RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 18 JUIN 2025

(n° , 20 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/07213 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFTZD

Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Janvier 2022-TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS- RG n° 17/11210

APPELANTE

Société FONCIA [Localité 1] RIVE GAUCHE venant aux droits de FONCIA GOBELINS

immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 388 203 028

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Fabrice MOULIN, avocat au barreau de PARIS, toque : G0837

INTIMÉS

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 2] ET [Adresse 3] À [Localité 3] représenté par son syndic, le cabinet MABILLE, exploitant sous le nom commercial MAVILLE IMMOBILIER, immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 509 986 758

C/O Cabinet MABILLE (MAVILLE IMMOBILIER)

[Adresse 4]

[Localité 4]

Représenté par M^e Agathe MARTIN, avocat au barreau de PARIS, toque : G0509

Ayant pour avocat plaidant : M^e Bertrand OLLIVIER, avocat au barreau de PARIS, toque : P0189

Société PICHET IMMOBILIER SERVICES

SARL immatriculée au RCS de Bordeaux sous le numéro 432 296 234

[Adresse 5]

[Localité 5]

Représentée par M^e Camille MESNIL, avocat au barreau de PARIS, toque : D0754

Ayant pour avocat plaidant : M^e Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 09 Avril 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Monsieur Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par M. Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire, dans les conditions prévues par l’article 804 du Code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par M^me Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

Fin 2011, la CARCDSF (Caisse Autonome de Retraite des Chirurgiens Dentistes et des Sages-Femmes), propriétaire exclusif de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 3] a procédé à sa mise en vente par lots.

Le 14 septembre 2011, un syndicat des copropriétaires a été constitué et le cabinet Lonsdale (société Lonsdale Immobilier Services) a été désigné en qualité de syndic de l’immeuble lors de l’assemblée générale du 17 novembre 2011 (résolution n° 5).

Le contrat de travail du gardien de l’immeuble, M. [J], a été transféré au syndicat des copropriétaires nouvellement créé, le propriétaire d’origine ayant conservé l’appartement de fonction du gardien, lot privatif, et le contrat de location du logement de fonction lié au poste du gardien d’immeuble, par contrat en date du 14 septembre 2011 à effet au 1er octobre suivant, a été ratifié lors de l’assemblée générale du 17 novembre 2011 (résolution n° 17).

Selon courrier du 1er décembre 2011, le cabinet Lonsdale a confirmé à la CARCDSF l’accord du syndicat des copropriétaires pour une résiliation amiable du bail de location du logement à la date de signature de l’acte authentique de vente du logement à son occupant, M. [J].

Cette vente est intervenue le 4 avril 2012.

M. [J], reprochant au syndicat des copropriétaires de ne plus lui fournir un logement de fonction, a alors sollicité l’inscription à l’ordre du jour (résolution n° 53) d’une demande portant sur la décision à prendre concernant la 'situation du gardien juridiquement non conforme (dont la rémunération ne correspond pas à son contrat de travail)'.

Selon résolution n° 53, l’assemblée générale du 28 mars 2013 a décidé que le syndic organiserait une 'négociation dans un délai de deux mois entre le conseil syndical, l’association des résidents, la CARCDSF et le gardien afin d’aboutir à une situation conforme à la loi, économiquement supportable et qui permette la poursuite de l’entretien de la résidence sur un même niveau de prestation.

Le 27 juin 2013, l’assemblée générale a décidé, selon résolution n°14-1, de proroger la mission de conciliation entre les parties explicitée dans la résolution du 28 mars 2013.

M. [J] a saisi le conseil des prud’hommes le 15 juillet 2013.

Le 7 janvier 2014, l’assemblée générale a rejeté une proposition du conseil syndical de prendre à bail le logement auprès de M. [Z] [J], avec effet rétroactif au 1er avril 2012 pour un loyer mensuel de 1 286 euros hors charges dans le cadre d’un bail civil, avec les spécificités suivantes : bail prenant fin dès la rupture du contrat de travail de M. [J] et opposable à un éventuel acquéreur, engagement de M. [J] en tant que propriétaire du logement de le proposer en priorité au syndicat des copropriétaires s’il décide de le vendre.

Le 31 mars 2014, l’assemblée générale a décidé de ne pas renouveler le mandat du cabinet Lonsdale et le cabinet Foncia a alors été désigné syndic en ses lieu et place, tout en refusant d’accorder le quitus au cabinet Lonsdale, selon résolutions n° 7, 8 et 10.

Par jugement en date du 11 juin 2014, le conseil de prud’hommes de Paris a partiellement débouté M. [J] de ses demandes, tout en ordonnant notamment la mise à disposition d’un logement de fonction sous astreinte de 100 euros par semaine, passé un délai de deux mois suivant la signification du jugement.

Début 2015, le cabinet Foncia, en sa qualité de syndic, a engagé une procédure de licenciement pour cause réelle sérieuse à l’encontre de M. [J], après que deux propositions formelles de modification de son contrat travail, visant à régulariser la situation, aient été refusées par M. [J].

Par lettre du 13 février 2015 du cabinet Foncia, M. [J] s’est vu notifier son licenciement pour cause réelle et sérieuse.

Le 21 mai 2015, l’assemblée générale des copropriétaires a voté la souscription d’un contrat d’entretien auprès d’une société de ménage en vue du remplacement du gardien, ainsi que le recrutement d’un employé d’immeuble en vue du remplacement du gardien, selon résolutions n°43 et 44.

Par arrêt en date du 24 mai 2017, la Cour d’appel de Paris a notamment :

— confirmé le jugement du 11 juin 2014 en ce qu’il a alloué à M. [J] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour absence de visite médicale, outre 1 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— réformé le jugement pour le surplus,

statuant à nouveau et y ajoutant,

— dit que le licenciement est nul,

— dit que la réintégration du salarié dans son poste est matériellement impossible,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 3] et [Adresse 2] à [Localité 3] à verser à M. [J] les sommes suivantes :

10 579,25 euros au titre du rappel d’indemnité conventionnelle de licenciement,

90 000 euros au titre des dommages et intérêts pour licenciement nul,

45 000 euros au titre des dommages et intérêts réparant le préjudice matériel subi pour défaut de mise à disposition d’un logement de fonction entre le 4 avril 2012 et le 15 mai 2015,

4 500 euros au titre des dommages et intérêts réparant le préjudice résultant du défaut d’assurance complémentaire santé,

3 000 euros au titre des dommages et intérêts réparant le préjudice moral résultant des manquements répétés par l’employeur à son obligation d’exécuter loyalement le contrat de travail et d’assurer la sécurité de son salarié,

3 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Le 19 juin 2017, l’assemblée générale a décidé de ne pas renouveler le mandat du cabinet Foncia et le cabinet Mabille a alors été désigné syndic en ses lieu et place, tout en rejetant le quitus de gestion pour la période écoulée sollicité par le cabinet Foncia (résolutions n° 6 à 8).

C’est dans ces conditions que, par acte d’huissier du 7 août 2017, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 3] a fait assigner la société Lonsdale Immobilier Services devant le tribunal de grande instance de Paris, afin d’obtenir sa condamnation, au visa des articles 1231-1 et 1992 du code civil, 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 10 du décret du 17 mars 1967, à lui payer la somme principale de 280 000 euros a titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis en raison de l’exécution fautive de son mandat et de ses obligations légales, du non-respect des résolutions votées en assemblée générale en 2011 et 2013 notamment et du manquement à son devoir de conseil (affaire enregistrée sous le numéro de RG 17/11210).

Par acte d’huissier du 4 mai 2018, il a fait assigner en intervention forcée la société par actions simplifiée Foncia Gobelins (devenue Foncia [Localité 1] Rive Gauche), en sa qualité de syndic de l’immeuble du 31 mars 2014 au 19 juin 2017 (affaire enregistrée sous le numéro de RG 18/05730), afin de solliciter la condamnation de cette dernière à lui payer, à titre principal, la somme de 280 000 euros en réparation des préjudices subis en raison de l’exécution fautive de son mandat et de ses obligations légales, et du manquement à son devoir de conseil.

Les deux affaires ont été jointes le 20 septembre 2018, l’instance se poursuivant sous le seul numéro de RG 17/11210.

Par jugement du 27 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Paris a :

— dit que la société Pichet Immobilier Services, venant aux droits de la société Lonsdale Immobilier Services, et la société Foncia Gobelins, ont commis des fautes dans l’exécution de leur mandat légal de syndics de nature à engager leur responsabilité respective à l’égard du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 3],

— dit n’y avoir lieu de condamner 'in solidum’ la société Pichet Immobilier Services, venant aux droits de la société Lonsdale Immobilier Services, et la société Foncia Gobelins,

— condamné la société Pichet Immobilier Services, venant aux droits de la société Lonsdale Immobilier Services, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 3] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts, pour absence d’organisation de visite médicale entre mai 2009 et mars 2014, en remboursement de la condamnation prononcée à l’encontre du syndicat des copropriétaires, par jugement du conseil de prud’hommes de Paris en date du 11 juin 2014, confirmée par arrêt de la cour d’appel de Paris, Pôle 6 – Chambre 10, en date du 24 mai 2017,

— condamné la société Foncia Gobelins à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 3] :

la somme de 90 000 euros au titre des dommages et intérêts auxquels le syndicat des copropriétaires a été condamné par arrêt de la Cour d’appel de Paris, Pôle 6 – Chambre 10, en date du 24 mai 2017, pour licenciement nul,

la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles auxquels le syndicat des copropriétaires a été condamné par arrêt de la Cour d’appel de Paris, pôle 6 – chambre 10, en date du 24 mai 2017,

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 3] du surplus de ses demandes indemnitaires formées à l’encontre de la société Pichet Immobilier Services, venant aux droits de la société Lonsdale Immobilier Services, et la société Foncia Gobelins,

— débouté la société Pichet Immobilier Services, venant aux droits de la société Lonsdale Immobilier Services, et la société Foncia Gobelins, de leurs recours en garantie réciproques,

— condamné la société Foncia Gobelins aux dépens,

— accordé le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile aux avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre,

— condamné la société Foncia Gobelins à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 3] la somme de 6 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté la société Pichet Immobilier Services, venant aux droits de la société Lonsdale Immobilier Services, de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire du présent jugement,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles, ainsi que de leurs autres demandes.

La société par actions simplifiée Foncia [Localité 1] Rive Gauche a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 7 avril 2022.

La procédure devant la cour a été clôturée le 12 mars 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 19 juin 2023 par lesquelles la société par actions simplifiée Foncia [Localité 1] Rive Gauche, venant aux droits de la société Foncia Gobelins, appelante, invite la cour, à :

— infirmer le jugement en ce qu’il a :

dit que la société Foncia Gobelins, a commis des fautes dans l’exécution de son mandat légal de syndics de nature à engager sa responsabilité à l’égard du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 3],

condamné la société Foncia Gobelins à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 3] :

la somme de 90 000 euros au titre des dommages et intérêts auxquels le syndicat des copropriétaires a été condamné par l’arrêt de la cour d’appel de Paris, Pôle 6 – Chambre 10, en date du 24 mai 2017, pour licenciement nul,

la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles auxquels le syndicat des copropriétaires a été condamné par de la cour d’appel de Paris, Pôle 6 – Chambre 10, en date du 24 mai 2017,

débouté la société Foncia Gobelins de son recours en garantie à l’encontre de la société Pichet Immobilier Services,

condamné la société Foncia Gobelins aux dépens,

accordé le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile aux avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre,

condamné la société Foncia Gobelins à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 3] la somme de 6 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

ordonné l’exécution provisoire du jugement,

débouté la société Foncia Gobelins du surplus de ses demandes formées au titre des frais irrépétibles ainsi que de ses autres demandes,

et statuant à nouveau,

à titre principal,

— débouter le syndicat des copropriétaires des [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 3] et la société Pichet Immobilier Services, venant aux droits de la société Lonsdale Immobilier Services de toutes demandes à l’encontre de la société Foncia Gobelins aux droits de laquelle vient la société Foncia [Localité 1] Rive Gauche,

par conséquent,

— débouter le syndicat des copropriétaires des [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 3] de son appel incident,

à titre subsidiaire,

— condamner société Pichet Immobilier Services, venant aux droits de la société Lonsdale Immobilier Services à garantir la société Foncia [Localité 1] Rive Gauche, venant aux droits de Foncia Gobelins, de toutes condamnations qui seraient mises à la charge de cette dernière,

en toute hypothèse,

— condamner le syndicat des copropriétaires des [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 3], et tout autre succombant, à payer à la société Foncia [Localité 1] Rive Gauche, venant au droit de Foncia Gobelins, la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;

Vu les conclusions notifiées le 4 février 2025 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 3], intimé ayant formé appel incident, invite la cour, au visa des articles 1231-1, 1240 et suivants et 1992 et suivants du code civil, à :

— confirmer le jugement en ce qu’il a dit que la société Pichet Immobilier Services, venant aux droits de la société Lonsdale Immobilier Services, et la société Foncia Gobelins, avaient commis des fautes dans l’exécution de leur mandat légal de syndics de nature à engager leur responsabilité respective à l’égard du syndicat des copropriétaires,

faisant droit à l’appel incident,

— infirmer le jugement en ce qu’il a dit n’y avoir lieu de condamner 'in solidum’ la société Pichet Immobilier Services, venant aux droits de la société Lonsdale Immobilier Services, et la société Foncia Gobelins et a débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes indemnitaires formées à l’encontre de la société Pichet Immobilier Services, venant aux droits de la société Lonsdale Immobilier Services, et la société Foncia Gobelins ainsi que du surplus de ses demandes formées au titre des frais irrépétibles,

et statuant à nouveau,

— condamner in solidum la société Pichet Immobilier Services, venant aux droits de la société Lonsdale Immobilier Services, et la société Foncia [Localité 1] Rive Gauche, venant aux droits de la société Foncia Gobelins, au paiement de la somme de 280 388,25 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis par le syndicat des copropriétaires se décomposant comme suit :

199 779,25 euros au titre des condamnations judiciaires définitives prononcées à l’encontre du syndicat des copropriétaires par l’arrêt de la cour d’appel de Paris en date du 24 mai 2017 à l’encontre du syndicat des copropriétaires,

80 609 euros au titre des sommes complémentaires supportées par le syndicat des copropriétaires,

— condamner in solidum la société Pichet Immobilier Services, venant aux droits de la société Lonsdale Immobilier Services, et la société Foncia [Localité 1] Rive Gauche, venant aux droits de la société Foncia Gobelins, au paiement de la somme de 16 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance,

— condamner in solidum la société Pichet Immobilier Services, venant aux droits de la société Lonsdale Immobilier Services, et la société Foncia [Localité 1] Rive Gauche, venant aux droits de la société Foncia Gobelins, aux dépens de première instance,

à titre subsidiaire, si la Cour devait considérer qu’il n’y a pas lieu de condamner 'in solidum’ la société Pichet Immobilier Services, venant aux droits de la société Lonsdale Immobilier Services, et la société Foncia [Localité 1] Rive Gauche, venant aux droits de la société Foncia Gobelins, elle prononcera une condamnation conjointe,

— condamner la société Pichet Immobilier Services, venant aux droits de la société Lonsdale Immobilier Services, et la société Foncia [Localité 1] Rive Gauche, venant aux droits de la société Foncia Gobelins, au paiement de la somme précitée de 280 388,25 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis par le syndicat des copropriétaires, et dans des proportions qu’il appartiendra à la cour de déterminer,

— condamner la société Pichet Immobilier Services, venant aux droits de la société Lonsdale Immobilier Services, et la société Foncia [Localité 1] Rive Gauche, venant aux droits de la société Foncia Gobelins, au paiement chacune de la somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance,

— condamner la société Pichet Immobilier Services, venant aux droits de la société Lonsdale Immobilier Services, et la société Foncia [Localité 1] Rive Gauche, venant aux droits de la société Foncia Gobelins, aux dépens de première instance,

à titre infiniment subsidiaire,

— confirmer le jugement rendu le 27 janvier 2022 par le tribunal judiciaire de Paris en toutes ses dispositions,

en tout état de cause,

— statuer ce que de droit sur les appels en garantie réciproques formulés par la société Pichet Immobilier Services, venant aux droits de la société Lonsdale Immobilier Services, et la société Foncia [Localité 1] Rive Gauche, venant aux droits de la société Foncia Gobelins,

— débouter la société Pichet Immobilier Services, venant aux droits de la société Lonsdale Immobilier Services, et la société Foncia [Localité 1] Rive Gauche, venant aux droits de la société Foncia Gobelins, de tous moyens et prétentions plus amples et contraires au présent dispositif,

— condamner tous succombants à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel ainsi que les dépens d’appel ;

Vu les conclusions notifiées le 5 février 2025 par lesquelles la société à responsabilité limitée Pichet Immobilier Services, intimée, demande à la cour de :

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

à titre subsidiaire et en cas d’infirmation du jugement,

— condamner la société Foncia [Localité 1] Rive Gauche, déclarant venir aux droits de la société Foncia Gobelins à relever indemne la société Pichet Immobilier Services de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre,

en tout état de cause,

— condamner la société Foncia [Localité 1] Rive Gauche, déclarant venir aux droits de la société Foncia Gobelins à payer à la société Pichet Immobilier Services une indemnité de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Foncia [Localité 1] Rive Gauche, déclarant venir aux droits de la société Foncia Gobelins, aux dépens d’appel ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Les moyens soutenus par l’appelante ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation.

Il convient seulement de souligner et d’ajouter les points suivants.

Sur la responsabilité des syndics successifs de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 3]

Le syndic, mandataire du syndicat, répond de sa gestion à l’égard de celui-ci en application des articles 1992 du code civil et 18 de la loi du 10 juillet 1965, ce dernier disposant que le syndic est seul responsable de la gestion du syndicat.

Par application de l’article 31 alinéa 1 du décret du 17 mars 1967, le syndic engage et congédie le personnel employé par le syndicat et fixe les conditions de son travail suivant les usages locaux et les textes en vigueur.

Comme l’a dit le tribunal, il se déduit de ces dispositions que lorsqu’il congédie le personnel, le syndic est maître de sa décision mais qu’il doit agir avec prudence, faute de quoi, il engage sa responsabilité à l’égard du syndicat des copropriétaires, son mandant, pour les fautes qu’il commet dans sa gestion, et notamment s’il ne respecte pas la convention collective nationale régissant la profession de gardien d’immeuble ou pour tout licenciement décidé dans des conditions illégales

Il convient, comme l’a fait le tribunal, d’examiner distinctement les fautes reprochées aux syndics successifs de l’immeuble, à savoir :

— la résiliation amiable du bail, la signature de l’avenant, la gestion du contrat de travail du gardien, d’une part,

— le licenciement sans motif réel et sérieux, d’autre part,

qui sont à l’origine de préjudices distincts pour le syndicat des copropriétaires, de sorte qu’il n’y a pas lieu ici de prononcer une condamnation 'in solidum'.

Sur les fautes reprochées à la société Lonsdale Immobilier Services aux droits de laquelle vient la société Pichet Immobilier Services

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 3] maintient que le cabinet Lonsdale au droit duquel vient la société Pichet Immobilier Services, a commis des fautes de gestion et manqué à son devoir de conseil ainsi qu’à son obligation d’information (alors qu’à l’occasion de la rédaction des contrats de travail, le syndic est tenu de respecter les obligations légales et ne peut invoquer une quelconque ratification par l’approbation des comptes) :

— en résiliant amiablement, de son propre chef, le bail liant le syndicat des copropriétaires à la CARCDSF (sans vote, sans le conditionner à la signature préalable d’un avenant au contrat de travail de M. [J] et sans alerter le syndicat des copropriétaires des conséquences de la vente du logement de fonction à M. [J]), ce qui rendait impossible le respect des obligations de l’employeur faute de logement de fonction disponible, alors que l’article 20 de la convention collective des gardiens d’immeubles dispose que l’attribution d’un logement de fonction est obligatoire, lorsque le salarié est classé en catégorie B, et que l’assemblée générale avait ratifié, le 27 novembre 2011, le contrat de location du logement lié au poste de gardien d’immeuble ;

— puis en signant au nom du syndicat des copropriétaires l’avenant au contrat de travail de M. [J] du 18 novembre 2011 comportant de nombreuses irrégularités (taux d’emploi fixé à 132 %, au-delà du maximum conventionnel autorisé, UV sans contrepartie, heures et jours de travail non conformes – travail du samedi supprimé, coefficient inexact – 340 au lieu de 255, octroi d’un supplémentaire contractuel de 70 € par mois sans vote en assemblée ni justification etc.) ; il ajoute que le quitus de gestion n’a pas été accordé au syndic le 28 mars 2013 ;

— en commettant des fautes de gestion du contrat de travail à l’origine des conflits ayant donné naissance aux contentieux prud’homaux (absence d’organisation de visite médicale, non règlement de problèmes de mutuelles).

La société Pichet Immobilier Services, venant aux droits de la société Lonsdale Immobilier Services, maintient que :

— c’est le cabinet Foncia qui a procédé au licenciement de M. [J] au début de l’année 2015 ;

— elle ne saurait répondre de l’initiative d’un tiers jugée illégale,

— il appartenait a la société Foncia Gobelins de respecter le droit applicable à la procédure de licenciement qu’elle a engagée à l’encontre de M. [J] ;

— seule la société Foncia Gobelins peut répondre des manquements qui lui sont propres ;

— le refus de M. [J] de signer un avenant à son contrat de travail pour un passage en catégorie A n’aurait absolument pas fait échec à la vente du bien immobilier dont la CARCDSF était propriétaire ;

— c’est donc cette Caisse et elle seule qui pouvait décider de vendre le bien et non le syndicat ;

— elle a activement recherché une solution amiable à la difficulté engendrée par les réclamations de M. [J], en tenant une réunion d’information dès le mois de novembre 2012, puis en sollicitant une consultation juridique et en tenant une réunion le 15 mai 2013 en présence des intéressés et de leurs conseils respectifs ;

— M. [J] était d’accord pour consentir un bail au syndicat des copropriétaires, qui aurait été obligé de s’acquitter d’un loyer, mais lors de l’assemblée générale du 7 janvier 2014, la résolution portant sur la conclusion d’un bail auprès de M. [J], a été rejetée ;

— le syndicat ne saurait donc prétendre qu’elle l’aurait irrémédiablement placé dans la situation qu’il dénonce, alors qu’il pouvait soit conclure un nouveau bail avec M. [J], soit accepter un avenant à son contrat de travail pour le placer dans la situation d’un gardien non logé avec une augmentation corrélative substantielle de son salaire ;

— il ne peut lui être reproché de ne pas avoir sollicité l’autorisation de l’assemblée générale pour la fixation des conditions de l’avenant, dans la mesure ou l’article 31 du décret du 17 mars 1967 prévoit que le syndic engage et congédie le personnel employé par le syndicat et fixe les conditions de son travail suivant les usages locaux et les textes en vigueur, pouvant même négocier une rémunération supérieure au minimum prévu par la convention collective et sa responsabilité ne pouvant être recherchée dès lors que le syndicat a approuvé régulièrement les comptes, ce qui est le cas en l’espèce.

Il résulte de l’article 31 du décret du n° 67-223 du 17 mars 1967 que le syndic a la charge d’engager le personnel et de fixer les conditions de son travail suivant les usages en cours et les textes en vigueur.

¿ Sur la résiliation amiable du bail conclu entre le syndicat des copropriétaires et la CARCDSF

Il ressort des éléments de la procédure et des pièces produites que :

— selon bail régularisé le 14 septembre 2011, la CARCDSF a donné en location le logement mis à disposition du gardien au syndicat des copropriétaires (pièce syndicat n° 4) ;

— l’assemblée générale des coproprietaires du 17 novembre 2011 a voté la ratification du contrat-de location du logement de fonction lié au poste de gardien d’immeuble, selon contrat joint à la convocation, par résolution n° 17 adoptée à l’unanimité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés (pièce syndicat n° 6, page 6) ;

— selon courrier du 1er décembre 2011, le cabinet Lonsdale a indiqué à la CARCDSF qu’elle lui confirmait l’accord du syndicat des copropriétaires pour une résiliation amiable du bail de location du logement à la date de signature de l’acte authentique de vente (pièce syndicat n° 5).

Les premiers juges ont exactement relevé que le syndic a commis une faute de gestion susceptible d’engager sa responsabilité, par manquement à son obligation d’information et de conseil, en acceptant la résiliation amiable du bail conclu entre le syndicat des copropriétaires et la CARCDSF, sans vote préalable de l’assemblée générale et sans conditionner son accord à la signature préalable d’un avenant au contrat de travail de M. [J], mettant ainsi – de facto – le syndicat des copropriétaires dans l’impossibilité de respecter son obligation d’employeur en offrant un logement de fonction au gardien de l’immeuble (obligatoire pour le salarié classé en catégorie B), conformément à l’article 20 de la convention collective nationale des gardiens, concierges et employés d’immeubles.

Il n’en demeure pas moins, comme l’a dit le tribunal, que la CARCDSF est restée propriétaire exclusive du lot loué au gardien de l’immeuble, qu’elle avait tout loisir de vendre, de sorte qu’il n’existe pas de lien de causalité entre l’obligation faite au syndicat des copropriétaires de mettre à disposition du gardien un logement de fonction et la résiliation du bail liant le syndicat des copropriétaires à la CARCDSF, qui ne pouvait se poursuivre à la suite de la vente de son lot par cette dernière à M. [J].

Il ressort par ailleurs des éléments de la procédure qu’après la vente du 4 avril 2012, le cabinet Lonsdale a mis en oeuvre les moyens appropriés pour tenter de faire respecter l’obligation du syndicat des copropriétaires de mettre à la disposition de M. [J] un

logement de fonction :

— en faisant appel à un avocat spécialisé, afin de proposer au syndicat des copropriétaires une solution conforme aux règles de droit applicables (pièces Pichet n° 2 à 4) ;

— en procédant à une négociation avec le conseil syndical, l’association des résidents, la CARCDSF et le gardien 'afin d’aboutir à une situation conforme à la loi, économiquement supportable et qui permette la poursuite de l’entretien de la résidence sur un même niveau

de prestation’ (pièce syndicat n° 7 : résolution n° 53 de l’assemblée générale ordinaire du 28 mars 2013, pages 9 et 10, et pièce Pichet n° 5 : compte rendu de la réunion du 15 mai 2013), mission de conciliation qui a été prorogée, faute d’accord intervenu entre les parties, par l’assemblée générale du 27 juin 2013, selon résolution n° 14-1 (pièce syndicat n° 22, page 7) ;

— en sollicitant à plusieurs reprises l’avis d’un avocat spécialisé (pièces Pichet n° 6 et 7 : courriers de Maître [W] des 14 novembre 2013 et 12 décembre 2013) ;

— en faisant inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale spéciale du 7 janvier 2014 un projet de résolution n° 5 portant sur une proposition de passage en catégorie A du gardien, M. [Z] [J], proposition qui n’a pas été acceptée (pièce Pichet n° 8, page 4).

Il convient d’ajouter que lors de cette assemblée, les copropriétaires ont refusé la proposition du conseil syndical de prendre à bail le logement auprès de M. [Z] [J] avec effet rétroactif au 1er avril 2012 moyennant un loyer mensuel de 1.286 € hors charges dans le cadre d’un bail civil avec quelques spécificités.

En revanche les copropriétaires ont adopté la décision n° 5 au terme de laquelle il était proposé à M. [J] un passage en catégorie A avec une augmentation du salaire mensuel brut de 100 €. M. [J] n’a pas accepté cette offre pour le moins dérisoire.

Les premiers juges ont justement retenu que la résiliation amiable du contrat de bail liant la CARCDSF au syndicat des copropriétaires n’est donc pas à l’origine des préjudices dont se plaint le syndicat des copropriétaires, qui ne caractérise en outre aucun autre manquement fautif du cabinet Lonsdale dans la gestion ultérieure du contrat de travail du gardien, au regard de l’obligation incombant au syndicat des copropriétaires de mettre à la disposition de celui-ci un logement de fonction.

¿ Sur la signature au nom du syndicat des copropriétaires d’un avenant au contrat de travail de M. [J] du 18 novembre 2011 comportant 'de nombreuses irrégularités’ et sur les fautes alléguées de gestion du contrat de travail’à l’origine des conflits’ ayant donné naissance aux contentieux prud’hommaux

Les irrégularités alléguées par le syndicat des copropriétaires concernant l’avenant au contrat de travail du 18 novembre 2011 consistent en la fixation d’un taux d’emploi supérieur au maximum conventionnel prévu par la convention collective applicable au gardien, l’attribution de nombreuses U.V. sans contrepartie, un coefficient inexact, l’octroi d’un supplément contractuel de 70 € par mois sans vote en assemblée générale ni justification.

Toutefois, comme l’a dit le tribunal, les calculs effectués à ce titre par le syndicat des

copropriétaires ne sont ni détaillés ni justifiés et la preuve n’est pas davantage rapportée, au travers des pièces produites, que des Unités de Valeur (UV) auraient été accordées par l’ancien syndic au gardien d’immeuble sans contrepartie.

De plus, la société Pichet Immobilier Services fait justement remarquer que le taux d’emploi de M. [J] a été réduit dans l’avenant du 18 novembre 2011, passant de 133 % à 132 %, le taux de 133 % ayant été fixé dans un avenant précédemment conclu avec la CARCDSF, comme l’exposait M. [J] lui-même dans ses conclusions récapitulatives n° 3 devant le pôle social de cette cour (pièce Pichet n° 10, page 4).

En outre, le syndic peut librement négocier avec le gardien, sans avoir à solliciter un quelconque accord de l’assemblée, une rémunération supérieure au minimum prévu par la

convention collective des gardiens d’immeuble (qui ne fixe pas de plafond maximum autorisé), sa responsabilité ne pouvant dès lors être recherchée lorsque l’assemblée générale a approuvé les comptes, de sorte qu’aucune faute de gestion du cabinet Lonsdale

n’apparaît justifiée à cet égard.

Aucun manquement fautif dans la gestion du contrat de travail à l’origine de la naissance de relations conflictuelles puis des contentieux prud’hommaux n’apparaît davantage établi à l’encontre du cabinet Lonsdale.

Les premiers juges ont justement retenu que le blocage opposé à la recherche d’une solution postérieurement à l’acquisition de l’appartement par le gardien, ayant justifié la

condamnation de l’employeur au paiement d’une somme de 3.000 € en réparation du préjudice moral en résultant, était exclusivement imputable au syndicat des copropriétaires lui-même :

— qui n’a pas donné suite à des propositions de résolutions amiables du litige, négociées avec le gardien de l’immeuble, le conseil syndical et le syndic,

— et dont l’organe délibérant s’est opposé au vote du projet de résolution n° 4 inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale spéciale du 7 janvier 2014 évoquée plus haut, rédigé comme suit (pièce Pichet n° 8, page 3) :

'Décision à prendre concernant la proposition du CS de prendre le bail ce logement auprès de [Z] [J] avec effet rétroactif au 1er avril 2012 pour un loyer mensuel de 1.286 € hors charges dans le cadre d’un bail civil avec les spécificités suivantes :

…

Le CS propose de prendre à bail ce logement auprès de [Z] [J] avec effet rétroactif au 1er avril 2012 pour un loyer mensuel de 1.286 € hors charges dans le cadre d’un bail civil avec les spécificités suivantes :

Ce bail prendra fin dès la rupture du contrat de travail de [Z] [J]

Tant qu’il existera ce bail sera opposable à un éventuel acheteur

[Z] [J] en tant que propriétaire de ce logement s’engage à le proposer en priorité au SDC s’il décide de vendre.

Un avantage de 180 € correspondant à celui défini par la convention collective sera retenu sur salaire.

Le paiement de l’arrieré des sommes dues sera étalé sur 24 mois'.

En ce qui concerne la question de la prévoyance et du préjudice résultant du défaut d’assurance complémentaire santé, s’il existe incontestablement une faute imputable au syndic dans la gestion du contrat de travail du gardien de l’immeuble, il n’en découle aucun préjudice direct et certain pour le syndicat des copropriétaires qui a dû, en tout état de cause, s’acquitter, à hauteur des 2/3, du coût de la mutuelle prise en charge par M. [J], entre le 1er septembre 2011 et le 31 décembre 2013 (pièce syndicat n° 17, SDC, arrêt de la Cour d’appel de Paris pôle 6 chambre 10 du 24 mai 2017, page 8).

En définitive, le cabinet Lonsdale n’a commis qu’une seule faute de gestion à l’origine d’un préjudice direct et certain pour le syndicat des coproprietaires, en n’organisant pas de visite médicale entre mai 2009 et mars 2014, ce qui a justifié la condamnation du syndicat

des copropriétaires, par jugement du Conseil de Prud’hommes de Paris du 11 juin 2014 (pièce syndicat n° 13, page 5) confirmé sur ce point par cette Cour dans son arrêt du 24 mai 2017, au paiement de la somme de 500 € en réparation du préjudice subi, faute d’examen médical réalisé 'pour appréhender l’aptitude du salarié à la poursuite de ses fonctions pendant plusieurs années consécutives’ (pièce syndicat n° 17, page 9).

Sur les fautes reprochées à la société Foncia Gobelins aux droits de laquelle vient la société par actions simplifiée Foncia [Localité 1] Rive Gauche

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 3] fait état du licenciement de M. [J] dans des conditions illégales en faisant expressément référence à l’action en justice engagée par M. [J] pour justifier son licenciement, ainsi qu’il ressort de l’arrêt de cette cour du 24 mai 2017 ayant apprécié souverainement les faits de la cause (pièces syndicat n° 16 et 17), et comme

'mesure de rétorsion’ à la procédure engagée par le salarié devant le conseil de prud’hommes relativement à la régularité de son statut, ce qui a participé à la condamnation du syndicat des copropriétaires. Il maintient qu’il appartenait au syndic de veiller, en sa qualité de professionnel, à la régularité de la procédure entreprise et notamment à la licéité des motifs de licenciement invoqués, de sorte que le cabinet Foncia a manqué à son devoir de conseil dans le cadre de la procédure de licenciement. Il conteste avoir 'conservé la maitrise de la procédure de licenciement', l’intervention d’un avocat n’ayant en aucun cas pour conséquence d’exonérer le syndic de son devoir de conseil et d’information envers le syndicat des copropriétaires et le cabinet Foncia étant doté d’un service juridique intégré structuré et compétent pour gérer et/ou suivre des dossiers juridiques complexes, ce qui explique le choix de la copropriété.

S’agissant de la résolution n° 45 de l’assemblée générale du 21 mai 2015, il maintient qu’il ressort du compte rendu d’activité que le dossier du gardien a été géré par le cabinet Foncia 'conformément à ses prérogatives'.

Il maintient :

— qu’il a cherché un logement de fonction à mettre à disposition à M. [J], quitte à le louer, mais qu’aucun logement ne pouvait convenir,

— que le quitus n’est libératoire de responsabilité que pour les actes de gestion dont l’assemblée générale a eu connaissance et qu’elle a été à même d’apprécier,

— qu’il n’avait pas la compétence pour valider le motif de licenciement choisi par le cabinet Foncia.

La société Foncia [Localité 1] Rive Gauche maintient :

— qu’elle n’a en aucun cas invoqué comme motif de licenciement l’introduction d’une procédure prud’hommale, l’irrégularité de la situation résultant principalement dans l’absence de mise à disposition du gardien d’un logement de fonction ;

— que ce n’est que dans le cadre de son pouvoir souverain d’appréciation, et en se référant aux 'circonstances de la cause’ que la cour d’appel a considéré que le licenciement était en réalité une mesure de rétorsion à la procédure engagée par le salarié ;

— que le tribunal n’est pas tenu par l’interprétation de la cour d’appel quand bien même elle aurait également déduit, à tort, l’existence d’une mesure de rétorsion des termes de la lettre de licenciement, l’autorité de la chose jugée ne concernant que le dispositif des décisions et non leurs motifs, en application de l’article 480 du code de procédure civile ;

— qu’il n’était fait référence à la procédure en cours que pour dire qu’elle avait révélé des irrégularités justifiant le licenciement en raison de l’impossibilité d’y remédier ;

— que le principal motif de licenciement est l’irrégularité de la situation de M. [J] qui, en violation des dispositions légales et conventionnelles, ne disposait pas de logement de fonction, ce qui caractérise une faute du syndicat des copropriétaires à l’encontre de son

salarié, en lui refusant l’attribution d’un logement de fonction ;

— qu’il n’y aurait pas eu lieu à licenciement si, lors de l’assemblée générale convoquée spécialement à cet effet le 7 janvier 2014, la copropriété n’avait pas refusé de louer à M. [J] l’appartement qu’il avait acquis et ce pour le mettre à sa disposition à titre de logement de fonction comme son statut l’imposait ;

— que c’est donc le syndicat qui a sciemment méconnu ses obligations et qui cherche, par tous moyens, à faire peser les conséquences financières de sa faute sur un tiers, alors même que la lettre de licenciement a été rédigée sous le contrôle de l’avocat choisi par la copropriété,

— que dès lors que le syndicat des copropriétaires avait pris soin de confier la procédure de licenciement à un avocat spécialisé, en la personne de Maître [I], il n’avait pas à contredire l’analyse de ce dernier ;

— que le syndicat a entériné expressément le licenciement intervenu le 13 février 2015 par décision d’assemblée générale du 21 mai 2015 (résolution 45) tout en lui donnant quitus de sa gestion pour le passé (résolution 5), reconnaissant ainsi de facto que le licenciement ne constituait pas une faute de Foncia Gobelins.

En l’espèce, il ressort des éléments de la procédure et des pièces produites que le syndic a notifié à M. [Z] [J] son licenciement 'pour cause réelle et sérieuse', par lettre du 13 février 2015 (pièce syndicat n° 16), pour les motifs suivants :

' 1 – Depuis la vente en 2012 à votre demande et à votre profit de l’appartement qui, jusqu’alors, était votre logement de fonction, la copropriété n’a plus de logement de fonction à mettre à disposition de son gardien. Elle ne peut donc plus avoir de salarié relevant de la catégorie des gardiens, puisque le statut de gardien-concierge implique qu’il soit logé par son employeur.

C’est d’ailleurs la procédure que vous avez engagée à l’encontre du syndicat des copropriétaires devant le conseil de prud’hommes de Paris lui reprochant cette situation, qui nous a alertés sur effectivement l’irrégularité de votre statut.

Il était cependant convenu à l’origine que la vente de ce logement à votre profit s’accompagnerait du changement de votre statut contractuel en catégorie A, ce qui n’a malheureusement pas été acté et que vous refusez désormais.

Dès lors qu’il vous appartient de veiller au bon respect de la loi et des dispositions conventionnelles, nous sommes contraints d’en tirer les conséquences et de mettre un terme à l’irrégularité de la situation actuelle, que vous contestez vous-même.

2 – D’autres irrégularités sont à déplorer : votre taux d’emploi dépasse le taux d’emploi maximal autorisé par la convention collective des gardiens de 125 %, votre coefficient est inapproprié…

3 – Votre contrat de travail est inadapté aux besoins et à la configuration de la copropriété : des U. V. vous ont été attribuées au titre de tâches que vous n’aviez pas à effectuer même avant la conclusion de l’avenant à votre contrat, telle que la distribution du courrier, le débouchage des vides ordures ou que vous n’exécutez pas telle que la tenue du cahier de conciergerie par exemple.

Cela signifie également que ces U.V. vous ont été attribuées sans contrepartie.

4 – La rémunération prévue est injustifiée puisque :

vous n’effectuez pas les très nombreuses heures de travaux qualifiés et spécialisés, qui sont donc sans objet,

votre contrat prévoit l’attribution de 1.000 UV, là encore, sans aucune contrepartie…

5 – Ces difficultés sont accentuées par l’ambiguïté de votre statut : le fait que vous avez été vous-même l’acquéreur de votre logement et donc, depuis lors, à la fois employé et employeur, ne fait pas partie de la configuration initiale ni de celle souhaitée.

Le rapport hiérarchique existant est biaisé et la réalisation de votre prestation de travail compliquée de ce fait également. Ce d’autant que vous exercez une activité d’auto-entrepreneur en sus de votre contrat, ce qui modifie nécessairement vos rapports avec les uns et les autres, accroît votre charge de travail, perturbe votre temps de présence…

6 – Votre refus de nous donner des renseignements concernant la mutuelle AXA ou avec le courtier Fihlet-Allard et compagnie, qui demandent à la copropriété de régler plus de 13.000 € pour 2014 sans qu’aucun contrat n’ait jamais été signé à notre connaissance et qui devrait s’appliquer 'à l’ensemble du personnel concerné', c’est-à-dire vous, sans que nous n’ayons jamais nous-même ces organismes, nous inquiètent.

Votre refus de nous donner des explications concernant l’attribution du supplément de salaire de 70 € par mois par le précédent syndic au titre, semble-t-il, de la fin du bénéfice de la mutuelle de la CARCDSF et, dans le même temps, vos demandes à ce titre, rendent les rapports compliqués. '

7 – Les relations entretenues avec votre employeur se sont détériorées, ce qui est préjudiciable à la copropriété, qui est confrontée à un climat conflictuel et de perte de confiance, comme l’illustre par exemple le fait précédent.

Pour l’ensemble de ces raisons, nous avons décidé de vous licencier'.

Par arrêt du 24 mai 2017 cette cour a dit que le licenciement est nul.

Les premiers juges ont exactement énoncé ce qui suit :

'Par ces motifs, le syndic :

— impute à M. [Z] [J], qui n’a commis aucune faute en procédant à l’acquisition de sa loge de fonction, un manquement de l’employeur lui-même à son obligation de mettre à disposition du gardien de l’immeuble de catégorie B un logement de fonction, en respectant les obligations légales et conventionnelles liées au statut de gardien d’immeuble,

— justifie le licenciement pour cause réelle et sérieuse par la procédure prud’homale engagée par M. [Z] [J], laquelle aurait révélé 'l’irrégularité’ de son 'statut',

— reproche à M. [Z] [J] de ne pas accepté son changement de statut contractuel, en catégorie A, sans justifier d’une quelconque obligation qui aurait pu être imposée au gardien d’immeuble à cet égard,

— fait état d’irrégularités non établies et qui, à les supposer avérées, ne peuvent en tout état de cause être imputées au gardien de l’immeuble lui-même (taux d’emploi, contrat de travail inadapté aux besoins et à la configuration de la copropriété, rémunération injustifiée, octroi de certaines U.V. sans contrepartie, attribution d’un supplément de salaire),

— n’articule aucun manquement précis et justifié à l’encontre de M. [Z] [J].

Il est par ailleurs constant que le licenciement de M. [Z] [J], par lettre du 13 février 2015, par le syndic a été jugé nul par arrêt de la Cour d’appel de Paris, Pôle 6 chambre 10, du 24 mai 2017, en ce qu’il est motivé même partiellement, par l’action en justice du salarié, l’employeur 'fait expressément référence dans la lettre de licenciement à l’action en justice engagée par le salarié et précise d’ailleurs que l’irrégularité du statut du salarié lui a été révélée par l’action engagée', les termes de la lettre de licenciement et les circonstances de la cause lui permettant d’établir que le licenciement prononcé, intervenu comme 'mesure de rétorsion’ est bien 'en lien avec l’action prud’homale engagée relativement à la régularité de son statut’ (pièce syndicat n° 17, pages 6 et 7 notamment).

Les premiers juges ont exactement énoncé ce qui suit :

'Il appartient au tribunal, dans le cadre du présent litige, d’apprécier lui-même si le syndic, en procédant au licenciement de l’employé du syndicat des copropriétaires sans cause réelle et sérieuse, a commis une faute de nature à engager sa responsabilité à l’égard du syndicat des copropriétaires.

Par conséquent, et contrairement à ce qui est soutenu par le syndic la question n’est pas de savoir si le syndic invoque d’autres motifs pour justifier le licenciement de M. [Z] [J], mais bien le fait que le syndicat ne pouvait invoquer dans sa lettre de licenciement, l’action en justice engagée par le salarié pour justifier son licenciement en raison de l’irrégularité du statut du gardien de l’immeuble révélée par l’action engagée.

Or, le cabinet Foncia, en sa qualité de syndic professionnel ayant le pouvoir de licencier les employés du syndicat, en application des dispositions précitées de l’article 31 du décret du 17 mars 1967, se devait d’être particulièrement vigilant quant à la régularité et au motif du licenciement de M. [Z] [J] (…)

En engageant une procédure de licenciement pour cause réelle et sérieuse, sans éléments probants permettant de caractériser un motif réel et sérieux de licenciement, le cabinet Foncia a commis une faute de gestion qui à entraîné la responsabilité de son mandant, peu important qu’il n’ait pu proposer un logement de fonction au gardien, conformément aux dispositions conventionnelles en vigueur.

Cette faute de gestion a notamment privé le syndicat des copropriétaires de la possibilité d’obtenir une décision validant le licenciement de M. [Z] [J].

Si le cabinet Foncia soutient que l’avocat de la copropriété, spécialiste expressément mandaté sur les questions de droit du travail, a contrôlé et encadré le licenciement du gardien, il relève des obligations personnelles du syndic de congédier le personnel employé par le syndicat. Le syndic ne peut donc s’exonérer de cette responsabilité en arguant du conseil d’un avocat.

En tout état de cause, la légèreté des motifs de licenciement présentés aurait du alerter le syndic sur les risques d’une telle procédure de licenciement, face à un salarie dont il n’était rapporté la preuve d’aucun manquement professionnel.

Le syndic a donc commis une faute de gestion en engageant une procédure de licenciement pour cause réelle et sérieuse sans disposer d’éléments probants permettant de justifier une telle procédure.

Le quitus n’est libératoire de responsabilité que pour les actes de gestion dont l’assemblée générale a eu connaissance et dont elle a été à même d’apprécier les conséquences. Or, en l’espèce, les copropriétaires n’étaient pas à même, avant l’arrêt de la Cour d’appel de Paris en date du 24 mai 2017, d’apprécier le bien-fonde des griefs allégués à l’encontre de M. [J] dans la lettre de licenciement du 13 février 2015, de sorte que le quitus donné lors de l’assemblée générale du 21 mai 2015 n’exonère pas le syndic de sa responsabilité'.

Il convient d’ajouter que le Cabinet Foncia ne peut valablement invoquer une prétendue ratification des conditions du licenciement par l’assemblée générale du 21 mai 2015, laquelle est postérieure à la rédaction de la lettre de licenciement du 13 février 2015. En effet, la résolution n°45 de l’assemblée générale du 21 mai 2015 ne concerne que l’approbation par les copropriétaires du principe du licenciement et non pas les motifs exposés dans la lettre de licenciement. Le compte rendu d’activité du conseil syndical pour l’assemblée générale du 21 mai 2015 précise bien que le dossier du gardien a été géré par le cabinet Foncia 'conformément à ses prérogatives’ (pièce syndicat n°23 : procès verbal de l’assemblée du 21 mai 2015).

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a dit que la responsabilité du cabinet Foncia Gobelins est donc engagée à l’égard du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] & [Adresse 3] à [Localité 3], à raison des fautes de gestion commises par son ancien syndic dans l’exécution de son mandat, ayant conduit à l’annulation du licenciement de M. [Z] [J], par arrêt de la Cour d’appel de Paris, pôle 6 – chambre 10, en date du 24 mai 2017.

Sur les préjudices subis

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] & [Adresse 3] a [Localité 3] maintient que :

— le total des condamnations prononcées par la Cour d’appel de Paris, selon arrêt du 24 mai 2017, s’élève à la somme de 157.779,25 €, à laquelle s’ajoutent les charges afférentes d’un montant de 42.000 € qu’il a eu à supporter, portant le total à la somme de 199.779,25 €,

— ces condamnations, réglées en application d’une décision de justice définitive, caractérisent indéniablement un préjudice actuel et certain résultant directement des fautes des anciens syndics qui doit nécessairement être indemnisé dans son intégralité ;

— il a également supporté des frais de syndics, de conseils et de procédure (20.000 €), un préjudice résultant du surplus de salaire versé de décembre 2011 à avril 2015 (44 mois), outre 50 % de charges (10.989 €), un préjudice résultant de la prime mensuelle de 70 € versée à M. [J] du 1er septembre 2011 à avril 2015, date de fin de son contrat de travail, un préjudice résultant de la dégradation de l’ambiance, de la qualité du service importante et de la mauvaise surveillance de l’exécution du contrat de travail du gardien (35.000 €) et un préjudice résultant du temps passé par les copropriétaires et plus particulièrement le conseil syndical qui a tenté de faire face à cette situation conflictuelle (10.000 €), soit la somme totale complémentaire de 80.609 € ;

— l’élément générateur du préjudice subi résulte bien des fautes imputables aux deux syndics successifs ayant indissociablement concouru à la réalisation du dommage ;

— il n’a jamais été mis en mesure d’apprécier le risque d’une censure pour licenciement sans cause réelle et sérieuse, au-delà du simple caractère aléatoire inhérent à tout contentieux, ni même de l’éventualité d’une nullité du licenciement mis en oeuvre par le syndic, qui doit en assumer les conséquences.

La société Pichet Immobilier Services, venant aux droits de la société Lonsdale Immobilier Services, maintient que :

— s’agissant de l’allocation de la somme de 45.000 € en réparation du préjudice subi pour défaut de mise à disposition d’un logement de fonction entre le 4 avril 2012 et le 15 mai 2015, la cour d’appel a compensé la perte de l’avantage en nature que constituait pour M.

[J] la mise à disposition d’un tel logement ;

— si le bail n’avait pas été résilié, le syndicat des copropriétaires se serait trouvé locataire de M. [J] et aurait du à ce titre poursuivre régulièrement l’exécution du bail du 14 septembre 2011 qui prévoyait le paiement d’un loyer de 1.286 €, tout en continuant à mettre le logement ainsi loué à la disposition de son gardien, en prenant en charge les dépenses de chauffage, d’eau chaude ainsi que les charges locatives en application du contrat de travail relevant de la catégorie B ;

— de même, si un contrat complémentaire santé avait été souscrit par le syndic au nom du syndicat et au bénéfice de son salarie, l’employeur aurait indéniablement du régler des primes au titre de ce contrat ;

— la preuve n’est donc pas rapportée d’un préjudice actuel et certain ;

— s’agissant de l’avenant au contrat de travail du 18 novembre 2011, les calculs effectués, notamment en ce qui concerne les charges patronales acquittées, ne sont aucunement détaillés donc justifiées ;

— il est par ailleurs affirmé que des UV auraient été accordées, sans contrepartie, et que le taux d’emploi excéderait le maximum conventionnel autorisé, sans fournir la moindre démonstration en ce sens, seules les fiches de paie d’août à décembre 2010 puis celles

postérieures à septembre 2011 de M. [J] étant produites ;

— la dégradation de l’ambiance à laquelle le syndicat fait référence a pour origine l’acquisition par M. [J] de son logement de fonction auprès de la CARCDSF et non le comportement de la société Lonsdale, qui n’avait aucun moyen de faire obstacle à cette vente ;

— il ne saurait être fait droit à la demande globale et forfaitaire formulée, sans justification, au titre du temps passé par les copropriétaires et le conseil syndical, alors qu’il n’a été syndic de copropriété que jusqu’en mars 2014.

La société Foncia [Localité 1] Rive Gauche, venant aux droits de la société Foncia Gobelins, maintient que :

— c’est le licenciement en lui-même qui justifie l’octroi d’indemnités et non la lettre envoyée par la société Foncia Gobelins ;

— or, le licenciement a été initié à la demande du syndicat des copropriétaires puis a été validé par lui en dépit de l’opposition de certains copropriétaires ;

— les indemnités sont dues en raison du licenciement et non de sa nullité ou d’un vice de la lettre de licenciement ;

— ce licenciement n’aurait pas eu lieu si le cabinet Lonsdale n’avait pas crée cette situation en méconnaissant les droits de M. [J] (résiliation du bail, signature d’un avenant illégal, avec un taux d’emploi à 132 %) ;

— c’est l’absence de fourniture d’un logement de fonction qui l’a contraint à diligenter la procédure de licenciement ;

— au lieu de choisir de licencier M. [J], le syndicat des copropriétaires aurait pu régulariser sa situation en mettant à sa disposition un appartement de fonction,

— à titre subsidiaire, son obligation ne saurait excéder les dommages intérêts dus au titre du licenciement jugé comme nul par la Cour d’appel, qui ont été fixés à la somme de 90.000 € ni excéder le préjudice réellement subi par le syndicat des copropriétaires qui a fait l’économie de louer le logement de fonction, soit la somme de 1.286 € et du salaire de M. [J] qui était, charges comprises, de plus de 4.000 €, déduction faite du coût d’un simple employé d’immeuble, qui est de l’ordre de 2.000 € ;

— en procédant au licenciement, le syndicat des copropriétaires a économisé 3.300 € par mois, de sorte qu’il a amorti les dommages intérêts de licenciement en moins de 28 mois, soit tout juste un peu plus de deux ans, de sorte qu’il n’a subi aucun préjudice.

En application de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est tenu de réparer intégralement le préjudice subi par le créancier du fait de sa faute.

Le préjudice à réparer doit être certain, direct et personnel.

En l’occurrence, comme l’a dit le tribunal, le cabinet Lonsdale (devenue Pichet Immobilier Services) n’est responsable à l’égard du syndicat des copropriétaires que de l’absence

d’organisation de visite médicale entre mai 2009 et mars 2014, ayant justifié la condamnation du syndicat des copropriétaires, par jugement du conseil de prud’hommes de Paris du 11 juin 2014 (pièce syndicat n°13, page 5) confirmé par l’arrêt de cette cour du 24 mai 2017, au paiement de la somme de 500 € en réparation du préjudice subi, faute d’examen médical réalisé 'pour appréhender l’aptitude du salarié à la poursuite de ses fonctions pendant plusieurs années consécutives’ (pièce syndicat n° 17 page 9).

S’agissant de la privation de l’avantage en nature consistant pour le salarié de catégorie B à ne pas avoir bénéficié d’un logement de fonction attaché à son contrat de travail, en l’absence d’accord sur la mise en place d’un bail ou le passage en catégorie A avec compensation financière, pour la période du 4 avril 2012 au 15 mai 2015 (45.000 €), les premiers juges ont exactement relevé que cette privation :

— n’a pas pour origine un manquement fautif qui serait imputable au cabinet Lonsdale ou au cabinet Foncia Gobelins,

— ne constitue pas un préjudice indemnisable dès lors que la copropriété aurait dû, en tout état de cause, offrir un logement de fonction au gardien de l’immeuble et, à défaut de pouvoir respecter cet engagement contractuel, compenser la perte financière résultant de la privation de cet avantage.

Il en est de même pour le préjudice moral résultant des manquements de l’employeur à son obligation d’exécuter loyalement le contrat de travail (3 .000 €), qui résulte, selon l’arrêt de la Cour d’appel de Paris du 24 mai 2017 (pièce syndicat n° 17 précitée, page 8), du blocage opposé par le seul syndicat des copropriétaires, à l’exclusion de tout manquement fautif des syndics, à 'la recherche d’une solution postérieurement à l’acquisition de l’appartement par le gardien', alors même qu’il 'avait été proposé par le salarié entre autres solutions, une modification de son contrat de travail assurant le passage du statut de gardien de catégorie B, en statut de gardien de catégorie A avec une compensation salariale de 800 € par mois', aucune solution n’ayant été trouvée 'du fait de l’employeur qui s’opposait à toute compensation'.

S’agissant des questions de prévoyance (défaut d’assurance complémentaire santé assumée à hauteur des 2/3 par le syndicat, 4.500 €) et de l’indemnité conventionnelle de licenciement (perçue à hauteur de 18.233 ,47 € alors que l’indemnité conventionnelle aurait dû être d’un montant de 28.812,72 €, soit un reliquat de 10.579,25 €), les premiers juges ont justement retenu que ces postes d’indemnités ne constituent pas non plus des préjudices directs et certains pour le syndicat des copropriétaires, lequel aurait dû, en tout état de cause :

— s’acquitter de sa part afférente à la mutuelle complémentaire santé de son salarié,

— payer l’intégralité de l’indemnité conventionnelle de licenciement due à son salarie, y compris dans le cadre d’un licenciement réalisé dans des conditions légales, licenciement dont le principe même a d’ailleurs été approuvé par l’assemblée générale des copropriétaires du 21 mai 2015, selon résolution n° 45 (pièce syndicat n° 23, page 26 sur 28).

Comme l’a dit le tribunal, la condamnation des anciens syndics au paiement de ces sommes serait source d’un enrichissement sans cause pour le syndicat des copropriétaires, le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires ne pouvant être équivalent aux condamnations prononcées à son encontre, puisque celui-ci a en définitive bénéficié des prestations effectuées par M. [J] et qu’il a décidé de licencier M. [J] pour souscrire ensuite un contrat d’entretien auprès d’une société de ménage et recruter un employé d’immeuble, selon résolutions n° 43 et 44 de l’assemblée générale du 21 mai 2015 (pièce syndicat n° 23 précitée, page 25 sur 29), de sorte qu’il ne s’agit pas de préjudices indemnisables.

Ces sommes, qui résultent d’une mauvaise exécution par les syndics successifs de leur mandat, ne sont pas liées au licenciement abusif de M. [J] initié par le cabinet Foncia Gobelins et auraient été nécessairement dues par le syndicat des copropriétaires.

De même, les premiers juges ont justement retenu que les sommes versées par le syndicat des copropriétaires au titre du surplus de salaire versé (10.989 €), de la prime mensuelle de 70 € versée à M. [J] du 1er septembre 2011 au mois d’avril 2015 (4.620 €), de la dégradation de l’ambiance, de la qualité du service importante et de la mauvaise surveillance de l’exécution du contrat de travail du gardien (35.000 €) ainsi que du temps passé par les copropriétaires pour tenter de faire face à cette situation conflictuelle et de la gérer au quotidien (l0.000 €) ne sont justifiés ni dans leur principe, ni dans leur quantum, la preuve n’étant pas, au surplus, rapportée de l’existence de manquements fautifs imputables à l’un ou l’autre des syndics défendeurs, ayant occasionné les préjudices allégués pour un montant total complémentaire de 80.609 €.

En revanche, comme l’a dit le tribunal, la condamnation judiciaire au paiement de la somme de 90.000 € à titre de dommages et intérêts pour licenciement nul fait directement suite à la faute commise par le cabinet Foncia Gobelins dans l’exécution de son mandat, de sorte que le lien de causalité entre la faute et le préjudice subi par le demandeur est établi.

L’absence de motivation légale de la lettre de licenciement du syndic en date du 13 février 2015 a entraîné la condamnation du syndicat au paiement d’une indemnité de 90.000 € à titre de dommages et intérêts pour licenciement nul.

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a condamné le cabinet Foncia Gobelins au paiement de cette somme, celui-ci ne pouvant se prévaloir à cet égard d’hypothétiques économies qui auraient été réalisées par le syndicat (non établies sur la base de calculs probants et sans lien avec la faute à l’origine de l’indemnité allouée par la Cour d’appel de Paris), en procédant à un licenciement abusif (non-paiement d’un logement de fonction, remplacement du gardien par un employé d’immeuble et le recrutement d’une société de ménage…).

Le manquement du syndic à son obligation de conseil et d’information a, en tout état de cause, privé le syndicat de la possibilité de décider en pleine connaissance de cause de conclure un contrat de gardien, à un moindre coût, de décider, le cas échéant, de n’engager personne, et de procéder, le cas échéant, à un licenciement dans les formes légales, en évitant la condamnation du 24 mai 2017.

Le jugement est confirmé en ce qu’il a condamné la seule société Foncia Gobelins à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] & [Adresse 3] à [Localité 3] les sommes de :

—  90.000 € au titre des dommages et intérêts auxquels le syndicat des coproprietaires a été condamné par arrêt de cette cour du 24 mai 2017 pour licenciement nul,

—  3.000 € au titre des frais irrépetibles auxquels le syndicat des coproprietaires a été condamné par ce même arrêt (pièce syndicat n° 17, page 10 et justificatifs de paiement, pièce n° 29).

Le jugement est également confirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] & [Adresse 3] à [Localité 3] du surplus, non justifié, de ses demandes indemnitaires.

De même, le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté les recours en garantie reciproques formés l’un à l’égard de l’autre par la société Pichet Immobilier Services, venant aux droits de la société Lonsdale Immobilier Services, et par la société Foncia [Localité 1] Rive Gauche venant aux droits de la société Foncia Gobelins, dès lors que chacun des défendeurs n’est condamné qu’a proportion de sa faute, les syndics successifs n’ayant pas contribué ensemble, par leurs fautes d’exécution respectives, à la réalisation de l’entier préjudice subi par le syndicat des copropriétaires.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Foncia [Localité 1] Rive Gauche, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer les sommes suivantes par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel :

— au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] & [Adresse 3] à [Localité 3] : 6.000 €,

— à la société à responsabilité limitée Pichet Immobilier Services : 3.000 €.

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par la société Foncia [Localité 1] Rive Gauche.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Condamne la société par actions simplifiée Foncia [Localité 1] Rive Gauche aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer les sommes suivantes par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel :

— au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] & [Adresse 3] à [Localité 3] : 6.000 €,

— à la société à responsabilité limitée Pichet Immobilier Services : 3.000 € ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE