RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 10

ARRÊT DU 10 AVRIL 2025

(n° 209 , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/14952 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJ6IY

Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Avril 2024-Juge de l’exécution de PARIS- RG n° 21/00322

APPELANTS

Monsieur [R] [T]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représenté par M^e Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753

S.C.I. DHB

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentée par M^e Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753

INTIMÉES

S.D.C. IMMEUBLE [Adresse 2] Représenté par son Syndic MICHEL HECTUS SAS, immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 325 338 614

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentée par M^e Olivier PLACIER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0319

TRESOR PUBLIC SIP DE [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 7]

n’a pas constitué avocat

INTERVENANTE

S.C.I. STEMIAN 104

[Adresse 6]

[Localité 7]

n’a pas constitué avocat

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 12 Mars 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

M^me Bénédicte PRUVOST, Présidente de chambre

Madame Catherine LEFORT, Conseillère

Madame Valérie DISTINGUIN, Conseiller

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Madame Valérie DISTINGUIN, Conseiller dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M. Grégoire GROSPELLIER

ARRÊT :

— REPUTE CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Bénédicte PRUVOST, Présidente de chambre et par Grégoire GROSPELLIER, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

************

Par acte du 14 octobre 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], a fait signifier à la SCI DHB un commandement de payer la somme de 18.241,11 euros en vertu d’un jugement rendu le 25 juin 2021 par le tribunal judiciaire de Paris, signifié le 20 août 2021 portant sur les lots 2,3,41,42 et 43, du bien et des droits immobiliers d’un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] appartenant à la SCI DHB.

Par jugement d’orientation réputé contradictoire du 30 juin 2022, le juge de l’exécution a ordonné la vente forcée des droits et biens immobiliers visés à ce commandement.

Selon déclaration du 15 septembre 2022, la SCI DHB a interjeté appel de ce jugement.

Le 6 octobre 2022, les biens saisis ont été adjugés.

Le 14 octobre 2022 une surenchère a été formée par la SCI Stemian 104, l’audience d’adjudication étant fixée au 9 février 2023.

Le 9 février 2023, le juge de l’exécution a dit irrecevables les demandes de la SCI DHB, puis a ordonné le report de l’audience d’adjudication et renvoyé l’affaire à une audience relai du 8 juin 2023.

Par arrêt du 16 mars 2023, la cour d’appel de Paris a confirmé le jugement d’orientation du 30 juin 2022 en toutes ses dispositions.

A l’audience de renvoi du 8 juin 2023, le juge de l’exécution a mis l’affaire en délibéré au 7 septembre 2023. Par conclusions du 3 juillet 2023, M. [R] [T], désigné gérant de la SCI DHB le 30 juin 2023, est intervenu volontairement et la réouverture des débats a été ordonnée jusqu’à l’audience du 19 octobre 2023.

Par jugement du 7 décembre 2023, le juge de l’exécution a dit irrecevables l’intervention volontaire de M. [T] ainsi que les demandes de la société DHB tendant à la nullité des actes du syndicat des copropriétaires et à la mainlevée du commandement de payer valant saisie immobilière et a fixé la vente sur surenchère à l’audience d’adjudication du jeudi 4 avril 2024.

Par jugement sur incident le 4 avril 2024, le juge de l’exécution a :

— rejeté les demandes formulées par la SCI DHB,

— dit n’y avoir lieu à des dommages-intérêts et à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI DHB aux dépens.

Par jugement du même jour, la SCI Stemian 104, surenchérisseur, a été déclarée adjudicataire au prix de 387.000 euros.

Pour rejeter l’incident, le juge a considéré que le moyen tiré de la nullité des actes de la procédure antérieure était irrecevable par application de l’article R.311-5 du code des procédures civiles d’exécution. Par ailleurs, il a relevé qu’il n’était pas contesté que la créance, cause de la saisie, n’était pas éteinte puisque les accessoires n’avaient pas été réglés, de sorte que les demandes ne pouvaient qu’être rejetées y compris celle tendant au cantonnement de la saisie.

Par déclaration du 8 août 2024, la SCI DHB et M. [R] [T] ont interjeté appel de la décision.

Par arrêt du 31 octobre 2024, la cour d’appel de Paris a confirmé le jugement du 7 décembre 2023 en toutes ses dispositions.

Par conclusions notifiées le 23 janvier 2025, la SCI DHB et M. [R] [T] demandent à la cour de :

— Annuler et réformer en tant que besoin le jugement du 4 avril 2024 et statuant à nouveau,

— Déclarer M. [R] [T] recevable en son intervention volontaire,

— Annuler le commandement aux fins de saisie immobilière du 14 octobre 2021 et par suite annuler l’assignation à l’audience d’orientation du 8 décembre 2021 à l’audience d’orientation retenue du 14 avril 2022 et en conséquence annuler toutes les décisions subséquentes du 30 juin 2022, du 9 février 2023, du 7 décembre 2023 et des 4 avril 2024,

— Annuler l’assignation à l’audience d’orientation du 8 décembre 2021 à l’audience d’orientation retenue du 14 avril 2022 et en conséquence annuler toutes les décisions subséquentes dont celles du 30 juin 2022, du 9 février 2023, du 7 décembre 2023 et des 4 avril 2024,

— Constater que la créance figurant au commandement aux fins de saisie est soldée et que la société DHB n’a plus de dettes envers le SDC du [Adresse 2] à [Localité 7],

— Prononcer la caducité de la saisie-immobilière, et annuler toutes les décisions subséquentes dont celles du 30 juin 2022, du 9 février 2023, du 7 décembre 2023 et des 4 avril 2024,

— Constater l’irrégularité du commandement aux fins de saisie, laquelle impose que les frais taxés soient imputables au poursuivant,

— Constater que la créance figurant au commandement aux fins de saisie est soldée et que les frais taxés à les supposer justifiés étaient couverts,

— Annuler la vente du 4 avril 2024,

— Condamner le SDC du [Adresse 2] à [Localité 7] à créditer les indemnités à la SCI DHB au regard des grands livres, à défaut la somme de 8.000 euros,

— Ordonner une expertise comptable, à tout le moins la transmission des grands livres,

— Renvoyer l’affaire au conseiller de la mise en état ou surseoir à statuer,

— Ecarter les écritures du SDC du [Adresse 2] à [Localité 7],

— Débouter le SDC du [Adresse 2] à [Localité 7] de toutes ses demandes,

— Condamner le SDC du [Adresse 2] à [Localité 7] à verser à la SCI DHB et à M. [T] la somme de 10.000 euros chacun à titre de dommages-intérêts,

— Condamner la société Stemian 104 à verser à la SCI DHB la somme minimale de 300.000 euros dans l’hypothèse où la licitation ne serait pas annulée,

— Condamner le SDC du [Adresse 2] à [Localité 7] à verser à la SCI DHB et à M. [T] la somme de 5.000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner le SDC du [Adresse 2] à M. [T] aux entiers dépens,

— Cantonner provisoirement les effets de la saisie-vente aux lots n°41, 42 et 43 ou un seul d’eux en tant que de besoin.

Par conclusions du 14 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 7] demande à la cour :

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Au cas où l’audience de surenchère viendrait à être reportée,

— dire et juger que l’ensemble des frais de la procédure de saisie immobilière resteront à la charge de la SCI DHB et ordonner la subrogation du syndicat des copropriétaires dans les droits du poursuivant,

Et, en tout état de cause,

— condamner la SCI DHB à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [R] [T] à lui payer la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI DHB et M. [R] [T] aux dépens dont le recouvrement pourra être poursuivi par M^e Olivier Placier, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

SUR CE :

La SCI DHB soutient que le montant de la surenchère à hauteur de 387.000 euros ne correspond pas à la valeur des biens saisis et que l’on ne peut annuler une offre de gré à gré de 600.000 euros mise en suspens. Elle affirme qu’elle n’a aucune dette envers le syndicat des copropriétaires, la créance cause du commandement étant apurée. Elle expose que l’arriéré au 26 juillet 2017 de 8.593,79 euros que le syndicat des copropriétaires lui réclame est compris dans les causes du commandement de 18.241,11euros et surtout, doit se compenser avec une créance indemnitaire de 8.000 euros perçue par les syndicat des copropriétaires lors du sinistre ravalement. Elle estime qu’il est justifié d’ordonner la transmission des grands livres comptables, une expertise comptable et un sursis à statuer ou le renvoi devant le conseiller de la mise en état. Elle prétend que les frais accessoires (publicités) ne sont pas justifiés ; que l’irrégularité du commandement en ce qu’il a été demandé par un syndic au nom de son prédécesseur imposerait que tous les frais de procédure soient supportés par le syndicat des copropriétaires et que les frais taxés qui s’élevaient à 21.055 euros étaient couverts par le chèque de banque présenté à l’audience d’adjudication, outre la somme déjà en compte CARPA. Elle reproche au premier juge de ne pas avoir pas statué sur l’intervention volontaire de M. [T], qui a pourtant un intérêt à agir puisque la vente forcée des biens nuit clairement à ses droits en sa qualité d’associé de la SCI depuis le 2 décembre 2023. Elle ajoute qu’il n’a pas été répondu à la demande tendant à ce que les effets de la saisie soient provisoirement cantonnés aux lots n°41, 42 et 43 ou à un seul d’entre eux. Elle reproche aussi au juge de l’exécution de ne pas avoir retenu la nullité du commandement et de l’assignation à l’audience d’orientation pourtant délivrés à la requête du syndicat des copropriétaires représenté par son syndic pris en la personne de la société Dubourg alors qu’il était géré à cette date par la société Citya.

Le syndicat des copropriétaires réplique que toutes les contestations et/ou demandes incidentes soulevées par la SCI DHB sont irrecevables, relevant que la SCI DHB tente de faire état d’éléments connus d’elle antérieurement à l’audience d’orientation et/ou ne constituant pas des actes de procédure postérieurs à celle-ci.

Sur ce :

Sur l’intervention volontaire de M. [R] [T]

L’article 329 du code de procédure civile dispose : L’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

Aux termes de l’article 330 du code de procédure civile, l’intervention est accessoire lorsqu’elle appuie les prétentions d’une partie ; elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie.

M. [T], qui n’était pas comparant, ni représenté lors de l’audience d’incident du 4 avril 2024, prétend que le juge de l’exécution a omis de statuer sur la recevabilité de son intervention volontaire. M. [T] développe strictement la même argumentation que celle présentée devant la cour ayant précédemment statué sur l’appel du jugement 7 décembre 2023 fixant une date d’adjudication sur surenchère, à savoir qu’il a un intérêt légitime au succès des prétentions la SCI DHB en tant qu’usager des locaux de l’immeuble saisi et associé de la société DHB, soulignant qu’il a procédé à des versements de sommes importantes pour apurer les dettes de la SCI.

Mais il a été jugé par la cour dans un arrêt rendu le 31 octobre 2024 que l’intervention volontaire de M. [T] à la procédure de saisie immobilière était irrecevable de sorte que sa demande, au soutien de laquelle il n’apporte aucun élément nouveau, se heurte à l’autorité de la chose jugée par l’arrêt du 31 octobre 2024.

Il y a lieu en conséquence de déclarer irrecevable l’intervention volontaire de M. [T].

Sur la recevabilité des demandes de la SCI DHB :

Aux termes de l’article R 311-5 du code des procédures civiles d’exécution, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office, aucune contestation ni aucune demande incidente ne peut, sauf dispositions contraires, être formée après l’audience d’orientation prévue à l’article R. 322-15 à moins qu’elle porte sur les actes de procédure postérieurs à celle-ci. Dans ce cas, la contestation ou la demande incidente est formée dans un délai de quinze jours à compter de la notification de l’acte.

Aux termes de l’arrêt du 16 mars 2023, la cour a confirmé en toutes ses dispositions le jugement d’orientation du 30 juin 2022 qui a ordonné la vente forcée.

Aucune des contestations et demandes incidentes de la SCI DHB formées devant la cour, à savoir l’annulation du commandement aux fins de saisie immobilière du 14 octobre 2021 et par suite celle de l’assignation à l’audience d’orientation du 8 décembre 2021 et 14 avril 2022 et, en conséquence, l’annulation de toutes les décisions subséquentes du 30 juin 2022, du 9 février 2023, du 7 décembre 2023 et des 4 avril 2024, de même que la caducité de la saisie immobilière et l’annulation de toutes les décisions subséquentes, l’irrégularité du commandement aux fins de saisie, ne tend à contester un acte de procédure qui serait intervenu postérieurement à l’audience d’orientation. En effet, ces demandes visent à contester des actes intervenus antérieurement à l’audience d’orientation. Il est en est ainsi de la nullité de l’assignation au motif d’un prétendu défaut de qualité à agir du syndic, de la contestation de la créance en raison des paiements dont l’imputation est critiquée, de la demande de cantonnement de la saisie à certains lots, de la contestation des frais de saisie. En outre, la plupart de ces demandes a déjà été présentée au juge de l’exécution et à la cour, qui les ont toutes rejetées aux termes du jugement du 7 décembre 2023, confirmé par l’arrêt du 16 mars 2023.

Elles sont donc irrecevables.

S’agissant de la vente intervenue sur surenchère, la SCI DHB en demande la nullité, arguant de ce qu’une vente de gré à gré pour un prix très supérieur serait en cours et qu’elle constituerait une option à retenir pour éviter une vente forcée inique.

Cependant la SCI DHB est irrecevable à solliciter la nullité de l’adjudication sur surenchère du bien saisi en en contestant le prix qui, selon elle, ne correspondrait pas à la valeur du bien, dès lors que la SCI Stemian 104, surenchérisseur, a été déclarée adjudicataire au prix de 387.000 euros au terme d’un jugement du 4 avril 2024. En outre, la SCI DHB ne justifie d’aucune offre de vente de gré à gré en cours comme elle l’affirme, étant rappelé que si la vente de gré à gré est toujours possible, elle ne peut pas survenir après l’ouverture des enchères et a fortiori après une adjudication, et au surplus sans recueillir l’accord du créancier poursuivant et des créanciers inscrits comme le prévoit l’article L. 322-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Le jugement sera donc confirmé.

Sur la demande de dommages-intérêts de la SCI DHB

La demande de dommages-intérêts formée à l’encontre de la société Stemian 104 qui n’est pas dans la cause, doit être déclarée irrecevable.

L’issue du litige conduit à rejeter la demande indemnitaire formée par la SCI DHB à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 7].

Sur les demandes accessoires :

Il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qui concerne les condamnations accessoires et de condamner la SI DHB et M. [R] [T], qui succombent en leurs prétentions, aux dépens d’appel dont le recouvrement pourra être poursuivi par M^e Olivier Placier, conformément à l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement au syndicat des copropriétaires d’une indemnité de 3.000 euros chacun, en compensation des frais irrépétibles exposés par celui-ci à hauteur d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

DECLARE irrecevable l’intervention volontaire de M. [R] [T],

DECLARE irrecevable la demande de dommages-intérêts formée à l’encontre de la société Stemian 104,

DEBOUTE la SCI DHB de sa demande de nullité de la vente du 4 avril 2024,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement du 4 avril 2024,

Y AJOUTANT,

CONDAMNE la SCI DHB à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [R] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI DHB et M. [R] [T] aux dépens d’appel, dont le recouvrement pourra être poursuivi par M^e Olivier Placier.

Le greffier, Le Président,