Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 13 NOVEMBRE 2025

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/09942 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHXKH

Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Décembre 2022 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 7] – RG n° 1122001336

APPELANTE

Madame [F] [H] [P]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par M^e Pétra LALEVIC de la SELEURL PETRA LALEVIC AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : D0524

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/012437 du 26/05/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 10])

INTIMEE

Etablissement Public EST ENSEMBLE HABITAT Venant aux droits de l’Office public de l’habitat de [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Paul-gabriel CHAUMANET de l’ASSOCIATION A5 Avocats Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : R101

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 01 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre

M^me Aurore DOCQUINCOURT, conseillère

M^me Laura TARDY, conseillère

Greffier, lors des débats : Monsieur Edouard LAMBRY

ARRET :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Edouard LAMBRY, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [F] [P] née [H] était locataire d’un appartement situé au [Adresse 2] à [Localité 8].

Dans le cadre du projet de rénovation urbaine de la ville de [Localité 8], il a été décidé la démolition de plusieurs immeubles, dont celui dans lequel résidait Mme [P], à qui un nouveau logement a été proposé au 6 de la même rue, ce qu’elle a accepté par contrat de bail conclu le 10 novembre 2010.

Par ordonnance du 28 mai 2013, le juge du tribunal d’instance de Bobigny statuant en référé a notamment constaté l’acquisition de la clause résolutoire contractuelle, en a suspendu les effets et a accordé des délais de paiement à Mme [P].

L’échéancier ayant été respecté, les parties ont convenu d’un nouveau contrat de bail portant sur le logement, conclu le 16 février 2017.

Par acte d’huissier du 17 juin 2022, Mme [P] a fait citer l’OPH Bondy Habitat devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de condamnation sous astreinte du bailleur à la reloger dans un logement décent et d’indemnisation de son préjudice moral à hauteur de 10 euros.

A l’audience, Mme [P] a rectifié sa demande affectée d’une erreur matérielle au titre du préjudice moral pour la porter à la somme de 10 000 euros et a maintenu ses autres demandes.

En défense, l’OPH [Localité 8] Habitat a conclu au rejet des demandes de Mme [P].

Par jugement contradictoire entrepris du 7 décembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny a statué en ces termes :

— déboute Mme [F] [P] née [H] de ses demandes,

— rappelle que l’exécution provisoire de la décision est de droit,

— condamne Mme [F] [P] née [H] au paiement des dépens.

Par déclaration en date du 2 juin 2023, Mme [P] a interjeté appel du jugement, intimant l’office public d'[Adresse 9], venant aux droits de l’OPH [Localité 8] Habitat, devant la cour d’appel de Paris.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 décembre 2023, Mme [F] [P] demande à la cour de :

— infirmer le jugement du tribunal de proximité de Bobigny en date du 7 décembre 2022 en toutes ses dispositions,

Et statuant à nouveau :

— enjoindre à l’OPH Est Ensemble Habitat venant aux droits de l’OPH [Localité 8] Habitat de reloger Madame [H] dans un logement décent sous astreinte de 500 euros par jour à compter du jugement,

— fixer l’indemnisation de Madame [H] à hauteur de 10 000 euros au titre du préjudice moral subi eu égard à la dégradation de son état de santé résultant de la non-décence des lieux,

— faire application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et condamner l’OPH Est Ensemble Habitat venant aux droits de l’OPH [Localité 8] Habitat à verser à Maître [J] [Z] la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens de l’instance,

— débouter l’intimé de toute demande plus ample ou contraire.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 31 octobre 2023, l’OPH Ensemble Habitat venant aux droits de l’OPH Montreuillois demande à la cour de :

— débouter Madame [H] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Bobigny du 7 décembre 2022 en ce qu’il a :

— débouté Mme [F] [P] née [H] de toutes ses demandes,

— rappelé que l’exécution provisoire de la décision est de droit,

— condamné Mme [F] [P] née [H] au paiement des dépens,

— condamner Mme [H] à 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

EXPOSÉ DES MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’injonction à reloger et la demande indemnitaire résultant de l’indécence du logement

Au visa des articles 12, 13 et 13-1 de la loi du 1er septembre 1948, Mme [P] indique qu’en raison des travaux de rénovation du quartier, elle a dû être relogée, que ce relogement devait être temporaire et qu’il ne remplit pas les critères de décence imposés par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 puisque selon elle son humidité importante l’a conduite à plusieurs hospitalisations. Elle estime rapporter la preuve de l’indécence du logement notamment par la production d’un procès-verbal de constat de commissaire de justice, indiquant que les travaux réalisés par le bailleur ont été mal réalisés et contestant tout dégât des eaux ancien non déclaré. Elle sollicite qu’il soit enjoint à l’OPH Est Ensemble Habitat de procéder à son relogement sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du jugement. Elle sollicite également l’indemnisation du préjudice moral (qualifié de préjudice de jouissance dans le corps de ses écritures) subi en raison de l’état de son logement et de son inadaptation à sa condition de personne à mobilité réduite.

L’OPH Est Ensemble Habitat conclut à la confirmation du jugement et conteste toute indécence du logement. Il indique que compte tenu de son état de santé, Mme [P] lui a demandé en 2020 un aménagement de la salle de bain, ce qu’il a fait en remplaçant la baignoire par une douche adaptée et en réhaussant les WC, et que lors des travaux il a été constaté le bon état du logement. Il conteste le caractère probant du procès-verbal de constat, faisant observer que la salle de bain est particulièrement encombrée, que la cloison à côté de la douche a été dégradée, que les traces d’humidité résultent d’un ancien dégât des eaux non déclaré et que le système de VMC a été amélioré. Il fait valoir que la demande indemnitaire de Mme [P] est infondée et abusive.

Même si le contrat de bail initial n’est pas versé aux débats par les parties, Mme [P] indique être locataire de l’OPH [Localité 8] Habitat depuis 2001, de sorte que les dispositions de la loi du 1er septembre 1948 dont elle sollicite l’application ne sont pas applicables au présent litige.

L’article 1719 du code civil énonce que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° d’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. (…)

Le bailleur est obligé : (…) c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Au titre des caractéristiques que doit remplir un logement pour être qualifié de décent au sens de l’article qui précède, le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 précise en son article 1 qu’il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation.

Les parties ne versent pas aux débats l’état des lieux d’entrée qui a pu être réalisé lors de l’entrée dans les lieux de Mme [P] au [Adresse 4].

Selon l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

En l’espèce, Mme [P] fait état d’importants problèmes d’humidité lui valant d’avoir été hospitalisée à plusieurs reprises, et d’une dégradation de son état de santé requérant l’usage d’un déambulateur et rendant ses déplacements complexes compte tenu de l’aménagement inadapté du logement.

S’agissant de l’insuffisante surface de la salle de bain, force est de constater que les clichés photographiques pris lors du constat démontrent que celle-ci est particulièrement encombrée d’objets, et que la difficulté à s’y déplacer résulte de cet encombrement et non de son aménagement, étant observé que lors de l’installation de la douche adaptée, le lavabo a également été remplacé par un lavabo plus petit afin de faciliter les déplacements dans et autour de cette douche.

Quant à l’aménagement autour de cette douche, pour laquelle l’huissier a relevé qu’elle n’était pas jointive aux murs, que le dispositif extérieur n’était pas protégé et était grossièrement fixé et qu’un câble électrique s’y trouvait, raccordé au disjoncteur en partie haute, outre qu’en l’absence d’avis technique rien n’indique que cet aménagement n’est pas conforme et expose les occupants à un risque, il résulte de clichés photographiques versés par l’OPH Est Ensemble Habitat et pris lors de son installation que cette partie située à l’extérieur de la douche était protégée par une cloison fixée au mur et à la cabine, empêchant tout accès à cet espace. Sur les clichés du constat produit par Mme [P], cette cloison est enlevée et posée contre la douche elle-même, ce qui constitue une dégradation de l’aménagement initial. Ainsi, Mme [P], qui a modifié l’agencement de la salle de bain, n’est pas fondée à invoquer l’indécence de celle-ci, dont elle ne rapporte pas la preuve.

En outre, s’agissant des traces d’infiltrations et de la peinture dégradée relevées par le commissaire de justice, dans la salle de bain, les WC et la cuisine, ainsi que précisé par celui-ci il s’agit de traces, anciennes, et non du constat de l’existence d’infiltrations actuelles. En outre, le commissaire de justice n’a constaté dans les pièces décrites aucune humidité ni présence de moisissures, et cela ne résulte pas des clichés pris. Les autres photos versées aux débats, non datées et dont rien n’indique qu’elles correspondent au logement en cause, ne démontrent pas davantage, ainsi que pertinemment relevé par le premier juge, l’état d’indécence du logement.

Enfin, Mme [P] verse aux débats divers éléments relatifs à son état de santé, mais aucun ne permet d’établir que celui-ci (notamment sa cardiopathie) résulte ou est affecté par l’état de son logement, dont la particulière humidité n’a pas été établie.

S’il n’est pas discuté que l’aggravation de l’état de santé fragile de l’appelante rend complexe son maintien dans un logement partiellement inadapté aux personnes à mobilité réduite, elle échoue à rapporter la preuve, qui lui incombe, du caractère indécent du logement qui lui est loué, lequel ne saurait résulter de sa seule inadaptation aux personnes à mobilité réduite. La décision du premier juge de rejeter sa demande d’injonction à la reloger sera confirmée.

Il sera également confirmé le rejet de sa demande indemnitaire, qui découle de l’indécence alléguée du logement.

Sur les frais du procès

Le sens de l’arrêt conduit à confirmer le jugement sur la condamnation aux dépens.

En cause d’appel, Mme [P] sera condamnée aux dépens. En équité, les demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

CONFIRME, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement rendu le 7 décembre 2022 par le tribunal judiciaire de Bobigny,

Y ajoutant,

CONDAMNE Mme [F] [P] née [H] aux dépens d’appel,

REJETTE les demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,