Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 3 4, 12 février 2026, n° 22/01737

CA Aix-en-Provence
Infirmation partielle 12 février 2026

Arguments

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Accepté
Interprétation de la clause du bail commercial
La cour a estimé que la clause du bail stipule que le droit d'entrée doit être déduit du prix de cession, sans condition liée au montant, et que la cession a bien eu lieu dans le délai imparti.
Rejeté
Absence de preuve d'un abus de la SCI Fidjo
La cour a rejeté cette demande, considérant que la SAS Azur Market n'a pas prouvé avoir subi un préjudice en raison d'un abus de la SCI Fidjo, les interprétations contractuelles étant sujettes à débat.
Accepté
Droit à la réparation des frais de justice
La cour a accordé cette demande, considérant que la SAS Azur Market a engagé des frais pour faire valoir ses droits dans le cadre de la procédure.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 3 4, 12 févr. 2026, n° 22/01737
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	22/01737
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	22 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Radost VELEVA-REINAUDSébastien BADIE
Parties :	SAS AZUR MARKET c/ S.C.I. FIDJO

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT AU FOND

DU 12 FEVRIER 2026

Rôle N° RG 22/01737 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BIZ5L

Société AZUR MARKET

S.C.I. FIDJO

Copie exécutoire délivrée

le : 12 Février 2026

à :

M^e Sébastien BADIE

M^e Radost VELEVA-REINAUD

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] en date du 11 Mai 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 19/02982.

APPELANTE

SAS AZUR MARKET

, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant M^e Françoise BARBE, avocat au barreau de GRASSE

INTIMEE

S.C.I. FIDJO

, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Radost VELEVA-REINAUD, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Décembre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président Rapporteur,

et Madame Laetitia VIGNON, conseiller- rapporteur,

chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente

Madame Laetitia VIGNON, Conseillère

Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère

Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Février 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Février 2026.

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 13 octobre 2015, la SCI Fidjo a donné à bail commercial à la SAS Azur Market, exerçant l’activité de boucherie, des locaux constituent le lot n°1 d’un immeuble sis [Adresse 3] à Fréjus.

Concomitamment à la signature de ce bail commercial, il était signé entre les mêmes parties, une promesse de cession des murs par acte authentique pour un prix de 1.000.000 €, à réitérer au plus tard le 13 octobre 2018, conclue notamment sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt bancaire par la SAS Azur Market.

Ledit bail était par ailleurs consenti moyennant un droit d’entrée de 50.000 €, s’imputant sur le prix de la cession ou restant définitivement acquis au bailleur en l’absence de la réalisation de la vente.

La société Azur Market n’ayant pas obtenu de prêt bancaire, la SCI Fidjo l’a avisée par lettre recommandée en date du 28 septembre 2018, que la promesse de cession était caduque.

Postérieurement, la SCI Fidjo a reçu une offre d’acquisition de ses murs commerciaux au prix de 800.000 €.

Par courrier recommandé du 6 novembre 2018, la SAS Market Azur, restant titulaire du bail commercial, a informé Me [Y] [B], notaire, de l’exercice de son droit de préférence sur la cession des murs tiré de l’article L 145-46-1 du code de commerce et de son souhait d’acquérir les locaux litigieux au prix de 800.000 €.

Par acte authentique en date du 5 mars 2019, la cession du local commercial est intervenue entre les parties moyennant le paiement d’un prix de 800.000 € par la SAS Azur Market.

Déplorant l’absence de restitution du droit d’entrée versé en application de la clause du bail commercial du 13 octobre 2015, la SAS Azur Market a fait assigner la SCI Fidjo, par acte du 4 avril 2019, devant le tribunal de grande instance de Draguignan.

Par jugement en date du 11 mai 2021, le tribunal judiciaire de Draguignan a:

— débouté la SAS Azur Market de l’intégralité de ses demandes,

— débouté la SCI Fidjo de sa demande de réparation,

— condamné la SAS Azur Market aux dépens de l’instance,

— condamné la SAS Azur Market à payer à la SCI Fidjo la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire de l’entière décision,

— rejeté le surplus des demandes.

Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu que:

— la clause relative au droit d’entrée se réfère expressément à la promesse synallagmatique intervenue concomitamment avec la condition suspensive de l’obtention d’un prêt bancaire, les parties s’accordant sur le fait que cette promesse est devenue caduque, par courrier du 28 septembre 2018 de la SCI Fidjo constatant l’absence de réalisation dans les délais prévus de la condition suspensive de l’obtention d’un prêt par la SAS Azur Market,

— cette clause ne peut donc recevoir application à l’acte de vente du 5 mars 2019 qui constitue un nouvel acte de vente au sens des articles 1582 et 1583 du code civil, conclu de manière non concomitante au bail commercial, dans des conditions différentes et à un autre prix.

Par déclaration en date du 4 février 2022, la SAS Azur Market a interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions déposées et signifiées le 4 mai 2022, la SAS Azur Market demande à la cour de:

Vu les articles 1103 et 1231-1 du code civil,

Vu les articles 515 et 696 du code de procédure civile,

— réformer la décision entreprise en toutes ses dispositions,

— débouter la SCI Fidjo de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la SCI Fidjo à payer à la SAS Azur Market les sommes de :

* 50.000 €,

* 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour retard dans l’exécution contractuelle,

— assortir la décision à intervenir de l’exécution provisoire pour le tout, nonobstant appel et sans constitution de garantie,

— condamner la SCI Fidjo à payer à la SAS Azur Market la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, distraits au profit de la SCP Badie, aux offres de droit qu’il réclame.

La SCI Fidjo a constitué avocat mais n’a pas déposé de conclusions.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 18 novembre 2025.

MOTIFS

La SCI Fidjo, qui a constitué avocat mais n’a pas conclu, est réputée s’approprier les motifs du jugement entrepris conformément à l’article 954 du code de procédure civile.

La SAS Azur Market soutient que le premier juge a fait une interprétation erronée de la clause du bail litigieux en ce que la seule condition pour que la déduction du droit d’entrée reçoive application est que la vente des murs se réalise avant la quatrième année du bail, soit avant le 13 octobre 2019, ce qui est bien le cas en l’espèce, la cession ayant été régularisée le 5 mars 2019.

Elle conteste ainsi le fait que la restitution de ce droit d’entrée soit liée à la promesse de cession des murs régularisée concomitamment au bail commercial à hauteur de 1.000.000 €, dès lors qu’il était contractuellement prévu que ledit droit d’entrée devait être déduit du prix de cession, quel qu’en soit le prix, à la seule condition que la cession intervienne bien entre les mêmes parties avant le 13 octobre 2019.

Selon l’article 1134 ancien du code civil applicable au présent litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et elles doivent être exécutées de bonne foi.

L’article 1147 ancien du même code prévoit qu’en matière contractuelle, le débiteur est condamné au paiement de dommages et intérêts à raison de l’inexécution de l’obligation contractuelle ou du retard dans l’exécution toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée.

Les parties sont en l’état d’un bail commercial régularisé le 13 octobre 2015 entre la SCI Fidjo, bailleur, et la SAS Azur Market, preneur, portant sur des locaux situés dans un immeuble en copropriété sis [Adresse 4] à Fréjus ( 83600) consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives commençant à courir le 13 octobre 2015 pour expirer le 12 novembre 2024.

L’article 1.5 de ce bail intitulé ' Droit d’entrée’ est ainsi libellé:

' En outre ledit bail est consenti moyennant un droit d’entrée de 50.000 €, lequel a été payé au bailleur par le preneur dès avant les présentes, ce qu’il reconnaît et donne bonne et valable quittance au preneur.

De convention expresse, les parties sont convenues, concomitamment à la signature de ce bail, de s’engager, de manière synallagmatique, le bailleur à vendre et l’acquéreur à acquérir, aux charges et conditions ordinaires en pareille matière, et sous la condition suspensive de l’octroi d’un prêt au preneur auprès de tout établissement bancaire, les locaux ci-dessus désignés, avec une date de réalisation au plus tard le jour anniversaire de la quatrième année du bail. A ce titre, les parties conviennent que le droit d’entrée de 50.000 € stipulée ci-dessus s’imputera sur le prix de cession des locaux.

S’il devait advenir que la cession ne puisse se réaliser, le droit d’entrée resterait acquis définitivement au bailleur.

Ledit droit d’entrée aura alors le caractère d’une indemnité destinée à compenser la dépréciation de l’immeuble résultant de la reconnaissance au preneur de la propriété commerciale.'

Concomitamment à la conclusion de ce bail commercial, il a été signé entre les mêmes parties, une promesse de cession des murs, par acte authentique en l’office de Me [B], notaire à [Localité 2], avec le concours de Me [H], notaire à [Localité 3], avec réitération au plus tard le 15 octobre 2018 et pour un prix de vente fixé à 1.000.000 €.

Ce compromis stipule qu’il ' est également consenti sous la condition suspensive d’obtention par l’acquéreur d’un ou plusieurs prêts aux conditions suivantes:

— montant: un million d’euros ( 1.000.000 €) auprès de tout organisme bancaire et ou/ financier,

— durée: 20 ans,

— conditions financières: 3,50% l’an, hors assurances.

L’acquéreur s’oblige à déposer ses demandes de prêts au plus tard le 13 mai 2018 et à justifier au vendeur de ce dépôt (…) Un accord de crédit devra être obtenu au plus tard le 15 juillet 2018. L’offre de crédit devra être obtenue au plus tard le 15 septembre 2018. A défaut d’avoir apporté la justification dans le délai imparti le vendeur aura la faculté de demander à l’acquéreur par lettre recommandée avec accusé de réception de lui justifier du dépôt de ce dossier de prêt. Dans le cas où l’acquéreur n’aurait pas apporté la justification requise dans un délai de huit jours de l’accusé de réception, le vendeur pourra se prévaloir de la caducité des présentes (…)'.

Les parties s’accordent sur le fait que la promesse susvisée est devenue caduque, par courrier du 28 septembre 2018 de la SCI Fidjo, constatant l’absence de réalisation dans les délais fixés de la condition suspensive d’octroi d’un prêt par la SAS Azur Market.

Il ressort par ailleurs des pièces produites que :

— par courrier recommandé avec accusé de réception du 9 octobre 2018,,Me [B], notaire de la SCI Fidjo a informé la société Azur Market, d’une part, que la SCI Fidjo a reçu une offre d’acquisition de ses murs commerciaux au prix de 800.000 € et d’autre part, qu’en sa qualité de preneuses des locaux, elle bénéficie d’un droit de préférence, conformément à l’article L 145-46-1 du code de commerce qu’elle doit nécessairement exercer avant le 9 novembre 2018,

— par courrier recommandé avec accusé de réception du 6 novembre 2018, la société Azur Market a indiqué à Me [B] qu’elle entendait user de son droit de préférence et faire l’acquisition des murs commerciaux appartenant à la SCI Fidjo au prix de 800.000 €,

— par acte authentique du 5 mars 2019, la société Azur Market a acquis les locaux litigieux auprès de la SCI Fidjo moyennant le paiement d’une somme de 800.000 €.

Le premier juge a retenu que la restitution du droit d’entrée de 50.000 € à la SAS Azur Market était liée à la promesse de cession des murs régularisée le 13 octobre 2015 à hauteur de 1.000.000 € et que l’article 1.5 du bail commercial ne peut recevoir application à l’acte de vente du 5 mars 2019, qui constitue un nouvel acte conclu dans des conditions différentes et notamment à un nouveau prix de 800.000 €.

Le compromis de vente du 13 octobre 2015 étant devenu caduc, il convient de se reporter aux dispositions du bail commercial régissant le droit d’entrée et la réalisation de la cession des murs entre la SCI Fidjo et la SAS Azur Market.

Or, l’article 1.5 du bail commercial litigieux prévoit que le droit d’entrée de 50.000 € versé par le preneur lors de son entrée dans les lieux serait déduit du prix de cession des locaux à la seule condition que la vente des murs commerciaux se réalise avant la quatrième année du bail, soit avant le 13 octobre 2019, ce qui a été le cas en l’occurrence dès lors qu’il est établi que la société appelante a acquis les locaux litigieux de la SCI Fidjo par acte authentique du 5 mars 2019.

Il n’est aucunement fait état dans cette clause d’un lien entre la restitution du droit d’entrée à la réalisation de la cession des murs à un certain prix. Au contraire l’article 1.5 précise que le droit d’entrée s’imputera sur le prix de cession, sans aucune précision du montant, à la condition que cette opération intervienne au plus tard le jour anniversaire de la quatrième année du bail.

Ainsi dès lors que la SCI Fidjo a effectivement vendu à la SAS Azur Market, dans les quatre années de la conclusions du bail commercial, les murs lui appartenant, le droit d’entrée versée par la seconde à la première, doit venir en déduction du prix de vente.

Il ressort en outre des pièces produites et notamment des échanges entre les notaires que lors de la réitération de l’acte authentique le 5 mars 2019, le prix de cession, soit 800.000 €, a été versé en totalité au profit de la SCI Fidjo sans que le droit d’entrée ne soit déduit, alors que le notaire de la SAS Azur Market avait rappelé que le vendeur était tenu de restituer la somme de 50.000 € conformément au bail commercial du 13 octobre 2015.

Le jugement sera en conséquence infirmé en ce qu’il a débouté la SAS Azur Market de l’intégralité de ses demandes.

La SCI Fidjo doit ainsi être condamnée à verser à la SAS Azur Market la somme de 50.000 €.

Cette dernière sollicite également l’allocation d’une somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour retard dans l’exécution par la SCI Fidjo de son obligation contractuelle.

Toutefois, elle ne rapporte pas la preuve d’avoir subi un abus commis par la SCI Fidjo alors que le déroulement de la présente procédure met en évidence que les dispositions du contrat de bail du 13 octobre 2015 pouvaient faire l’objet d’interprétations différentes.

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu l’article 696 du code de procédure civile;

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe et par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Draguignan sauf en ce qu’il a débouté la SCI Fidjo de sa demande de réparation,

Et statuant à nouveau,

Condamne la SCI Fidjo à payer à la SAS Azur Market la somme de 50.000 € au titre de la restitution du droit d’entrée,

Déboute la SAS Azur Market du surplus de ses demandes indemnitaires,

Condamne la SCI Fidjo à payer à la SAS Azur Market la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI Fidjo aux dépens de première instance et de la procédure d’appel, qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, La Présidente,