RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 24 JUIN 2025

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/05253 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHKBR

Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Février 2023- Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de VILLEJUIF- RG n° 11-22-001038

APPELANT

Monsieur [M] [N]

né le 12 Janvier 1960 à [Localité 7] (ALGERIE)

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représenté par M^e Pascale VITOUX LEPOUTRE de la SCP VITOUX & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P273

INTIMÉE

S.A. [Adresse 8]

immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le numéro B 582 142 816

[Adresse 9]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Fabienne BALADINE, avocat au barreau de PARIS, toque : B744, substituée à l’audience par M^e Ylham ALOUI, avocat au barreau de PARIS, toque : B744

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 29 avril 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Coralie CHANUT

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé du 5 février 2008, la société Domaxis, aux droits de laquelle vient la société Sequens, a consenti un bail d’habitation à M. [M] [N] portant sur un logement situé [Adresse 4] à [Localité 11].

M. [M] [N], se prévalant de manquement du bailleur à son obligation d’entretien et à son obligation de justifier des charges, a saisi par acte d’huissier de justice délivré le 15 juillet 2022 le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Villejuif qui, par jugement contradictoire rendu le 13 février 2023 a :

— constaté le désistement des demandes de M. [M] [N] à l’encontre de la société Sequens relatives à la production des décomptes de charges ;

— constaté l’irrecevabilité des demandes formées par M. [M] [N] à l’encontre de la société Sequens ;

— débouté M. [M] [N] de ses demandes formées à l’encontre de la société Sequens ;

— condamné M. [M] [N] à verser à la société Sequens la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— condamné M. [M] [N] aux dépens ;

— dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration reçue au greffe le 15 mars 2023, M. [M] [N] a interjeté appel de ce jugement et par ses dernières conclusions déposées le 24 mars 2023 il demande à la cour de : – infirmer le jugement déféré en ce qu’il :

— a constaté l’irrecevabilité de ses demandes formées à l’encontre de la société Sequens ;

— l’a débouté de ses demandes formées à l’encontre de la société Sequens ;

— l’a condamné à verser à la société Sequens la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— l’a condamné aux dépens ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

— dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— statuant à nouveau :

à titre principal :

— enjoindre à la société Sequens d’effectuer les travaux de remise en état de son

logement et des parties communes de l’immeuble visant à supprimer les désordres mentionnés par le constat d’huissier du 23 juin 2022 ;

— enjoindre à la société Sequens de produire le rapport d’expertise établi à la suite des sinistres ayant affecté son appartement ;

subsidiairement :

— désigner un expert avec mission de :

— se rendre sur place [Adresse 3] à [Localité 11] en présence des parties et de leurs conseils préalablement convoqués, les entendre ainsi que tous sachants ;

— se faire communiquer toutes pièces et documents qu’il estimera utile à l’accomplissement de sa mission ;

— visiter les lieux (notamment les parties communes et son appartement), examiner les biens et les décrire succinctement ;

— définir l’origine, l’étendue et la cause du ou des sinistres ; donner son avis sur le rôle des différents intervenants aux travaux dont le bien a fait l’objet ainsi que sur l’impact de l’état antérieur de l’immeuble ; fournir tous éléments permettant de déterminer les responsabilités éventuellement encourues ;

— dire si les travaux engagés ont été conduits conformément aux règles de l’art et aux documents contractuels ;

— indiquer et évaluer les travaux éventuellement nécessaires à la suppression des sinistres et problèmes et, le cas échéant, le coût de la remise en état de l’appartement ;

— en cas d’urgence reconnue par l’expert, autoriser les demandeurs à faire exécuter à leurs frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert, ces travaux étant dirigés par le maître d''uvre du demandeur et par des entreprises qualifiées de son choix, sous le constat de bonne fin de l’expert, lequel, dans ce cas, déposera un pré-rapport précisant la nature et l’importance de ces travaux ;

— Définir et chiffrer le trouble de jouissance subi par le demandeur ;

— dire que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et que, sauf conciliation des parties, il déposera son rapport au secrétariat greffe de ce tribunal dans les trois mois de sa saisine ;

— dire qu’il en sera référé en cas de difficultés ;

— fixer la provision à consigner au greffe, à titre d’avance sur les honoraires de l’expert, dans le délai qui sera imparti par l’ordonnance à intervenir ;

— réserver les dépens ;

en tout état de cause :

— condamner la société Sequens à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Sequens, par ses dernières conclusions déposées le 21 juin 2023, demande à la cour de :

— la déclarer recevable et bien fondée en son argumentation ;

— débouter M. [M] [N] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— confirmer le jugement entrepris sauf en ce qu’il l’a déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

en conséquence :

— juger M. [M] [N] irrecevable en toutes ses demandes formées à son encontre;

— débouter M. [M] [N] de ses demandes formées à son encontre ;

— condamner M. [M] [N] à lui payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— condamner M. [M] [N] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [M] [N] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 mars 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie à la décision entreprise et aux conclusions visées pour un exposé détaillé du litige et des moyens des parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’autorité de chose jugée

Vu les articles 4 et 1355 du code civil,

M. [M] [N] conteste à bon droit l’autorité de la chose jugée par jugement rendu entre les parties le 31 août 2017 par le tribunal d’instance de Villejuif dès lors que les demandes indemnitaires formées devant ce tribunal n’ont pas le même objet que les demandes litigieuses en injonction 'd’effectuer les travaux de remise en état du logement loué et des parties communes de l’immeuble visant à supprimer les désordres mentionnés par le constat d’huissier du 23 juin 2023", subsidiairement d’expertise et la demande d’injonction de produire 'le rapport d’expertise établi à la suite des sinistres ayant affecté l’appartement de M. [N].'Il importe peu, à cet égard, que ces prétentions distinctes soient fondées sur les mêmes faits, à savoir les désordres affectant le logement, prétendument dus au dégât des eaux en toiture survenu en novembre 2016 et les désordres en parties communes.

Il en est de même s’agissant du jugement tribunal d’instance de Villejuif rendu entre les parties le 5 février 2019, en ce qu’il est également relatif à des demandes indemnitaires de l’appelant concernant ces mêmes faits qui n’ont pas le même objet que celles en litige.

Par suite, le jugement entrepris doit être infirmé de ce chef et ces demandes doivent être déclarées recevables.

Sur le fond

L’appelant soutient au vu d’un procès-verbal de constat d’huissier du 23 juin 2022 que l’état du logement et des parties communes de l’immeuble est déplorable et que l’inertie du bailleur à ce sujet est fautive et justifie les travaux de remise en état qu’il demande outre la production forcée du rapport d’expertise de l’assureur du bailleur daté du 25 octobre 2017, subsidiairement une expertise pour déterminer l’origine des désordres constatés par l’huissier et fournir tous éléments sur les responsabilités encourues.

L’intimé qui conteste tout manquement de sa part soutient que le rapport susvisé, communiqué dès l’origine, puis le 3 janvier 2021 puis encore en première instance conclut à l’affectation du seul plafond du salon, que des travaux de réfection complète des parties communes sont programmés en 2024 et que M. [M] [N] qui a fait obstruction à ses demandes d’intervention et qui n’entretient pas les lieux loués doit répondre lui-même des désordres locatifs qu’il invoque.

La cour retient ce qui suit.

Vu les articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 1720 du code civil,

L’appelant ne fonde pas utilement ses demandes sur le seul procès-verbal de constat précité du 23 juin 2022 (sa pièce 2) qui n’est pas contradictoire alors même qu’à cette date les échanges entre les parties, notamment entre l’assureur de l’appelant et l’intimé (pièce appelant 4 et pièce intimée 22 : lettres des 29 octobre 2020, 3 janvier 2021, 17 février 2021 et 10 mai 2021) étaient déjà nourris. En effet, ce procès-verbal n’est corroboré par aucun autre document, tel par exemple une visite des services d’hygiène de la ville.

En tout état de cause, l’appelant ne rapporte pas la preuve de l’inertie alléguée de l’intimée, en l’état :

— de son obstruction aux interventions diverses proposées par ce dernier en 2017, 2020 et 2021, y compris à titre amiable en accord avec l’assureur de l’appelant, tant pour des travaux de peinture du plafond du salon, affecté par le dégât des eaux en litige (pièces intimée 22, 23, 26-28) que de plomberie ou autre (pièces intimée 6-8, 9 et 10)

— et de la programmation de la réhabilitation complète des parties communes de l’immeuble en 2024 (pièce intimée 37) qu’il ne conteste pas.

D’autre part, il n’est pas contesté que le rapport d’expertise du 25 octobre 2017 dont la communication est demandée a été communiqué par lettre précitée du 3 janvier 2021 (pièce intimé 22), à l’assureur de l’appelant, ce dernier ne pouvant se plaindre de cet envoi à son seul assureur dès lors que ce dernier se présente à l’intimé comme son interlocuteur pour le suivi des faits litigieux ainsi qu’en atteste leurs échanges, se référant d’ailleurs à cette lettre dans un courrier ultérieur.

En conséquence, les demandes principales de l’appelant doivent être rejetées. Au demeurant, la demande d’injonction 'd’effectuer les travaux de remise en état du logement loué et des parties communes de l’immeuble visant à supprimer les désordres mentionnés par le constat d’huissier du 23 juin 2023" n’est pas assez précise pour faire l’objet d’une injonction exécutable, en l’absence de tout détail de ces travaux comme des désordres mentionnés par le constat d’huissier. Il en est de même de l’injonction de produire 'le rapport d’expertise établi à la suite des sinistres ayant affecté l’appartement de M. [N]', qui vise, sans mention d’aucun auteur ni date du rapport en cause, des sinistres alors que n’est en débat qu’un seul dégât des eaux en novembre 2016.

Enfin, aucun élément en débat ne permet de faire droit à sa demande subsidiaire d’expertise qui, en vertu de l’article 146 du code de procédure civile, ne saurait palier sa carence dans l’administration de la preuve de la nécessité de cette expertise.

Sur les demandes accessoires

La société Sequens ne justifie du caractère abusif de la procédure initiée par M. [M] [N] qui n’est pas à l’origine de la première saisine du juge en 2017 et qui, en dépit d’une mauvaise volonté certaine à donner accès à son logement pour les travaux pourtant sollicités a pu se méprendre sur la portée de ses droits. Le jugement entrepris sera par suite infirmé de ce chef et la demande en paiement de dommages et intérêts à ce titre sera rejetée.

Le jugement entrepris a fait une exacte application de l’article 696 du code de procédure civile et une application équitable de l’article 700 de ce code. M. [M] [N], partie perdante, doit supporter les dépens d’appel et l’équité commande de statuer comme suit sur les demandes d’indemnité de procédure.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement entrepris, sauf des chefs des dépens et de l’indemnité de procédure ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare recevables les demandes de M. [M] [N] ;

Les rejette ;

Rejette la demande de la société Sequens en dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Condamne M. [M] [N] aux dépens d’appel ;

Condamne M. [M] [N] à payer à la société Sequens une indemnité de procédure de 3 000 euros et rejette toute autre demande.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,