sas Praxidice et la Sa Mercialys, in solidum aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ordonnée par jugement avant-dire droit du 21 octobre 2019 ;

— déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— ordonne l’exécution provisoire du présent jugement.

22. Elle demande de le confirmer en ce qu’il :

— constate que par acte signifiés le 22 juin 2017, la société Praxidice a renoncé à son refus de renouvellement des baux ;

— constate le désistement de monsieur [M] de sa demande en fixation d’une indemnité d’éviction au regard du renouvellement des baux ;

— déboute [F] [M] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance ;

— dit n’y avoir lieu à statuer sur le montant du nouveau loyer, la demande n’étant développée ni en fait ni en droit.

23. Elle demande en conséquence, statuant à nouveau des chefs critiqués, et y ajoutant:

— de débouter monsieur [M] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions contraires ou incompatibles avec les demandes de la concluante ;

— de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par monsieur [M] à la concluante, pour la période comprise entre le 5 janvier 2017 et le 21 juin 2017, à la somme de 52.353 euros hors taxes et hors charges par an, à indexer conformément aux clauses contractuelles ;

— de condamner monsieur [M] à payer à la concluante, à titre d’indemnité d’occupation pour la période comprise entre le 5 janvier 2017 et le 21 juin 2017, la somme de 52.353 euros hors taxes et hors charges par an, à indexer conformément aux clauses contractuelles ;

— de condamner monsieur [M] au paiement des intérêts au taux de l’intérêt légal, sur les indemnités d’occupation arriérées conformément aux dispositions de l’article 1155 du code civil, qui seront eux-mêmes capitalisés par application des dispositions de l’article 1154 du même code, pour ceux correspondant à des indemnités dues depuis plus d’un an ;

— de condamner monsieur [M] à payer en outre à la concluante, à compter du 5 janvier 2017 jusqu’au 21 juin 2017, les charges, les accessoires, la TVA et l’indexation dus en vertu des baux échus ;

— de juger subsidiairement, dans l’hypothèse d’un trop-perçu constaté en faveur de monsieur [M], que toutes éventuelles condamnations à restitution seront prononcées prorata temporis, à savoir: à la charge de la société Mercialys pour la période comprise entre le 12 juillet 2013 et le 4 janvier 2017, et à la charge de la société Praxidice pour la période comprise entre le 5 janvier 2017 et le 21 juin 2017;

— de prononcer en conséquence subsidiairement des condamnations prorata temporis ;

— de condamner monsieur [M] au paiement d’une indemnité de 6.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner monsieur [M] aux entiers dépens, de première instance, en ce compris l’intégralité des frais de l’expertise judiciaire ordonnée par jugement avant dire droit du 21 octobre 2019, et d’appel.

24. Elle demande, de seconde part, concernant l’appel interjeté à l’encontre du jugement prononcé le 27 février 2023 par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Grenoble, de dire la concluante recevable et bien fondée en ses demandes.

25. Elle demande de réformer et d’infirmer le jugement prononcé le 27 février 2023 par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Grenoble en ce qu’il :

— fixe à 21.796 euros hors taxes en principal par an à compter du 22 juin 2017, le loyer du bail renouvelé depuis cette date entre [F] [M] et la concluante pour le local B29 situé au centre commercial Géant Casino de [Localité 10], toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;

— déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne chacune des parties par moitié aux dépens qui incluront le coût de l’expertise.

26. Elle demande de le confirmer en ce qu’il :

— fixe à 16.928 euros hors taxes en principal par an à compter du 22 juin 2017 le loyer du bail renouvelé depuis cette date entre [F] [M] et la concluante, pour le local B27 situé au centre commercial Géant Casino de [Localité 10], toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;

— condamne [F] [M] à payer à la concluante les intérêts au taux légal sur les loyers arriérés depuis le 21 octobre 2022 ;

— ordonne la capitalisation des intérêts par année entière ;

— rappelle que conformément aux dispositions de l’article L.111-3 du code des procédures civiles d’exécution, la présente décision lorsqu’elle aura force exécutoire, constituera un titre exécutoire permettant l’exécution forcée ;

— ordonne l’exécution provisoire.

27. Elle demande à la cour, statuant à nouveau des chefs critiqués, et y ajoutant:

— de débouter [F] [M] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions contraires ou incompatibles avec les demandes de la concluante ;

— de fixer le loyer du bail renouvelé au 22 juin 2017 à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 29.800 euros pour le local n°B29 toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées, notamment la durée supérieure à neuf années;

— de condamner [F] [M] au paiement d’une indemnité de 6.000 euros au bénéfice de la concluante sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance ;

— de condamner [F] [M] au paiement d’une indemnité de 6.000 euros au bénéfice de la concluante sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel ;

— de condamner [F] [M] aux entiers dépens, de première instance, en ce compris l’intégralité des frais de l’expertise judiciaire ordonnée par jugement avant dire droit du 16 septembre 2019, et d’appel.

La société Praxidice expose :

28. – que [F] [M] est titulaire de deux baux distincts, portant sur des locaux également distincts, bien qu’il les exploite en un seul tenant ; que le refus de renouvellement du bail du local B27 s’étend en conséquence au local B29, de sorte qu’il y a lieu de considérer que l’indemnité d’occupation due par le preneur pour la période intermédiaire du 12 juillet 2017 au 21 juin 2017 porte sur les deux locaux d’une surface totale de 96,95 m², ce qui a été retenu par le tribunal, fixant l’indemnité d’occupation pour les deux locaux indivisibles matériellement ; que par contre, le loyer de renouvellement doit être fixé individuellement, pour chacun des baux ;

29. – concernant les caractéristiques du local B29, d’une surface de 55,18 m², et du local B27 d’une surface de 41,77 m², qu’il s’agit de deux locaux contigus, situés face aux caisses de l’hypermarché, ainsi très bien situés au coeur de la galerie marchande, ce qu’a retenu l’expert, ce qui constitue un emplacement très marchand puisque la clientèle de l’hypermarché emprunte nécessairement ce passage;

30. – que le centre commercial est situé dans une commune faisant partie de la première couronne Est de l’agglomération grenobloise, regroupant 400.000 habitants, avec la présence d’un domaine universitaire et des activités dans le domaine du tertiaire, en bordure d’une avenue constituant une voie pénétrante depuis l’autoroute ceinturant l’agglomération ; que l’expert a noté que malgré l’implantation d’autres centres commerciaux dans la métropole, il a su conserver une bonne attractivité ;

31. – que la destination des lieux permet l’exploitation d’activités larges (vêtements, horlogerie et bijouterie, vente de piles) et à fortes marges, justifiant une majoration de la valeur locative, d’autant que les articles vendus sont de petites tailles ce qui permet d’optimiser la surface de vente ;

32. – que les obligations contractuelles ne comportent aucune clause exorbitantes à la charge du preneur, l’impôt foncier étant pris en charge par le bailleur, ce qui justifie une majoration de 10 %, alors que les baux désormais consentis sont moins favorables pour les preneurs ;

33. – que [F] [M] ne justifie pas d’une dégradation des facteurs locaux de commercialité, puisque s’il invoque des locaux vides dans le centre, il ne produit qu’un constat d’huissier de justice de 2017 non contradictoire, des avis de consommateurs et des plans sans date; que ce constat étant postérieur de 4 ans à la date de la délivrance du congé portant refus de renouvellement ne peut servir à fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par le preneur, qui doit s’apprécier au 12 juillet 2013 ; que l’existence de locaux vacants résulte de leur rotation normale au sein d’un centre commercial, d’autant qu’en juillet 2013, seuls 5 locaux étaient vacants et 24 étaient occupés ; que l’augmentation du chiffre d’affaires de l’hypermarché indique que la commercialité n’a pas été affectée par quelques locaux vides ; que les locataires cités en référence ont négocié leurs loyers en connaissance de cause, de sorte qu’aucun abattement ne peut s’appliquer sur les valeurs de référence ;

34. – concernant les éléments de comparaison à prendre en compte, qu’un centre commercial constitue une entité autonome de marché, de sorte que les loyers pratiqués dans le centre constituent le seul voisinage comparable servant de référence ; qu’il n’y a pas ainsi lieu à pondération des surfaces puisque l’ensemble des valeurs de référence sont afférentes à des locaux dont la surface est calculée de façon identique pour le centre commercial ;

35. – s’agissant de la fixation de l’indemnité d’occupation, que si [F] [M] se prévaut de l’arrêt du 13 décembre 2012 fixant le montant des loyers des baux renouvelés, il s’agit de loyers fixés au 21 juin 2004, date des renouvellements, de sorte qu’ils ne peuvent servir de comparaison pour la fixation d’une indemnité 9 ans plus tard ; qu’il y a ainsi lieu de rechercher la valeur locative réelle par rapport à des valeurs de référence récentes; que la concluante produit ainsi des tableaux des loyers en vigueur en 2013 fondant sa contestation ;

36. – que le montant de l’indemnité d’occupation doit être fixée à 400 euros/m², soit 38.780 euros HT et hors charges à compter du 5 janvier 2017 jusqu’au 21 juin 2017 ;

37. – s’agissant de la fixation du loyer des baux renouvelés, que la concluante a produit auprès de l’expert les baux et avenants concernant divers commerces, mais que l’expert n’a retenu que des locaux compris entre 25 et 100 m² pour retenir une valeur moyenne, sans distinguer entre leur emplacement, leur superficie, leur destination et sans actualiser les valeurs ; que cette méthode n’est pas conforme à la définition de la valeur locative prévue à l’article L.145-33 du code de commerce ;

38. – que l’expert aurait ainsi dû prendre en compte la destination des baux, les articles vendus générant des marges importantes, et ne nécessitant que des surfaces réduites ; que la valeur locative comparable (enseigne Cléor) est ainsi comprise entre 538,22 euros/m² en 2017 et 541,97 euros en 2017, ainsi très éloignée de celle retenue par l’expert ; que si le tribunal a écarté cette valeur au motif que le bail Cléor comporte un loyer variable additionnel assis sur le chiffre d’affaires et que la superficie est plus importante, il aurait dû considérer

qu’il s’agit d’un loyer minimum comparable à majorer, puisqu’en l’absence de part variable sur les loyers, [F] [M] bénéficiait d’un avantage concurrentiel supplémentaire ; que la valeur locative ne peut ainsi être inférieure à 540 euros/m², les valeurs de 331 euros en 2013 et 326 euros en 2017 retenues par l’expert étant dérisoires; subsidiairement, que cette valeur ne peut être inférieure à 400 euros si on intègre le loyer payé par l’enseigne [Localité 9] d’Or ;

39. – que l’expert n’a pu écarter les loyers comportant une part variable additionnelle puisque le fait pour un preneur d’être dispensé de cette part variable constitue un avantage considérable ; qu’il devait écarter des baux de courtes durées qui ne sont pas des baux commerciaux, ce qu’a retenu le tribunal en excluant les références Klope’one et Alaska Bijoux comme valeurs de référence;

40. – qu’il n’y a pas lieu d’admettre un abattement pour précarité pour l’indemnité d’occupation, [F] [M] invoquant que son activité aurait été précarisée par le non-renouvellement initial des baux, puisque ses arguments sont sans fondement ; que le tribunal n’a ainsi pu retenir un abattement de 20 %; qu’il résulte des pièces de cet intimé que suite au refus initial de renouvellement, il a cependant réalisé de nouveaux agencements, alors qu’il occupe les lieux depuis plus de 20 ans ; qu’il ne justifie d’aucune pièce indiquant qu’il a subi un préjudice en raison d’une perte de chiffre d’affaires ; qu’il ne peut soutenir se trouver en situation de précarité depuis 2003, puisque le renouvellement des baux avait été accordé ;

41. – que si [F] [M] invoque une commercialité défaillante du centre commercial, ce que le tribunal a rejeté, les pièces produites ne permettent pas de retenir son argumentation ; que de nouvelles enseignes se sont implantées en 2016 et 2017 ; que le bailleur n’a pas l’obligation d’assurer la commercialité du centre et ainsi n’est pas tenu de garantir un environnement favorable ;

42. – que si [F] [M] prétend que son chiffre d’affaires a baissé, son évolution est cependant inopérante en matière de fixation de l’indemnité d’occupation, puisque la valeur locative ne peut dépendre de l’évolution du chiffre d’affaires qui peut résulter de circonstances extérieures ; qu’en l’espèce, la fréquentation du centre commercial a augmenté, de même que le chiffre d’affaires de l’hypermarché, ce qui n’a pu que profiter au preneur dont les locaux sont situés face aux caisses ;

43. – que si le preneur se plaint de la concurrence résultant de l’implantation de l’enseigne Cléor en 2011, les baux ne contiennent aucune clause d’exclusivité de l’activité ou de non-concurrence ; qu’en outre, les baux de [F] [M] ont une destination plus large ; qu’il ne peut pas plus invoquer les désagréments de l’implantation d’une salle de sport au-dessus de son local, ne rapportant

aucune preuve, alors que cela est susceptible de générer une clientèle supplémentaire ; que le fait que le nom de l’enseigne ait changé, passant de Géant Casino à Intermarché en 2024, est sans effet sur la fixation des baux renouvelés en 2017 ;

44. – concernant le compte entre les parties, au titre de l’indemnité d’occupation, que [F] [M] ne justifie pas de ses paiements, alors qu’il a payé entre 2013 et 2017 un total de 51.138,36 euros HT pour le local B27 et 79.547,88 euros HT pour le local B29 ; qu’il doit rembourser le montant de la TVA, de l’indexation et des charges, alors que dans ses calculs, le preneur compense l’indemnité d’occupation HT avec les loyers qu’il aurait payés en incluant la TVA, les charges, la taxe foncière et l’indexation ; que le tribunal n’a ainsi pu condamner la concluante à restituer 54.945,36 euros ;

45. – en outre, que la concluante ne peut être créancière ou débitrice que des sommes dues pour la période courant du 5 janvier au 21 juin 2017 pour l’indemnité d’occupation, la société Mercialys conservant la charge des sommes éventuellement dues pour la période antérieure, alors que le tribunal n’a condamné que la concluante à répétition en la présentant comme venant aux droits de la société Mercialys ; qu’un compte doit ainsi être établi propara temporis comme également soutenu par la société Mercialys;

46. – que le montant de l’indemnité d’occupation doit intégrer tous les accessoires du loyer, au regard de l’article L145-28 du code de commerce, le maintien dans les lieux se faisant aux conditions et clauses du bail expiré ; que cela inclut la TVA, les baux prévoyant que le preneur s’oblige à la rembourser au bailleur, alors que le tribunal a exclu le paiement de cette taxe au motif que l’indemnité d’occupation tend à compenser le préjudice de l’occupation sans droit ni titre et non la délivrance d’une prestation soumise à TVA ; qu’il ne s’agit en effet pas d’une indemnité d’occupation de droit commun au sens de l’article 1240 du code civil, mais d’une indemnité statutaire au sens de l’article L145-28.

Prétentions et moyens de la société Mercialys :

47. Selon ses conclusions remises par voie électronique le 11 septembre 2024, elle demande à la cour d’infirmer le jugement du 13 mars 2023 en ce qu’il :

— fixe le montant de l’indemnité d’occupation, après abattement de précarité de 20 %, à la somme de 25.672,36 euros par an, hors taxes et hors charges, soit:

* pour la période du 12 juillet 2013 au 4 janvier 2017, à l’égard de la concluante, la somme de 89.466,41 euros, hors taxes et hors charges ;

* pour la période du 5 janvier 2017 au 21 juin 2017, à l’égard de la Sas Praxidice, la somme de 11.745,98 euros, hors taxes et hors charges ;

— condamne la Sas Praxidice et la concluante, in solidum, à payer à [F] [M] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles;

— condamne la Sas Praxidice et la concluante, in solidum aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ordonnée par jugement avant-dire droit du 21 octobre 2019 ;

— déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

48. Elle demande de le confirmer en ce qu’il :

— constate que par actes signifiés le 22 juin 2017, la société Praxidice a renoncé à son refus de renouvellement des baux ;

— constate le désistement de monsieur [M] de sa demande de fixation d’une indemnité d’éviction au regard du renouvellement des baux ;

— déboute [F] [M] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance ;

— dit n’y avoir lieu à statuer sur le montant du nouveau loyer, la demande n’étant développée ni en fait ni en droit.

49. Elle demande à la cour, statuant à nouveau :

— de débouter monsieur [M] de toutes ses demandes, fins et conclusions;

— de fixer l’indemnité d’occupation due par monsieur [M] à la somme en principal de 52.353 euros hors taxes et hors charges par an et à titre subsidiaire de 38.780 euros hors taxes et hors charges par an, à compter du 12 juillet 2013 et jusqu’au 4 janvier 2017, soit au total pour la période considérée, à titre principal, au montant de 182.303 euros et à titre subsidiaire, au montant de 135.146 euros ;

— de le condamner à payer à la concluante, à titre principal, la somme de 182.303 euros hors taxes et hors charges et à titre subsidiaire, la somme de 135.146 euros hors taxes et hors charges ;

— de condamner monsieur [M] à payer en outre à la concluante, à compter du 12 juillet 2013 et jusqu’au 4 janvier 2017, les charges, les accessoires, la TVA et l’indexation dus en vertu des baux échus ;

— de condamner monsieur [M] à payer à la concluante une somme de 8.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner monsieur [M] aux dépens.

La société Mercialys soutient :

50. – concernant la fixation de la valeur locative, que le commerce est situé dans un centre commercial implanté dans une agglomération regroupant 400.000 habitants, alors que la ville de [Localité 10] en constitue la seconde commune, avec un centre universitaire et une désserte par autoroute ;

51. – que les locaux sont implantés en face des caisses de l’hypermarché et à distance égale des entrées principales de la galerie, ce qui justifie une majoration de la valeur locative ainsi que retenu par l’expert ;

52. – que la destination des locaux est large, et concerne la vente de produits à fortes marges, justifiant également une majoration ;

53. – que les baux ne contiennent aucune clause exorbitante, ce qui constitue également un facteur de majoration ;

54. – qu’on ne peut prendre en compte les loyers fixés dans l’arrêt du 13 décembre 2012, puisqu’il s’agit des loyers existant au 21 juin 2004, date de renouvellement des baux, ce qu’a exactement retenu le tribunal ;

55. – que la valeur locative peut s’apprécier à partir de six loyers de référence concernant des commerces situés dans le centre commercial ;

56. – qu’il y a lieu de tenir compte de l’absence de paiement d’un loyer variable à l’inverse de la majorités des locataires de la galerie, ce qui constitue un avantage et justifie une majoration des loyers ;

57. – ainsi, que la concluante demande la fixation de l’indemnité d’occupation à la somme de 540 euros/m² et par an, soit 52.353 euros HT et hors charges par an, pour la période allant du 12 juillet 2013 au 4 janvier 2017 ; subsidiairement, que cette valeur doit être fixée à 400 euros/m² ;

58. – que l’expert n’a ainsi pu retenir une valeur de 331 euros/m², puisqu’il n’a pas pris en compte ni l’activité du preneur, ni l’emplacement des références et leur domaine d’activité, ne générant pas des marges commerciales identiques à celle d’une bijouterie; que les éléments qu’il a retenus ne sont pas pertinents, d’autant qu’il a retenu une valeur moyenne ce qu’interdit la jurisprudence ; qu’il a faussement écarté des références plus pertinentes, dont l’enseigne Cléor, au motif qu’elles comportent une part de loyer variable, alors que la majorité des locataires sont assujettis à cette part ;

59. – que l’expert n’a pu retenir un abattement pour précarité de 20 %, faute pour le preneur de rapporter la preuve que le refus initial de renouvellement a perturbé son activité ; que [F] [M] ne produit ainsi qu’un devis concernant des travaux d’aménagement, mais postérieur au refus de renouvellement, ce qui est incompréhensible ; que son chiffre d’affaires a été en constante augmentation ; que [F] [M] ne peut invoquer une incertitude liée à la discussion du montant des loyers depuis 2013, puisque l’abattement pour précarité ne peut résulter que d’un refus de renouvellement ;

60. – que [F] [M] est mal fondé à invoquer une dégradation de la commercialité entre 2013 et 2017, puisque la rotation des enseignes est une situation classique dans un centre commercial ; que les baux n’ont pas créé pour le bailleur une obligation de garantir la commercialité; qu’il n’y a pas lieu de prendre en compte la fermeture temporaire du centre en 2024 suite à l’arrivée de l’enseigne Intermarché, puisque le litige concerne une période antérieure ;

61. – sur le compte entre les parties, que [F] [M] se prévaut de règlements intervenus pour les années 2013 à 2017, pour un montant total de 62.603,78 euros pour le local n° 27 et 131.352,64 euros pour le local n°29 ; qu’il ne justifie pas de ces règlements, puisque le seul justificatif qu’il verse est un tableau établi par lui-même ; qu’en réalité, il a réglé, au titre des loyers, une somme totale de 130.686,24 euros HT, soit 156.757,76 euros TTC, se décomposant comme suit : 51.138,36 euros HT, soit 61.134,05 euros TTC pour le local n° 27 et 79.547,88 euros HT, soit 95.416,71 euros TTC pour le local n° B29 ;

62. – que le preneur est tenu de rembourser au bailleur le montant de la TVA, de l’indexation et des charges dus en vertu des baux expirés, au titre de l’article L145-28 du code de commerce ; que concernant la TVA, le tribunal a méconnu la nature statutaire de l’indemnité d’occupation suite à un refus de renouvellement du bail commercial, laquelle ne résulte pas d’une occupation sans droit ni titre, alors que son montant s’apprécie au regard de la valeur locative, laquelle inclut en l’espèce la TVA ; que seule l’indemnité d’occupation de droit commun est hors TVA, ainsi que retenu par le Conseil d’État dans son arrêt du 30 mai 2018 ;

63. – que la demande de dommages et intérêts pour manquement à l’obligation de délivrer une jouissance paisible en raison de l’installation d’une salle de sport est infondée.

Prétentions et moyens de [F] [M] :

64. Dans le cadre de l’instance enrôlée sous le numéro RG 23/1705, concernant la fixation de la valeur locative, il demande à la cour, selon ses conclusions d’appelant remises par voie électronique le 31 juillet 2023, au visa des articles L.145-33, R.145-3 et suivant du code de commerce :

— d’infirmer le jugement du 27 février 2023 dans son entier dispositif ;

— statuant à nouveau, de fixer à la somme de 12.255 euros hors taxe en principal par an à compter du 22 juin 2017 le loyer du bail renouvelé depuis cette date entre le concluant et la société Praxidice pour le local B27 ;

— de fixer à la somme de 16.190 euros hors taxe en principal par an à compter du 22 juin 2017 le loyer du bail renouvelé depuis cette date entre le concluant et la société Praxidice pour le local B29 ;

— de condamner la société Praxidice à lui payer 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner la société Praxidice aux dépens.

Il énonce :

65. – que selon l’article L.145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés doit correspondre à leur valeur locative, laquelle est, à défaut d’accord, déterminée en prenant en considération les éléments suivants: les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage ; que l’article R.145-6 précise que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire ;

66. – que concernant ainsi les prix couramment pratiqués dans le voisinage, le juge a retenu une valeur des baux renouvelés pour 395 euros/m² contre 326 euros proposée par l’expert judiciaire, après avoir écarté deux références (Klope’One et Alaska Bijoux) au motif qu’il s’agit de baux de courte durée, alors que l’évaluation des baux se fait par comparaison avec les prix couramment appliqués dans le voisinage, lesquels sont ensuite pondérés ; qu’aucun des locaux présents dans le centre commercial ne correspond exactement à ceux occupés par le concluant ; que dans ce cas, l’article R.145-7 prévoit que les baux peuvent être utilisés pour déterminer le prix de base, sauf correction en fonction des différences constatées, ce que n’a pas appliqué l’expert judiciaire; que rien ne justifie ainsi d’écarter la référence aux deux baux de courte durée, d’autant qu’ils sont récents; que leur montant indique une baisse de la commercialité, puisqu’ils ont été arrêtés en 2016 à 215 euros/m², alors que les baux plus anciens prévoient un loyer de 378 euros ; qu’il convient ainsi de retenir une valeur de 326 euros/m² ;

67. – que concernant les facteurs locaux de commercialité, si le tribunal a retenu une hausse de fréquentation du centre commercial, alors que l’expert a évalué la fréquentation de la galerie marchande par l’augmentation du chiffre d’affaires de l’hypermarché, cela n’est pas significatif pour l’activité des commerces de la galerie marchande ; que l’existence d’un turn over important des commerces et la présence d’un quart de commerces fermés indiquent une baisse de la commercialité ; que la commune de [Localité 10] prévoit l’ouverture d’un grand centre commercial à proximité, comprenant 89 boutiques, à l’automne 2023, ce qui aura un effet sur l’attractivité de la galerie marchande; que le constat d’huissier produit par le concluant démontre une dégradation de la galerie marchande, avec des locaux vides depuis plusieurs années ; que l’installation d’une salle de sport à l’étage situé au dessus des locaux cause des désagréments (nuisances sonores, dommages au système d’alarme, chute de revêtements anti-incendie) ;

68. – qu’il convient de prendre en compte la répartition des activités dans le voisinage au titre de l’article L.145-6 ; qu’en l’espèce, la concurrence s’est intensifiée car le bailleur a cédé une partie de la surface de l’hypermarché à l’enseigne Cléor, en face de l’entrée principale, enseigne directement concurrente du concluant ; qu’il en a été de même lors de l’installation du magasin Piery ; qu’il existe ainsi trois bijouteries au sein de la galerie, alors que le bailleur aurait dû privilégier une offre de commerces diversifiée ; que la galerie comporte trop d’enseignes de restauration, de coiffeurs, mais plus aucun opérateur téléphonique ; que ces faits créent une absence d’attractivité ; que le chiffre d’affaires du concluant a baissé de 43 % entre 2015 et 2018 ; que cette sinistralité justifie une moins-value de 10 % sur les loyers.

69. Dans le cadre de l’instance numéro RG 23-1587 concernant l’indemnité d’occupation, selon ses conclusions n°2 remises le 20 juin 2024, [F] [M] demande à la cour, au visa de l’article L.145-28 du code de commerce, de confirmer le jugement du 13 mars 2023 en ce qu’il :

— constate que par actes signifiés le 22 juin 2017, la société Praxidice a renoncé à son refus de renouvellement des baux ;

— constate le désistement du concluant de sa demande de sa demande de fixation d’une indemnité d’éviction au regard du renouvellement des baux ;

— dit n’y avoir lieu à statuer sur le montant du nouveau loyer, la demande n’étant développée ni en fait ni en droit ;

— condamne la Sas Praxidice et la Sa Mercialys, in solidum, à payer au concluant la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— condamne la Sas Praxidice et la Sa Mercialys, in solidum aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ordonnée par jugement avant-dire droit du 21 octobre 2019 ;

— ordonne l’exécution provisoire du présent jugement.

70. Il demande d’infirmer le jugement du 13 mars 2023 en ce qu’il :

— fixe le montant de l’indemnité d’occupation, après abattement de précarité de 20 %, à la somme de 25.672,36 euros par an, hors taxes et hors charges, soit:

* pour la période du 12 juillet 2013 au 4 janvier 2017, à l’égard de la Sa Mercialys, la somme de 89.466,41 euros, hors taxes et hors charges ;

* pour la période du 5 janvier 2017 au 21 juin 2017, à l’égard de la Sas Praxidice, la somme de 11.745,98 euros, hors taxes et hors charges ;

— condamne la Sas Praxidice, venant aux droits de la société Mercialys, à payer au concluant la somme de 54.945,36 euros au titre d’un trop perçu, une fois déduites les indemnités d’occupation dues et fixées ci-dessus des sommes réglées au titre des loyers, charges et taxes sur la période de juillet 2013 à juillet 2017 ;

— déboute le concluant de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance ;

— déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

71. [F] [M] demande en conséquence à la cour :

— de fixer le montant de l’indemnité d’occupation, après abattement de précarité de 30 %, à la somme de 22.463,31 euros par an, hors taxes et hors charges, soit:

* pour la période du 12 juillet 2013 au 4 janvier 2017, à l’égard de la Sa Mercialys, la somme de 78.217,24 euros, hors taxes et hors charges ;

* pour la période du 5 janvier 2017 au 21 juin 2017, à l’égard de la Sas Praxidice, la somme de 10.216,19 euros, hors taxes et hors charges ;

— de condamner la Sas Praxidice, venant aux droits de la société Mercialys, à payer au concluant la somme de 101.344,85 euros au titre d’un trop perçu, une fois déduites les indemnités d’occupation dues et fixées ci-dessus des sommes réglées au titre des loyers, charges et taxes sur la période de juillet 2013 à juillet 2017 ;

— de condamner la société Praxidice au paiement de la somme de 50.000 euros à titre de réparations du préjudice subi par le concluant en raison d’une perturbation dans la jouissance des locaux loués ;

— de condamner solidairement les sociétés Praxidice et Mercialys au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— de condamner solidairement les sociétés Praxidice et Mercialys aux entiers dépens.

