Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 10 SEPTEMBRE 2025

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/17410 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CKGNF

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 23 Septembre 2024 -Juge de la mise en état de BOBIGNY – RG n° 23/01304

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 10] A [Localité 12], représenté par son administrateur provisoire, Maître [T] [R]-[I], administrateur judiciaire, fonctions auxquelles elle a été désignée suivant ordonnance sur requête signée le 22 juin 2015 par le délégataire de Monsieur le Président du Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY.

C/O Me [R]-[I]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représenté par M^e Philippe THOMAS COURCEL de la SELARL CABINET THOMAS-COURCEL BLONDE, avocat au barreau de PARIS, toque : C0165

INTIMES

Madame [D] [U] [C]

née le 28 mai 1994 à [Localité 11] (62)

[Adresse 10]

[Localité 12]

DEFAILLANTE

Monsieur [O] [W]

né le 30 mai 1967 à [Localité 9] (94)

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par M^e Laurence JOSEPH-THEOBALD, avocat au barreau de PARIS, toque : G0519

Société ALLIANZ IARD

SA immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 542 110 291

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représentée par M^e Philippe MARINO ANDRONIK, avocat au barreau de PARIS, toque : P0143

Société GAN ASSURANCES

SA immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 542 063 797

[Adresse 7]

[Localité 5]

Représentée par M^e Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111

Ayant pour avocat plaidant : M^e Amandine LAGRANGE de l’AARPI FLORENT AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : E0549

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 906 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 Mai 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

M^me Perrine VERMONT, Conseillère

M^me Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— DEFAUT

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par M^me Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * *

FAITS ET PROCEDURE :

Par acte authentique du 21 janvier 2020, Mme [C] a acquis un appartement appartenant à M. [W] situé dans l’immeuble soumis au régime de la copropriété sis [Adresse 10] à [Localité 12] assuré par la société Gan Assurances.

Mme [C] a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de désignation d’un expert judiciaire.

Par ordonnance du 26 février 2021, le juge des référés a désigné M. [X] en qualité d’expert qui a été remplacé par M. [B] le 21 juillet 2021.

Le rapport d’expertise a été déposé le 21 avril 2023.

Par acte d’huissier du 23 janvier 2023, Mme [C] a assigné M. [W], son assureur la compagnie Allianz, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] à [Localité 12] pris en son mandataire judiciaire et la société Gan Assurances en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires aux fins d’indemnisation de son préjudice.

Le syndicat des copropriétaires ainsi que la société Gan Assurances ont soulevé plusieurs fins de non-recevoir pour voir déclarer Mme [C] irrecevable en ses demandes.

Par ordonnance du 23 septembre 2024, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Bobigny a :

— déclaré irrecevable Mme [C] en sa demande contre le syndicat des copropriétaires en paiement à hauteur seulement de la somme de 53 720, 50 euros TTC (sur la somme de 60 276, 50 euros TTC),

— rejeté les autres fins de non-recevoir soulevées par le syndicat des copropriétaires,

— réservé les dépens,

— débouté chacune des parties de sa demande en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du 23 octobre 2024 pour conclusions de tous les défendeurs, à défaut clôture partielle.

Par déclaration au greffe en date du 10 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] à [Localité 12] a interjeté appel de cette ordonnance.

La clôture de l’affaire a été prononcée le 22 mai 2025.

PRETENTIONS DES PARTIES :

Par conclusions notifiées le 8 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 10] à [Localité 12], représenté par son administrateur provisoire, Me [R]-[I], administrateur judiciaire, demande à la cour de:

— Infirmer la décision dont appel en ce qu’elle a rejeté certaines fins de non-recevoir soulevées par le syndicat des copropriétaires,

Statuant à nouveau,

Vu les articles 29-3 et 29-4 de la loi du 10 juillet 1965 et 62-18 et 62-18-1 du décret du 17

mars 1967,

Vu l’article 31 du Code de Procédure Civile,

— Juger Mme [C] irrecevable en l’ensemble de ses demandes à l’encontre du

syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 10] à [Localité 12].

— Condamner solidairement Mme [C] et toute partie opposante à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 10] à [Localité 12] la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— Condamner solidairement Madame [C] et toute partie opposante aux dépens de

l’instance.

Par conclusions notifiées le 20 décembre 2024, la société Gan Assurances, intimé et appelante incidente, demande à la cour de:

— Infirmer l’ordonnance du 23 septembre 2024 rendue par le juge de la mise en état du tribunal Judiciaire de Bobigny en ce qu’il a déclaré pour partie recevables les demandes de Mme [C], rejeté les autres fins de non recevoir soulevées par le SDC et Gan Assurances, réservé les dépens et débouté les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du CPC et, statuant à nouveau

— Juger l’action de Mme [C] prescrite et irrecevable à l’encontre de Gan Assurances et l’en débouter,

— Constater la résiliation du contrat Gan, assureur du syndicat des copropriétaires du [Adresse 10]

[Adresse 10] à [Localité 12] au 30 août 2016

— Constater que les désordres allégués et les dégâts des eaux en cause sont datés depuis 2013 et que la copropriété n’a rien fait pour y remédier

— Constater que les désordres ne sont pas accidentels et ne sauraient entraîner la mobilisation du contrat d’assurance souscrit auprès de Gan Assurances, en tout état de cause que les désordres survenus après la résiliation du contrat ne sauraient être garantis tant dans leurs causes que leurs conséquences,

— Débouter Mme [C], et tout autre partie, de l’ensemble de ses demandes, fins

et conclusions telles que formulées à l’encontre à Gan Assurances,

— Condamner M. [W], in solidum avec son assureur Allianz, à relever et garantir le SDC et Gan Assurances de toutes condamnations qui seraient mises à leur charge,

— Débouter toute partie de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure

civile et des dépens telle que formulée à l’encontre de Gan Assurances,

— Condamner toute partie succombante à verser à Gan Assurances la somme de 3000€ au titre des frais de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de la SCP Grappotte Benetreau en application de l’article 699 du CPC.

Par conclusions notifiées le 8 janvier 2025, M. [W], intimé, demande à la cour au visa des articles 789, 31, 699 et 700 du code de procédure civile, 29-3 et 29-4 de la loi du 10 juillet 1965, 62-18 et 62-18-1 du décret du 17 mars 1967 de:

— Déclarer l’appel formé par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] à [Localité 12] non fondé

— Déclarer l’appel incident formé par la société GAN Assurances irrecevable et en tout état de cause non fondé,

— Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] à [Localité 12] et la société GAN Assurances de leurs demandes,

— Condamner toute partie succombante à payer à M. [W] la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Condamner toute partie succombante aux dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de Maître Laurence Joseph-Theobald.

Par conclusions notifiées le 11 décembre 2024, la compagnie Allianz, intimée, demande à la cour de :

— Statuer ce que de droit sur l’appel interjeté par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10]

[Adresse 10] à l’encontre de l’ordonnance rendue le 23 septembre

2024 par le juge de la mise en état du Tribunal judiciaire de Bobigny (RG 23/01304) ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] ou toutes parties succombant à régler à la société Allianz Iard la somme de 1.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de ses frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] ou toutes parties succombant aux entiers dépens d’appel dont distraction au profit de

Maître Philippe Marino Andronik, avocat aux offres de droit, conformément aux

dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

SUR CE,

Sur l’appel principal interjeté par le syndicat des copropriétaires:

Moyens des parties :

Le syndicat des copropriétaires souligne que placé sous le régime des copropriétés en difficulé suivant ordonnance sur requête du 22 juin 2015, il ne peut être condamné au paiement d’une somme d’argent dès lors que la créance revendiquée par Mme [C] trouve son origine dans de multiples dégâts des eaux ayant endommagé la structure en bois du plancher de l’appartement sinistré antérieurs à la désignation de Me [R]-[I].

Il considère que le premier juge a dénaturé le texte de l’article 29-3 de la loi du 10 juillet 1965 pour avoir recherché la date à laquelle serait née la créance de Mme [C] alors qu’il devait rechercher si l’origine de cette créance était antérieure à la désignation de l’administrateur provisoire.

Par ailleurs, Mme [C] doit être déclarée irrecevable en ses demandes contre le syndicat des copropriétaires dès lors qu’elle n’a pas déclaré sa créance dans les trois mois prévus par l’article 62-18 du décret du 17 mars 1967, qui a expiré le 17 août 2020,.

Devenue propriétaire du bien le 21 janvier 2020, Mme [C] avait la capacité de déclarer sa créance au passif du syndicat des copropriétaires.

Enfin, sur la qualité à agir de Mme [C], le syndicat lui a fait grief de réclamer le montant de l’intégralité des travaux chiffrés par l’expert en ce compris ceux relatifs à la réfection des parties communes et tout en observant que le juge de la mise en état a accueilli sa fin de non-recevoir à hauteur de 53 720 euros de sorte qu’il a validé les demandes plus amples de Mme [C], il relève que les dommages affectant l’immeuble sont antérieurs à la date d’acquisition de l’appartement litigieux.

Se prévalant de la jurisprudence établie selon laquelle "en l’absence de clause expresse, la vente d’un immeuble n’emporte pas de plein droit cession au profit de l’acquéreur, des droits et actions à fin de dommages-intérêts qui ont pu naître au profit du vendeur en raison des dommages affectant l’immeuble antérieurement à la vente Civ 3è, 4 décembre 2002, n° 01- 02383), il en déduit que toutes les demandes de Mme [C] sont irrecevables.

La société Gan Assurances expose qu’elle rejoint l’argumentaire développé par le syndicat des copropriétaires.

La compagnie Allianz s’en remet à justice sur le mérite de l’appel interjeté par le syndicat des copropriétaires.

M. [W] relève que le syndicat des copropriétaires ne conteste pas le mauvais état des parties communes et que, pour affirmer que la dégradation du plancher serait antérieure à la désignation de l’administrateur provisoire, il se fonde sur des courriers de Mme [V] du 14 avril et 22 octobre 2014 dans lesquels elle se plaint de dégâts des eaux provenant de l’appartement situé au 3è étage outre un courrier du 5 mars 2015 qui ne mentionne aucune date quant aux désordres constatés. Le rapport d’expertise évoque plusieurs causes de désordres sans en fixer la date d’origine certaine de sorte que le syndicat des copropriétaires échoue à établir que l’origine de la créance de Mme [C] serait antérieure à la désignation de l’administrateur de la copropriété.

Sur le point particulier de l’absence de déclaration de créance par Mme [C], M. [W] note qu’à la date du 17 août 2020, il n’est pas certain que celle-ci ait eu une créance à déclarer et que seul le rapport d’expertise daté du 21 avril 2023 propose une créance et une évaluation. Il en déduit que les dispositions de l’article 29-4 de la loi du 10 juillet 1965 ne sont pas opposables à Mme [C].

Enfin, sur la qualité à agir de celle-ci, il observe que les demandes de Mme [C] ne concernent pas uniquement le montant des travaux sur les parties communes mais portent sur la responsabilité du syndicat dans les désordres survenus. Il considère ainsi que les demandes du syndicat des copropriétaires doivent être rejetées.

Réponse de la cour :

Selon l’article 29-3 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de désignation d’un administrateur provisoire prévue à l’article 29-1 emporte suspension de l’exigibilité des créances, autres que les créances publiques et sociales, ayant leur origine antérieurement à cette décision pour une période de douze mois.

Elle interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance a son origine antérieurement à cette décision et tendant à:

— la condamnation du syndicat débiteur au paiement d’une somme d’argent,

— la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent.

Elle arrête ou interdit également toute procédure d’exécution de la part de ces créanciers ainsi que toute procédure de distribution n’ayant pas produit un effet attributif avant cette décision.

Aux termes de l’article 29-4 de la même loi, dans un délai de deux mois à compter de sa nomination, l’administrateur provisoire procède à des mesures de publicité pour permettre aux créanciers de produire les éléments nécessaires à l’évaluation du montant de leurs créances. A partir de la publication de l’ordonnance de désignation de l’administrateur provisoire, les créanciers du syndicat des copropriétaires déclarent leurs créances dans un délai fixé par un décret du Conseil d’Etat. Après vérification des créances déclarées, l’administrateur provisoire établit et publie la liste des créances déclarées. Les créanciers disposent d’un délai de deux mois à compter de la publication de la liste pour contester son contenu auprès du président du tribunal judiciaire. Les créances non déclarées régulièrement dans les délais prévus au II sont inopposables à la procédure.

Il résulte de l’article 62-18 du décret du 17 mars 1967 que le délai de déclaration des créances est de trois mois à compter de la publication de l’ordonnance désignant l’administrateur provisoire.

Il est constant que par ordonnance du 22 juin 2015, le magistrat délégué du président du tribunal de grande instance de Bobigny a désigné Me [R]-[I] administrateur provisoire de la copropriété du [Adresse 10] à [Localité 12].

Par ordonnance du 19 juin 2024, Me [R]-[I] a été maintenue à cette fonction (pièces 1 et 2 SDC).

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Le syndicat des copropriétaires ne verse pas à la procédure l’expertise judiciaire diligentée sur le fondement de laquelle Mme [C] demande réparation de son préjudice.

Pour soutenir que la créance de Mme [C] a pour origine un évènement antérieur à la désignation de Me [R]- [I] le 22 juin 2015, le syndicat des copropriétaires verse :

— une lettre de Mme [V] au cabinet Poncelet, syndic de copropriété, datée du 14 avril 2014 dans laquelle elle affirme être victime d’un dégât des eaux important dans sa salle de bain provenant de l’appartement de Mme [G], qu’elle est victime de gros dégâts depuis très longtemps à cause « d’eux » et demande au syndic, auquel elle reproche son inaction, s’il a pris contact avec le propriétaire de l’appartement, M. [W]. Elle expose dans le post-scriptum de son courrier « je me suis rendue à nouveau sur les lieux hier soir. L’origine de la fuite a été réparée hier comme promis, mais nous avons pu constater que les dégâts chez moi avaient pris de l’ampleur car le linteau en béton au-dessus de ma fenêtre est maintenant tombé sur la lunette de mes toilettes, laissant la poutre à nu… »

— un courrier de Mme [V] du 22 octobre 2014 adressé au syndic dans lequel elle expose que le plafond de sa salle de bain risquait de tomber, mentionne que le mur de son appartement séparatif de l’escalier commun est bombé par les infiltrations d’eau et fissuré outre la persistance des infiltrations dans le plafond de sa salle de bain.

— un courrier de Mme [V] du 22 octobre 2014 adressé à M. [W] l’informant qu’elle est de nouveau victime d’un dégât des eaux provenant de son appartement, lui demandant de prendre son attache pour l’établissement d’un constat et lui proposant la visite de son appartement pour prendre conscience des dommages causés par les fuites successives de la cuisine de son logement vers sa salle de bain.

— un courrier de Mme [V] du 5 mars 2015 au syndic de copropriété, le cabinet Poncelet, exposant qu’à l’occasion de la réfection de son plafond, la société en charge des travaux avait constaté que les poutres étaient tellement abîmées qu’elles s’étaient désolidarisées et n’étaient plus reliées à la structure de l’immeuble, qu’il était urgent d’étayer le plafond mais également le plafond des toilettes qui se trouvent sous sa salle de bain.

Ces pièces ne se rapportent qu’aux dommages subis par Mme [V] au moment précis de l’écriture de ces différents courriers mais non à ceux subis par Mme [C] dont elle réclame réparation.

Le syndicat des copropriétaires n’établit donc pas que l’origine de la créance réclamée par Mme [C] est antérieure à la désignation de Me [R]-[I] en qualité d’administrateur provisoire de l’immeuble.

Pour les mêmes motifs, sa critique sur la qualité à agir de Mme [C] pour les préjudices qui lui sont propres et qui ont été accueillis par le juge de la mise en état apparaît inopérante.

L’ordonnance déférée sera donc confirmée sur ces points.

Le syndicat des copropriétaires produit l’acte de publication au BODACC daté du samedi 16 et dimanche 17 mai 2020 de l’ordonnance du 22 juin 2016 désignant Me [R] [I] comme administrateur provisoire de la copropriété sise [Adresse 10] à [Localité 12].

Cependant, il ne démontre pas, ainsi qu’il lui incombe de le faire en application de l’article 9 du code de procédure civile précité, que Mme [C] disposait des éléments nécessaires à l’évaluation de sa créance la mettant en mesure de la déclarer à l’administrateur provisoire dans le délai édicté par l’article 62-18 du décret du 17 mars 1967.

La décision du juge de la mise en état sera confirmée sur ce point.

Sur l’appel incident de la société Gan Assurances :

Moyen des parties:

La société Gan Assurances soulève la prescription de l’action de Mme [C] et partant sa mise hors de cause au motif que ces demandes tendent à la remise en état de son appartement affecté par des désordres survenus dès l’année 2013 en provenance de l’appartement de M. [W] et des parties communes, date qui doit être retenue comme point de départ de la prescription édictée par l’article 2224 du code civil. La société Gan Assurances n’ayant été attraite dans la cause que le 14 janvier 2022, l’action de Mme [C] est donc prescrite.

Elle fait valoir également que le contrat souscrit auprès de Gan Assurances a été résilié au 30 août 2016 de sorte qu’elle ne peut être condamnée pour les désordres postérieurs à cette date.

M. [W] constate qu’à l’exception des prétentions formulées devant la cour tendant à voir "juger l’action de Mme [C] prescrite et irrecevable à l’encontre de Gan Assurances et l’en débouter", toutes les demandes de la société sont nouvelles sans tendre aux mêmes fins ni constituer l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire. Il en déduit que ces prétentions ne relèvent pas des prérogatives du juge de la mise en état mais du juge du fond et observe que ces demandes ont été reprises par la société Gan dans ses conclusions notifiées au fond le 6 décembre 2024, la procédure étant désormais clôturée.

Réponse de la cour :

Aux termes de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Le point de départ de la prescription court ainsi à compter de la date à laquelle le titulaire du droit à réparation a connu ou aurait dû connaitre les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Si la compagnie Gan assurances affirme que le fait générateur du droit de Mme [C] est né en 2013, il est constant que celle-ci n’est devenue propriétaire de son appartement au titre duquel elle exerce son droit à réparation qu’à compter du 21 janvier 2020, date de l’acte de vente intervenue entre elle et M. [W] précédent propriétaire.

Il ne peut donc être soutenu qu’en 2013, elle avait connaissance des faits lui permettant d’exercer son action.

Ainsi que le premier juge l’a relevé à bon droit, la société Gan assurances a été attraite par Mme [C] aux opérations d’expertise le 14 janvier 2022 devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny, soit dans le délai quinquennal de l’article 2224 du code civil.

Dès lors, l’ordonnance déférée doit être confirmée en ce qu’elle a déclaré Mme [C] non prescrite en son action contre la société Gan assurances.

Les demandes de la société Gan Assurances tendant à :

« - Constater la résiliation du contrat GAN, assureur du syndicat des copropriétaires du [Adresse 10]

[Adresse 10] à [Localité 12] au 30 août 2016

— Constater que les désordres allégués et les dégâts des eaux en cause sont datés depuis 2013 et que la copropriété n’a rien fait pour y remédier

— Constater que les désordres ne sont pas accidentels et ne sauraient entraîner la mobilisation du contrat d’assurance souscrit auprès de GAN Assurances, en tout état de cause que les désordres survenus après la résiliation du contrat ne sauraient être garantis tant dans leurs causes que leurs conséquences,"

ne constituent pas des prétentions auxquelles la cour serait tenue d’apporter réponse.

Sa demande tendant à "condamner M. [O] [W] in solidum avec son assureur Allianz à relever et garantir le SDC et Gan Assurances de toutes condamnations qui seraient mises à leur charge" ne relève pas de la compétence de la cour saisie d’un appel contre une ordonnance du juge de la mise en état. Cette demande sera rejetée.

Sur les frais irrépétibles et dépens :

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile .

Parties perdantes, la société Gan Assurance et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] doivent être condamnés solidairement aux dépens d’appel dont distraction au profit de M^e Joseph-Théobald.

Leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code civil seront rejetées.

L’équité commande de débouter M. [W] de sa demande au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme l’ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Bobigny en date du 23 septembre 2024,

Y ajoutant,

Condamne solidairement le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] représenté par son administrateur provisoire, aux dépens d’appel dont distraction au profit de M^e Joseph-Théobald,

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE