Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 6 MARS 2025

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/17834 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGSAW

Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Septembre 2022 -Juge des contentieux de la protection de PARIS – RG n° 22/01498

APPELANT

Monsieur [E] [F]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par M^e Ivan ITZKOVITCH de l’AARPI BOURGEOIS ITZKOVITCH & DELACARTE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 296

INTIMEE

Madame [Y] [V] épouse [P]

née le 26 avril 1954 à [Localité 5]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par M^e Stéphane FERTIER de la SELARL JRF & TEYTAUD SALEH, avocat au barreau de PARIS, toque : L0075

Ayant pour avocat plaidant : M^e Laurence DENOT

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 31 Janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre et par Tiffany CASCIOLI, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 27 mars 2017, Mme [Y] [V] épouse [P] a donné à bail à M. [E] [F] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 1245 euros et 55 euros de provision pour charges.

Par acte d’huissier du 11 mars 2022, Mme [Y] [V] épouse [P] a fait assigner M. [E] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— prononcer la résiliation du bail liant les parties, aux torts du preneur,

— rejeter toute demande de délai pour quitter les liens et de paiement,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin, sous astreinte de 100 euros par jour de retard et avec séquestration des biens meubles du logement,

— condamner M. [E] [F] à lui payer les loyers et charges impayés, soit la somme de 1368,60 euros, sous réserve des loyers a échoir, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 novembre 2021 et à compter de l’assignation pour le surplus, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des Iieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi, prévoyant en sus conformément à la loi le paiement de la régularisation annuelle des charges, de la taxe sur les ordures ménagères et les cotisations d’assurance, le tout à compter du terme du bail,

— condamner le défendeur à lui payer la somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront les frais du commandement de payer.

Par jugement contradictoire entrepris du 9 septembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de location conclu le 27 mars 2017 entre Mme [Y] [V] épouse [P] et M. [E] [F] portant sur un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3];

CONDAMNE M. [E] [F] à verser à Mme [Y] [V] épouse [P] la somme de 2 373,28 euros correspondant à l’arriéré de loyers arrété au 13 mai 2022 (échéance de mai 2022 incluse), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1749,07 euros à compter du 21 juin 2021 et à compter de la présente décision pour le surplus ;

ORDONNE en conséquence à M. [E] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [E] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [Y] [V] épouse [P] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [E] [F] à verser à Mme [Y] [V] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, en ce compris la régularisation des charges annuelles et la taxe sur les ordures ménagères à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE M. [E] [F] à verser à Mme [Y] [V] épouse [P] une somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [E] [F] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 21 juin 2021 ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

REJETTE le surplus des demandes.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 15 octobre 2022 par M. [E] [F],

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 13 janvier 2023 par lesquelles M.[E] [F] demande à la cour de :

DECLARER RECEVABLE ET FONDE l’appel interjeté,

Y faisant droit,

INFIRMER la décision entreprise et, statuant à nouveau,

Par effet dévolutif de l’appel

ACCORDER à Monsieur [F] la faculté de payer l’arriéré de loyers en 12 mensualités ;

DEBOUTER l’intimée de toutes ses demandes formulées en première instance ;

En tout état de cause

CONDAMNER l’intimée en tous les dépens ;

DIRE que ceux d’appel pourront être recouvrés directement par Maître Ivan Itzkovitch, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER l’intimée à verser à l’appelant la somme de 1 500€ par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 27 novembre 2024 au terme desquelles Mme [Y] [V] épouse [P] demande à la cour de :

RECEVOIR Madame [P] en ses constitution et conclusions et l’y disant bien fondée,

DEBOUTER M. [F] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Ce faisant CONFIRMER le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf à actualiser la dette locative,

Statuant à nouveau et y ajoutant

CONDAMNER M. [F] à payer à l’intimée :

— la somme de 6 752.34 € correspondant à l’arriéré locatif dû au 1er octobre 2024, avec intérêts à compter du 24 novembre 2021, date du commandement de payer

— la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts, pour résistance volontaire et fautive

au paiement des loyers,

— la somme enfin de 2 500 € au titre de l’article 700 du CPC, outre les entiers dépens de première instance et d’appel dont le recouvrement sera effectué par la SELARL JRF & Associés représentée par Maître Stéphane Fertier, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes principales de Mme [P]

* La résiliation du bail

M. [F] fait grief au jugement entrepris d’avoir prononcé la résiliation du bail, d’avoir ordonné son expulsion et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, et sollicite que Mme [P] soit déboutée de ses demandes à ce titre.

Il fait valoir qu’aucun terme des loyers n’a été stipulé dans le bail, de sorte que 'le tribunal ne pouvait donc en tirer comme conséquence des retards dans le paiement des loyers'.

Mme [P] sollicite la confirmation du jugement entrepris, en faisant valoir que, si le bail ne précise pas la date d’échéance mensuelle des loyers, le bail doit être interprété comme faisant peser sur le locataire l’obligation de payer le loyer au plus tard au terme de chaque mois, s’agissant d’un contrat à exécution successive, ce qu’il n’a pas fait, l’obligeant à lui faire délivrer trois commandements de payer.

Selon l’article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En vertu de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Selon l’article 1228, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

La cour d’appel qui statue sur le prononcé de la résiliation d’un bail à usage d’habitation doit apprécier la situation au jour de sa décision.

Les manquements établis devant être suffisamment graves pour justifier la résiliation,il convient , le cas échéant, de tenir compte de toutes les circonstances de la cause intervenues jusqu’au jour de la décision (3e Civ., 22 mars 1983, pourvoi n° 81-13.508, Bull n°84).

En l’espèce, le contrat de bail liant les parties, prévoyant un loyer mensuel de 1245 euros outre 55 euros de provision pour charges, ne précise pas la date de paiement mensuel du loyer.

Toutefois, ainsi que le fait valoir à juste titre Mme [P], cette date ne saurait excéder le terme du mois en cours, puisque précisément le loyer est stipulé mensuel.

Or, il résulte des pièces produites que M. [F] paye irrégulièrement son loyer, c’est-à-dire pas mensuellement, et ce depuis l’origine de la relation contractuelle, obligeant la bailleresse à lui faire délivrer trois commandements de payer successifs les 25 mars, 21 juin et 24 novembre 2021. Ainsi, la dette locative s’élevait à la date du 13 mai 2022 à la somme de 2373,28 euros, ainsi que l’a relevé à juste titre le premier juge, le versement de M. [F], d’un montant de 1347 euros, n’étant intervenu que le 18 mai 2022.

La cour observe que, depuis le jugement entrepris, la dette a augmenté, puisqu’elle s’élève à la somme de 6242,44 euros au 1er octobre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse, déduction faite des frais figurant au décompte (soit 159,90 euros au titre de frais de commandement du 8 avril 2021 et 350 euros au titre de l’article 700 du 1er octobre 2022).

Il en résulte que les manquements récurrents du locataire à son obligation de paiement des loyers et charges au plus tard au terme de chaque mois, la dette ayant plus que doublé depuis le jugement entrepris, sont suffisamment graves pour justifier de prononcer la résiliation du bail.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail, ordonné l’expulsion de M. [F] et l’a condamné au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

* Le paiement de la dette locative

Poursuivant l’infirmation du jugement entrepris qui l’a condamné au paiement de la somme de 2373,28 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 13 mai 2022, échéance de mai 2022 inclus, M. [F] sollicite que Mme [P] soit déboutée de sa demande à ce titre, tout en faisant valoir qu’il avait justifié à la barre du tribunal avoir procédé à un virement de 1347 euros, de sorte que le tribunal aurait dû retenir la somme de 1028 euros au titre de l’arriéré locatif.

Mme [P] sollicite l’actualisation de la dette locative à hauteur de la somme de 6752,34 euros arrêtée au 1er octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 24 novembre 2021, date du commandement de payer.

En l’espèce, ainsi qu’il a été statué plus haut, la dette locative s’élevait bien au 13 mai 2022 à la somme de 2373,28 euros, ainsi que l’a retenu à juste titre le premier juge, le règlement de M. [F], d’un montant de 1347 euros, n’étant intervenu que le 18 mai 2022.

Il résulte du décompte actualisé produit que la dette s’élève à la somme de 6242,44 euros au 1er octobre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse, déduction faite des frais figurant au décompte (soit 159,90 euros au titre de frais de commandement du 8 avril 2021 et 350 euros au titre de l’article 700 du 1er octobre 2022).

Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris, sauf à actualiser la dette locative, et de condamner M. [F] au paiement de la somme réactualisée de 6242,44 euros arrêtée au 1er octobre 2024, terme d’octobre 2024 inclus, somme qui portera intérêts au taux légal à compter du 24 novembre 2021, date du commandement de payer visé par la bailleresse, sur la somme de 2910,02 euros exigible à cette date, et à compter du présent arrêt pour le surplus.

* Les dommages et intérêts

Devant la cour, Mme [P] sollicite la condamnation de M. [F] au paiement de la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts pour 'résistance volontaire et fautive au paiement des loyers', en affirmant avoir subi un 'préjudice distinct du simple retard ponctuel de paiement du loyer'.

M. [F] n’a pas répliqué sur ce point.

Selon l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, 'le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire'.

En l’espèce, Mme [P] ne rapporte la preuve, ni de la mauvaise foi de M. [F], ni du préjudice indépendant du retard de paiement qu’elle allègue.

Il convient dès lors de la débouter de sa demande de dommages et intérêts, ajoutant au jugement entrepris sur ce point.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement formée par M. [F]

M. [F] fait grief au jugement entrepris de l’avoir débouté de sa demande reconventionnelle de délais de paiement, qu’il réitère devant la cour, en faisant valoir qu’il ne perçoit que de faibles et irrégulières ressources du fait de sa profession d’écrivain politique.

Mme [P] sollicite la confirmation du jugement entrepris sur ce point, en faisant valoir que l’appelant ne justifie pas de ses ressources et charges devant la cour, tandis qu’elle-même doit supporter les charges du bien loué.

L’article 1343-5 du code civil dispose qu’en considération de la situation du débiteur et des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [F] produit au soutien de sa demande une unique pièce constituée de son avis d’imposition établi le 8 juillet 2022 et portant sur les revenus 2021, dont il résulte qu’il a perçu au titre de ladite année 2021 la somme de 11486 euros de revenus imposables, constitués de droits d’auteur.

Il convient toutefois de constater que cette pièce est antérieure au jugement entrepris, et que M. [F] ne justifie pas de ses revenus actuels devant la cour, laquelle relève qu’il ne bénéficie pas de l’aide juridictionnelle, fût-ce partielle. Le décompte actualisé de la dette locative précité permet de constater qu’il est parfois capable de régler des montants conséquents, tels que 3600 euros versés le 13 juin 2024.

En conséquence, faute d’élément probant sur les ressources et charges actuels du débiteur, et la créancière étant un bailleur particulier devant faire face aux charges de copropriété et à la taxe foncière du bien, il convient de débouter M. [F] de sa demande reconventionnelle de délais de paiement, confirmant le jugement entrepris sur ce point.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Le sens du présent arrêt commande de confirmer le jugement entrepris s’agissant des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [F], partie perdante à titre principal, sera condamné aux dépens d’appel, avec droit de recouvrement direct en application de l’article 699 du code de procédure civile.

L’équité commande de le condamner au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf à réactualiser la dette locative,

Et statuant à nouveau,

Condamne M. [E] [F] à payer à Mme [Y] [V] épouse [P] la somme réactualisée de 6242,44 euros au titre de la dette locative arrêtée au 1er octobre 2024, terme d’octobre 2024 inclus, somme qui portera intérêts au taux légal à compter du 24 novembre 2021 sur la somme de 2910,02 euros et à compter du présent arrêt pour le surplus,

Et y ajoutant,

Déboute Mme [Y] [V] épouse [P] de sa demande de dommages et intérêts,

Condamne M. [E] [F] à payer à Mme [Y] [V] épouse [P] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [E] [F] aux dépens d’appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l’article 699 du code de procédure civile,

Rejette toutes autres demandes.

La greffière Le président