Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRET DU 14 NOVEMBRE 2023

(n° , 2 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/02624 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHCQJ

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 12 Décembre 2022 -Président du TJ de PARIS – RG n°

APPELANTE

S.A.R.L. AOI prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Jacques BELLICHACH, avocat au barreau de PARIS, toque : G0334 et assistée de M^e Raphaël MITRANI

INTIMÉE

S.A.R.L. LE TRIPLEX prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée et assistée par M^e Marc MANCIET de la SELEURL MBS Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : W02

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 03 Octobre 2023, en audience publique, rapport ayant été fait par Patricia LEFEVRE, Conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 905 du Code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Jean-Christophe CHAZALETTE, Président de chambre

Patricia LEFEVRE, Conseillère

Valérie GEORGET, Conseillère

Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Jean-Christophe CHAZALETTE, Président de chambre et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

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Par acte authentique du 19 janvier 2012, la société Le Triplex a donné à bail commercial à la société Ethicando des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 6] à usage d’épicerie fine et restauration froide, moyennant un loyer annuel de 26 400 euros hors charges.

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Par acte authentique du 12 juillet 2013, la société Ethicando a cédé son fonds de commerce incluant son droit au bail, à la société AOI.

Par acte extra-judiciaire en date du 3 mai 2022, la société Triplex a fait délivrer à la société AOI un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme de 14 056,14 euros, lui faisant également injonction de justifier dans le mois de l’entretien de la chaudière, de son ramonage et de l’assurance des lieux depuis 2018.

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Par acte extra-judiciaire en date du 12 juillet 2022, la société Triplex a fait assigner la société AOI devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris afin de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et obtenir son expulsion et le paiement de provisions au titre de l’arriéré de loyers et charges et d’indemnités d’occupation.

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Par ordonnance contradictoire du 12 décembre 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 3 juin 2022 à minuit ;

— débouté la société AOI de sa demande de délai et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

— ordonné à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance l’expulsion de la société AOI et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 3] à [Localité 6], avec le concours en tant que de besoin de la force publique et d’un serrurier ;

— rappelé que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— fixé à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société AOI, à compter de la résiliation du bail à compter du 3 juin 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel outre les taxes, charges et accessoires, et a condamné la société AOI à son paiement en deniers et quittances valables ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision pour la somme de 14 056,14 euros augmentés des intérêts de droit ;

— dit n’y avoir pas lieu d’ordonner une médiation ;

— condamné la société AOI à payer à la société Le Triplex la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société AOI aux dépens, en ce compris le coût du commandement et de l’assignation.

Le 30 janvier 2023, la société AOI a relevé appel de l’ensemble des chefs du dispositif de cette décision, à l’exception de ceux disant n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision pour la somme de 14 056,14 euros augmentés des intérêts de droit et n’y avoir lieu d’ordonner une médiation.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 20 septembre 2023 auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé des moyens développés, la société AOI demande à la cour, au visa des articles L.145-41 et R.145-36 du code de commerce, 1104 du code civil, 642, 561, 562 et 834 du code de procédure civile d’infirmer l’ordonnance entreprise et sous divers dire et juger qui ne sont que la reprise de ses moyens, de débouter la société Le Triplex’de ses demandes et de la condamner au paiement de la somme de 4 000'euros’en’ application’des’dispositions’de l’article’ 700' du’ code’ de’ procédure’civile ainsi qu’aux entiers’dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 22 septembre 2023 auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé des moyens développés, la société Triplex demande à la cour, au visa des articles L.145 alinéa 1 du code commerce, 1345-5 du code civil, de confirmer l’ordonnance entreprise dans toutes ses dispositions, à l’exception du rejet de sa demande de provision pour la somme de 14 056, 14 euros augmentée des intérêts de droit et statuant à nouveau de ce chef, de condamner par provision, la société AOI à lui payer la somme de 13 811,63 euros au titre des loyers et charges dus arrêtés au 1er septembre 2023 outre celle de 4069,46 euros correspondant aux frais de procédure de 1ère instance et d’appel, soit un total de 17881,09 euros outre intérêts de droit. Elle réclame également la condamnation de l’appelante au paiement d’une somme supplémentaire de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens des suites de la procédure d’appel.

SUR CE, LA COUR

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence preuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Le bail commercial litigieux contient une clause résolutoire reproduite dans le commandement de payer du 3 mai 2022 et ainsi rédigée :

Il est expressément convenu qu’en cas de manquement par le preneur à l’un quelconque des engagements résultant du bail, le bailleur aura la faculté de résilier de plein droit le présent contrat après avoir mis le preneur en demeure de régulariser sa situation par un seul commandement ou sommation de payer ou de respecter les stipulations du bail contenant déclaration du bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause délivrée par un acte extra-judiciaire. Si un mois après ce commandement, le preneur n’a pas entièrement régularisé sa situation (…)le bailleur pourra lui signifier la résiliation de plein droit du bail.

La société AOI ne conteste pas que les causes du commandement de payer (et notamment des termes de loyers à hauteur de 9200 euros) n’ont pas été réglées dans le mois de sa date, mais affirme que la clause résolutoire a été mise en oeuvre de mauvaise foi de sorte qu’elle ne peut être acquise.

La société AOI se contente de développer ses griefs sans démontrer en quoi ils viendraient caractériser une mauvaise foi de la bailleresse lors de la mise en oeuvre de la procédure conventionnelle d’acquisition de la clause résolutoire.

Les contestations qu’elle soulève ne sont pas sérieuses dans la mesure où, le décompte prétendument non communiqué date de 2019 alors que la dette de loyers visée au commandement se rapporte à des termes dus en 2020 et 2021 auxquels s’ajoute la taxe foncière de l’année 2021 (356 euros) ; le bailleur n’a procédé à l’indexation du loyer, dans le cadre de l’instance d’appel, qu’à compter du terme d’octobre 2022 soit après l’acte prétendument délivré de mauvaise foi ; la clause résolutoire rappelée ci-dessus n’impose aucunement une mise en demeure préalable au commandement de payer et enfin, en l’absence de toute manifestation de la locataire auprès de la bailleresse, celle-ci ne peut pas se plaindre de la mise en oeuvre d’une saisie attribution, le 3 juin 2022, soit le dernier jour utile pour qu’elle s’acquitte de sa dette.

A ce défaut de règlement de l’arriéré locatif – à tout le moins pour sa part incontestable et incontestée qui s’élève à plus de 9000 euros – s’ajoute l’absence de justification de l’assurance des lieux loués pour la période antérieure au 1er janvier 2022 et de l’entretien régulier de la chaudière, un contrat d’entretien n’ayant été souscrit que le 5 janvier 2023.

Par conséquent, l’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande de délais (qui ne sont plus sollicités), constaté l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 3 juin 2022, ordonné l’expulsion de la société AOI, réglé le sort des meubles, et en ce qu’elle a fixé à titre provisionnel le montant de l’occupation due par la société locataire à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires.

La bailleresse, formant appel incident, sollicite l’allocation provisionnelle de la somme de 13811,63 euros correspondant à l’arriéré de loyers et charges arrêté au 1er septembre 2023 outre celle de 4069,46 euros correspondant aux frais de procédure.

Ainsi que le relève la société AOI, cette dernière somme correspond aux honoraires du conseil de la bailleresse et aux dépens de première instance, qui relèvent des dispositions des articles 696 et 700 du code de procédure civile. Pour le surplus, la bailleresse réclame le paiement des termes de loyers impayés en 2020 et 2021, l’arriéré de charges après leur régularisation au cours de la procédure d’appel et les sommes dues au titre de l’indexation du loyer à compter du mois d’octobre 2022. La locataire admet devoir à ce titre la somme réclamée (page 11 de ses conclusions). Il sera alloué une provision de 13811,63 euros selon décompte communiqué en pièce 20, incluant l’indemnité d’occupation due au titre du mois de septembre 2023.

Les condamnations prononcées en première instance au titre des dépens et frais irrépétibles seront confirmées. La société AOI sera condamnée aux dépens d’appel et à payer une indemnité complémentaire au titre des frais exposés par la société Le Triplex pour assurer sa défense devant la cour.

PAR CES MOTIFS,

Dans les limites de l’appel dont elle est saisie

Infirme l’ordonnance en date du 12 décembre 2022 en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision pour la somme de 14 056,14 euros augmentés des intérêts de droit et la confirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant

Condamne la société AOI à payer à la société Le Triplex

— la somme provisionnelle de 13811,63 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayées, indemnité du mois de septembre 2023 incluse,

— la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT