Cour d'appel de Paris, Pôle 1 chambre 3, 16 octobre 2025, n° 25/01010

TJ Meaux 13 novembre 2024

CA Paris
Confirmation 16 octobre 2025

Arguments

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Rejeté
Absence de rapport de situation de l'administrateur
La cour a constaté que l'administrateur a satisfait à ses obligations d'information et de consultation des copropriétaires, ayant établi plusieurs documents relatifs à la situation financière de la copropriété.
Rejeté
Délégation de pouvoirs inappropriée
La cour a jugé que les décisions prises par l'administrateur étaient conformes aux nécessités de la gestion de la copropriété et que les copropriétaires avaient été informés des travaux et des décisions prises.
Rejeté
Inadéquation des frais de procédure
La cour a estimé que M. [V], en tant que propriétaire détenant une part significative de la copropriété, devait contribuer aux frais de procédure, surtout en raison de son refus de payer ses charges.
Rejeté
Responsabilité de l'administrateur dans la gestion de la copropriété
La cour a jugé que l'administrateur a agi dans le respect de ses obligations et que les demandes de M. [V] étaient infondées.

Résumé par Doctrine IA

M. [V], copropriétaire, a contesté la prorogation de la mission de l'administrateur provisoire de sa copropriété, arguant d'une absence de rapports et de pouvoirs excessifs. Il demandait la rétractation de l'ordonnance de prorogation et la désignation d'un nouvel administrateur aux pouvoirs limités.

Le tribunal de première instance a rejeté les demandes de M. [V], le condamnant aux dépens et à verser une somme au syndicat des copropriétaires au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La cour d'appel, saisie par M. [V], a examiné les arguments des parties concernant la gestion de la copropriété et le respect des obligations de l'administrateur provisoire.

La cour d'appel a confirmé l'ordonnance de première instance, estimant que l'administrateur provisoire avait satisfait à ses obligations d'information et que les travaux entrepris étaient nécessaires. Elle a condamné M. [V] aux dépens d'appel et à verser une somme supplémentaire au syndicat des copropriétaires.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 1 ch. 3, 16 oct. 2025, n° 25/01010
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	25/01010
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Meaux, 13 novembre 2024, N° 24/00649
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Clémentine DELMASBenoit ALBERT
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [ Adresse 2 ]

Texte intégral

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRÊT DU 16 OCTOBRE 2025

(n° 381 , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/01010 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CKUJI

Décision déférée à la cour : ordonnance du 13 novembre 2024 – président du TJ de Meaux – RG n° 24/00649

APPELANT

M. [F] [V]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par M^e Benoit ALBERT, avocat au barreau de MEAUX, toque : 17

INTIMÉES

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2], représenté par son administrateur provisoire la SELARL [P] ET [R], RCS de Meaux n°483394664, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

S.E.L.A.R.L. [P] ET [R], en qualité d’administrateur provisoire, prise en la personne de Maître [W] [R]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentés par M^e Clémentine DELMAS de la SELARL DELMAS ET ZURETTI AVOCATS, avocat au barreau de MEAUX, toque : 97

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 15 septembre 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par Caroline BIANCONI-DULIN, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 906 du CPC, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michel RISPE, président de chambre

Caroline BIANCONI-DULIN, conseillère

Valérie GEORGET, conseillère

Greffier lors des débats : Jeanne PAMBO

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Michel RISPE, président de chambre et par Jeanne PAMBO, greffier, présent lors de la mise à disposition.

********

M. [V] est propriétaire de plusieurs lots au sein de la copropriété sise [Adresse 2].

En 2022, la situation financière de la copropriété s’est dégradée et le syndic en exercice, la société Foncia, a mis fin à sa mission.

Par requête du 17 mai 2022, plusieurs copropriétaires du [Adresse 2] ont saisi le président du tribunal judiciaire de Meaux au visa de l’article 29-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 aux fins de voir désigner un administrateur provisoire de la copropriété.

Par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Meaux du 17 mai 2022, Maître [R] de la société [P]-[R], a été désigné pour une durée de douze mois à compter du 30 juin 2022 en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété.

Ses missions ont ensuite été prolongées pour une durée d’un an, par ordonnances des 30 juin 2023 et 28 juin 2024.

Faisant valoir que l’administrateur s’est arrogé des pouvoirs hors de sa mission légale, M. [V] a, par acte du 24 juillet 2024, fait assigner Me [R] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins de voir :

rétracter l’ordonnance du 28 juin 2024,

désigner tel administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] qu’il plaira au président à l’exception de Me [R] et de Me [P],

cantonner les pouvoirs de l’administrateur provisoire aux seuls devoirs, obligations et pouvoirs du syndic de copropriété résultant de la loi et des règlements,

exclure de ses pouvoirs ceux relevant de l’assemblée générale des copropriétaires résultant de la loi et des règlements notamment en termes d’approbation du budget et de vote du budget prévisionnel,

dispenser M. [V] de participation aux frais de procédure du syndicat des copropriétaires,

condamner Me [R] à lui payer la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de la procédure,

rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Par ordonnance contradictoire du 13 novembre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Meaux a :

rejeté les demandes de M. [V] de rétractation et de modification de l’ordonnance rendue par le président du tribunal judiciaire de Meaux le 28 juin 2024,

condamné M. [V] aux dépens,

condamné M. [V] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] représenté par Me [R] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

rejeté la demande de dispense de M. [V] de participer à la dépense commune des frais de procédure,

rappelé que la présente décision bénéfice de l’exécution provisoire de droit.

Par déclaration du 24 décembre 2024, M. [V] a relevé appel de cette décision de l’ensemble des chefs du dispositif.

Dans ses conclusions remises et notifiées le14 août 2025, M. [V] demande à la cour, sur le fondement de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, du décret n°67-223 du 17 mars1965, des articles 496, 497, 514, 695 et 700 du code de procédure civile de :

infirmer l’ordonnance de référé du 13 novembre 2024 rendue par le président du tribunal judiciaire de Meaux en ce qu’elle a :

rejeté les demandes de M. [V] de rétractation et de modification de l’ordonnance rendue par le président du tribunal judiciaire de Meaux le 28 juin 2024,demandes qui étaient les suivantes :

rétracter l’ordonnance du 28 juin 2024,

désigner tel administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] qu’il plaira au président à l’exception de Me [R] et de Me [P],

cantonner les pouvoirs de l’administrateur provisoire aux seuls devoirs, obligations et pouvoirs du syndic de copropriété résultant de la loi et des règlements,

condamné M. [V] aux dépens ;

condamné M. [V] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

rejeté la demande de dispense de M. [V] de participer à la dépense commune des frais de procédure.

statuant à nouveau :

rétracter l’ordonnance du 28 juin 2024 prorogeant la mission de Maître [R] ;

désigner tel administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], qu’il plaira au président à l’exception de Me [R] et de Me [P] membres de la société [P] & [R],

cantonner les pouvoirs de l’administrateur provisoire aux seuls devoirs, obligations et pouvoirs de syndic de copropriété résultant de la loi et des règlements,

juger que l’administrateur ne disposera pas des pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires et notamment en termes d’approbation du budget et de vote du budget prévisionnel,

exclure des pouvoirs de l’administrateur provisoire ceux relevant de l’assemblée générale des copropriétaires résultant de la loi et des règlements et notamment en termes d’approbation du budget et de vote du budget prévisionnel,

en tout état de cause :

dispenser M. [V] de participation aux frais de procédure du syndicat des copropriétaires,

débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et Me. [R] de l’ensemble de leurs demandes,

condamner Me [R] à verser à Me [V] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles,

condamner Me [R] aux entiers dépens de première instance et d’appel.Par conclusions remises et notifiées le 1er septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] et Me [R], ès qualités d’administrateur provisoire, demandent à la cour sur le fondement des articles 29-1 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 700 du code de procédure civile de :

débouter M. [V] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions diligentées à l’encontre de Me [R] et du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par la société [P] & [R], prise en la personne de Me [R], en qualité d’administrateur judiciaire, par ordonnance du tribunal judiciaire de Meaux ;

juger que Me [R] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par la société [P] & [R], prise en la personne de Me [R], en qualité d’administrateur judiciaire, par ordonnance du tribunal judiciaire de Meaux, recevables et bien fondé en leurs demandes, fins et conclusions diligentées à l’encontre de M. [V] ;

confirmer l’ordonnance de référé rendue par le Président du tribunal judiciaire de Meaux le 13 novembre 2024 en ce qu’elle a :

'rejeté les demandes de M. [V] de rétractation et de modification de l’ordonnance rendue par le président du tribunal judiciaire de Meaux le 28 juin 2024,

condamné M. [V] aux dépens,

condamné M. [V] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

rejeté la demande de dispense de M. [V] de participer à la dépense commune des frais de procédure,

rappelé que la présente décision bénéfice de l’exécution provisoire de droit.

et statuant à nouveau :

condamner M. [V] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par la société [P] & [R], prise en la personne de Me. [R], en qualité d’administrateur judiciaire, par ordonnance du tribunal judiciaire de Meaux, la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner M. [V] aux entiers dépens de la présente instance d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 septembre 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

Sur ce,

Sur la demande de remplacement de l’ administrateur provisoire

Selon l’article 835, alinéa 1, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article 29-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose :

« I. Si l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat. Le président du tribunal judiciaire ne peut être saisi à cette fin que par des copropriétaires représentant ensemble 15 pour 100 au moins des voix du syndicat, par le syndic, par le maire de la commune du lieu de situation de l’immeuble, par le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat, par le représentant de l’Etat dans le département, par le procureur de la République ou, si le syndicat a fait l’objet de la procédure prévue aux articles 29-1 A et 29-1 B, par le mandataire ad hoc.

Le président du tribunal judiciaire charge l’administrateur provisoire de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. A cette fin, il lui confie tous les pouvoirs du syndic dont le mandat cesse de plein droit sans indemnité et tout ou partie des pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires, à l’exception de ceux prévus aux a et b de l’article 26, et du conseil syndical. Le conseil syndical et l’assemblée générale, convoqués et présidés par l’administrateur provisoire, continuent à exercer ceux des autres pouvoirs qui ne seraient pas compris dans la mission de l’administrateur provisoire. L’administrateur provisoire exécute personnellement la mission qui lui est confiée. Il peut toutefois, lorsque le bon déroulement de la mission le requiert, se faire assister par un tiers désigné par le président du tribunal judiciaire sur sa proposition et rétribué sur sa rémunération. Dans tous les cas, le syndic en place ne peut être désigné au titre d’administrateur provisoire de la copropriété. (')

La décision désignant l’administrateur provisoire fixe la durée de sa mission, qui ne peut être inférieure à douze mois. Si aucun rapport mentionné à l’article 29-1 B n’a été établi au cours de l’année précédente, l’administrateur rend, au plus tard à l’issue des six premiers mois de sa mission , un rapport intermédiaire présentant les mesures à adopter pour redresser la situation financière du syndicat. Le président du tribunal judiciaire peut, à tout moment, modifier la mission de l’administrateur provisoire, la prolonger ou y mettre fin à la demande de l’administrateur provisoire, d’un ou plusieurs copropriétaires, du représentant de l’Etat dans le département, du maire de la commune du lieu de situation de l’immeuble, du président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat, du procureur de la République ou d’office ».

Aux termes de l’article 62-11 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 :

« I.- L’ administrateur provisoire rend compte par écrit de sa mission au président du tribunal judiciaire à la demande de ce dernier et au moins une fois par an. Cette obligation est satisfaite la première année de la mission si le rapport mentionné au troisième alinéa du I de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 a été établi.

Au compte rendu de fin de mission sont jointes les annexes comptables prévues par le décret n° 2005-240 du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires.

II.- Il dépose son rapport au greffe de la juridiction qui en adresse une copie au procureur de la République, au syndic désigné, au président du conseil syndical, lorsqu’il en a été désigné un, ou, à défaut à chacun de ses membres et aux personnes mentionnées au deuxième alinéa de l’article 29-2 de la loi du 10 juillet 1965 qui en font la demande ».

Aux termes de l’article 62-12 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 :

« Le syndic désigné informe les copropriétaires, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou remise contre émargement, qu’ils peuvent prendre connaissance du rapport de l’administrateur provisoire à son bureau, ou en tout autre lieu fixé par l’assemblée générale, pendant les heures ouvrables, dans le mois qui suit. Un extrait du rapport peut être joint, le cas échéant, à la lettre. Une copie de tout ou partie du rapport peut être adressée par le syndic désigné aux copropriétaires qui en feraient la demande, aux frais de ces derniers, y compris par voie dématérialisée ».

Au soutien de sa demande de rétractation de l’ordonnance ayant prorogé la mission de l’administrateur provisoire désigné le 30 juin 2022, M. [V] fait valoir qu’alors que l’administrateur de la copropriété est nommé depuis plus de deux années, celui-ci n’a établi aucun rapport de situation tel que visé à l’article 29 I – B de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité pour justifier de la prorogation de sa mission, de sorte que sa mission est prorogée sans raison alors même que le syndicat des copropriétaires a recouvré un équilibre financier.

M. [V] soutient que Me [R] n’aurait ainsi convoqué aucune assemblée générale depuis sa désignation et procède exclusivement par décisions unilatérales dont il avise a posteriori les copropriétaires. M. [V] conteste notamment la régularité de l’appel de fonds du mois de juillet 2024 lequel concerne la réalisation de travaux excessivement onéreux, les procédures de mise en concurrence n’ayant pas été respectées et l’administrateur ayant validé unilatéralement les devis sans les soumettre au vote des copropriétaires. Enfin, M. [V] se plaint de sinistres dégâts des eaux survenus dans son lot, le dernier du mois d’avril 2025 et ayant pour origine, au moins pour partie, les parties communes au titre desquels l’administrateur provisoire n’effectue aucune diligence.

M. [V] sollicite ainsi la nomination d’un nouvel administrateur provisoire dont la mission sera précisément circonscrite pour l’empêcher de se substituer au pouvoir souverain de l’assemblée générale.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à la demande de rétractation de l’ordonnance et rappelle que la désignation de Me [R] ès qualités d’administrateur provisoire est intervenue sur requête des copropriétaires en considération de la situation critique de la copropriété qui manquait d’entretien, conduisant le maire de [Localité 3] à prendre le 19 décembre 2022 un arrêté de mise en sécurité sur l’immeuble. Le syndicat des copropriétaires ajoute que la situation de la copropriété était alors pour partie imputable à M. [V], lequel détient 3 345 tantièmes sur les 10 709 tantièmes de copropriété et refusait de payer ses charges de copropriété en raison d’un conflit qui existait avec d’autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que Me [R] respecte parfaitement les termes de sa mission, procédant notamment aux votes nécessaires à l’entretien de la copropriété, le Maire de [Localité 3] ayant ainsi ordonné la mainlevée de l’arrêté de mise en sécurité de l’immeuble le 22 novembre 2023. Toutefois si des mesures concervatoires ont pu être prises, des travaux d’ampleur restent à mener, alors même que M. [V] refuse de nouveau de régler ses charges de copropriété et qu’il possède plus du tiers des tantièmes de la copropriété.

Il résulte des pièces des débats que l’administrateur justifie avoir régulièrement établi des documents exposant l’état financier de la copropriété, informant les copropriétaires de sa situation et de ses difficultés, ainsi:

— un compte-rendu de réunion le 20 octobre 2022,

— un rapport annuel 2022,

— un relevé de consultations le 13 novembre 2023,

— des relevés de décision les14 décembre 2022, 21 décembre 2023, et 18 décembre 2024.

Dans ces conditions, il apparaît que Me [R] a satisfait à ses obligations de consultation et d’information des copropriétaires telles que prévues aux articles 62-11 et 62-12 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 précités.

S’agissant de l’appel travaux critiqué par M. [V] du mois de juillet 2024 d’un montant de 19 053,60 euros sur un coût global de 61 000 euros HT, il résulte également des éléments produits aux débats que M. [V] ne procède que par affirmations pour soutenir que Me [R] procède sans vote des copropriétaires et décide unilatéralement de la réalisation de travaux et du recours à une maîtrise d''uvre pour les suivre, alors même que l’analyse des offres et des devis ont été présentés lors de la consultation du 25 mars 2025 et que l’assistance à une maîtrise d’ouvrage est obligatoire lorsque l’Agence nationale de l’Habitat accorde, comme en l’espèce, des aides pour rénover les parties communes d’une copropriété.

En outre, l’importance des travaux restant à mener est établie par le rapport annuel 2022 de l’administrateur provisoire, l’audit architectural réalisé prescrivant notamment de ravaler les pignons et façades, de réparer les couvertures (étanchéité- démoussage), de refaire les réseaux EU ( eaux usées)/ EP ( eaux pluie)/ EV( eaux vannes) et les réseaux électriques ainsi que les menuiseries extérieures de la copropriété.

Ainsi, et contrairement à ce que soutient M. [V], les copropriétaires sont donc parfaitement informés des travaux d’envergure à mener, des frais à exposer pour ce faire et de la situation financière de la copropriété.

Par ailleurs, il apparaît que la cause des difficultés de la copropriété réside pour partie dans le non paiement de ses charges par M. [V] ainsi que le premier juge l’a relevé par des motifs pertinents que la cour adopte : « au regard des travaux qui restent à réaliser et du refus réitéré de M. [V] de s’acquitter des charges de copropriété alors qu’il possède plus du tiers des tantièmes de la copropriété, les conditions d’application de l’article 29-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 19656 étaient réunies lorsque l’ordonnance du 28 juin 2024 a prolongé la mission de l’administrateur provisoire et le restent actuellement. »

Il résulte également des pièces versées aux débats que M. [V] n’explicite pas non plus la carence alléguée de Me [R] dans la gestion des désordres affectant la copropriété, ni s’agissant des sinistres dégâts des eaux dont il fait état, ni s’agissant de la mise en sécurité de l’immeuble contre l’intrusion de tiers, les procédures d’investigation et de mise en cause des assureurs étant en cours ainsi que le justifie le syndicat des copropriétaires, et M. [V] ne s’expliquant pas davantage sur les travaux qu’il aurait voulu engager et auxquels Me [R] se serait opposé.

Aucun manquement ne peut donc être constaté s’agissant des diligences entreprises par l’administrateur provisoire, qui tente de préserver le fonctionnement de la copropriété dans des conditions difficiles.

Aucune partialité à l’égard de l’appelant n’est démontré.

En conséquence, aucun élément ne justifie de décharger Me [R] de sa mission et il n’y a lieu de rétracter l’ordonnance sur requête du 13 novembre 2024 ayant prorogé la mission de Me [R] ni de nommer un autre administrateur judiciaire.

L’ordonnance entreprise sera donc confirmée en toutes ses dispositions.

Sur les demandes accessoires

Le premier juge a fait une exacte appréciation du sort des dépens et des frais irrépétibles, l’ordonnance sera confirmée de ces chefs.

A hauteur d’appel, M. [V], partie perdante, sera condamné aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires représenté par Me [R] agissant ès qualités la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant dans les limites de l’appel,

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne M. [V] aux dépens d’ appel ;

Condamne M. [V] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] représenté par Me [R], ès qualités d’administrateur provisoire, la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT