Cour d'appel de Paris, Pôle 4 chambre 2, 26 novembre 2025, n° 23/18851

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Texte intégral
- COUR D'APPEL DE PARIS
- Parties
- Composition de la Cour
- Faits
- PRETENTIONS DES PARTIES
- Motifs de la décision
- Sur la demande des syndicats en paiement des charges
- Sur la demande du syndicat principal Le Mandinet
- Sur la demande du syndicat secondaire Les Terrasses du [Adresse 28]
- Sur les frais de recouvrement
- Sur la demande de dommages-intérêts des syndicats
- Sur la capitalisation des intérêts
- Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
- Dispositif

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CA Paris
Infirmation 26 novembre 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que Monsieur [U] n'a pas contesté sa qualité de copropriétaire et que les charges étaient exigibles, rendant la créance certaine et liquide.
Accepté
Mauvaise foi dans le paiement des charges
La cour a jugé que les manquements répétés de Monsieur [U] à son obligation de paiement constituaient une faute, justifiant l'allocation de dommages-intérêts.
Accepté
Droit au remboursement des frais de recouvrement
La cour a reconnu que les frais de recouvrement étaient justifiés et devaient être remboursés par Monsieur [U].

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 ch. 2, 26 nov. 2025, n° 23/18851
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	23/18851
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 décembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Christofer CLAUDE
Cabinet(s) :	REALYZEDLDA AVOCATS
Parties :	son syndic, Société ADB VERNIER, SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LE MANDINET 1 DÉNOMMÉ ÉGALEMENT [ Adresse 20 ], SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LE MANDINET SIS [ Adresse 3 ]

Texte intégral

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 26 NOVEMBRE 2025

(n° , 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/18851 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CISLD

Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Février 2023 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 27] – RG n° 22/05300

APPELANTS

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LE MANDINET SIS [Adresse 3] représenté par son syndic, la société ADB VERNIER, SAS immatriculée au RCS de [Localité 27] sous le numéro B 399 336 437

C/O Société ADB VERNIER

[Adresse 6]

[Localité 14]

Représenté par M^e Christofer CLAUDE de la SELAS REALYZE, avocat au barreau de PARIS, toque : R175

Ayant pour avocat plaidant : M^e Jack BEAUJARD de la SELAS DLDA AVOCATS, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, toque : E0887

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LE MANDINET 1 DÉNOMMÉ ÉGALEMENT [Adresse 20], représenté par son syndic, la Société ADB VERNIER, SAS immatriculée au RCS de [Localité 27] sous le numéro B 399 336 437

C/O Société ADB VERNIER

[Adresse 6]

[Localité 14]

Représenté par M^e Christofer CLAUDE de la SELAS REALYZE, avocat au barreau de PARIS, toque : R175

Ayant pour avocat plaidant : M^e Jack BEAUJARD de la SELAS DLDA AVOCATS, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, toque : E0887

INTIME

Monsieur [F] [U]

né le 30 juillet 1969 à [Localité 17] (92)

[Adresse 7]

[Localité 13]

DEFAILLANT

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Marie CHABROLLE, Conseillère

Monsieur Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— DEFAUT

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Perrine VERMONT, Conseillère, et par Madame Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * *

FAITS & PROCEDURE

M. [F] [U] est propriétaire des lots n°23 (un appartement) et n°125 (un garage) de l’état descriptif de division de l’ensemble immobilier régi par statut de la copropriété des immeubles bâtis, situé aux [Adresse 2] et [Adresse 12] à [Adresse 21] [Localité 1].

Le syndicat des copropriétaires Mandinet constitue le syndicat principal de l’ensemble immobilier.

Les lots n° 23 et n°125 sont situés respectivement dans les bâtiments C et G1, dont le syndicat des copropriétaires est Mandinet 1, aussi appelé [Adresse 19], et constitue un syndicat secondaire.

Par jugement du 10 avril 2006 le tribunal d’instance de Lagny-sur-Marne a condamné M. [U] à payer au syndicat secondaire des copropriétaires [Adresse 19] les sommes de 1.873,48 € au titre de l’arriéré des charges arrêté au 4ème trimestre 2005 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 11 janvier 2006, 20 € au titre des frais nécessaires et 400 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 30 mars 2009 le même tribunal a condamné M. [U] à payer au même syndicat les sommes de 2.848,97 € au titre de l’arriéré des charges arrêté au 1er trimestre 2009 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 18 novembre 2008, 77,74 € au titre des frais nécessaires, 250 € de dommages-intérêts et 400 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 16 avril 2012 le même tribunal a condamné M. [U] à payer :

— au syndicat des copropriétaires principal [Adresse 18] la somme de 81,17 € au titre de l’arriéré des charges arrêté au 1er trimestre 2012 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 6 avril 2012 et capitalisation des intérêts par application de l’article 1154 du code civil,

— au syndicat secondaire des copropriétaires [Adresse 19] la somme de 3.427,16 € au titre de l’arriéré des charges arrêté au 1er trimestre 2012 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 6 avril 2012, 77,74 € et capitalisation des intérêts par application de l’article 1154 du code civil,

— aux deux syndicats, globalement, les sommes de 250 € de dommages-intérêts et 400 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 6 juin 2014 rectifié par jugement du 20 janvier 2015 le même tribunal a condamné M. [U] à payer :

— au syndicat des copropriétaires principal [Adresse 18] les sommes de 94,60 € au titre de l’arriéré des charges arrêté au 1er trimestre 2014 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 14 août 2013, et 84,08 € au titre des frais nécessaires de recouvrement,

— au syndicat secondaire des copropriétaires [Adresse 19] la somme de 1.592,49 € au titre de l’arriéré des charges arrêté au 1er trimestre 2014 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 14 août 2013, et 84,08 € au titre des frais nécessaires de recouvrement,

— aux deux syndicats, globalement, les sommes de 500 € de dommages-intérêts et 800 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le tribunal a ordonné la capitalisation des intérêts par application de l’article 1154 du code civil.

Par acte du 21 novembre 2022, les syndicats des copropriétaires principal et secondaire ont assigné M. [U] devant le tribunal judiciaire de Meaux aux fins d’obtenir sa condamnation à leur payer des sommes de :

—  2.088,60 € au syndicat des copropriétaires Mandinet,

—  11.509,32 € au syndicat des copropriétaires [Adresse 19],

au titre des charges de copropriété impayées de la période du 2ème trimestre 2014 au 4ème trimestre 2021, augmentées des intérêts au taux légal capitalisés à compter de l’assignation,

—  2.500 € de dommages-intérêts à chacun des deux syndicats,

—  4.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile u deux syndicars globalement.

Par jugement réputé contradictoire du 20 juin 2023, le tribunal judiciaire de Meaux a :

— condamné M. [F] [U] à payer au syndicat principal des copropriétaires 'Mandinet’ de l’immeuble situé [Adresse 4], [Adresse 8] et [Adresse 10] à [Localité 22], représenté par la société par actions simplifiée ADB Vernier, la somme de 773,62 € au titre des charges échues et impayées du 2ème trimestre 2014 au 4ème trimestre 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2023,

— condamné M. [F] [U] à payer au syndicat secondaire des copropriétaires 'Mandinet I’ dénommé également '[Adresse 29]' de l’immeuble situé [Adresse 5] et [Adresse 10] à [Localité 22], la somme de 5.723,31 € au titre des charges échues et impayées du 2ème trimestre 2014 au 4ème trimestre 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2023,

— condamné M. [U] à payer au syndicat principal des copropriétaires Mandinet et au syndicat secondaire des copropriétaires 'Mandinet I’ dénommé également '[Adresse 29]' de l’immeuble situé [Adresse 4], [Adresse 8] et [Adresse 10] à [Localité 22], ensemble, la somme de 800 € à titre de dommages et intérêts,

— ordonné la capitalisation des intérêts dus depuis une année entière au moins en application de l’article 1343-2 du code civil,

— rejeté le surplus des demandes,

— condamné M. [F] [U] à payer au syndicat principal des copropriétaires Mandinet et au syndicat secondaire des copropriétaires 'Mandinet I’ dénommé également '[Adresse 29]' de l’immeuble situé [Adresse 5] et [Adresse 11] [Localité 22] la somme de 800 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [U] aux dépens, avec application de l’article 699 du code de procédure civile.

Les syndicat principal des copropriétaires Mandinet et syndicat secondaire des copropriétaires 'Mandinet I’ de l’immeuble situé [Adresse 5] et [Adresse 12] à [Localité 22] ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 21 novembre 2023.

La procédure devant la cour a été clôturée le 25 juin 2025.

PRETENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 16 avril 2024 par lesquelles les syndicats principal et secondaire de l’immeuble situé [Adresse 5] et [Adresse 12] à [Localité 22], appelants, invitent la cour, au visa des articles 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet, 45-1 et 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 et 1231-6 du code civil, à :

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

confirmé l’existence d’une créance des deux syndicats des copropriétaires du 'Mandinet’ et du '[Adresse 26]' à l’égard de M. [U], au titre des impayés de charges échus entre le 2ème trimestre 2014 et le 4ème trimestre 2021, outre les intérêts de retard au taux légal,

ordonné la capitalisation des intérêts de retard dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

confirmé l’existence d’un préjudice de nature à allouer des dommages et intérêts aux deux syndicats des copropriétaires,

— infirmer le jugement en ce qu’il a :

limité la condamnation de M. [U] à seulement verser au syndicat des copropriétaires principal 'Mandinet’ la somme de 773,62 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées allant du 2ème trimestre 2014 au 4ème trimestre 2021,

limité la condamnation de M. [U] seulement à verser [Adresse 29]' la somme de 5 723,31euros au titre des charges de copropriété échues et impayées allant du 2ème trimestre 2014 au 4ème trimestre 2021,

fixé le point de départ des intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2023, l’assignation initiale datant du 21 novembre 2022,

limité la condamnation de M. [U] à seulement verser aux deux syndicats de copropriétaires, ensemble, la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts,

limité la condamnation de M. [U] à seulement verser aux deux syndicats de copropriétaires, ensemble, la somme de 800 euros à titre de l’article 700 du code de procédure,

et, statuant à nouveau,

— condamner M. [U] à verser au syndicat des copropriétaires principal 'Mandinet’ la somme de 2 088,60 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées allant du 2ème trimestre 2014 au 4ème trimestre 2021 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 21 novembre 2022,

— condamner M. [U] à verser au syndicat des copropriétaires secondaire '[Adresse 24]' dit '[Adresse 19]' la somme de 11 509,32 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées allant du 2ème trimestre 2014 au 16 janvier 2023 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter l’assignation du 21 novembre 2022,

— condamner M. [U] au paiement des intérêts de retard au taux légal à compter du 21 novembre 2022, date de l’assignation initiale,

— condamner M. [U] à verser aux deux syndicats des copropriétaires du 'Mandinet’ et du '[Adresse 26]' la somme de, à chacun, 2 500 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil,

en tout état de cause,

— condamner M. [U] à verser aux deux syndicats des copropriétaires du 'Mandinet’ et du '[Adresse 26]' la somme de, à chacun, 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile dans le cadre de la procédure de première instance,

— condamner M. [U] à verser aux deux syndicats des copropriétaires du 'Mandinet’ et du '[Adresse 25]' la somme de, à chacun, 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— condamner M. [U] aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELAS Realyze conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Vu la signification de la déclaration d’appel et des dernières conclusions à la requête des syndicats principal et secondaire, délivrée à M. [U], respectivement les 19 janvier 2024 et 22 avril 2024, par remise à étude.

SUR CE,

M. [U] n’a pas constitué avocat ; il sera statué par défaut.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Sur la demande des syndicats en paiement des charges

La demande des syndicats porte sur l’arriéré des charges de la période postérieure au jugement du 6 juin 2014 (arrêtant la créance au 1er trimestre 2014 inclus), soit du 2ème trimestre 2014 au 4ème trimestre 2021 inclus.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, 'les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5'.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2 de la même loi prévoit encore que les dépenses pour les travaux listés à l’article 44 du décret du 17 mars 1967 ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel et que les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les deux mois de sa notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;

A l’appui de sa demande le syndicat des copropriétaires a versé aux débats, notamment, les pièces suivantes :

— le règlement de copropriété,

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de M. [U],

— les procès verbaux des assemblées générale du syndicat principal des copropriétaires 'Mandinet’ des :

29 juin 2015 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2014,

14 juin 2016 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2015,

13 juin 2017 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2016,

24 avril 2018 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2017,

29 mai 2019 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2018,

5 janvier 2021 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2019 et votant le budget prévisionnel 2021,

8 novembre 2021 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2020,

— le décompte des charges du 2ème trimestre 2014 au 4ème trimestre 2015, du 1er janvier 2019 au 13 mars 2020,

— les répartitions des charges 2017, 2018, 2019, 2020

— les appels trimestriels de fonds du 4ème trimestre 2014 au 4ème trimestre 2021,

— les procès verbaux des assemblées générales du syndicat secondaire des copropriétaires [Adresse 19] des :

29 juin 2015 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2014,

14 juin 2016 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2015,

13 juin 2017 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2016,

24 avril 2018 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2017,

29 mai 2019 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2018,

5 janvier 2021 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2019 et votant le budget prévisionnel 2021,

9 mars 2022 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2020,

— les extraits de compte des 1er janvier 2017 au 1er avril 2018, 1er janvier 2019 au 13 mars 2020 1er janvier 2020 au 7 décembre 2021,

— les décomptes de charges du 2ème trimestre 2014 au 4ème trimestre 2015,

— la répartition des charges 2017, 2018, 2019, 2020,

— les appels trimestriels de fonds du 3ème trimestre 2014 au 4ème trimestre 2021,

— la relance du 18 mai 2021 et la mise en demeure du 23 septembre 2021.

Sur la demande du syndicat principal Le Mandinet

Le syndicat principal des copropriétaires Le Mandinet réclame la somme de 2.088,60 € au titre de l’arriéré des charges de la période du 2ème trimestre 2014 au 4ème trimestre 2021. Cette somme inclut celles de 28,05 € 'reprise Foncia solde’ inscrite au débit du compte le 8 août 2014, 250 € correspond au montant des dommages-intérêts et 400 € par application de l’article 700 du code de procédure civile alloués par le jugement précédent du 6 juin 2014 (pièce syndicat n° 66), outre 14 € et 28 € au titre des frais de relance et mise en demeure, soit au total 720,05 €.

Le syndicat dispose déjà d’un titre pour recouvrer les sommes de 250 € et 400 € précitées et ne peut donc les réclamer une seconde fois. La reprise du solde Foncia correspond à la période antérieure au 2ème trimestre 2014 sur laquelle le jugement du 6 juin 2014 a déjà statué. Les frais de relance et mise en demeure constituent des frais de recouvrement sur lesquels il sera statué plus loin.

Il convient donc de déduire de la créance de charges de la période considérée ici du syndicat la somme de 720,05 € : 2.088,60 € – 720,05 = 1.368,55 €.

Le syndicat justifie de sa créance d’un montant de 1.368,55 € de par les pièces produites énumérées plus haut.

Le jugement doit donc être réformé en ce qu’il a condamné M. [U] à payer au syndicat principal des copropriétaires 'Mandinet’ de l’immeuble situé [Adresse 4], [Adresse 8] et [Adresse 12] à [Localité 22], représenté par la société par actions simplifiée ADB Vernier, la somme de 773,62 € au titre des charges échues et impayées du 2ème trimestre 2014 au 4ème trimestre 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2023.

M. [U] doit être condamné à payer au syndicat principal des copropriétaires 'Mandinet’ de l’immeuble situé [Adresse 4], [Adresse 8] et [Adresse 9] [Adresse 16] à [Localité 22], la somme de 1.368,55 € au titre de l’arriéré des charges de la période courant du 2ème trimestre 2014 au 4ème trimestre 2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2022, date de l’assignation valant mise en demeure.

Sur la demande du syndicat secondaire Les Terrasses du [Adresse 28]

Le syndicat secondaire des copropriétaires [Adresse 19] réclame la somme de 11.509,32 € au titre de l’arriéré des charges de la période du 2ème trimestre 2014 au 4ème trimestre 2021. Cette somme inclut celles de 2.225,82 € 'reprise Foncia solde’ inscrite au débit du compte le 8 août 2014, 250 € correspond au montant des dommages-intérêts et 400 € par application de l’article 700 du code de procédure civile alloués par le jugement précédent du 6 juin 2014, ainsi que celles de 84,97 € représentant les frais de signification de ce jugement, 156 € au titre des honoraires de l’avocat du syndicat inscrite au débit du compte le 29 janvier 2016, 18,28 € correspondant aux frais de la procédure de saisie immobilière engagée contre M. [U] et 14 € de frais de relance le 13 novembre 2017, soit au total 3.149,07 € (pièce syndicats n° 41, 44, 45 et 67).

Le syndicat dispose déjà d’un titre pour recouvrer les sommes de 250 € et 400 € précitées et ne peut donc les réclamer une seconde fois. De même les frais de signification du jugement du 6 juin 2014 relèvent des dépens sur lesquels ce jugement a déjà statué et le syndicat ne peut pas les réclamer deux fois. La reprise du solde Foncia correspond à la période antérieure au 2ème trimestre 2014 sur laquelle le jugement du 6 juin 2014 a déjà statué. Les frais de relance et de saisie immobilière constituent des frais de recouvrement sur lesquels il sera statué plus loin. Les honoraires de l’avocat du syndicat relèvent de l’application de l’article 700 du code de procédure civile sur laquelle il sera statué plus loin.

Il convient donc de déduire de la créance de charges de la période considérée ici du syndicat la somme de 3.149,07 € : 11.509,32 € – 3.149,07 € = 8.360,25 €.

Le jugement doit donc être réformé en ce qu’il a condamné M. [F] [U] à payer au syndicat secondaire des copropriétaires 'Mandinet I’ dénommé également '[Adresse 29]' de l’immeuble situé [Adresse 4], [Adresse 8] et [Adresse 12] à [Localité 22], la somme de 5.723,31 € au titre des charges échues et impayées du 2ème trimestre 2014 au 4ème trimestre 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2023.

M. [U] doit donc être condamné à payer au syndicat secondaire des copropriétaires 'Mandinet I’ dénommé également '[Adresse 29]' de l’immeuble situé [Adresse 5] et [Adresse 10] à [Localité 22], la somme de 8.360,25 € € au titre de l’arriéré des charges de la période courant du 2ème trimestre 2014 au 4ème trimestre 2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2022, date de l’assignation valant mise en demeure.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur ;

Le syndicat principal sollicite le paiement des sommes suivantes :

—  18 mai 2021 : relance : 14 €,

—  23 septembre 2021 : mise en demeure : 28 €,

total : 42 €.

Le syndicat secondaire sollicite le paiement des sommes de :

-1er octobre 2017 : procédure de saisie immobilière : 18,28 €,

—  13 novembre 2017 : relance : 14 €

total : 32,28 €.

Les frais de relance postérieures aux assignations précédentes devant le tribunal d’instance valant mise en demeure, mise en demeure et de procédure de saisie immobilière font partie des frais nécessaires au recouvrement de la créance justifiée des syndicats au sens de l’article 10-1 précités. Le jugement doit donc être réformé en ce qu’il a débouté les syndicat des copropriétaires de leurs demandes au titre des frais nécessaires de recouvrement.

M. [U] doit être condamné à payer au syndicat principal des copropriétaires 'Mandinet’ de l’immeuble situé [Adresse 4], [Adresse 8] et [Adresse 12] à [Localité 23], la somme de 42 € au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2022 ;

M. [U] doit être condamné à payer au syndicat secondaire des copropriétaires 'Mandinet I’ dénommé également '[Adresse 29]' de l’immeuble situé [Adresse 4], [Adresse 8] et [Adresse 10] à [Localité 23], la somme de 32,28 € au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2022.

Sur la demande de dommages-intérêts des syndicats

Il résulte de l’article 1231-6 du code civil alinéa ' que 'le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire'.

Depuis le deuxième trimestre 2014 M. [U] s’abstient de payer les charges de copropriété, aucun paiement n’étant intervenu. La mauvaise foi de M. [U] est caractérisée par le fait qu’il a été condamné précédemment à 4 reprises pour des arriérés de charges qui remontent à l’année 2005.

Les manquements systématiques et répétés de M. [U] à son obligation essentielle à l’égard des syndicats des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Ce préjudice a été insuffisamment réparé par le premier juge.

Le jugement doit être réformé en ce qu’il a condamné M. [U] à payer au syndicat principal des copropriétaires Mandinet et au syndicat secondaire des copropriétaires 'Mandinet I’ dénommé également '[Adresse 29]' de l’immeuble situé [Adresse 4], [Adresse 8] et [Adresse 9] [Adresse 15] à [Localité 22], ensemble, la somme de 800 € à titre de dommages et intérêts.

M. [U] doit être condamné à payer au syndicat principal des copropriétaires 'Mandinet’ de l’immeuble situé [Adresse 4], [Adresse 8] et [Adresse 12] à [Localité 23], la somme de 500 € de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2023, date du jugement par application de l’article 1231-7 alinéa 2 in fine ;

M. [U] doit être condamné à payer au syndicat secondaire des copropriétaires 'Mandinet I’ dénommé également '[Adresse 29]' de l’immeuble situé [Adresse 4], [Adresse 8] et [Adresse 10] à [Localité 23], la somme de 1.000 € de dommages-intérêts , avec intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2023, date du jugement par application de l’article 1231-7 alinéa 2 in fine ;

Sur la capitalisation des intérêts

Selon l’article 1343-2 du code civil 'les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise'.

La capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil est de droit lorsqu’elle est demandée ; elle court à compter de la demande qui en est faite ; en l’espèce elle a été demandée par les syndicats dès l’acte introductif d’instance du21 novembre 2022.

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a ordonné la capitalisation des intérêts dus depuis une année entière par application de l’article 1343-2 nouveau du code civil.

Il doit être ajouté au jugement que la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil sur les condamnations pécuniaires prononcées par l’arrêt est ordonnée.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et à le réformer sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [F] [U] doit être condamné à payer au syndicat principal des copropriétaires 'Mandinet’ de l’immeuble situé [Adresse 4], [Adresse 8] et [Adresse 12] à [Localité 23], la somme de 1.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en première instance.

M. [U] doit être condamné à payer au syndicat secondaire des copropriétaires 'Mandinet I’ dénommé également '[Adresse 29]' de l’immeuble situé [Adresse 5] et [Adresse 12] à [Localité 23], la somme de 2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en première instance ;

M. [U], partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer les sommes supplémentaires suivantes par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel :

— au syndicat principal des copropriétaires 'Mandinet’ de l’immeuble situé [Adresse 5] et [Adresse 12] à [Localité 23] : 500 €,

— au syndicat secondaire des copropriétaires 'Mandinet I’ dénommé également '[Adresse 29]' de l’immeuble situé [Adresse 5] et [Adresse 12] à [Localité 23] : 500 €.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut,

Réforme le jugement en ce qu’il a :

— condamné M. [U] à payer au syndicat principal des copropriétaires 'Mandinet’ de l’immeuble situé [Adresse 4], [Adresse 8] et [Adresse 10] à [Localité 22], représenté par la société par actions simplifiée ADB Vernier, la somme de 773,62 € au titre des charges échues et impayées du 2ème trimestre 2014 au 4ème trimestre 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2023,

— condamné M. [U] à payer au syndicat secondaire des copropriétaires 'Mandinet I’ dénommé également '[Adresse 29]' de l’immeuble situé [Adresse 4], [Adresse 8] et [Adresse 10] à [Localité 22], la somme de 5.723,31 € au titre des charges échues et impayées du 2ème trimestre 2014 au 4ème trimestre 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2023,

— débouté le syndicat principal des copropriétaires 'Mandinet’ de l’immeuble situé [Adresse 4], [Adresse 8] et [Adresse 10] à [Localité 22] et le syndicat secondaire des copropriétaires 'Mandinet I’ dénommé également '[Adresse 29]' de l’immeuble situé [Adresse 5] et [Adresse 10] à [Localité 22] de leurs demandes au tire des frais de recouvrement,

— condamné M. [U] à payer au syndicat principal des copropriétaires Mandinet et au syndicat secondaire des copropriétaires 'Mandinet I’ dénommé également '[Adresse 29]' de l’immeuble situé [Adresse 5] et [Adresse 10] à [Localité 22] la somme de 800 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau,

Condamne M. [U] à payer au syndicat principal des copropriétaires 'Mandinet’ de l’immeuble situé [Adresse 5] et [Adresse 12] à [Localité 23], la somme de 1.368,55 € au titre de l’arriéré des charges de la période courant du 2ème trimestre 2014 au 4ème trimestre 2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2022 ;

Condamne M. [U] à payer au syndicat secondaire des copropriétaires 'Mandinet I’ dénommé également '[Adresse 29]' de l’immeuble situé [Adresse 4], [Adresse 8] et [Adresse 12] à [Localité 23], la somme de 8.360,25 € € au titre de l’arriéré des charges de la période courant du 2ème trimestre 2014 au 4ème trimestre 2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2022 ;

Condamne M. [U] à payer au syndicat principal des copropriétaires 'Mandinet’ de l’immeuble situé [Adresse 4], [Adresse 8] et [Adresse 10] à [Localité 23], la somme de 42 € au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2022 ;

Condamne M. [U] à payer au syndicat secondaire des copropriétaires 'Mandinet I’ dénommé également '[Adresse 29]' de l’immeuble situé [Adresse 5] et [Adresse 10] à [Localité 23], la somme de 32,28 € au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2022 ;

Condamne M. [F] [U] à payer au syndicat principal des copropriétaires 'Mandinet’ de l’immeuble situé [Adresse 4], [Adresse 8] et [Adresse 12] à [Localité 23], la somme de 500 € de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2023 ;

Condamne M. [F] [U] à payer au syndicat secondaire des copropriétaires 'Mandinet I’ dénommé également '[Adresse 29]' de l’immeuble situé [Adresse 5] et [Adresse 12] à [Localité 23], la somme de 1.000 € de dommages-intérêts , avec intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2023 ;

Condamne M. [U] à payer au syndicat principal des copropriétaires 'Mandinet’ de l’immeuble situé [Adresse 4], [Adresse 8] et [Adresse 12] à [Localité 23], la somme de 1.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en première instance ;

Condamne M. [U] à payer au syndicat secondaire des copropriétaires 'Mandinet I’ dénommé également '[Adresse 29]' de l’immeuble situé [Adresse 5] et [Adresse 12] à [Localité 23], la somme de 2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en première instance ;

Confirme le jugement pour le surplus ;

Y ajoutant,

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil sur les condamnations pécuniaires prononcées par l’arrêt ;

Condamne M. [F] [U] aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer les sommes supplémentaires suivantes par application de l’article 700 du même code en cause d’appel :

— au syndicat principal des copropriétaires 'Mandinet’ de l’immeuble situé [Adresse 5] et [Adresse 12] à [Localité 23] : 500 €,

— au syndicat secondaire des copropriétaires 'Mandinet I’ dénommé également '[Adresse 29]' de l’immeuble situé [Adresse 5] et [Adresse 12] à [Localité 23] : 500 €.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE