Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 28 MAI 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/11058 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CD3PG

Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Avril 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de bobigny – RG n° 1120000764

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1], représenté par son syndic le Cabinet ETC GESTION, SAS inscrite au RCS de Créteil sous le numéro 732 055 249

C/O CABINET ETC GESTION

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représente par M^e Xavier MARTINEZ, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 82

INTIME

Monsieur [D] [V]

né le 14 novembre 1984 à [Localité 5] (93)

[Adresse 1]

[Localité 3]

DEFAILLANT

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 Mars 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Dominique CARMENT

ARRET :

— DEFAUT

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Madame Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

M. [V] est propriétaire des lots n° 3, 5, 8 et 10 au sein de la copropriété de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5].

Par exploit d’huissier du 21 avril 2020, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5] a assigné M. [V] devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de le voir condamner à payer les charges de copropriété impayées au 4ème trimestre 2019.

Par jugement du 14 avril 2021, le tribunal judiciaire de Bobigny a :

— condamné M. [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5] la somme de 2 051,84 euros, au titre des charges de copropriété arrêtées au 4ème trimestre 2020 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 21 avril 2020,

— ordonné la capitalisation des intérêts en vertu de l’article 1343-2 du code civil,

— rejeté la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5] au titre des frais de l’article 10-l de la loi du 10 juillet 1965,

— rejeté la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5] à titre de dommages et intérêts,

— condamné M. [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que l’exécution provisoire de la décision était de droit,

— condamné M. [V] aux dépens, en ce compris les frais d’assignation et d’exécution de la présente décision.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 15 juin 2021.

La procédure devant la cour a été clôturée le 8 janvier 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 10 septembre 2021 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 5], appelant, invite la cour, au visa des articles 10, 10-1 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 modifiés par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, 35 et 36 du décret du 17 mars 1967 et 1240 du code civil, à :

— dire et juger l’appel recevable,

— réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bobigny ' Chambre de Proximité de Bobigny en date du 14 avril 2021 en ce qu’il a :

condamné M. [V] à lui payer la somme de 9 682,48 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 4ème trimestre 2020 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 21 avril 2020,

rejeté sa demande au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

rejeté sa demande au titre des dommages et intérêts,

condamné M. [V] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné M. [V] aux dépens, en ceux compris les frais d’assignation et d’exécution de la présente décision.

statuant à nouveau,

— dire et juger que M. [V] ne respecte pas son obligation impérative et impérieuse de régler ses charges de copropriété,

— dire et juger qu’à la date du 1er décembre 2020, ce dernier est débiteur de la somme en principal de 9 682,48 euros correspondant à l’arriéré sur la période oscillant du 25 mars 2016 au 1er décembre 2020,

— dire et juger que ce défaut de paiement lui crée un préjudice financier direct et certain,

en conséquence,

— réformer la décision déférée,

— condamner M. [V] à lui régler les sommes suivantes :

9 682,48 euros quatrième trimestre 2020 inclus, au titre des charges, frais et travaux échus non réglés avec intérêts de droit à compter de la délivrance de l’assignation, en ce comprenant les frais d’un montant de 2 201,91 euros avec possibilité d’actualisation jusqu’à la date de clôture, soit 7 480,57 euros pour les charges et 2 201,91 euros pour les frais,

3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice financier,

ordonner la capitalisation des intérêts en application des dispositions de l’article 1154 du code civil,

1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et la même somme en cause d’appel, outre aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de Maître Martinez, Avocat au Barreau de Seine-Saint-Denis,

— débouter purement et simplement M. [V] de toutes demandes et moyens contraires, y compris en cas de demande de délais de paiement.

Le syndicat des copropriétaires a fait signifier sa déclaration d’appel à M. [V] le 31 août 2021 par procès-verbal de remise à étude et ses conclusions le 23 septembre 2021.

M. [V] n’a pas constitué avocat.

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

En l’espèce, il existe une discordance dans les dernières conclusions du syndicat des copropriétaires entre la demande figurant à la motivation et la demande figurant au dispositif concernant les frais de recouvrement.

En vertu de l’article 954 du code de procédure civile, visé ci-dessus, la cour ne se prononcera que sur la demande indiquée dans le dispositif, soit l’infirmation de la décision de première instance aux termes de laquelle le syndicat des copropriétaires a été débouté de sa demande en condamnation au paiement de M. [V] des frais de recouvrement d’un montant de 2 201,91 euros.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Le syndicat des copropriétaires conteste la somme retenue à hauteur de 2 051,84 euros, au titre de sa créance de charges de copropriété arrêtées au 4ème trimestre 2020 inclus par le premier juge soutenant que c’est à tort que les charges de l’exercice 2016 ont été écartées au motif que les appels de charges produits au titre de l’année 2016 ne permettent pas de déterminer si la condamnation prononcée par un jugement du 2 décembre 2016 les inclueraient ou non, alors que le décompte produit démontre le caractère débiteur du compte copropriétaire de M. [V] à cette même date.

Le syndicat des copropriétaires requiert donc l’infirmation du jugement sur ce point et sollicite, sans actualiser sa demande, la condamnation de M. [V] au paiement de la somme de 7 480,57 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 25 mars 2016 au 4ème trimestre 2020 inclus avec intérêts de droit à compter de la délivrance de l’assignation.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et élément présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

Pour justifier de ses prétentions devant la cour d’appel, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

— la matrice cadastrale démontrant la qualité de copropriétaire de l’intimé qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété,

— un décompte de charges et travaux pour la période du 25 mars 2016 au 4 novembre 2019, faisant apparaître un solde débiteur de 3 259, 38 euros (pièce n°10),

— un décompte des charges et travaux réclamés pour la période du 1er avril 2012 au 1er décembre 2020, faisant apparaître un solde débiteur de 9 682,48 euros, frais de recouvrement d’un montant total de 2 201,91 euros compris (pièce n°11), soit déduction faite desdits frais une créance de charges d’un montant de 7 480,57 euros.

— les procès-verbaux des assemblées générales des 23 février 2017, 14 juin 2018 et 25 juin 2019, approuvant les comptes des exercices 2016 à 2018 et votant les budgets prévisionnels des exercices 2019 et 2020,

— les attestations de non-recours des procès-verbaux des assemblées générales des 14 juin 2018 et 25 juin 2019,

— les appels de fonds travaux et appels de fonds de 1er trimestre 2016 au 1er trimestre 2021,

— le jugement du tribunal d’instance de Bobigny du 2 décembre 2016,

— le jugement de première instance rendu par le tribunal judiciaire de Bobigny le 14 avril 2021.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, il ressort du décompte produit en pièce n°10 que le compte copropriétaire de M. [V] laisse apparaître un solde débiteur d’un montant de 933, 65 euros à la date du 1er avril 2016 (premier appel de charges du premier trimestre 2016) et que le solde antérieur indique 'zéro'.

Par ailleurs le syndicat des copropriétaires verse aux débats en pièce 14 le jugement du 2 décembre 2016 duquel il ressort que la créance du syndicat des copropriétaires avait été arrêtée à la date du 29 janvier 2016.

En l’état, il n’y a donc lieu à écarter de la créance du syndicat des copropriétaires les sommes appelées au titre de l’exercice 2016 : le jugement sera infirmé de ce chef.

Toutefois il peut être relevé qu’il ressort de la résolution n°17 du procès-verbal du 14 juin 2018 qu’ont été adoptés des travaux de remise en état du muret du portail et du muret de l’escalier d’accès aux caves ; que les résolutions n°18 et 19 du même procès-verbal indiquent qu’il a été approuvé par l’assemblée générale que ces travaux feraient l’objet d’un unique appel de fond au 1er juillet 2018, et que le syndic percevrait des honoraires de 1,5 % ; que le 28 juin 2018 il a été adressé un appel de fonds à M. [V] pour le règlement desdits travaux de réfection du muret et des honoraires du syndic, appel de fonds reporté sur le décompte de la pièce n°11.

Or, il ressort également de ce décompte produit en pièce 11 que le 9 mars 2020 il a été porté au débit du compte de M. [V] la somme de 31,15 euros intitulée 'APPEL TVX REMISE EN ETAT MURET PORTAIL’ alors même que cette somme a déjà été comptabilisée en 2018, sans que le syndicat des copropriétaires ne s’en explique : en conséquence il échet d’écarter de la créance réclamée par le syndicat des copropriétaires cette somme de 31,15 euros.

De même, il ressort du décompte de la pièce n°11 que le 1er juillet 2020 a été portée au débit du compte de M. [V] la somme de 654,56 euros intitulée 'APPEL DE FONDS’ ; qu’en se rapportant à l’appel de fonds du 29 juin 2020 produit par le syndicat des copropriétaires, il apparaît que cette somme correspond à 'Imputation solde charges sur fonds réservés travaux suite AG 09.03.2020'. Or, le syndicat des copropriétaires ne produit pas le procès-verbal de cette assemblée générale : en conséquence il échet d’écarter de la créance réclamée par le syndicat des copropriétaires cette somme de 654, 56 euros.

Enfin, et pour ce même motif, il y a donc également lieu d’écarter de la créance réclamée par le syndicat des copropriétaires les quatre appels de fonds trimestriels provisionnels de l’année 2021 soit la somme totale de 745,16 X 4 = 2980,64 euros.

En conséqunce la créance actualisée du syndicat des copropriétaires s’établit àla date du 1er décembre 2020 à la somme de :

7 480,57 – (31,15 + 654,56 + 2 980,64) = 7 480, 57 – 3 666,35 = 3 814, 22 euros.

Seuls les appels provisionnels de fonds des quatre trimestres 2020 seront donc pris en considération ainsi que les cotisations dues au titre des fonds de travaux prévus par la loi ALUR dès lors qu’ils ont été validés par l’assemblée générale précédente pour un montant total de 745,16 X 4 + 36,92 X 4 = 2980,64 + 147,68 = 3 128,32 euros.

En conséquence, il y a lieu d’infirmer la décision du premier juge et de condamner M. [V] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 814, 22 euros, au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêtées au 4ème trimestre 2020 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du 21 avril 2020 date de l’assignation introductive d’instance.

Sur les frais de recouvrement

Le syndicat des copropriétaires indique dans le corps de ses écritures qu’à la date du 21 novembre 2019 les frais de recouvrement étaient d’un montant de 437,53 euros, et demande dans son dispositif l’infirmation du jugement de première instance l’ayant débouté en totalité de sa demande de frais de recouvrement d’un montant de 2 201,91 euros et la condamnation de M. [V] à ce même montant avec intérêts au taux légal.

Pour justifier de sa prétention devant la cour d’appel, le syndicat des copropriétaires produit notamment un décompte de frais de recouvrement pour la période du 25 mars 2016 au 1er décembre 2020 d’un montant de 2 201,91 euros.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois le syndicat des copropriétaires ne produit qu’un décompte des frais de recouvrement pour la période du 25 mars 2016 au 1er décembre 2020 d’un montant de 2 201,91 euros, sans fournir aucun élément venant justifier les sommes réclamées.

C’est donc à bon droit que le premier juge a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais de recouvrement prévus par l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1240 du code civil dispose : Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le syndicat des copropriétaires, ne justifiant par aucun élément de la nature de son préjudice sera nécessairement débouté de sa demande en dommages et intérêts : le jugement de première instance sera confirmé de ce chef

Sur la capitalisation

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la date à laquelle les intérêts sont dus, il convient de faire droit à la demande de capitalisation des intérêts : le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement de première instance en ce qui concerne les dépens et les frais irrépétibles et de condamner M. [V], succombant en cause d’appel à payer au syndicat des copropriétaires, les dépens d’appel outre la somme supplémentaire de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rejeter toute autre demande.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, statuant par défaut,

Confirme le jugement en son intégralité sauf en ce qu’il a fixé la créance du syndicat des copropriétaires à la somme de 2 051,84 euros arrêtée au 4ème trimestre 2020 inclus ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne M. [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5] la somme de la somme de 3 814, 22 euros, au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêtées au 4ème trimestre 2020 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du 21 avril 2020 ;

Condamne M. [V] aux dépens d’appel ;

Condamne M. [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5] la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépetibles d’appel;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE