Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 09 JANVIER 2025

(n° , 2 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/02054 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHAWL

Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Décembre 2022 -Tribunal de proximité de PARIS – RG n° 22/02286

APPELANTE

Madame [A] [E]

née le 20 juin 1978 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Alioune NDOYE de la SELARL YAO NDOYE AVOCAT, (Y.N.A), avocat au barreau de PARIS, toque : C0452 substitué à l’audience par M^e Nanan YAO

INTIMEE

REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 8]

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 6]

Assignation devant la cour d’appel de PARIS, en date du 25 mai 2023, déposée à l’Étude de Commissaire de Justice conformément aux articles 656 et 658 du code de procédure civile

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 Novembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Ane-Laure MEANO, Présidente de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

La Régie Immobilière de la Ville de [Localité 8] (RIVP) a donné en location à Mme [A] [E] un logement sis [Adresse 3] par contrat de bail du 8 juin 2020.

Au vu des doutes émis par le personnel de proximité de l’immeuble sur l’occupation personnelle des lieux par la locataire, la RIVP a fait procéder à une sommation interpellative par acte d’huissier du 12 juillet 2021, dont il résulte qu’étaient présents dans l’appartement M. [B] [G] et M. [K] [O], qui se sont présentés comme les oncles de Mme [E], et ont indiqué vivre dans les lieux en l’absence de leur nièce depuis plusieurs mois.

Un procès-verbal de constat d’huissier du 4 novembre 2021 a révélé la présence dans les lieux de MM. [C] [L] [U] et [Y] [X], qui ont déclaré être les frères de Mme [E], que celle-ci n’habitait pas le logement pour le moment et l’avait mis gracieusement à leur disposition pour une durée indéterminée depuis leur arrivée en France le 13 octobre 2021.

Par acte d’huissier des 17 et 23 décembre 2021, la RIVP a fait assigner Mme [A] [E], MM. [C] [L] [U] et [Y] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, en substance :

— prononcer la résiliation du bail pour inoccupation, cession illicite du logement et absence de paiement des loyers,

— constater la qualité d’occupants sans droit ni titre des défendeurs, ordonner leur expulsion immédiate et leur condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation majorée,

— les condamner in solidum au paiement de la somme de 7160,40 euros au titre de l’arriéré locatif, outre 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Par jugement réputé contradictoire entrepris du 16 décembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

PRONONCE à compter de ce jour la résiliation du contrat de bail d’habitation conclu par contrat du 8 juin 2020 entre la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 8] et Madame [A] [E] pour le logement sis [Adresse 2] ;

ORDONNE en conséquence à Madame [A] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;

ORDONNE la suppression du délai prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

DIT qu’à défaut pour Madame [A] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 8] pourra immédiatement faire procéder a son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, et notamment M. [C] [R] et Monsieur [Y] '[V]', y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Madame [A] [E] à payer à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 8] une somme de 7160,40 euros au titre de l’arriéré locatif (arrêté au 9 décembre 2021 incluant l’appel de l’échéance de décembre 2021 à hauteur de 805,27 euros),

CONDAMNE IN SOLIDUM Madame [A] [E], M. [C] [R] et Monsieur [Y] '[V]' à payer à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 8] une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la date de résiliation soit le 16 décembre 2022 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés,

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi,

DEBOUTE la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 8] de ses demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE IN SOLIDUM Madame [A] [E], M. [C] [R] et Monsieur [Y] '[V]' à payer à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 8] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE IN SOLIDUM Madame [A] [E], M. [C] [R] et Monsieur [Y] '[V]' aux dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 18 janvier 2023 par Mme [A] [E],

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 17 avril 2023 par lesquelles Mme [A] [E] demande à la cour de :

CONSTATER l’absence de cession de bail locatif par Madame [E],

CONSTATER que Madame [E] était absente pour un motif légitime,

CONSTATER que Madame [E] est en mesure de payer la dette locative si elle bénéficie d’un délai de grâce,

Par conséquent,

INFIRMER en toutes ses dispositions le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Paris du 16 décembre 2022,

DEBOUTER la Régie Immobilière de la ville de [Localité 8] de l’ensemble de ses demandes,

CONDAMNER la Régie Immobilière de la ville de [Localité 8] 'de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile'.

La RIVP n’a pas constitué avocat.

La déclaration d’appel et les conclusions de l’appelante lui ont été signifiées le 25 février 2023 à étude d’huissier.

L’acte de signification de la déclaration d’appel faisait mention de la formule selon laquelle l’intimée était tenue de constituer avocat faute de quoi, en application des articles 902 et 909 du code de procédure civile, un arrêt pourrait être rendu sur les seuls éléments fournis par l’adversaire et ses écritures pourraient être déclarées irrecevables.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte de l’article 472, alinéa 2, du code de procédure civile, que si l’intimé ne comparait pas le juge d’appel est tenu de vérifier si la demande de l’appelant est régulière recevable et bien fondée.

En application de l’article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s’approprier les motifs du jugement.

Sur la résiliation du bail

Mme [E] fait grief au jugement entrepris d’avoir prononcé la résiliation du bail pour défaut d’occupation personnelle et ordonné son expulsion, alors qu’elle fait valoir qu’elle a hébergé à titre gratuit ses oncles MM. [C] [I] et [Y] [X] venus en France pour réaliser des examens de santé, tout en continuant à régler les loyers. Elle souligne que l’hébergement familial ne constitue pas une sous-location prohibée selon la cour de cassation. Elle affirme qu’elle est de nationalité franco-congolaise et qu’elle a des obligations familiales et professionnelles l’obligeant à s’absenter de France une partie de l’année, ajoutant que 'ces obligations qu’elle honore fréquemment à l’étranger constituent un motif légitime justifiant une occupation du logement d’une durée moindre’ au sens de l’article 10 de la loi du 1er septembre 1948. Elle conclut qu’aucune faute ne peut lui être reprochée justifiant la résiliation du bail.

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Selon l’article 1228, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, dispose que 'le présent titre s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation'.

En vertu de l’article 10 de la loi n°48-1360 1er septembre 1948, applicable aux logements HLM en vertu de l’article L. 442-6 du code de la construction et de l’habitation, 'n’ont pas droit au maintien dans les lieux les personnes définies aux articles 4, 5, 6, 7 et 8 :

(…) 2° Qui n’ont pas occupé effectivement par elles-mêmes les locaux loués ou ne les ont pas fait occuper par les personnes qui vivaient habituellement avec elles et qui sont, soit membres de leur famille, soit à leur charge. L’occupation doit avoir duré huit mois au cours d’une année de location, à moins que la profession, la fonction de l’occupant ou tout autre motif légitime ne justifie une occupation d’une durée moindre. En particulier, lorsque l’occupant apportera la preuve qu’il est tenu par ses obligations professionnelles à résider temporairement hors de la France métropolitaine, la durée d’occupation susvisée pourra être réduite à six mois pour une période de trois années'.

En l’espèce, si les pièces produites par la RIVP devant le premier juge (courrier du personnel de proximité de l’immeuble de janvier 2021, sommation interpellative du 12 juillet 2021, procès-verbal de constat du 4 novembre 2021) ne sont pas produites devant la cour, Mme [E] n’en conteste pas l’existence.

Or, il résulte du constat fait par le personnel de proximité de l’immeuble de janvier 2021, cité par le premier juge, que celui-ci indiquait notamment : 'depuis l’emménagement, nous constatons l’absence [de Mme [E]] et de nombreuses personnes (uniquement des hommes) arrivent avec des cabas remplis', ajoutant : 'nous lui avions laissé un mot dans la boîte aux lettres pour savoir ce qu’il en était de l’occupation, mais personne ne s’est présenté et de plus le courrier s’entasse dans la boîte aux lettres sans relève'.

La sommation interpellative du 12 juillet 2021 a permis d’établir que le logement était occupé par MM. [B] [G] et [K] [O], qui se sont présentés comme les 'oncles’ de Mme [A] [E].

Enfin, le procès-verbal de constat d’huissier du 4 novembre 2021 a permis de constater la présence au sein du logement de MM. [C] [I] et [Y] [X], lesquels ont indiqué être les 'frères’ de Mme [E], et que celle-ci, qui n’habitait pas le logement en ce moment, l’avait mis à leur disposition gracieusement pour une durée indéterminée depuis leur arrivée en France le 13 octobre 2021 pour y réaliser des examens de santé ; MM. [I] et [X] ont déclaré à l’huissier qu’ils occupaient respectivement les deux chambres du logement et que les effets s’y trouvant leur appartenaient.

Mme [E] produit quant à elle pour uniques pièces son passeport français (sur lequel sont visibles plusieurs tampons de République démocratique du Congo en date des mois d’octobre et novembre 2022) et les actes de naissance de MM. [I] et [X] (le jugement entrepris sera rectifié en ce qu’il a mentionné, par suite d’une erreur matérielle, qu’il s’agissait de M. '[V]').

Ces seuls éléments ne permettent pas d’établir les obligations professionnelles et familiales dont elle se prévaut, et qui justifieraient que sa durée d’occupation du logement soit réduite à six mois pour une période de trois années par application de l’article 10 de la loi du 1er septembre 1948 précité. Ils ne permettent a fortiori pas d’établir que Mme [E] occuperait ne serait ce qu’une partie de l’année les lieux loués.

En conséquence, c’est par une parfaite appréciation des éléments de la cause que le premier juge a considéré que Mme [E] avait manqué à son obligation d’occupation personnelle du logement au moins huit mois par an exigée par les articles 2 de la loi du 6 juillet 1989 et 10 de la loi du 1er septembre 1948 précités, et que ce manquement était suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail.

La cour ajoute, à titre surabondant, que Mme [E] a également manqué à son obligation de paiement des loyers et charges prévue à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, en ce qu’elle ne conteste pas le principe ni le montant de la dette locative qui sera examinée ci-après.

Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail et ordonné l’expulsion de Mme [E], en supprimant le délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution compte tenu de l’absence de preuve de ce que Mme [E] résiderait dans les lieux.

Le jugement sera également confirmé en ce qu’il a condamné Mme [E], in solidum avec MM. [I] et [X], au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, Mme [E] ne contestant pas utilement ce chef de dispositif.

Sur la dette locative

Le premier juge a condamné Mme [E] à payer à la RIVP la somme de 7160,40 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 décembre 2021, incluant l’appel de l’échéance de décembre 2021 à hauteur de 805,21 euros.

Mme [E] ne conteste pas ce montant, et ne produit aucune pièce qui viendrait démontrer des paiements qui n’auraient pas été pris en compte.

Dans le dispositif de ses conclusions, Mme [E] ne sollicite pas de délais de paiement, se contentant de demander à la cour de 'constater [qu’elle] est en mesure de payer la dette locative si elle bénéficie d’un délai de grâce', sans le solliciter expressément. Au demeurant, elle ne produit aucun élément sur sa situation personnelle et financière.

Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris s’agissant de la condamnation de Mme [E] au paiement de la dette locative.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Le sens de la présente décision commande de confirmer le jugement entrepris s’agissant des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [E], partie perdante, sera condamnée aux dépens d’appel et déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt par défaut,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf à le rectifier en ce qu’il a mentionné M. [Y] '[V]' dans ses motifs et son dispositif, alors qu’il s’agit de M. [Y] [X],

Et y ajoutant,

Condamne Mme [A] [E] aux dépens d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

La Greffière Le Président