REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 23 JANVIER 2025

(n° 16 /2025, 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 21/14651 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CEGHN

Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 juin 2021 -Tribunal judiciaire de Paris (18ème chambre, 1ère section) RG n° 18/06235

APPELANTE

Mme [G] [N]

née le 10 mars 1951 à [Localité 8] (Tunisie)

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée et assistée par M^e Martine SCEMAMA, avocat au barreau de Paris, toque : C1003

INTIMEE

LA FRANCE MUTUALISTE (Mutuelle Nationale de retraite et d’épargne d’Anciens combattants et victimes de guerre soumise aux dispositions du Livre II du code de la Mutualité)

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Charles-Hubert OLIVIER de la SCP LAGOURGUE & OLIVIER, avocat au barreau de Paris, toque : L0029

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 03 juin 2024, en audience publique, rapport ayant été fait par M^me Marie Girousse, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre

M^me Sandra Leroy, conseillère

M^me Marie Girousse, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Sandrine Stassi-Buscqua

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Marie Girousse, conseillère, en remplacement de M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre empêchée et par M^me Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 1er juin 1999, l’Union Nationale des Mutuelles retraite des instituteurs et des fonctionnaires de l’éducation nationale et de la fonction publique, aux droits de laquelle se trouve la société La France Mutualiste, a donné à bail professionnel pour une durée de six ans à Monsieur [U] [R] et Madame [G] [W] [R] un appartement (lot n° 1230) et une cave (lot n° 5) dépendant de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6] moyennant un loyer indexé de 290.000 francs (44.140 €) par an, pour l’exercice de leur activité de médecins.

Par avenant du 29 septembre 2011, le bail liant les parties a été renouvelé moyennant un loyer annuel de 63.575,70 euros, hors taxes et hors charges pour une durée de 6 ans à compter du 1er juin 2011.

Par acte extrajudiciaire du 27 septembre 2016, la société La France Mutualiste a fait délivrer un congé à effet au 31 mai 2017 aux preneurs qui ont libéré les locaux le 1er juin 2017.

Par actes d’huissier de justice des 15 et 17 novembre 2017, la société La France Mutualiste a assigné en paiement M. [U] [R] et Mme [G] [W] [R] devant le tribunal d’instance de Paris 17ème qui, par jugement du 20 mars 2018, s’est déclaré incompétent au profit du tribunal de grande instance de Paris devant lequel les parties ont été renvoyées.

Par jugement du 8 juin 2021, le tribunal judiciaire de Paris a :

— condamné in solidum M. [U] [R] et Mme [G] [W] [R] à payer à la société La France Mutualiste la somme de 8.528,48 euros au titre du solde locatif et des frais de débarras avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

— débouté M. [U] [R] et Mme [G] [W] [R] de l’ensemble de leurs demandes reconventionnelles ;

— condamné in solidum M. [U] [R] et Mme [G] [W] [R] à payer à la société La France Mutualiste la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum M. [U] [R] et Mme [G] [W] [R] à payer les dépens de l’instance ;

— ordonné l’exécution provisoire ;

— rejeté toute demande plus ample ou contraires.

Par déclaration d’appel du 27 juillet 2021, Mme [G] [W] [R] a interjeté appel du jugement.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 20 mars 2024.

MOYENS ET PRETENTIONS

Par conclusions déposées le 14 octobre 2021, Mme [G] [W] [R], appelante, demande à la Cour de :

A titre principal,

— infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

— débouter purement et simplement la société La France Mutualiste de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions, en cause d’appel ;

Évoquant et statuant à nouveau,

— condamner la société La France Mutualiste à la restitution des taxes indûment perçues sur les années, 2016, 2015, 2014, 2013 ;

Soit un total de :

—  2.222,90 euros par an de taxe sur les ordures ménagères ;

—  522,43 euros par an pour la taxe de balayage ;

Soit la somme de 10.981, 32 euros.

— condamner la société La France Mutualiste au paiement de 2.000 euros pour exécution déloyale du contrat de bail ;

— condamner la société La France Mutualiste, à verser la somme de 4.000 euros à l’appelante, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société La France Mutualiste en tous les dépens d’instance et d’action ;

Subsidiairement,

— ramener à de justes proportions les frais engendrés par l’évacuation des quelques petits meubles étant restés sur place après le départ des locataires ;

— condamner la société La France Mutualiste au paiement de 4.804,46 euros représentant le montant des taxes de balayage et d’ordures ménagères à compter du 19 mars 2014 jusqu’au jour de la fin du bail, tel qu’il ressort du décompte arrêté par la société La France Mutualiste dans ses dernières écritures récapitulatives devant le tribunal alors de grande instance de Paris ;

En tout état de cause,

— condamner la société La France Mutualiste, au titre du remboursement de l’indu – Nul ne devant payer au-delà de ce qu’il doit- à verser à Madame [N], les sommes réglées par elle par chèque au titre de l’exécution provisoire du jugement, les dire désormais sans cause et en ordonner la restitution entre les mains de l’appelante ;

— condamner la société La France Mutualiste, à verser la somme de 4.000 euros à l’appelante, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société La France Mutualiste en tous les dépens d’instance et d’action.

Par conclusions déposées le 20 décembre 2021, la société La France Mutualiste, intimée, demande à la Cour de :

— déclarer Madame [W] [R] mal fondée en son appel ;

— confirmer le jugement en date du 8 juin 2021 en ce qu’il a condamné Madame [W] [R] et Monsieur [R] au paiement de la somme de 8.528,48 euros, assortie des intérêts légaux ;

— confirmer le jugement en date du 8 juin 2021 en ce qu’il a débouté Madame [W] [R] et Monsieur [R] de leurs demandes reconventionnelles ;

— déclarer en tout état de cause Madame [W] [R] mal fondée en ses demandes reconventionnelles et l’en débouter ;

A titre infiniment subsidiaire,

— dire et juger que les demandes reconventionnelles de Madame [W] [R] portant sur la période antérieure au 19 mars 2014 soit la somme de 6 176,98 euros sont en tout état de cause irrecevables puisque prescrites ;

— condamner Madame [W] [R] aux entiers dépens d’appel, ainsi qu’au paiement d’une somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

MOTIFS DE L’ARRET

Sur les frais afférents au débarras des lieux

Il ressort du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie établi contradictoirement par huissier le 1er juin 2017 et des photographies qui y sont annexées que différents meubles et objets ont été laissés dans les locaux restitués (réfrigérateur, lot de produits ménagers, petit meuble de rangement, six fauteuils, lots de magazines, paravent, cloison décorative, plusieurs meubles de rangement, armoire à tiroir, un bureau, des chaises, des tabourets, une table de bistrot etc.). L’huissier de justice a également constaté l’encombrement de la cave par la présence de tiroirs et d’étagères de rangement.

Les locataires qui se devaient de restituer les locaux débarrassés de tous biens leur appartenant sont tenus d’indemniser la bailleresse des frais de débarras qu’elle a dû exposer.

La société France Mutualiste produit une facture établie le 14 juillet 2017 par la société Az Pro Bat adressée à son mandataire d’un montant de 4.650,47 € pour le débarras des locaux en cause et une facture établie par la même société le 6 novembre 2017 de 1.496 € pour le débarras de la cave. L’appelante admet que les locaux n’ont pas été totalement débarrassés lors de leur restitution mais conteste ces montant qu’elle estime excessifs et souligne la tardiveté de la prestation de débarras de la cave. Cependant, ainsi que l’a fait observer le jugement déféré, elle ne produit aucun élément, tarif ou devis de nature à démontrer que les sommes facturées à la bailleresse seraient excessives au regard de la nature du mobilier débarrassé et de sa localisation dans un immeuble parisien. Il est inopérant de faire valoir que la facture concernant le débarras de la cave est tardive, dès lors que son montant apparaît justifié au regard de la description faite de l’encombrement de la cave dans le constat d’huissier de sortie.

L’appelante ne démontre pas son affirmation selon laquelle la demande de remboursement des factures de débarras adressées à la bailleresse pour retirer les meubles et objets laissés sur place par la locataire serait constitutive de mauvaise foi, alors que la présence de ces meubles et objets est établie par huissier et non contestée. Il ressort du compte locataire produit que contrairement à ce que soutient l’appelante, la bailleresse ne lui a pas restitué sans réserve le dépôt de garantie mais a simplement compensé celui-ci avec le solde locatif débiteur à la date du 6 juillet 2017.

Il ressort de ces éléments que, la société France Mutualiste est bien fondée à solliciter que lui soit remboursées les sommes ainsi facturées, soit un total de 6.146,47 €.

Sur les charges

Il résulte des articles 1134 et 1315 du code civil dans leur ancienne rédaction applicable au contrat de bail en cause, devenus respectivement les articles 1103 et 1315 du même code, que les contrats légalement formés font la loi des parties et que le bailleur doit rapporter la preuve que les charges qu’il facture lui sont contractuellement dues.

Ainsi, en matière de baux professionnels, le remboursement par le preneur des charges et taxes payées par le bailleur n’est pas dû de plein droit. Elles ne sont récupérables que si le principe de l’obligation de remboursement des charges a été stipulé au contrat de bail.

La taxe d’enlèvement des ordures ménagères est un impôt direct réclamé sur le même rôle que la taxe foncière sur les propriétés bâties, leur redevable fiscal est le propriétaire de l’immeuble auquel elles se rapportent. Cependant, comme le précise l’article 1523 alinéa 1er du code général des impôts, si la taxe d’enlèvement des ordures ménagères est imposée au nom des propriétaires, elle est récupérable contre leurs locataires. Il faut toutefois, qu’une clause du bail le prévoit.

Selon l’article 1528 du même code dans sa rédaction antérieure au 28 décembre 2018 applicable en l’espèce, la taxe de balayage est due par le syndicat des copropriétaires.

Ces taxes, qui font partie de la liste des charges récupérables selon le décret n° 87-713 du 26 août 1987 relatif aux baux d’habitation, concernent les services dont profite le locataire, elles figurent usuellement dans les contrats de baux professionnels parmi les charges locatives récupérables sur le locataire comme celles relatives à l’entretien, le fonctionnement de l’immeuble, les services et fournitures dont bénéficient les locataires.

En l’espèce, le contrat de bail liant les parties stipule : « Le preneur remboursera au bailleur sa quote-part de l’intégralité des charges, prestations, fournitures, taxes , dépense et impôts afférents aux locaux loués hors impôt foncier, en ce compris, sans que cette énumération puisse être considérée comme limitative, la taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux et locaux de stockage en Ile de France, ainsi que le montant de tous impôts futurs, contributions et taxes nouvelles, de telle sorte que le loyer fixé soit un loyer net de charge, a’ l’exclusion seulement des grosses réparations définies par l’article 606 du code civil qui, elles seules, restent à la charge du bailleur. ». Il précise que les remboursements seront faits au bailleur par le versement d’acomptes provisionnels régularisables annuellement

Dès lors que le bail met expressément à la charge du preneur l’intégralité des charges, les taxes et impôts afférents aux locaux loués, hors impôt foncier, de sorte que le loyer fixé soit net de charges pour le bailleur à l’exclusion des grosses réparations, le preneur doit supporter les charges de copropriété afférentes aux locaux loués, les taxes d’enlèvement des ordures ménagères et de balayage, seule la taxe foncière étant expressément mise à la charge du bailleur.

Il ressort du relevé de compte locataire produit par la bailleresse qu’elle a facturé le 6 juillet 2017 une somme de 2.780,54 à titre de « solde de charges ». Selon le compte de régularisation de charges adressé aux locataires le 19 juin 2017, ce montant correspond à la quote-part des charges de copropriété récupérables de l’année 2016 pour l’appartement en cause comprenant parmi les charges générales, la somme de 522,46 € pour la taxe de balayage et celle de 2.167,52 € pour la taxe d’enlèvement des ordures ménagères de l’immeuble. Ces charges incombent donc aux locataires en application des termes du bail, lesquels les avaient d’ailleurs payées jusqu’à présent sans contestations. Ce montant de 2.780 € a donc été facturé à juste titre aux locataires.

Il résulte des éléments ci-dessus exposés que c’est également à juste titre que la bailleresse a facturé chaque année la quote-part de la locataire au titre de ces taxes. Mme [W] [R] n’est donc pas fondée à solliciter le remboursement des sommes qu’elle aurait payées chaque année aux titres de ces taxes.

Il convient, en conséquence de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté les locataires de leur demande reconventionnelle aux fins de voir condamner la société France Mutualiste à leur payer la somme de 10.981,44 €en remboursement des taxes de balayage et d’enlèvement des ordures ménagères qu’ils auraient payés de 2012 à 2015.

Mme [W] [R] sera déboutée de sa demande subsidiaire aux fins de voir condamner la société France Mutualiste à lui payer la somme de 4.804,46 € au titre des taxes de balayage et d’ordures ménagères dues depuis le 19 mars 2014 jusqu’à l’expiration du bail.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que les locataires restaient devoir une somme totale de 8.528,48 € (6.146,47 € + 2.780 €). Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il les a condamnés au paiement de cette somme.

L’appelante sera déboutée de sa demande en restitution des sommes payées en exécution du jugement déféré.

Sur la demande de dommages et intérêts pour inexécution déloyale

Le jugement déféré a justement observé que les consorts [R] ne caractérisaient pas l’existence d’une exécution déloyale du bail ni celle d’une faute de la part de la société France Mutualiste. La circonstance qu’ils n’aient pas manqué à leurs obligations de locataire au cours du bail n’est pas de nature à rendre fautive la demande en paiement de la bailleresse au titre du solde des charges et des frais de débarras, auxquelles il est d’ailleurs fait droit.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté les consorts [R] de leur demande en paiement de 2.000 € de dommages et intérêts à ce titre.

Sur les autres demandes

Le jugement déféré sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens, frais irrépétibles et à l’exécution provisoire.

Mme [W] [R] dont les demandes ont été rejetées sera condamnée aux dépens de la procédure d’appel ainsi qu’à payer à la société France Mutualiste, la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel.

Les autres demandes seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 8 juin 2021 par le tribunal judiciaire de Paris (RG 18/6235),

Y ajoutant,

Déboute Mme [G] [N] de sa demande aux fins de voir condamner la société France Mutualiste à lui payer la somme de 10.981,32 € en restitution des taxes indûment perçues de 2013 à 2016,

Déboute Mme [G] [N] de sa demande aux fins de voir condamner la société France Mutualiste à lui payer la somme de 2.000 € pour exécution déloyale du contrat de bail,

Déboute Mme [G] [N] de sa demande subsidiaire aux fins de voir condamner la société France Mutualiste à leur payer la somme de 4.804,46 € au titre des taxes de balayage et d’ordures ménagères dues depuis le 19 mars 2014 jusqu’à l’expiration du bail,

Déboute Mme [G] [N] de sa demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel,

Condamne Mme [G] [N] à payer à la société France Mutualiste à lui payer la somme de la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel,

Rejette les autres demandes,

Condamne Mme [G] [N] aux dépens de la procédure d’appel.

La greffière, La conseillère,

pour la présidente empêchée,