Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 5

ARRET DU 05 NOVEMBRE 2025

(n° /2025, 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/19524 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGXAK

Décision déférée à la Cour : jugement du 20 septembre 2022 – tribunal de grande instance de PARIS – RG n° 19/13210

APPELANTS

Monsieur [C] [K]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par M^e Olivier FALGA de la SELARL FALGA-VENNETIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0251

Madame [Y] [H]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Olivier FALGA de la SELARL FALGA-VENNETIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0251

INTIMEE

S.A.R.L. [Adresse 7] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Olivier PLACKTOR, avocat au barreau de PARIS, toque : D2036

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Ludovic JARIEL, président de chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Ludovic JARIEL, président de chambre

M^me Emmanuelle BOUTIE, conseillère

M^me Viviane SZLAMOVICZ, conseillère

Greffier, lors des débats : Monsieur Alexandre DARJ

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Ludovic JARIEL, président de chambre et par Tiffany CASCIOLI, greffière, présente lors de la mise à disposition.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 15 septembre 2014, M. [K] et Mme [H] (les consorts [W]), d’une part, et la société Le Hameau de la Procession (la société [Adresse 6]), d’autre part, ont conclu une promesse de vente sous plusieurs conditions suspensives ayant pour objet une parcelle de terrain à bâtir correspondant au lot n° 34 du lotissement dénommé [Adresse 6] situé sur la parcelle référencée section AK n° [Cadastre 1] d’une surface de 02a63c situé [Adresse 10] à [Localité 9] (60).

Le 30 septembre 2014, par acte sous seing privé, les consorts [W] ont, sous la condition suspensive de l’acquisition du terrain, conclu avec la société Géoxia Ile-de-France (la société Géoxia) un contrat de construction d’une maison individuelle (CCMI) sur la parcelle susvisée au prix de 145 137 euros TTC.

Le 8 janvier 2015, les consorts [W] ont accepté l’offre de prêt émise le 22 décembre 2014 par la société La Banque postale.

Le 12 octobre 2015, la société [Adresse 6] a acquis le terrain objet du lotissement à aménager.

Le 27 janvier 2016, par acte sous seing privé, les consorts [W] ont, sous la condition suspensive de l’acquisition du terrain, conclu avec la société Géoxia un CCMI sur la parcelle susvisée au prix de 147 234 euros TTC.

Par acte sous seing privé en date du 29 février 2016, les consorts [W] et la société [Adresse 6] ont, par avenant, « prorogé » le délai de réalisation de la promesse de vente au 30 mai 2016, toutes les autres clauses de charges et conditions contenues dans l’acte initial demeurant inchangées.

Le 13 mai 2016, la société Le Hameau a établi une déclaration attestant de l’achèvement et de la conformité des travaux d’aménagement des parcelles du lotissement.

Le 30 juin 2016, par acte authentique reçu par Maître [U], notaire à [Localité 8], la société [Adresse 6] a cédé aux consorts [W] le terrain à bâtir constituant le lot n° 34 du lotissement au prix de 65 000 euros.

Le 17 mars 2017, il a été procédé à la déclaration d’ouverture du chantier.

Le 9 novembre 2017, la maison a été reçue sans réserve.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 29 avril 2019, le conseil des consorts [W] a mis en demeure la société Le Hameau de leur payer les sommes de 2 097 euros au titre du surcoût du contrat, 3 000 euros au titre du préjudice de jouissance, 8 027,36 euros au titre des loyers indûment réglés, 2 155,03 euros au titre des intérêts intercalaires indûment supportés et 987,80 euros au titre de l’assurance emprunteur résultant du retard de livraison du terrain à bâtir.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 16 mai 2019, le conseil de la société [Adresse 6] a refusé de régler ces sommes.

Par actes en dates des 8 et 13 novembre 2019, les consorts [W] ont assigné la société Géoxia, la société Caisse de garantie immobilière du bâtiment (la société CGI Bât) et la société [Adresse 6] en reprise de désordres et indemnisation de leurs préjudices.

Par ordonnance en date du 1er mars 2021, le conseiller de la mise en état a déclaré parfait le désistement d’instance et d’action des consorts [W] à l’égard de la société Géoxia et de la société CGI Bât.

Par jugement du 20 septembre 2022, le tribunal judiciaire de Paris a statué en ces termes :

Déboute les consorts [S] de l’intégralité de leurs demandes ;

Déboute la société [Adresse 6] de l’intégralité de ses prétentions ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne les consorts [S] aux dépens ;

Dit n’y avoir lieu de prononcé l’exécution provisoire.

Par déclaration en date du 21 novembre 2022, les consorts [S] ont interjeté appel du jugement, intimant devant la cour la société Le Hameau.

Par ordonnance, en date du 17 février 2024, le conseiller de la mise en état a enjoint aux parties de rencontre un médiateur. A l’issue de cette rencontre, les parties ne sont toutefois pas entrées dans un processus de médiation.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 13 juillet 2023, les consorts [S], demandent à la cour de :

Confirmer le jugement du tribunal Judiciaire de Paris du 20 septembre 2022 en ce qu’il a :

Débouté la société [Adresse 6] de l’intégralité de ses prétentions ;

Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 20 septembre 2022 en ce qu’il a :

Débouté les consorts [S] de toutes leurs demandes de condamnation de la société Le Hameau et notamment à :

Leur régler la somme de 16 267,63 euros au titre de leur préjudice moral et financier lié au retard de livraison des terrains ;

Leur régler la somme de 3 000 euros au titre de leurs préjudice moral et de jouissance, lié à la pollution du terrain ;

Réaliser les travaux nécessaires à la reprise des désordres relatifs à leurs places de stationnement, sous peine d’une astreinte de 200 euros par jour de retard courant à compter d’un délai de quinze jours suivant la signification de la décision à intervenir ;

Leur régler la somme 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile prendre en charge les dépens de l’instance ;

Statuant à nouveau,

Condamner la société [Adresse 6] à régler aux concluants les sommes de :

16 267,63 euros au titre de leur préjudice moral et financier lié au retard de livraison des terrains ;

3 000 euros au titre de leurs préjudices financiers, moral et de jouissance liée à la pollution du terrain ;

Condamner la société Le Hameau à réaliser les travaux nécessaires à la reprise des désordres relatifs à leurs places de stationnement, sous peine d’une astreinte de 200 euros par jour de retard courant à compter d’un délai de quinze jours suivant la signification de la décision à intervenir ;

Condamner la société [Adresse 6] à payer aux consorts [W] la somme de 10 000 euros au titre de leurs frais irrépétibles de première instance et d’appel ;

Condamner la société Le Hameau à prendre en charge les entiers dépens, y incluant les droits proportionnels visés à l’article « L.111-8 du code de procédure civile ».

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 17 mai 2023, la société [Adresse 6] demande à la cour de :

Confirmer le jugement rendu le 20 septembre 2022 par le tribunal judiciaire de Paris en ce qu’il a débouté les consorts [W] de l’intégralité de leurs demandes de condamnation de la société Le Hameau :

au paiement de la somme de 16 267,63 euros au titre de leur préjudice moral et financier lié au retard de livraison des terrains ;

au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de leurs préjudice moral et de jouissance, lié à la pollution du terrain ;

à la réalisation des travaux nécessaires à la reprise des désordres relatifs à leurs places de stationnement, sous peine d’une astreinte de 200 euros par jour de retard courant à compter d’un délai de quinze jours suivant la signification de la décision à intervenir ;

au paiement de la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

aux entiers dépens ;

Infirmer ledit jugement en ce qu’il a débouté la société [Adresse 6] de sa demande de condamnation des consorts [W] :

au paiement de la somme de 10 000 euros pour procédure abusive ;

au paiement de la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile aux entiers dépens ;

Statuant à nouveau,

Dire et Juger les consorts [W] irrecevables et subsidiairement mal fondés en toutes leurs demandes, fins et prétentions et les en débouter ;

Condamner les consorts [W] à payer à la société Le Hameau la somme de 10 000 euros pour procédure abusive ;

Condamner les consorts [W] à payer à la société [Adresse 6] la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner les consorts [W] aux entiers dépens d’appel.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 9 septembre 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience du 8 octobre 2025, à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré.

MOTIVATION

Sur la responsabilité de la société Le Hameau au titre du retard de livraison du terrain

Moyens des parties

Les consorts [W] soutiennent que le retard de livraison d’un an et demi est dû à la faute de la société [Adresse 6] qui leur a fait signer la promesse de vente alors qu’elle n’était pas titulaire du permis d’aménager et y a inséré des conditions suspensives irréalisables dans le délai de réalisation de ladite promesse.

Ils indiquent que l’obtention du transfert du permis d’aménager au 10 décembre 2014 a joué un rôle causal dans ce retard puisque ce transfert constituait le préalable nécessaire à l’aménagement du terrain.

Ils énoncent que la condition suspensive tenant à l’acquisition du terrain était irréalisable dès lors que 15 jours avant la signature de la promesse en cause, celle relative à l’acquisition des terrains à lotir avait dû être prorogée d’une année.

Ils précisent que la condition suspensive tenant, après achèvement des travaux de première phase, à la livraison du terrain au 4ème trimestre 2014, dont ils ne demandent toutefois pas l’annulation, était irréalisable en raison des formalités administratives à accomplir, alors qu’il s’agissait d’un élément essentiel du contrat.

Ils relèvent que, par ces man’uvres, la société Le Hameau les a, pour préserver ses chances de vendre, poussés à contracter sans les informer d’un quelconque aléa sur la livraison du bien en cause.

Ils observent que l’on ne peut pas leur reprocher, comme l’a fait le premier juge, leur absence de levée de l’option dès lors que celle-ci ne pouvait intervenir qu’une fois les conditions suspensives réalisées, soit, pour la dernière d’entre elle tenant à la réalisation des travaux d’aménagement, le 13 mai 2016.

Ils soutiennent que l’avenant du 29 février 2016, qui n’a eu pour objet que de proroger le délai de validité de la promesse, ne constitue pas, faute de novation, un nouveau contrat. En le signant, ils ont uniquement manifesté leur volonté de continuer à appliquer la promesse sans se prévaloir de la caducité du contrat en raison d’une défaillance de la condition.

Ils relèvent, qu’en acceptant de signer ledit avenant, ils n’ont pas renoncé, faute de manifestation claire et univoque, à renoncer à solliciter l’indemnisation des préjudices causés par le retard de livraison. A cet égard, ils précisent qu’ils n’ont jamais renoncé à la date de livraison au quatrième trimestre 2014 et qu’une interprétation contraire priverait leur engagement de toute cause tout en le rendant abusif.

En réponse, la société [Adresse 6] fait valoir qu’elle était en mesure de conclure la promesse de vente dès lors qu’un permis d’aménager avait été délivré, le 5 avril 2012, peu important qu’il le fût à un tiers, seule comptant la faisabilité de l’opération qui était ainsi garantie. Elle observe, qu’en tout état de cause, le transfert du permis n’a entraîné aucun retard.

Elle relève que les conditions suspensives prévues dans la promesse n’étaient pas irréalisables. Ainsi, l’allongement des délais pour l’acquisition du terrain à lotir ne lui est pas imputable, mais résulte du décès non prévisible de l’un des vendeurs, et la réalisation des travaux d’aménagement en a été consécutivement différée.

Elle énonce, qu’alors que le délai prévu au contrat, en ce qu’il leur permettait de se désengager rapidement de l’opération, était favorable aux consorts [W], ils ont souhaité la poursuivre en concluant un avenant et ont ainsi renoncé, par la novation opérée, au délai initialement prévu pour y substituer un nouveau, c’est-à-dire celui du 30 mai 2016.

Elle ajoute que faute pour les consorts [W] d’avoir demandé la réalisation de la promesse initiale celle-ci était devenue caduque, de sorte qu’ils ne peuvent se prévaloir d’aucun retard de livraison.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Aux termes de l’article 1147 du même code, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Selon l’article 1271 de ce code, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, la novation s’opère, notamment, lorsque le débiteur contracte envers son créancier une nouvelle dette qui est substituée à l’ancienne, laquelle est éteinte.

Au cas présent, il est stipulé à la promesse unilatérale de vente consentie, le 15 septembre 2014, par la société Le Hameau aux consorts [W], un terme extinctif, c’est-à-dire un délai de réalisation, au 30 novembre 2014, éventuellement prorogé par lettre recommandée postée au plus tard le jour précité.

Cette date étant passée sans que le délai fût prorogé ni qu’une vente fût réalisée, ladite promesse a cessé de produire ses effets et la société [Adresse 6] a été libérée de son engagement.

Toutefois, le 29 février 2016, les parties sont convenues de « proroger » ledit délai de réalisation au 30 mai 2016, « toutes les autres clauses de charges et conditions contenues dans l’acte initial demeurant inchangées. »

La fixation d’un nouveau délai de réalisation ne saurait constituer une novation de l’obligation pour le promettant de céder la parcelle en cause qui demeure identique.

Dès lors, malgré l’emploi du terme « proroger », la promesse initiale étant éteinte, c’est une nouvelle promesse que les parties ont ainsi conclue. S’agissant d’un contrat unilatéral, celle-ci n’est pas dépourvue de cause ni abusive pour les consorts [W] qui en sont les bénéficiaires.

Puis, cette nouvelle promesse a été concrétisée par la réalisation de la vente le 30 juin 2016 et la délivrance du terrain objet de celle-ci.

Si les consorts [W] ont donc souhaité lever leur option et réaliser la vente à cette date, ils se plaignent toutefois du retard apporté à leur projet de construction et en impute la responsabilité à la société Le Hameau.

Pour engager la responsabilité de celle-ci, ils invoquent, en premier lieu, le fait que la société [Adresse 6] ne pouvait, en l’absence de titularité du permis d’aménager, leur consentir de promesse.

A cet égard, il sera rappelé qu’aux termes de l’article L. 442-4 du code de l’urbanisme, aucune promesse de vente ou de location d’un terrain situé dans un lotissement ne peut être consentie et aucun acompte ne peut être accepté avant la délivrance du permis d’aménager.

Aux termes de l’article L. 442-8 du même code, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, à compter de la délivrance du permis d’aménager, le lotisseur peut consentir une promesse unilatérale de vente indiquant la consistance du lot réservé, sa délimitation, son prix et son délai de livraison. La promesse ne devient définitive qu’au terme d’un délai de sept jours pendant lequel l’acquéreur a la faculté de se rétracter. Si l’acquéreur exerce sa faculté de rétractation, dans les conditions de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation, le dépositaire des fonds versés les lui restitue dans un délai de vingt et un jours à compter du lendemain de la date de cette rétractation. Le promettant peut, en contrepartie de l’immobilisation du lot, obtenir du bénéficiaire de la promesse, qui conserve la liberté de ne pas acquérir, le versement d’une indemnité d’immobilisation dont le montant ne peut pas excéder un pourcentage du prix de vente fixé par décret en Conseil d’Etat. Les fonds déposés sont consignés en compte bloqué. Ils sont indisponibles, incessibles et insaisissables jusqu’à la conclusion du contrat de vente. Ils sont restitués au déposant dans un délai de trois mois, sauf si le contrat de vente n’est pas conclu de son fait alors que toutes les conditions de la promesse sont réalisées.

Au cas d’espèce, il ressort de l’acte d’acquisition du terrain par la société Le Hameau qu’un permis d’aménager avait été délivré le 5 avril 2012, soit antérieurement à la conclusion de la promesse initiale.

Le fait que ledit permis ait été délivré à un tiers est sans emport dès lors que la société [Adresse 6] en est bien devenue titulaire et, en tout état de cause, tel était le cas le 10 décembre 2014, soit antérieurement à la conclusion de la seconde promesse.

En second lieu, les consorts [W] soutiennent que la société Le Hameau a commis une faute en insérant deux conditions suspensives tenant, d’une part, à l’acquisition du terrain, qui ne pouvait être réalisée avant le terme de la promesse, d’autre part, à une livraison, ensuite de l’achèvement des travaux de première phase, au cours du quatrième trimestre 2014.

A cet égard, il sera rappelé que, aux termes de l’article 1168 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, l’obligation est conditionnelle lorsqu’on la fait dépendre d’un événement futur et incertain, soit en la suspendant jusqu’à ce que l’événement arrive, soit en la résiliant, selon que l’événement arrivera ou n’arrivera pas.

Aux termes de l’article 1176 du même code, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, lorsqu’une obligation est contractée sous la condition qu’un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l’événement soit arrivé. S’il n’y a point de temps fixe, la condition peut toujours être accomplie ; et elle n’est censée défaillie que lorsqu’il est devenu certain que l’événement n’arrivera pas.

Au cas présent, les deux conditions en cause reposaient sur des événements futurs et incertains et n’étaient pas purement potestative, puisque, notamment, la vente du terrain objet du lotissement dépendait du consentement du vendeur et que l’achèvement des travaux de première phase dépendait également de ce consentement à l’acquisition par la société [Adresse 6].

Quant au délai d’achèvement des travaux de première phase au cours du quatrième trimestre 2014, celui-ci est en cohérence avec le délai de réalisation de la promesse au 30 novembre 2014 sur lequel s’étaient accordées les parties.

Dès lors, les consorts [W] ne démontrent pas que la société Le Hameau aurait de manière fautive insérée lesdites conditions.

Au surplus, par la conclusion de la seconde promesse, les parties ont nécessairement renoncé à intégrer dans le champ contractuel la condition suspensive de livraison au quatrième trimestre, condition dont la réalisation était devenue impossible et qui aurait donc, par sa défaillance initiale, empêchée les consorts [W] de lever leur option.

Par ailleurs, il sera relevé, en tout état de cause, que les consorts [W] n’ayant accepté leur offre de prêt, émise le 22 décembre 2014 par la société La Banque postale, que le 8 janvier 2015, ils ne peuvent se plaindre d’une absence de réalisation des conditions suspensives de la promesse au 30 novembre 2014, puisqu’à cette date ils n’étaient pas en mesure de lever leur option.

Par suite, les demandes des consorts [W] en réparation de leurs préjudices moral et financier seront rejetées.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur la responsabilité de la société [Adresse 6] au titre de la pollution du terrain

Moyens des parties

Les consorts [W] soutiennent que la découverte de blocs de béton dans leur terrain leur a occasionné un préjudice moral et de jouissance.

En réponse, la société Le Hameau fait valoir que la présence de ces blocs de béton n’est pas de son fait, qu’ils ont été enlevés et que les consorts [W] ne justifient pas de leurs préjudices.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 1147 du même code, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Au cas d’espèce, les consorts [W] allèguent avoir découvert les blocs de béton en cause les 13 novembre 2017 et 25 avril 2018, soit postérieurement à la réception de leur maison, de sorte qu’ils ne démontrent pas que ceux-ci étaient présents au jour de délivrance de leur terrain par la société [Adresse 6].

Au surplus, ils ne démontrent pas la réalité de leur préjudice moral et de jouissance.

Par suite, la demande d’indemnisation des consorts [W] sera rejetée.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur la responsabilité de la société Le Hameau au titre des places de stationnement

En l’absence d’élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties ; il convient en conséquence de confirmer la décision déférée sur ce point.

Sur le caractère abusif de la procédure

En l’absence d’élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties ; il convient en conséquence de confirmer la décision déférée sur ce point.

Sur les frais du procès

Le sens de l’arrêt conduit à confirmer le jugement sur la condamnation aux dépens.

En cause d’appel, les consorts [W], parties succombantes, seront condamnés aux dépens et à payer à la société [Adresse 6] la somme de 1 500 euros, au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour,

Y ajoutant,

Condamne M. [K] et Mme [H] aux dépens d’appel ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M.[K] et Mme [H] et les condamne à payer la somme de 1 500 euros à la société Le Hameau de la Procession.

La greffière, Le président de chambre,