RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 25 SEPTEMBRE 2025

(n° 162 /2025, 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 24/03988 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CI7ZN

Décision déférée à la Cour : ordonnance du 19 février 2024-Juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Bobigny (chambre 6/section 3)- RG n° 23/03049

APPELANTE

S.A.S. SOCCER INSIDE

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 9] sous le n° 849 701 180

Agissant poursuites et diligences de son président en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représentée et assistée par M^e Rachid EL ASRI, avocat au barreau de Paris, toque : E2355

INTIMÉS

Maître [V] [W]

Notaire au sein de l’étude notariale [V] [W] et [Y] [F], notaires associés

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par M^e Marc PANTALONI de l’AARPI CABINET PANTALONI GREINER RACHWAN, avocat au barreau de Paris, toque : P0025

S.C.I. FINANCIERE TAM

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 10] sous le n° 438 448 359

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentée et assistée par M^e Chloé VATELOT, avocat au barreau de Paris, toque : C1242

S.C. SCI AVENIR

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 11] sous le n° 443 994 264

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représentée par M^e Mathieu CROIZET, avocat au barreau de Paris, toque : E0770

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 02 décembre 2024, en audience publique, rapport ayant été fait par M^me Marie Girousse, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre

M^me Stéphanie Dupont, conseillère

M^me Marie Girousse, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Sandrine Stassi-Buscqua

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre et par M^me Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

La SCI Tam, aux droits de laquelle vient désormais la société Financière Tam, a donné à bail un local commercial à M. [U] et Mme [H], aux droits desquels vient désormais la société Soccer Inside, suivant acte sous seing privé du 27 février 2019.

Ce bail a été conclu pour une durée de neuf années à compter du 1er mars 2019.

Les parties s’accordent sur l’insertion, dans ce bail, d’une clause dérogatoire au droit de préférence du locataire.

Suivant acte authentique du 4 septembre 2019 instrumenté par Maître [W], notaire, la société Financière Tam a vendu à la SCI Avenir.

Par acte d’huissier en date du 15 mars 2023, la société Soccer Inside a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Bobigny la société Financière Tam et la SCI Avenir aux fins de voir annuler la vente immobilière réalisée entre les deux défenderesses le 4 septembre 2019.

Par acte d’huissier en date du 4 mai 2023, la SCI Avenir a fait assigner Maître [W], notaire, en intervention forcée aux fins d’appel en garantie.

Les procédures ont été jointes par mention au dossier le 13 septembre 2023.

Par ordonnance en date du 19 février 2024, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Bobigny a :

déclaré irrecevables comme prescrites la demande de la société Soccer Inside en annulation de la vente conclue entre la société Financière Tam et la SCI Avenir, ainsi que ses demandes à l’encontre de ces deux sociétés ;

rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de publication de l’assignation au service de la publicité foncière ;

condamné la société Soccer Inside aux dépens ;

condamné la société Soccer Inside à payer à la société SCI Avenir la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné la société Soccer Inside à payer à la société Financière Tam la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

débouté les autres parties de leur demande en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

constaté l’extinction de l’instance.

Par déclaration en date du 19 février 2024, la SAS Soccer Inside a interjeté appel partiel de l’ordonnance en ce qu’elle a :

déclaré irrecevables comme prescrites la demande de la société Soccer Inside en annulation de la vente conclue entre la société Financière Tam et la SCI Avenir, ainsi que ses demandes à l’encontre de ces deux sociétés ;

condamné la société Soccer Inside aux dépens ;

condamné la société Soccer Inside à payer à la société SCI Avenir la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné la société Soccer Inside à payer à la société Financière Tam la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

débouté les autres parties de leur demande en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

constaté l’extinction de l’instance.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 6 novembre 2024.

MOYENS ET PRÉTENTIONS

Aux termes de ses conclusions notifiées le 15 octobre 2024, la société Soccer Inside, appelante à titre principal et intimée à titre incident, demande à la cour de :

juger recevable et bien fondée la société Soccer Inside en ses demandes ;

confirmer l’ordonnance du 19 février 2024 en ce qu’elle a rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de publication de l’assignation au service de la publicité foncière ;

infirmer l’ordonnance du 19 février 2024 en ce qu’elle a :

déclaré irrecevables comme prescrites la demande de la société Soccer Inside en annulation de la vente conclue entre la société Financière Tam et la SCI Avenir, ainsi que ses demandes à l’encontre de ces deux sociétés ;

condamné la société Soccer Inside aux dépens ;

condamné la société Soccer Inside à payer à la société SCI Avenir la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné la société Soccer Inside à payer à la société Financière Tam la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

débouté les autres parties de leur demande en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

constaté l’extinction de l’instance ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

juger recevables les demandes de la société Soccer Inside,

rejeter les demandes et prétentions de la société Financière Tam, de la société Avenir et de Monsieur [V] [W] ;

débouter la société Financière Tam, la société Avenir et Monsieur [V] [W] de l’ensemble de leurs demandes ;

condamner solidairement la société Avenir, la société Financière Tam et Monsieur [V] [W] aux dépens et au paiement chacun de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 4 novembre 2024, la SCI Avenir, intimée à titre principal et appelante à titre incident, demande à la cour de :

Reconventionnellement :

infirmer l’ordonnance rendue le 19 février 2024 en ce qu’elle a rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de publication de l’assignation au service de la publicité foncière ;

Statuant à nouveau :

déclarer comme irrecevable à agir la société Soccer Inside du fait de la fin de non-recevoir encourue en application des dispositions de l’article 122 du code de procédure civile du fait de la violation des dispositions de l’alinéa 5 de l’article 30 du décret n° 55-122 du 4 janvier 1955 ;

Pour le surplus de l’ordonnance rendue le 19 février 2024 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Bobigny :

confirmer l’ordonnance rendue le 19 février 2024 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Bobigny ;

En tout état de cause :

déclarer les demandes formulées en cause d’appel par la société Soccer Inside de réformation/infirmation de l’ordonnance rendue le 19 février 2024 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Bobigny, irrecevables et en tout état de cause infondées, l’en débouter ;

condamner enfin la société Soccer Inside à payer à la SCI Avenir, la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, ces derniers distraits au profit de Maître Mathieu Croizet, avocat au barreau de Paris, sous sa due affirmation de droit.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 19 septembre 2024, la SCI Financière Tam, intimée, demande à la cour de :

confirmer l’ordonnance rendue le 19 février 2024 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Bobigny en ce qu’elle a déclaré irrecevables comme prescrites les demandes de la société Soccer Inside, en ce qu’elle l’a condamnée aux dépens et au paiement d’une somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à la société Financière Tam, et en ce qu’elle a constaté l’extinction de l’instance ;

débouter la société Soccer Inside de ses entières demandes ;

condamner la société Soccer Inside à payer à la société Financière Tam la somme de 5.000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 3 mai 2024, Maître [V] [W], intimé, demande à la cour de :

juger Maître [V] [W], recevable et bien fondé en ses présentes écritures ;

prendre acte de ce que Maître [V] [W] s’en rapporte à justice s’agissant de l’irrecevabilité des demandes de la société Soccer Inside dirigées à l’encontre de la SCI Avenir et de la société Financière Tam ;

condamner la société Soccer Inside à verser à Maître [V] [W] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

MOTIFS DE L’ARRÊT

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

L’article L. 145-46-1 du code de commerce instaure un droit de préférence au profit du locataire d’un local commercial ou artisanal lorsque le propriétaire envisage de vendre ledit local.

Selon la jurisprudence constante, ce droit de préférence du locataire commercial est d’ordre public, toute clause contraire du bail étant réputée non écrite et toute vente conclue au mépris de cette clause étant nulle.

Selon l’article L. 145-60 du code de commerce, « Toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans ».

En outre, aux termes des articles 2224 et 2234 du code civil, le délai de prescription commence à courir le jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer et la prescription ne court pas ou est suspendue contre celui qui est dans l’impossibilité d’agir par suite d’un empêchement résultant de la loi, de la convention ou de la force majeure.

L’appelante fait valoir que l’action en nullité de la vente, consentie au mépris de son droit de préférence, n’est pas prescrite car l’action visant à juger non-écrite la clause dérogeant à son droit de préférence est imprescriptible et que le réputé non-écrit a nécessairement une incidence sur le point de départ du délai de prescription : ce dernier serait donc suspendue au réputé non-écrit de la clause dérogatoire qui obstrue la course du délai de prescription de l’action en nullité de la vente. Elle soutient en outre, que l’article 2224 du code civil, texte de droit commun, ne serait pas applicable s’agissant du point de départ des actions en nullité fondées sur un texte spécial et, sur le fondement de l’article 2234 du code civil, que la prescription biennale n’aurait pas couru à son encontre, car la présence de ladite clause constituerait un empêchement résultant de la convention, mais aussi qu’elle se serait trouvée dans l’impossibilité d’agir, car elle ignorait que la clause dérogatoire était réputée non-écrite tant qu’elle n’avait pas changé de conseil courant 2023. A titre subsidiaire, elle estime que si la cour devait considérer que l’accord sur le réputé non-écrit de la clause était intervenu au 27 janvier 2022, date à laquelle la SCI Avenir a exercé le droit de préférence, elle estime que le délai de prescription n’expirait alors qu’au 27 janvier 2024. L’appelante soutient également que le délai de prescription de deux ans se serait trouvé suspendu du fait de la fraude des intimées, parfaitement habitués aux ventes immobilières, consistant à insérer dans le bail une clause dérogeant à un principe d’ordre public, pour privilégier un tiers acquéreur, à son préjudice. Elle soutient enfin que la nullité soulevée par voie d’exception étant perpétuelle, son action ne serait pas prescrite puisqu’elle avait « agi en nullité de la vente par voie d’exception » après une action en paiement intentée contre elle en référé par la bailleresse.

La SCI Avenir, intimée, expose qu’en agissant sur le terrain de la nullité seulement le 15 mars 2023 pour remettre en cause la vente intervenue le 4 septembre 2019, l’action de l’appelante serait prescrite, que le raisonnement développé par l’appelant relatif au caractère non-écrit de la clause portant sur l’exclusion du droit de préférence stipulée dans son bail, excluant tout délai de prescription, reviendrait à vider totalement de sécurité juridique toutes les situations pouvant comporter d’éventuels clauses de ce type, que l’argument relatif à la fraude soutenu par l’appelante est inopérant, la SCI Avenir n’étant pas à l’origine de la rédaction du bail commercial liant l’appelante et la société Financière Tam, l’introduction d’une clause illicite dans un bail ne constituant pas en outre, ab initio, la démonstration d’une fraude et qu’il n’existe en l’espèce aucune démonstration de l’intention délibérée de la part de la SCI Avenir de frauder la loi par l’utilisation de moyens déloyaux. Enfin, elle estime que l’appelante ne peut pas prétendre avoir ignoré la vente intervenue entre la société Financière Tam et la SCI Avenir dès lors que, dès après sa signature le 4 septembre 2019, elle a pris attache avec sa nouvelle bailleresse à de nombreuses reprises.

La société Financière Tam expose pour sa part que l’argument de l’appelante relatif au point de départ du délai de prescription, qui ne commencerait qu’à compter du jour où la clause du bail contestée serait déclarée non-écrite, est inopérant sur le fondement de l’article 2224 du code civil, les faits permettant à l’appelante d’exercer son droit se situant à la date à laquelle elle a eu connaissance de la vente, soit en septembre 2019. En outre elle estime que l’appelante ne démontre pas son impossibilité d’agir en application des dispositions de l’article 2234 du code civil concernant une prétendue fraude, l’appelante n’ayant par ailleurs manifestement pas les possibilités financières d’acquérir les locaux compte tenu de son état d’endettement et qu’enfin le moyen de l’appelante voulant que la nullité de la vente aurait été soulevée par voie d’exception et serait donc perpétuelle est inopérant, la nullité qu’elle invoque ne constituant pas un moyen de défense, mais une action aux fins de nullité de la vente et qu’en outre elle vise un contrat qui a été exécuté.

Me [W], pour sa part, expose qu’il s’en rapporte à justice s’agissant de l’irrecevabilité des demandes de l’appelante.

En l’espèce, l’appelante ne conteste pas le fait que la prescription biennale instaurée par l’article L. 145-60 précité est applicable et, dans la mesure où l’article 2224 du code civil prévoit que le point de départ du délai de prescription correspond au jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits qui lui permettent de l’exercer, c’est à bon droit que le premier juge a estimé qu’ayant eu connaissance de la vente dès le mois de septembre 2019, pour s’être acquittée des loyers entre les mains de l’acquéreur des lieux loués, l’action en nullité intentée le 15 mars 2023 par l’appelante était prescrite depuis septembre 2021, étant précisé qu’il est inopérant de la part de l’appelante de soutenir que l’article 2224 précité ne serait pas applicable au délai de prescription biennal édicté à l’article L. 145-60 du code de commerce, alors que dans le silence de la loi spéciale instaurant un délai plus court, il convient de se reporter au droit commun pour déterminer le point de départ dudit délai.

Il faut également approuver le premier juge pour avoir estimé que le réputé non-écrit ne saurait avoir une incidence sur le point de départ du délai de prescription, dans la mesure où la prétention de l’appelante consistait en l’espèce à obtenir la nullité de la vente conclue au mépris de son droit de préférence, ainsi que la réparation du préjudice en résultant et non à obtenir le réputé non-écrit de la clause dérogatoire au droit de préférence, action au demeurant non-exercée, de sorte c’est à juste titre que le premier juge a estimé que, s’il y a lieu de retenir que la sanction du réputé non-écrit est imprescriptible, l’action en nullité de la vente et en réparation du préjudice consécutif se prescrit au terme de deux années à compter de la connaissance de la vente par le locataire commercial, conformément aux termes de l’article 2224 du code civil. La connaissance de cette vente étant intervenue dès le mois de septembre 2019, les actions en nullité et en réparation étaient donc prescrites lorsque l’appelante les a introduites en mars 2023.

De la même manière, l’appelante ne saurait soutenir que son action aurait été suspendue du fait de son ignorance du caractère contraire à l’ordre public de la clause de renonciation incluse dans son bail, car elle échoue à démontrer que cette ignorance présentait les caractères de la force majeure, exigés par l’article 2234 du code civil pour que celle-ci puisse suspendre le cours de la prescription, étant précisé que la mauvaise information délivrée par M. [I] [J], représentant de la société Financière Tam, n’empêchait évidemment pas l’appelante, fusse-t-elle non juriste, de se renseigner sur l’étendue de ses droits, nul n’étant censé ignorer la loi. L’appelante ne saurait non plus prétendre que la clause de renonciation au droit de préférence présente dans le bail constituait une impossibilité d’agir de nature contractuelle, dans la mesure où ladite clause ne l’empêchait d’agir ni en réputé non-écrit de ladite clause, ni en nullité de la vente conclue au mépris de son droit de préférence et en réparation du préjudice en résultant.

Le premier juge sera également approuvé pour avoir estimé que l’appelante échouait à démontrer la fraude des intimées, leur intention frauduleuse n’étant pas démontrée, le premier juge ayant à bon droit estimé qu’une telle intention ne saurait se déduire de la seule présence dans le bail d’une clause réputée non-écrite, car contraire à l’ordre public, ni du fait que la bailleresse reconnaît, dans ses écritures, avoir eu dès la conclusion du bail avec l’appelante, l’intention de vendre le local commercial objet du contrat de bail, étant en outre précisé que l’appelante ne conteste pas avoir été informé de ce projet dès la signature du bail.

Enfin, dans la mesure où l’appelante est demanderesse à l’action introduite le 15 mars 2023, en vue d’obtenir la nullité de la vente intervenue en fraude à ses droits et la réparation du préjudice en résultant, elle ne saurait non plus prétendre en cause d’appel avoir opposé aux intimées l’exception de nullité de la vente, perpétuelle, pour démontrer que son action n’était pas prescrite.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le délai biennal de prescription applicable aux demandes formées par l’appelante, dont il n’est pas démontré par cette dernière qu’il aurait été interrompu ou suspendu, a commencé à courir le 4 septembre 2019 et a donc expiré le 4 septembre 2021.

Or, l’appelante a assigné les deux sociétés intimées devant le tribunal judiciaire de Bobigny le 15 mars 2023.

Ses demandes sont donc prescrites.

En conséquence, il convient de confirmer l’ordonnance querellée en ce qu’elle a déclaré irrecevable comme prescrite les demandes de la société Soccer Inside.

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de publication de l’assignation au registre de la publicité foncière

Selon l’article 30-5° du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955, les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision de droits résultant d’actes soumis à la publicité ne sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées et s’il est justifié de cette publication par un certificat du service chargé de la publicité foncière ou la production d’une copie de la demande revêtue de la mention de publicité.

Par ailleurs, aux termes de l’article 126 du code de procédure civile, dans la mesure où la situation donnant lieu à fin de non-recevoir est susceptible d’être régularisée, l’irrecevabilité sera écartée si sa cause a disparue au moment où le juge statue.

Il est en outre constant que la publication de l’assignation au registre de la publicité foncière peut intervenir en cours de procédure et donner lieu à régularisation jusqu’au jour où le juge statue.

A titre incident, la SCI Avenir, intimée, expose que l’appelante ne verse toujours pas en cause d’appel la copie de l’assignation comportant le certificat de publication, qu’il est donc impossible de vérifier si la formalité de publication auprès des services de la publicité foncière a été réalisée et que le juge de la mise en état n’a pas apprécié correctement la pièce présentée par l’appelante, laquelle ne permettrait pas de répondre aux conditions posées par le texte susvisé.

La société Financière Tam s’est, pour sa part, désisté de son appel incident portant sur ce chef d’irrecevabilité, estimant que l’appelante justifiait en cause d’appel de la publication de l’assignation auprès du service de la publicité foncière.

En l’espèce, si l’appelante a assigné la SCI Avenir et la société Financière Tam le 15 mars 2023 en nullité de la vente intervenue entre elles sans procéder simultanément au dépôt d’une demande de publication au service de la publicité foncière, il y a lieu de relever qu’en cause d’appel, elle prouve avoir procédé à la publicité de l’assignation par la production des certificats des dépôts enregistrés auprès du service de la publicité foncière, ainsi que par la copie des assignations portant les cachets apposés par ce service.

Compte tenu de ce qui précède, il convient d’approuver le premier juge pour avoir rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de publication, les documents versés aux débats en cause d’appel par l’appelante permettant de démontrer que les conditions posées par les textes susvisés ont été respectées.

L’ordonnance sera donc confirmée de ce chef.

Sur les demandes accessoires

L’ordonnance étant confirmée au principal, elle le sera également au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

En cause d’appel, l’équité commande de condamner la société Soccer Inside à payer à chacune des sociétés Financière Tam et SCI Avenir, ainsi qu’à Maître [W], notaire, la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Soccer Inside qui succombe en son appel sera condamnée aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe et par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,

Confirme l’ordonnance rendu par le tribunal judiciaire de Bobigny le 19 février 2024 (RG n° 23/03049) en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant

Condamne la SAS Soccer Inside, à payer à la SCI Avenir la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SAS Soccer Inside, à payer à la société Financière Tam la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SAS Soccer Inside, à payer à Maître [W], notaire, la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SAS Soccer Inside aux dépens d’appel.

La greffière, La présidente,