RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 26 JUIN 2025

(n° 101 /2025, 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 22/09008 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFY6Y

Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 avril 2022- Tribunal judiciaire d’AUXERRE (chambre civile) – RG n° 20/00126

APPELANTE

S.A.R.L. LE GRAND CAFE DE L’EUROPE

Immatriculée au R.C.S. de sous le n° 442 790 945

Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Karym FELLAH, membre de la SCP REGNIER – SERRE – FLEURIER – FELLAH – GODARD, avocat au barreau de Sens

INTIMÉE

S.C.I. MONTREAL

Immatriculée au greffe du Tribunal des Activités Economiques d’Auxerre sous le n° 838 501 880

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Amandine BRILLOUET, avocat associé de la SCP BAZIN-PERSENOT-LOUIS-SIGNORET-CARLO-VIGOUROUX, avocat au barreau d’Auxerre

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 26 mars 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par M^me Stéphanie Dupont, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Brigitte Brun-Lallemand, présidente de chambre

M^me Stéphanie Dupont, conseillère

M^me Marie Girousse, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Sandrine Stassi-Buscqua

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Brigitte Brun-Lallemand, présidente de chambre et par M^me Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte authentique du 29 novembre 2002, M. [T] [P] a donné à bail à la société le grand café de l’Europe des locaux à usage de 'café-bar-brasserie-pmu -française des jeux', dépendant d’un immeuble situé [Adresse 2], à [Localité 5] (Yonne).

A la suite du décès de M. [T] [P] le 17 août 2006, M. [I] [P], seul et unique héritier, a vendu l’immeuble dont dépendent les locaux loués à M. [Y] [X] et son épouse Mme [K] [Z], suivant acte du 20 octobre 2007.

Par jugement du 15 avril 2014, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance d’Auxerre a fixé le montant du loyer annuel à la somme de 28.280 euros HT et HC, soit 2.356,66 euros mensuels HT et HC, à compter du 1er juin 2010.

La société le grand café de l’Europe exploite deux terrasses, une terrasse fermée et vitrée et une terrasse ouverte et non-vitrée. La terrasse non-vitrée se situe au-dessous d’une niche dans la façade de l’immeuble, qui abritait la statue de l’Europe.

Par lettre du 28 avril 2016, la mairie a demandé à M. [X] ' de prendre les mesures nécessaires afin de rémédier à la dangerosité que représente la statue de l’Europe, située en fronton de votre immeuble'.

Par lettre du 15 mars 2017, la mairie, constatant qu’aucune réparation n’avait été effectuée sur la statue et que les dégradations s’aggravaient, a demandé à M. [X] de 'procéder en urgence à la restauration de cet ornement'. Ce dernier n’a pas procédé à la restauration de la statue mais a procédé à son enlèvement le 23 mars 2017.

Par lettre du même jour, la mairie a attiré l’attention de la société le grand café de l’Europe sur la dangerosité de la statue et lui a demandé de prendre 'toutes les précautions nécessaires’ pour la sécurité de ses clients.

Par ailleurs, en février 2028, le chauffage de l’établissement est tombé en panne.

Par acte du 9 novembre 2018, M. et Mme [X] ont vendu l’immeuble dont dépendent les locaux loués à la société Montréal dont ils sont associés.

Selon exploit d’huissier du 21 juin 2019, la société le grand café de l’Europe a fait assigner la société Montréal devant le tribunal de commerce d’Auxerre en sollicitant sa condamnation à lui payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes suivantes :

2.254,80 euros au titre de la réparation du chauffage

134,00 euros au titre du remboursement du prix du radiateur,

2.127,23 euros au titre de la perte de son chiffre d’affaires,

2.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 20 janvier 2020, le tribunal de commerce s’est déclaré incompétent au profit du tribunal judiciaire d’Auxerre au motif que les demandes étaient relative à l’exécution d’un bail commercial.

Par jugement du 4 avril 2022, le tribunal judiciaire d’Auxerre a :

Débouté la société le grand café de l’Europe de l’ensemble de ses demandes,

Débouté les parties de leurs demandes respectives fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné la société le grand café de l’Europe à payer à la société Montréal la somme de 1200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code procédure civile,

Condamné la société le grand café de l’Europe aux entiers dépens de l’instance,

Rappelé que la décision était exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Par déclaration du 5 mai 2022, la société le grand café de l’Europe a interjeté appel du jugement en en critiquant expressément tous les chefs du dispositif.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 5 mars 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 26 février 2025, la société le grand café de l’Europe demande à la cour de :

infirmer le jugement rendu le 4 avril 2022 par le tribunal judiciaire d’Auxerre, en ce qu’il a :

débouté la société le grand café de l’Europe de l’ensemble de ses demandes ;

débouté la société le grand café de l’Europe de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné la société le grand café de l’Europe à payer à la société Montréal la somme de 1.200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné la société le grand café de l’Europe aux entiers dépens de l’instance.

Et statuant à nouveau,

condamner la société Montréal à lui payer la somme de 2.254,80 euros au titre de la réparation du chauffage et la somme de 134 euros au titre du remboursement du prix des radiateurs ;

condamner la société le grand café de l’Europe à lui payer la somme de 1.508,89 euros relative à la perte de marge brute (chauffage et terrasse) ;

condamner la société Montréal à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de préjudice pour les manquements de la société Montréal à ses obligations se décomposant comme suit :

Préjudice de jouissance : 2.500 euros

Préjudice moral : 2.500 euros ;

débouter la société Montréal de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

condamner la société Montréal à payer à la société le grand café de l’Europe la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner la société Montréal aux entiers dépens, qui seront recouvrés par Maître Karym Fellah de la SCP Régnier – Serré – Fleurier – Fellah – Godard.

La société le grand café de l’Europe fait valoir, au visa des articles 1147, 1719 et 1720 du code civil :

Concernant le préjudice née de la fermeture de la terrasse non-vitrée,

— que la société Montréal doit garantir à son locataire une jouissance paisible des lieux dans leur intégralité ; que les locaux loués incluent la terrasse non-vitrée en ce que le bail stipule que les locaux loués comprennent l’immeuble tel qu’il existe, s’étend, se poursuit et comporte avec toutes ses aisances et dépendances sans exception ni réserve ; que cette terrasse peut accueillir plus de 30 clients ;

— qu’il est erroné de prétendre que cette terrasse est peu ou pas utilisée durant le mois de mars ; que son préjudice commercial et de jouissance, consécutif à la fermeture de la terrasse du 14 au 23 mars 2017 et à la présence de la statue qui a constitué un danger d’avril 2016 à mars 2017, est donc avéré ;

Concernant le chauffage,

— que les clauses du bail ne sauraient décharger le propriétaire alors que le système de chauffage fait partie des lieux et que d’importantes mises au normes devaient et doivent toujours être réalisés dans l’immeuble sur le système électrique notamment ;

— qu’elle a subi un préjudice de jouissance pendant 6 jours, les lieux se retrouvant sans système de chauffage pendant la période hivernale ;

— que face au refus de la société Montréal, elle a été dans l’obligation de procéder à la réparation et d’acquérir des radiateurs électriques pour pouvoir continuer à exploiter l’établissement ;

— qu’elle n’a pas manqué à son obligation d’entretenir l’installation de chauffage.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 27 octobre 2022, la société Montréal, demande à la cour de :

dire et juger la société le grand café de l’Europe mal fondée en son appel,

En conséquence,

confirmer le jugement du tribunal judiciaire d’Auxerre du 4 avril 2022 en toutes ses dispositions.

Y ajoutant,

condamner la société le grand café de l’Europe à lui payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner la même aux entiers dépens.

La société Montréal fait valoir :

Sur la demande indemnitaire au titre de la perte prétendue d’exploitation à raison de la statue déposée,

— que la terrasse non-vitrée n’a pas fait l’objet d’une fermeture administrative en 2016 ou 2017 à raison de la dangerosité de la statue ;

— que la société le grand café de l’Europe a exploité son activité sans subir de trouble de jouissance ;

— que l’attestation de l’expert-comptable de la société le grand café de l’Europe produite aux débats ne suffit pas à établir l’existence d’un préjudice ; que l’Avallonnais est une région qui se meurt ; que rien ne permet d’établir que le préjudice allégué par la société le grand café de l’Europe est en lien avec le problème de la statue ;

Sur la climatisation réversible,

— que le bail comporte une clause selon laquelle le gérant de la société le grand café de l’Europe doit l’entretien des installations contenues à l’intérieur du local et les réparations dudit matériel ; que la société le grand café de l’Europe n’a jamais fait l’entretien annuel de la climatisation réversible ; que ce défaut d’entretien est à l’origine de la panne de l’appareil ;

Sur la demande tendant à voir indemniser un préjudice de jouissance,

— que la société le grand café de l’Europe a exploité son fonds de commerce sans fermeture administrative pour les périodes considérées en 2016 et 2017 ;

— que les préjudices que la société le grand café de l’Europe allègue avoir subis n’ont pas existé.

Il convient, en application de l’article 455 du code de procédure civile, de se référer aux conclusions des parties, pour un exposé plus ample de leurs prétentions et moyens.

SUR CE,

Sur les demandes de la société le grand café de l’Europe relatives aux conséquences de la dégradation de la statue de l’Europe

En application des articles 1719 et 1720 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat de bail, de délivrer au preneur la chose louée, en bon état de réparations de toute espèce, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, d’ y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives, et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

En l’espèce, les locaux loués sont ainsi désignés dans le bail :

' Au rez-de-chaussée : une grande salle de café donnant sur la [Adresse 6] avec terrasse vitrée.

Au fond de la grande salle :

— WC dames-WC hommes

— cuisine avec vestiaire et douche

— A mi-étage : un petit bureau

— Cave sous partie par laquelle on accède par l’extérieur : au fond de cette cave se situe la chaufferie collective des appartements situés au-dessus du café.

Il est précisé que le bailleur se réserve expressément le droit de passage à cette chaufferie ainsi que tout droit de passage à toute heure pour le dépanneur, les pompiers et tout homme de l’art ayant à effectuer visite de contrôle ou réparations.

— Autre cave dessous avec accès intérieur et extérieur.

Tel que ledit immeuble existe, s’étend, se poursuit et comporter avec toutes ses aisances et dépendances, sans exception ni réserve et sans qu’il soit nécessaire d’un faire plus ample désignation.'

En l’absence de mention de la terrasse non-vitrée dans la désignation des locaux figurant au bail et sans preuve que cette terrasse ait été installée sur le terrain appartenant à la société Montréal et loué à la société le grand café de l’Europe, il n’est pas établi, contrairement à ce que soutient la locataire, que la terrasse non-vitrée litigieuse soit intégrée dans les locaux loués, peu important la mention 'tel que ledit immeuble existe, s’étend, se poursuit et comporte avec toutes ses aisances et dépendances, sans exception ni réserve et sans qu’il soit nécessaire d’un faire plus ample désignation'.

Le moyen tiré de l’accès à cette terrasse depuis l’intérieur du café ainsi que par deux escaliers extérieurs est inopérant à établir que cette terrasse serait comprise dans les locaux loués.

En conséquence, il apparaît que la société Montréal n’est pas tenue de garantir à la société le grand café de l’Europe la jouissance paisible de la terrasse non-vitrée sur le fondement de l’article 1719 code civil.

Par ailleurs, la cour relève que la société le grand café de l’Europe recherche la responsabilité de la société Montréal en prétendant qu’elle a été gênée dans l’exploitation de la terrasse non-vitrée dès avril 2016 et qu’elle a été contrainte de la fermer du 14 au 23 mars 2017 alors que la société Montréal n’a acquis les locaux loués que le 9 novembre 2018.

En outre, il n’est produit aucune pièce pour établir les difficultés de la société le grand café de l’Europe dans l’exploitation de la terrasse litigieuse à partir d’avril 2016 en raison de la dangerosité de la statue de l’Europe. La société le grand café de l’Europe se borne à procéder par voie d’affirmation.

La lettre du 15 mars 2017, adressée par la mairie d'[Localité 5] à la société le grand café de l’Europe, dans laquelle la mairie demande à la société le grand café de l’Europe de prendre les précautions nécessaires pour la sécurité de ses clients, n’établit ni l’existence d’une fermeture administrative de la terrasse non-vitrée ni celle d’une fermeture volontaire de ladite terrasse par la société le grand café de l’Europe.

Quant au préjudice moral allégué par la société le grand café de l’Europe, il n’est pas non plus établi, étant précisé que la société le grand café de l’Europe ne précise pas en quoi elle a subi ce type de préjudice et étant rappelé que l’éventuel préjudice moral de son gérant ne constitue pas le préjudice moral de la société.

Enfin, l’existence d’une baisse du chiffre d’affaires de la société le grand café de l’Europe entre la période du 14 au 23 mars 2016 et la période du 14 au 23 mars 2017 n’est pas la preuve d’un lien de causalité entre cette baisse et l’éventuelle fermeture de la terrasse non-vitrée du 14 au 23 mars 2017 alors qu’il existait déjà une baisse du chiffre d’affaires entre la période du 14 au 23 mars 2015 et la période au 14 au 23 mars 2016 non imputable aux conditions d’utilisation de la terrasse non-vitrée.

En conséquence, au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient de confirmer le jugement querellé en ce qu’il a débouté la société le grand café de l’Europe de toutes ses demandes au titre des préjudices liés aux conditions d’utilisation de la terrasse non-vitrée.

Sur la demandes de la société le grand café de l’Europe relatives au chauffage des locaux loués

En application des articles 1719 et 1720 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrate bail, de délivrer au preneur la chose louée, en bon état de réparations de toute espèce, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, d’ y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives, et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Il est néanmoins constant que le bailleur, à qui incombe la charge des travaux de réparations, autres que celles locatives, peut, par une clause claire et précise dont la portée doit être interprétée restrictivement, en transférer la charge au preneur (3e Civ., 16 mars 2023, pourvoi n° 21-25.106).

En l’espèce, le bail stipule que 'si pour une cause quelconque, le remplacement des installations ou des appareils se trouvant dans l’immeuble devenait nécessaire soit par suite d’usure, de vétusté, de force majeure, ou d’exigence administrative, il sera entièrement à la charge du preneur sans recours contre le bailleur'.

Il ressort des pièces produites aux débats que le 5 mars 2018, la société le grand café de l’Europe a procédé au remplacement du compresseur et de la carte électronique du chauffage reversible installé par M.[P] en 2005, après avoir informé par mail du 27 février 2008, M. [X] d’une panne du système de chauffage.

Ce remplacement entre dans le champ contractuel du remplacement des installations ou des appareils se trouvant dans l’immeuble mis à la charge du preneur en vertu du bail. La clause ci-dessus reproduite est suffisament claire et précise pour avoir transféré cette charge à la locataire.

En outre, l’existence d’une baisse de chiffre d’affaires du 20 février 2018 au 5 mars 2018 par rapport à la même période de l’année 2017, d’un montant de 888,40 €, ne suffit pas à établir un lien de causalité entre cette baisse et la panne du chauffage.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement querellé en ce qu’il a débouté la société le grand café de l’Europe de toutes ses demandes au titre des préjudices liés à la panne du chauffage.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La société le grand café de l’Europe succombe en première instance et en appel.

Il convient en conséquence, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de confirmer le jugement querellé en ce qu’il a condamné la société le grand café de l’Europe aux dépens de première instance et de condamner la même aux dépens d’appel.

Par ailleurs, l’équité commande de confirmer la condamnation de la société le grand café de l’Europe au titre des frais irrépétibles en première instance et de condamner la même à payer à la société Montréal la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés par cette dernière en appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt rendu contradictoirement et en dernier ressort ;

Confirme le jugement du tribunal judiciaire d’Auxerre du 4 avril 2022 (RG n° 20/126) en toutes ses dispositions soumises à la cour,

Y ajoutant,

Condamne la société le grand café de l’Europe aux entiers dépens de la procédure d’appel, dont distraction au profit de Maître Karym Fellah de la Scp Régnier-Serré-Fleurier-Fellah-Godard conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne la société le grand café de l’Europe à payer à la société Montréal la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

La greffière, La première présidente,