Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 05 SEPTEMBRE 2025

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/01379 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CIYVF

Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Décembre 2023 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Créteil – RG n° 21/02508

APPELANTS

Madame [J] [N] divorcée [A] née le 20 Février 1949 à [Localité 12],

[Adresse 1]

[Adresse 1] (Israël)

Monsieur [B] [N] né le 06 Juillet 1955 à [Localité 12],

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Monsieur [H] [S] né le 19 Septembre 1982 à [Localité 11],

[Adresse 7]

[Adresse 7] (Israël)

Madame [M] [S] épouse [V] née le 20 Avril 1979 à [Localité 11],

[Adresse 5]

[Localité 14]

Madame [F] [S] épouse [G] née le 12 Septembre 1984 à [Localité 14],

[Adresse 6]

[Localité 14]

Tous représentés par M^e Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480,assistés de M^e Isabelle CHENE de la SCP GUILOUS ET CHENE, avocat au barreau dePARIS, toque : G842

INTIMÉS

Monsieur [C] [Y] né le 27 Janvier 1974 à [Localité 10] (Algérie),

[Adresse 13]

[Adresse 13]

Représenté par M^e Vincent RIBAUT de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010 assisté de M^e Léa HADAD TAIEB de la SELARL HADAD TAIEB, avocat au barreau de CRETEIL , toque : P 0087

Madame [E] [O] épouse [Y] née le 27 Mai 1974 à [Localité 8] (Algérie),

[Adresse 13]

[Adresse 13]

Représentée par M^e Vincent RIBAUT de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010 assistée de M^e Léa HADAD TAIEB de la SELARL HADAD TAIEB, avocat au barreau de CRETEIL , toque : P 0087

Maître [W] [I]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Représenté et assisté de M^e Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, toque : D0848

Madame [L] [P] agissant au nom et pour le compte de l’UDAF des [Localité 9] désigné en qualité de tutrice de Madame [T] [N]

UDAF DES [Localité 9] [Adresse 4]

[Adresse 4]

Représentée par M^e Benjamin MOISAN de la SELARL BAECHLIN MOISAN Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : L34

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 mai 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Monsieur Claude CRETON président, magistrat honoraire,chargé du rapport pour la présidente de chambre empêchée et Madame Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère

Claude CRETON, président, magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 04 juillet 2025 prorogé au 11 juillet 2025 puis au 05 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Ange SENTUCQ , Présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*******

24/1379 consorts [N] C/ M. et Mme [Y], M. [I] et l’UDAF (aud. col. 22 mai délibéré 5 septembre)

Conclusions consorts [N] : 2 octobre 2024

Conclusions M. et Mme [Y] : 3 juillet 2024

Conclusions M. [I] : 28 mai 2024

Conclusions UDAF : 21 juin 2024

Clôture : 15 mai 2025

Par ordonnance du 16 mai 2018, le juge des tutelles a autorisé l’UDAF des [Localité 9], en sa qualité de tutrice de [T] [N], à vendre à M. et Mme [Y] le logement situé à [Adresse 13] dont ils étaient locataires.

La promesse de vente a été reçue les 23 et 28 septembre 2020 par M. [I], notaire.

[T] [N] est décédée le 27 octobre 2020.

Ses héritiers, M. [B] [N], Mme [J] [N], M. [H] [S], Mme [R] [S], Mme [F] [S] (les consorts [N]-[S]) ont refusé de conclure la vente, et ont assigné M. et Mme [Y], M. [I] et l’UDAF aux fins :

— d’annulation de la promesse qui a été conclue alors que l’autorisation du juge des tutelles n’avait pas été actualisée, a été signée par Mme [P] et à vil prix ;

— de condamner l’UDAF et M. [I], dont les responsabilités sont engagées, la première pour avoir accepté de signer la promesse alors que l’autorisation judiciaire n’était plus valable et le second pour ne pas s’être assuré de l’existence d’une autorisation actualisée, à leur payer la somme de 90 000 euros correspondant à la moins-value ;

— de condamner M. et Mme [Y], l’UDAF et M. [I] à leur payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. et Mme [Y] ont demandé au tribunal :

— de constater que la vente était parfaite et de condamner les consorts [N]-[S], sous astreinte, à signer l’acte de vente ;

— de condamner les consorts [N]-[S] à leur payer la somme de 18 433,72 euros correspondant aux loyers qu’ils ont continué à payer jusqu’au mois de mai 2023, la somme de 20 000 euros en réparation de leurs préjudices financier, moral et de jouissance, la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [I] et l’UDAF ont conclu au rejet des demandes formées contre eux et sollicité la condamnation des consorts [N]-[S] à leur payer, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, respectivement 3 500 euros et 3 000 euros.

Par jugement du 12 décembre 2023, le tribunal judiciaire de Créteil a :

— rejeté la demande d’annulation de la promesse ;

— débouté les consorts [N]-[S] de leurs demandes contre l’UDAF et M. [I] ;

— déclaré parfaite la vente de l’immeuble litigieux et condamné les consorts [N]-[S] à signer l’acte de vente sous astreinte de 100 euros par jour de retard après le soixantièrme jour suivant la signification du jugement ;

— condamné les consorts [N]-[S] à payer sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile 4 000 euros à M. et Mme [Y], 2 500 euros à M. [I] et 2 500 euros à l’UDAF.

Pour rejeter la demande en nullité de la promesse faute d’autorisation du juge des tutelles, le tribunal a retenu que l’acte a été conclu, après autorisation du juge des tutelles conformément aux dispositions de l’article 426 du code civil, par Mme [P] en qualité de mandataire judiciaire à la protection des majeurs à l’UDAF des [Localité 9].

Il a ajouté que l’UDAF du [Localité 15] ayant été désignée pour représenter [T] [N] par décision du 29 septembre 2020 aux lieu et place de l’UDAF des [Localité 9], celle-ci avait qualité pour représenter [T] [N] lors de la conclusion de la promesse les 23 et 28 septembre 2020.

Le tribunal a ensuite retenu que si les consorts [N]-[S] produisent une estimation de la valeur du bien à 235 000 euros, d’une part le prix de 145 000 euros qui a été convenu ne peut être qualifié de vil prix, d’autre part cette estimation a été faite sur pièces, sans visite du bien, et donc sans avoir tenu compte qu’il s’agit d’un bien occupé et à rénover entièrement.

Il a enfin rejeté les demandes en paiement de dommages-intérêts formées contre l’UDAF et le notaire dont les fautes alléguées ne sont pas établies.

Les consorts [N]-[S] ont interjeté appel de ce jugement dont ils sollicitent l’infirmation, sauf en ce qu’il a débouté M. et Mme [Y] de leurs demandes indemnitaires.

A titre principal, ils concluent à la nullité de la promesse, à son inopposabilité et à sa caducité.

Ils font valoir que la nullité de la promesse est encourue car, en s’abstenant de solliciter une autorisation de vendre à un prix réactualisé, l’UDAF, en sa qualité de tutrice, ne disposait plus du pouvoir de représenter [T] [N] lors de la conclusion de la conclusion de la promesse, l’autorisation donnée par le juge des tutelles le 16 mai 2018 ne permettant pas d’assurer la protection de ses intérêts.

Ils soutiennent qu’il y a également lieu à annulation de la promesse signée par Mme [P], qui n’était pas la tutrice de [T] [N], de sorte que celle-ci n’était pas régulièrement représentée.

Ils ajoutent que le bien, estimé à 235 000 euros, a été vendu au prix de 145 000 euros, ce qui entraîne la nullité de la promesse sur le fondement de l’article 1169 du code civil en raison de la vileté du prix.

Les consorts [N]-[Z] soutiennent également que la clause de l’acte prévoyant la 'reprise des engagements par les ayants droits du vendeur’ ne leur est pas opposable puisqu’elle n’a pas été autorisée par le juge des tutelles qui, au surplus, ne pouvait accorder une telle autorisation engageant les héritiers de la personne protégée.

Ils invoquent enfin la caducité de la promesse puisque M. et Mme [Y] n’ont jamais justifié avoir obtenu le financement objet de la condition suspensive et n’ont pas justifié le paiement de la somme de 7 250 euros prévue par l’acte à titre de dépôt de garantie.

A titre subsidiaire, les consorts [N]-[S] concluent à la condamnation de l’UDAF et de M. [I] à leur payer la somme de 90 000 euros à titre de dommages-intérêts et aux frais occasionés par leur refus de signer l’acte de vente.

Ils reprochent au notaire de ne pas s’être assuré que Mme [P] disposait du pouvoir de conclure la promesse au nom de [T] [N], d’avoir accepté de recevoir la promesse alors que l’autorisation du juge des tutelles n’avait pas été actualisée et d’avoir accepté la stipulation d’une clause engageant les héritiers alors que le tuteur, qui ne représente que la personne protégée, ne pouvait agir en leur nom, ainsi que d’une clause de renonciation à l’imprévision qui n’avait pas été autorisée par le juge des tutelles.

Ils reprochent à l’UDAF de n’avoir pas agi dans l’intérêt de la personne protégée puisque, d’une part la vente du bien n’était pas nécessaire pour lui permettre de payer son hébergement, d’autre part elle a accepté de conclure la promesse sans avoir obtenu une autorisation actualisée du juge de tutelles.

M. et Mme [Y] concluent à la confirmation du jugement, sauf en ce qu’il les déboute de leurs demandes indemnitaires. Ils demandent à la cour de condamner les consorts [N]-[S] à leur payer la somme de 18 433,72 euros correspondant aux loyers qu’ils ont continué à payer jusqu’au mois de mai 2023, ainsi que la somme de 15 000 euros en réparation de leur préjudice financier.

Ils réclament en outre la condamnation des consorts [N]-[S] à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [I] et l’UDAF des [Localité 9] concluent également à la confirmation du jugement et sollicitent, respectivement, la condamnation des consorts [N]-[S] à leur payer sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile respectivement 3 500 euros et 3 000 euros.

MOTIFS DE L’ARRÊT

1 – Sur les demandes des consorts [N]-[S]

— Sur l’annulation de la promesse de vente

Considérant qu’il résulte de l’article 505, alinéa 1er et 2, du code civil que le tuteur ne peut, sans y être autorisé par le conseil de famille, ou à défaut, le juge, faire des actes de disposition au nom de la personne protégée ; que l’autorisation détermine les stipulations et, le cas échéant, le prix pour lequel l’acte est passé ; qu’en l’espèce, par ordonnance du 16 mai 2018, devenue irrévocable, le juge des tutelles a autorisé l’UDAF des [Localité 9], en qualité de tuteur de [T] [N], à vendre le bien litigieux après avoir considéré que cette vente était conforme à son intérêt compte tenu de son état de santé l’empêchant de rester à son domicile ; qu’il a fixé le prix de vente sur la base de deux estimations et précisé qu’il sera payé le jour de la signature de l’acte de vente ; que la promesse, ayant rappelé que [T] [N] avait été placée sous tutelle par décision du 10 septembre 2013, dont la copie a été annexée à l’acte, qui a désigné l’UDAF des [Localité 9] en qualité de tuteur, il en résulte que [T] [N] était régulièrement représentée par Mme [P], déléguée par l’UDAF pour exercer cette fonction ; qu’en concluant la promesse, [T] [N] ayant définitivement consenti à la vente, ses héritiers étaient en conséquence tenus par l’engagement pris par leur auteur ; que le prix de 145 000 euros, qui avait été fixé par le juge des tutelles sur la base de deux estimations, ne constitue par un vil prix comparé à l’estimation à 235 000 euros produite par les consorts [N]-[S] ; qu’en effet, outre que cette estimation est isolée et a été faite par un agent immobilier qui n’a pas visité le bien et n’a donc pu constater son état, le prix d’un montant de 145 000 euros ne peut être qualifié de vil prix au sens de l’article 1658 du code civil, la vileté du prix correspondant à un prix dérisoire ; qu’enfin ceux-ci ne sont pas fondés à se prévaloir de la caducité de la promesse faute d’avoir mis en oeuvre les formalités prévues par l’acte à cette fin ; qu’il convient en conséquence de confirmer le jugement qui a rejeté la demande d’annulation de la promesse de vente et, pour les mêmes motifs, en ce qu’il a débouté les consorts [N]-[S] des demandes de dommages-intérêts formées contre l’UDAF et le notaire, aucune responsabilité de ce dernier ne pouvant en outre découler de la stipulation dans la promesse de la clause écartant l’application de l’article 1195 du code civil relatif à l’imprévision dès lors que les consorts [N]-[S], outre qu’ils ne justifient pas l’existence de la faute alléguée, ne prétendent pas que les mécanismes de l’imprévision leur auraient permis de renégocier le contrat à de meilleurs conditions ;

2 – Sur les demandes de M. et Mme [Y]

Considérant que dans leurs conclusions d’appel, M. et Mme [Y] prétendent avoir subi un préjudice financier en faisant valoir que, s’ils avaient pu signer l’acte de vente à la fin de l’année 2020, ils auraient bénéficié d’un taux d’intérêt inférieur à ceux actuellement pratiqués ; qu’ils indiquent qu’ils apporteront dans leurs prochaines écritures, qu’ils n’ont pas déposées, les éléments justificatifs de ce préjudice ; qu’en l’absence de ces justificatifs, il convient de les débouter de cette demande ; qu’ils ne sont pas davantage fondés à réclamer l’indemnisation d’un préjudice de jouissance au motif que l’état du bien a nécessité la réalisation de travaux, alors que le prix a été fixé en tenant compte de cet état ; qu’enfin, dès lors qu’il est constant que M. et Mme [Y] n’ont obtenu que tardivement le prêt destiné au financement de la vente, il ne sont pas fondés à réclamer l’indemnisation du préjudice correspondant au montant des loyers qu’ils ont continué à payer en imputant exclusivement ce préjudice au refus des consorts [N]-[S] de signer l’acte de vente ;

PAR CES MOTIFS :

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. [B] [N], Mme [J] [N], M. [H] [S], Mme [R] [S], Mme [F] [S] et les condamne à payer à M. et Mme [Y] la somme de 1 800 euros, à l’UDAF des [Localité 9] et à M. [I], chacun la somme de 1 200 euros ;

Les condamne aux dépens qui pourront être recouvrés directement, pour ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision, par Maître Toutain de Hauteclocque conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,