[F] [M] expose :

72. – concernant le montant de l’indemnité d’occupation, que le tribunal a noté la volonté commune des parties de voir fixer son montant, puisque si par acte d’huissier du 22 juin 2017, la société Praxidice a renoncé au refus de renouvellement et a offert au concluant le renouvellement des baux, ce dernier a accepté ce repentir et le renouvellement des baux, de sorte que seule la question du montant de l’indemnité d’occupation reste discutée par les parties ; que les baux sont résiliés suite au refus de renouvellement du 13 juillet 2013, de sorte que le preneur n’est plus redevable que d’une indemnité d’occupation jusqu’à la date de la signification du repentir ;

73. – que l’indemnité d’occupation est une indemnité globale non soumise à la TVA, ainsi que retenu par le Conseil d’État (30 mai 2018, n°30-5-2018 Sci Armor Immo) ;

74. – qu’elle diffère de la valeur locative puisqu’il convient de tenir compte d’une occupation devenue précaire, même si le bailleur a ensuite exprimé son repentir, l’article L145-28 précisant que l’indemnité d’occupation doit être fixée compte tenu de tous ses éléments d’appréciation, ce qui justifie un abattement;

75. – que pour fixer la valeur locative moyenne, le tribunal a repris le rapport d’expertise, retenant une valeur de 331 euros/m² et par an pour les deux locaux, ce que ne conteste pas le concluant ;

76. – qu’en raison d’une occupation devenue précaire entre 2013 et 2017, le concluant n’a pu faire de projet à moyen ou long terme, dont des investissements prévus avec la société BLR Concept, et de négocier de nouveaux accords avec ses fournisseurs; qu’il a en outre subi les errements de la procédure de fixation des loyers intervenue suite à la décision du bailleur en 2003 d’augmenter significativement leur montant, prenant fin par l’arrêt du 13 décembre 2012 ; que ces faits justifient un abattement de l’indemnité d’occupation, ce qu’a retenu l’expert au titre de la période 2013/2017, à hauteur de 30 % ;

77. – que le centre commercial connaît un manque d’attractivité, alors que le bailleur a l’obligation d’assurer la commercialité du centre ; que la situation du centre a connu une dégradation depuis l’arrêt du 13 décembre 2012, ce qu’atteste un constat d’huissier du 29 juin 2017, au regard de nombreux emplacements fermés et à louer, et ce que confirment des avis d’utilisateurs ainsi que le plan du centre; que seuls 21 locaux sont ouverts sur 30 ; que s’il est invoqué une augmentation de la fréquentation, cela ne démontre pas une augmentation du chiffre d’affaires de la galerie marchande, d’autant que l’hypermarché est accessible directement sans passer par cette galerie; que suite au rachat de l’enseigne par Intermarché, trois semaines de fermeture ont été imposées sans contrepartie ; que ces faits justifient une diminution de l’indemnité d’occupation ;

78. – qu’après abattement, le montant de l’indemnité d’occupation s’élève donc à la somme de 22.463,31 euros, de sorte que :

— pour la période du 12 juillet 2013 au 4 janvier 2017, le concluant devait à la société Mercialys la somme de 78.217,24 euros ;

— pour la période du 5 janvier 2017 au 21 juin 2017, il devait à la société Praxidice (nb : selon les conclusions, à la société Mercialys) la somme de 10.216,19 euros ;

79. – que le tribunal a cependant considéré que le concluant n’a payé que la somme de 156.157,76 euros, ne retenant pas ses pièces, alors que le concluant a réglé un total de 189.778,28 euros pour les deux locaux sur la période litigieuse, et produit la totalité de ses relevés de compte ; qu’il en ressort un trop perçu de 101.344,85 euros ; que la cour doit ainsi fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 88.433,43 euros et condamner en conséquence la société Mercialys et la société Praxidice à rembourser au requérant le trop-perçu, soit la somme de 101.344,85 euros ;

80. – concernant la demande de dommages et intérêts, que le bailleur a manqué à son obligation d’assurer une jouissance paisible, puisqu’à l’étage supérieur, une salle de sport s’est installée, générant des nuisances sonores importantes, des dommages au système d’alarme du magasin et des chutes de revêtements anti incendie; qu’anciennement, ces locaux étaient occupés par une cafétéria, constituant un local propice aux activités du concluant ; que ces faits justifient l’allocation d’une indemnité de 50.000 euros.

*****

81. Il convient en application de l’article 455 du code de procédure civile de se référer aux conclusions susvisées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

MOTIFS DE LA DECISION

1) Concernant la fixation du loyer des baux renouvelés :

82. Selon l’article L.145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité, les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

83. L’article R.145-3 précise que les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

84. L’article L145-6 ajoute que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

85. L’article R.145-7 prévoit que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Ainsi qu’énoncé par le premier juge, les baux ne sont pas soumis à plafonnement, ayant une durée supérieure à neuf ans, et il s’agit ainsi de fixer le prix des loyers au regard de la valeur locative.

86. Concernant les facteurs locaux de commercialité, le juge des loyers commerciaux a exactement retenu concernant les facteurs locaux de commercialité, que les locaux donnés à bail sont situés dans un centre commercial, alors sous l’enseigne Géant Casino, sur une commune implantée dans l’agglomération grenobloise regroupant plus de 400.000 habitants. Comme constaté, le centre se situe sur l’une des avenues structurant la circulation sur la commune de [Localité 10]. La cour ajoute que selon le rapport d’expertise de monsieur [H], le [Adresse 7] [Localité 8] est implanté sur cette commune. Il est constant qu’une autoroute dessert la commune sur sa partie Est, et qu’une ligne de tramway circule sur l’avenue au bord de laquelle le centre commercial est installé. Il s’agit enfin d’un des plus anciens centres commerciaux de l’agglomération grenobloise.

87. S’agissant d’une variation de ces facteurs, l’expert a exclu toute modification notable, et notamment aucune évolution du nombre de cellules vacantes de nature à modifier notablement ces facteurs.

88. Ce point a été confirmé par le juge des loyers commerciaux, et la cour ne trouve pas dans le constat dressé à la requête de [F] [M] des éléments contraires. Il en est de même concernant les extraits de commentaires de clients sur Internet, qui ne comportent aucune date. Il résulte d’ailleurs du rapport d’expertise que la fréquentation du centre commercial a favorablement évoluée entre 2013 et 2017 (de 1,667 millions de tickets de caisse à 1,895 millions de tickets) outre une augmentation du chiffre d’affaires de l’hypermarché de plus de 10 %.

89. En outre, comme indiqué par le premier juge, il n’y pas lieu de prendre en compte l’installation de l’enseigne Piery (bijouterie) en 2019, s’agissant de la fixation de loyers en 2017. De plus, concernant l’enseigne Cléor, il n’est pas plus justifié devant la cour que devant le premier juge de la date de l’installation de cette enseigne.

90. Enfin, la création, à l’initiative de la ville de [Localité 10], d’un centre dénommé Neyrpic, à proximité immédiate du centre commercial Géant Casino, ne peut être prise en compte, ce complexe n’étant pas créé à la date du renouvellement des baux en cause, puisque selon la maquette produite par [F] [M], ce complexe ne doit ouvrir ses portes qu’en 2020. Cette maquette indique en outre que ce projet s’inscrit dans le cadre d’un renouvellement urbain, avec la création d’un pôle de vie intégrant des commerces et des services de loisirs ou culturels, intégrés au quartier existant et en lien avec le Domaine universitaire, ce qui est distinct des commerces exploités au sein d’un centre commercial fonctionnant autour d’un hypermarché.

91. Concernant les prix couramment pratiqués dans le voisinage par unité de surface, au titre de l’article R145-7 du code de commerce, il convient de tenir compte de l’implantation des deux locaux dans un centre commercial. De ce fait, l’expert a justement retenu des références concernant des locaux donnés à bail au sein de ce centre et concernant des surfaces correspondantes.

92. Sur les six références retenues par l’expert, le juge des loyers commerciaux n’en a retenu que quatre, pour aboutir à un prix moyen, avant application de correctifs, de 395 euros/m²:

— Coordonnerie Fanny : 370,62 euros/m²,

— Saint Algue : 452,65 euros/m² ,

— King Food : 412,37 euros/ m²,

— Self Laverie : 344,67 euros/m².

93. Il a en effet exclu la référence Cléor, en raison d’une surface supérieure à 100m2, ainsi trop éloignée des locaux à estimer, outre la présence d’un loyer assis pour partie sur le chiffre d’affaires. Il a en outre exclu les références Klope’One et Alaska, qui ne sont pas des baux commerciaux en raison de leur courte durée.

94. La cour ne peut que confirmer le jugement déféré sur ces points, puisque s’agissant en premier lieu de la référence Cléor, [F] [M] est titulaire de deux baux distincts de 41,77 m² et de 55,18 m². On ne peut ainsi retenir une surface totale de 96,95 m², puisque le prix de chaque bail doit être apprécié individuellement. Pour cette première raison, la référence Cléor n’est pas pertinente. En outre, le loyer de l’enseigne Cléor, de 541,98 euros/m² en 2017, est constitué par une part variable assise sur le chiffre d’affaires, et comme indiqué par l’expert, et retenu par le premier juge, il n’est pas cohérent de retenir cette référence.

95. Concernant ensuite les références Klope’One et Alaska, le premier juge a justement retenu qu’elles ne concernent pas des baux commerciaux. La cour confirme qu’elles ne peuvent ainsi être prises en compte.

96. Concernant les majorations à appliquer au regard des caractères propres de chacun des locaux donnés à bail à [F] [M], le bail initial conclu entre la société Genty (alors propriétaire du centre commercial) et la société Aviatick le 31 août 1993, aux droits de laquelle a succédé [F] [M], concernant le local B29, a mis à la charge du preneur toutes les réparations, y compris celles prévues à l’article 606 du code civil. Le preneur devra rembourser au bailleur les charges communes au centre commercial, dont les impôts fonciers et autres taxes.

97. Pour le local B27, il résulte d’un acte sous seing privé du 10 mars 1995 qu’une société Natuflor était le preneur de deux locaux commerciaux n°11 et 12. Suite à sa liquidation judiciaire, [F] [M] a repris le bail de ces deux locaux. Suite aux transfert des locaux dans le nouveau centre commercial créé en début d’année 1993, monsieur [M] s’est trouvé preneur du local désormais B27 pour un loyer annuel de 77.513,40 francs HT/an, toutes charges comprises. En conséquence, le bail concernant initialement le local n°12 a été résilié.

98. Concernant le bail du local n°11 qui a été maintenu pour s’appliquer au local devenu B27 dans le nouveau centre commercial, il résulte du bail initial du 20 février 1987 que le bailleur conservera les travaux limitativement mis à sa charge. Les grosses réparations définies à l’article 606 du code civil resteront à la charge du bailleur. Par contre, tous les impôts et contributions dont le bailleur est responsable à un titre quelconque seront supportés ou remboursés par le preneur, à l’exception de la taxe foncière, dont la mention a été biffée. Le juge des loyers commerciaux a d’ailleurs constaté qu’il n’est pas contesté par les parties que l’impôt foncier est supporté par le bailleur, à la différence des autres baux, ce qui justifie une majoration de 10 % du prix du bail.

99. Il en résulte que concernant ce local B27, d’une superficie de 41,77 m², le prix du loyer unitaire de 395 euros doit être effectivement majoré en raison du fait que l’impôt foncier reste à la charge du bailleur. A ce titre, le premier juge a justement retenu une majoration de 10 %, amenant le prix du loyer à 434,50 euros/m², soit un loyer annuel HT de 18.149 euros.

100. Pour le local B29, si un loyer de 395 euros/m² peut être retenu, il n’y a pas lieu de minorer cette valeur au titre de l’ensemble des taxes et contributions devant être supportées par le preneur. Il n’y a pas lieu en effet de prendre en compte les grosses réparations, puisque le bail ayant été renouvelé à partir de l’année 2017, les dispositions des articles L.145-40-2 et R.145-35 du code de commerce sont applicables au bail renouvelé. En outre, il a été indiqué, au titre du local B27, que les autres baux mettent à la charge des preneurs les taxes et impôts, dont l’impôt foncier. Il en résulte que la cour retiendra ainsi un prix au m² de 395 euros, soit un loyer arrondi annuel HT et hors charges de 21.796 euros (soit 395 x 55,18 m² = 21.796,10 euros arrondis à l’euro le plus proche). Le jugement déféré sera en conséquence confirmé sur ce point.

101. Cependant, il résulte de l’article L.145-34 du code de commerce qu’à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s’ils sont applicables, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L.112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s’ils sont applicables, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculé sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

102. A ce titre, l’expert judiciaire a ramené le prix du loyer du local B27, du fait de ce plafonnement, à 405,28 euros/m², soit un loyer annuel HT de 16.928,67 euros. Le premier juge a retenu cette valeur, en l’arrondissant à l’euro le plus proche, et en raison de cette majoration puis de ce plafonnement, la cour confirmera le jugement déféré sur ce point.

103. En réponse aux observations de la société Praxidice et de la société Mercialys, la cour constate que le fait que les deux locaux soient situés face aux caisses de l’hypermarché ne constitue pas en la cause un facteur de majoration, en raison de l’importance relative de la taille de la galerie marchande selon les plans du centre commercial. En outre, il convient de tenir compte de la spécificité propre à ce type d’hypermarché, spécialisé principalement dans la vente de produits alimentaires, alors que [F] [M] exerce notamment une activité de bijouterie. Il n’est pas ainsi établi que la situation des locaux crée une situation préférentielle par rapport aux autres commerces présents dans cette galerie.

104. Il n’est pas plus établi que la nature des produits vendus par [F] [M] lui permet de retirer un avantage supplémentaire sur les autres commerces vendant des produits différents, en terme de marge ou de possibilité d’assurer la permanence d’un stock important.

2) Concernant l’indemnité d’occupation :

105. Ainsi que constaté dans le jugement du tribunal judiciaire du 13 mars 2023, il est acquis que [F] [M] est titulaire d’une indemnité d’occupation entre la date à laquelle le bailleur a notifié son refus de renouveler le bail, et celle à laquelle il a exercé son droit de repentir.

106. A ce titre, il n’est pas contesté que le 12 juillet 2013, la société Mercialys a refusé le renouvellement du bail du local B27 et a offert le paiement d’une indemnité d’éviction, alors qu’elle n’a pas répondu à la demande de renouvellement du bail du local B29. C’est ensuite la société Praxidice, succédant à la société Mercialys à partir du 5 janvier 2017, qui a exercé son droit de repentir et a proposé le renouvellement des deux baux, par actes d’huissier du 22 juin 2017. Il en résulte que le tribunal a justement retenu le principe d’une indemnité d’occupation selon les époques lors desquelles les bailleurs se sont succédé.

107. Ainsi qu’énoncé par le tribunal judiciaire, l’indemnité d’occupation a pour objet de rémunérer la contrepartie de la jouissance des lieux, et elle peut être inférieure au loyer normalement payé notamment en raison de la précarité de la situation du preneur qui s’est vu notifier un refus de renouvellement de son bail.

108. Selon l’expert judiciaire, compte tenu des loyers retenus en 2013, la valeur locative moyenne est de 331 euros, HT et hors charges. L’indemnité concernant le local B27 est ainsi de 13.825,87 euros HT et hors charges par an, et pour le local B29, de 18.264,58 euros, soit pour l’ensemble de 32.090,45 euros par an. Pour la période du 12 juillet 2013 au 22 juin 2017, l’indemnité d’occupation est au total de 126.691 euros.

109. Concernant l’indemnité de précarité, l’expert a indiqué que le refus de renouvellement du bail le 12 juillet 2013 a ouvert une véritable période d’incertitude sur l’avenir de l’activité jusqu’au 22 juin 2017, date du repentir. Il a précisé qu’il s’agit d’une durée particulièrement longue, et qu’il en a résulté un préjudice concernant la décision d’aménager et de moderniser la boutique, de nouveaux accords avec les fournisseurs pour renouveler la gamme ou l’étendre afin de continuer à répondre à l’évolution de l’attente de la clientèle, de sorte que cette incertitude entraîne un abattement de 20 % de la valeur locative, ramenant ainsi l’indemnité d’occupation à 101.353 euros sur cette période.

110. La cour retient, comme précédemment, que pour calculer l’indemnité d’éviction, des références de loyers comparables au loyer dû lors du refus du renouvellement du bail doivent être retenues. Ainsi, l’expert a justement écarté certaines références proposées comme n’étant pas comparables avec les baux de monsieur [M], notamment Cléor, Afflelou, Orange (surfaces, part variable du loyer). Il a ainsi justement retenu six références concernant les baux commerciaux présentant une surface comparable, dont une bijouterie, pour parvenir à la détermination du prix moyen au m², et aucun élément ne permet de retenir une valeur différente.

111. La cour ajoute qu’il n’y avait pas lieu de prendre en considération l’arrêt rendu en 2012, puisqu’il concernait la fixation du prix du loyer renouvelé en 2004, de sorte que l’expert a justement recherché la valeur du prix du loyer à la date du refus de renouvellement de 2013.

112. Concernant l’abattement pour précarisation de la situation de l’occupant, elle note que l’appréciation de l’expert judiciaire est fondée, au regard de la durée pendant laquelle monsieur [M] est resté dans l’incertitude concernant la pérennité de son établissement.

113. Si dans un dire adressé à l’expert, la société Praxidice invoque des projets d’agencement établis par la société BLR Concept en novembre 2013, mai et octobre 2014, ainsi qu’un devis général d’agencement global de la boutique, et une prestation facturée par cette société le 1er juillet 2015, et enfin que monsieur [M] a envisagé d’ajouter à son catalogue les marques Pandora et [W] en 2013, la cour relève qu’il n’est justifié d’aucun investissement réalisé par le preneur dans les lieux pendant l’époque lors de laquelle il a été laissé dans l’incertitude du renouvellement des baux. Les pièces émanant de la société BLR Concept ne concernent qu’une étude de réfection de la boutique, et cette société n’a fait que facturer cette étude le 1er juillet 2015. Il n’est pas établi que ce projet ait abouti avant le repentir de la société Praxidice. Il n’est pas plus confirmé que le preneur ait ajouté de nouvelles références à son catalogue. La cour ne peut ainsi également que retenir un abattement pour précarité de 20 %.

114. Concernant l’établissement du compte entre les parties, et en premier lieu sur un compte prorata entre les sociétés Mercialys et Praxidice, la cour rappelle que le changement de bailleur est intervenu le 5 janvier 2017. Compte tenu de l’abattement de 20 % résultant de la précarité de la situation de l’occupant, l’indemnité d’occupation annuelle est de 25.672,36 euros HT et hors charges, ainsi que retenu par le tribunal judiciaire.

115. Ainsi, l’indemnité d’occupation au profit de la société Mercialys est de 90.873,08 euros HT HC pour la période comprise entre le 12 juillet 2013 et le 4 janvier 2017 (sur la base d’une indemnité journalière de 70,335 euros, soit 13.574,66 euros pour 2013, 25.672,36 euros pour les années 2014 à 2016, et 281,34 euros pour les 4 premiers jours de janvier 2017). Le jugement déféré sera ainsi infirmé en ce qu’il a retenu la somme de 89.466,41 euros HT.

116. Pour la société Praxidice, cette indemnité est de 11.886,62 euros HT HC (169 jours x 70.335), pour la période ayant couru du 5 janvier 2017 au 22 juin 2017, date des offres de renouvellement des baux notifiées par huissier de justice. Le jugement déféré sera ainsi infirmé en ce qu’il a retenu la somme de 11.745,98 euros HT.

117. Concernant l’application de la TVA, il résulte de l’article 256 du code général des impôts que sont soumises à la taxe sur la valeur ajoutée les livraisons de biens et les prestations de services effectuées à titre onéreux par un assujetti agissant en tant que tel. Selon le Conseil d’État (30 mai 2018 Sci Armor Immo), il résulte de ces dispositions que le versement d’une somme par un débiteur à son créancier ne peut être regardé comme la contrepartie d’une prestation de service entrant dans le champ de la taxe sur la valeur ajoutée qu’à la condition qu’il existe un lien direct entre ce versement et une prestation individualisable. N’est en revanche pas soumis à cette taxe le versement d’une indemnité accordée par décision juridictionnelle qui a pour seul objet de réparer le préjudice subi par le créancier du fait du débiteur.

118. En l’espèce, le Conseil d’État a statué dans le cadre d’une indemnité d’occupation fixée par le juge judiciaire, suite à la résiliation du contrat de bail conclu entre un bailleur et son preneur pour la location d’un bâtiment industriel ayant pris fin, alors que le preneur s’est maintenu sans titre dans les locaux précédemment loués, qu’il n’a quitté qu’en exécution d’une décision judiciaire. Le Conseil a jugé que cette indemnité visait seulement à compenser le préjudice causé au propriétaire des locaux par l’occupant sans titre, alors même que le montant de cette indemnité avait été fixée par le juge par référence à celui du loyer prévu dans le bail. Il a en conséquence exclu son assujettissement à la TVA.

119. Ainsi que soutenu par les sociétés Praxidice et Mercialys, monsieur [M] s’est maintenu dans les lieux non au titre d’une occupation sans droit ni titre, mais dans l’attente de la fixation de l’indemnité d’éviction prévue par l’article L.145-28 du code de commerce. Cette indemnité trouve son fondement non pas dans un fait délictuel du preneur, mais dans un droit qui lui est expressément reconnu par la loi. L’indemnité d’occupation due par le locataire évincé en attendant le versement de son indemnité d’éviction ne compense donc pas une occupation sans droit ni titre puisque cette occupation est précisément fondée sur un texte légal, aux termes duquel aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Le locataire commercial, débiteur d’une indemnité d’occupation en vertu de l’article L.145-28 du code de commerce, se voit donc doté d’un titre légal d’occupation des lieux, de telle sorte que l’indemnité d’occupation versée à cette occasion est soumise au même régime fiscal que les loyers du bail commercial. Il existe un lien direct entre cette indemnité et l’occupation licite du preneur, constituant une prestation individualisable.

120. Il en résulte que l’indemnité d’occupation due par monsieur [M] aux appelantes sera soumise à la TVA applicable en matière de bail commercial.

3) Concernant le compte entre les parties :

121. Selon le tribunal judiciaire, monsieur [M] expose avoir réglé 189.778,28 euros, ce que corrobore la pièce signée par le cabinet Auditeurs et Conseils Associés, mais à défaut d’élément de preuve contraire de la part du preneur qui ne produit que des projections en fonction des abattements possibles sur la base de ses déclarations, il convient de retenir le document de facturation produit par les bailleurs. Le tribunal en a retiré l’existence d’un trop perçu en faveur de monsieur [M], lequel a déjà payé les charges au regard du décompte et la TVA, alors que le tribunal a estimé qu’elle n’est pas due s’agissant d’une indemnité d’occupation.

122. La cour constate qu’au regard de l’article 1353 du code civil, il appartient au créancier de rapporter la preuve de son obligation. Le débiteur a la charge de la preuve du fait entraînant l’extinction totale ou partielle de cette obligation.

123. En l’espèce, s’agissant de la créance de la société Mercialys au titre de l’indemnité d’occupation et de ses accessoires, puisqu’il n’est pas contesté que pendant la période lors de laquelle cette indemnité est due, les accessoires afférents aux loyers continuent à être dus, la cour note que ni la société Mercialys, ni monsieur [M] ne sollicitent qu’un compte soit arrêté entre eux, puisque le jugement du 13 mars 2023 a condamné la seule société Praxidice, venant aux droits de la société Mercialys, à rembourser à monsieur [M] un trop perçu, et seule la société Praxidice et l’intimé ont interjeté appel de cette disposition. Monsieur [M] ne forme aucune demande de restitution contre la société Mercialys au titre d’un trop perçu.

124. Le jugement déféré ne contient aucun élément concernant le solde de 54.945,36 euros mis à la charge de la société Praxidice venant aux droits de la société Mercialys, ni d’explication sur cette succession dans les droits du bailleur initial. L’appelant ne produit, devant la cour, aucun élément expliquant sa demande portée contre la société Praxidice du chef d’un trop perçu éventuel effectué au profit de la société Mercialys.

125. En outre, la cour relève que selon le décompte précis produit par la société Praxidice, pour la période courant du 1er janvier au 1er juillet 2017, monsieur [M] a réglé l’intégralité des loyers, des charges et de la TVA quittancés, pour 8.766,59 euros. Ce dernier ne produit aucun document permettant de retenir qu’il aurait réglé une somme supérieure, alors que le décompte qu’il produit (pièce n°28 devant la cour) est erroné (3 paiements de 1.253,37 euros ne pouvant donner une somme de 8.563,12 euros). Les relevés de comptes produits sont incomplets. Monsieur [M] ne justifie pas ainsi de la créance qu’il invoque.

126. Il en résulte que le jugement du 13 mars 2023 ne peut qu’être infirmé en ce qu’il a condamné la Sas Praxidice, venant aux droits de la SA Mercialys, à payer à [F] [M] la somme de 54.945,36 euros au titre d’un trop perçu, une fois déduites les indemnités d’occupation dues et fixées ci-dessus des sommes réglées au titre des loyers, charges et taxes sur la période de juillet 2013 à juillet 2017. [F] [M] ne justifie ni en droit, ni en fait, d’un trop payé.

127. Statuant à nouveau, la cour déboutera ainsi [F] [M] de sa demande de condamnation de la société Praxidice, venant aux droits de la société Mercialys, à lui payer la somme de 101.344,85 euros au titre d’un trop perçu, une fois déduites les indemnités d’occupation. En raison des paiements intervenus au profit de la société Praxidice au mois de janvier 2017, selon son décompte, la condamnation de monsieur [M] à lui payer l’indemnité d’occupation de 11.886,62 hors taxe et hors charges sera prononcée en deniers ou quittances.

4) Sur la demande de dommages et intérêts de monsieur [M] :

128. Selon le jugement déféré, si monsieur [M] produit une lettre du 30 novembre 2017 pour soutenir l’existence d’un préjudice de jouissance résultant de l’installation d’une salle de sport au dessus de son commerce, cette pièce est insuffisante à rapporter la preuve du trouble allégué. Aucun justificatif ne vient étayer la réalité de ce trouble.

129. La cour ne peut que constater que monsieur [M] ne produit pas plus devant elle de pièces justifiant cette demande formée à hauteur de 50.000 euros, au titre du préjudice subi en raison d’une perturbation dans la jouissance des locaux loués. Le jugement sera ainsi confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande.

*****

130. Les jugements déférés ont fait une exacte application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, et seront confirmés sur ce point. Le sens du présent arrêt impose de laisser à chacune des parties ses frais irrépétibles et ses dépens exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Vu les articles 368 et 954 du code de procédure civile, les articles L.145-1 et suivants, R.145-1 et suivants du code de commerce ;

Constate que la cour reste saisie des dernières prétentions formées par [F] [M] dans le cadre de l’instance numéro RG 23/1705 ;

Confirme le jugement du 27 février 2023 en ses dispositions soumises à la cour;

Infirme le jugement du 13 mars 2023 en ce qu’il a fixé le montant de l’indemnité d’occupation, après abattement de précarité de 20 %, à la somme de 25.672,36 euros par an, hors taxes et hors charges, soit :

* pour la période du 12 juillet 2013 au 4 janvier 2017, à l’égard de la Sa Mercialys la somme de 89.466,41 euros, hors taxes et hors charges ;

— pour la période du 5 janvier 2017 au 21 juin 2017, à l’égard de la Sas Praxidice, la somme de 11.745,98 euros, hors taxes et hors charges ;

Infirme le jugement du 13 mars 2023 en ce qu’il a condamné la Sas Praxidice, venant aux droits de la SA Mercialys, à payer à [M] [F] la somme de 54.945,36 euros au titre d’un trop perçu, une fois déduites les indemnités d’occupation dues et fixées ci-dessus des sommes réglées au titre des loyers, charges et taxes sur la période de juillet 2013 à juillet 2017 ;

Confirme le jugement du 13 mars 2023 en ses autres dispositions soumises à la cour ;

statuant à nouveau ;

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation, après abattement de précarité de 20 %, à la somme de 25.672,36 euros par an, hors taxes et hors charges, soit :

— pour la période du 12 juillet 2013 au 4 janvier 2017, à l’égard de la Sa Mercialys la somme de 90.873,08 euros, hors taxes et hors charges ;

— pour la période du 5 janvier 2017 au 22 juin 2017, à l’égard de la Sas Praxidice, la somme de 11.886,62 euros, hors taxes et hors charges ;

Condamne en conséquence [F] [M] à payer à la société Mercialys la somme de 90.873,08 euros, hors taxes et hors charges;

Condamne [F] [M] à payer à la Sas Mercialys, à compter du 12 juillet 2013 jusqu’au 4 janvier 2017, les charges, les accessoires, la TVA et l’indexation dus en vertu des baux échus ;

Condamne [F] [M] à payer à la Sas Praxidice, en derniers ou quittances, la somme de 11.886,62 euros, hors taxes et hors charges;

Condamne [F] [M] à payer à la Sas Praxidice, à compter du 5 janvier 2017 jusqu’au 21 juin 2017, les charges, les accessoires, la TVA et l’indexation dus en vertu des baux échus ;

Dit que les intérêts portant sur les condamnations prononcées au bénéfice de la société Praxidice seront capitalisés conformément à l’article 1343-2 du code civil ;

Déboute [F] [M] de sa demande de condamnation de la société Praxidice, venant aux droits de la société Mercialys, à lui payer la somme de 101.344,85 euros au titre d’un trop perçu, une fois déduites les indemnités d’occupation ;

y ajoutant ;

Laisse à chacune des parties ses frais irrépétibles et ses dépens exposés en cause d’appel ;

SIGNÉ par M^me FIGUET, Présidente et par M^me RICHET, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente