RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 11 FÉVRIER 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/15532 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGLFA

Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Août 2022-Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de MONTREUIL- RG n° 11-21-000645

APPELANTS

Monsieur [F] [X]

né le 31 mai 1982 à [Localité 6] (Mali)

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par M^e Alexandre KOENIG, avocat au barreau de la SEINE-SAINT-DENIS, toque : 234

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/005940 du 20/03/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

Madame [W] [M]

née le 27 mai 1976 à [Localité 6] (Mali)

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Alexandre KOENIG, avocat au barreau de la SEINE-SAINT-DENIS, toque : 234

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/036928 du 16/12/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

INTIMÉE

Etablissement Public OPH MONTREUILLOIS

immatriculé au RCS de [Localité 7] sous le numéro 488 777 160

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Paul-gabriel CHAUMANET de l’ASSOCIATION A5 Avocats Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : R101

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail signé le 20 avril 2018, l’EPIC office public de l’habitat Montreuillois a donné en location à M. [F] [X] et Mme [W] [M] un bien situé [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 687,43 euros hors charge.

Un commandement de payer, établi conformément aux prescriptions de l’article 24 de la 1oi du 6 juillet 1989, a été signifié à M. [F] [X] et Mme [W] [M] 1e 13 août 2021 obligeant ces derniers à verser la somme principale de 3.526,59 euros au titre des arriérés de loyers, outre les frais et débours.

Saisi par l’EPIC office public de l’habitat Montreuillois par acte de commissaire de justice délivré le 4 novembre 2021, par jugement contradictoire rendu le 9 août 2022, le tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois a :

— déclaré recevables les demandes de l’EPIC office public de l’habitat Montreuillois ;

— donné acte à M. [F] [X] et Mme [W] [M] de leur désistement à la fin de non-recevoir tirée de l’absence de notification au préfet ;

— constaté la résiliation du bail conclu le 20 avril 2018 entre l’EPIC office public de l’habitat Montreuillois et M. [F] [X] et Mme [W] [M] et portant sur les locaux situés [Adresse 3], et ce à compter du 13 octobre 2021 ;

— rejeté la demande de délais de paiement ;

— ordonné en conséquence à M. [F] [X] et Mme [W] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la décision ;

— dit qu’à défaut pour M. [F] [X] et Mme [W] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’EPIC office public de l’habitat Montreuillois pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique, après expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux resté infructueux ;

— condamné M. [F] [X] et Mme [W] [M] à payer solidairement à l’EPIC office public de l’habitat Montreuillois la somme de 9 133,44 euros (neuf mille cent trente-trois euros et quarante-quatre centimes) à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 7 juin 2022, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de mai 2022 incluse ;

— condamné solidairement M. [F] [X] et Mme [W] [M] à verser à l’EPIC office public de l’habitat Montreuillois une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et accessoires qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 13 octobre 2021 et jusqu’à complète libération des lieux, sous déduction des versements intervenus depuis et des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 7 juin 2022 ;

— rejeté la demande de dommages et intérêts formée par l’EPIC office public de l’habitat Montreuillois ;

— rappelé que le jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire ;

— condamné M. [F] [X] et Mme [W] [M] in solidum aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 13 août 2021 et le coût de l’assignation en date du 4 novembre 2021 ;

— condamné M. [F] [X] et Mme [W] [M] à payer in solidum à l’EPIC office public de l’habitat Montreuillois la somme de 100 euros (cent euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Par déclaration reçue au greffe le 30 août 2022, M. [F] [X] et Mme [W] [M] ont interjeté appel de ce jugement.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 24 novembre 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [F] [X] et Mme [W] [M] demandent à la cour de :

— les recevoir en leurs conclusions et les déclarer bien fondées ;

— rejeter toutes conclusions contraires ;

et en conséquence,

— infirmer le jugement du 9 août 2022 en ce qu’il :

— déclare recevables les demandes de l’EPIC office public de l’habitat Montreuillois ;

— constate la résiliation du bail conclu le 20 avril 2018 entre l’EPIC office public de l’habitat Montreuillois et eux et portant sur les locaux situés [Adresse 3], et ce à compter du 13 octobre 2021 ;

— rejette la demande de délais de paiement ;

— leur ordonne en conséquence de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la décision ;

— dit qu’à défaut pour eux d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’EPIC office public de l’habitat Montreuillois pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique, après expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux resté infructueux ;

— les condamne à payer solidairement à l’EPIC office public de l’habitat Montreuillois la somme de 9 133,44 euros (neuf mille cent trente-trois euros et quarante-quatre centimes) à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 7 juin 2022, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de mai 2022 incluse ;

— les condamne solidairement à verser à l’EPIC office public de l’habitat Montreuillois une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et accessoires qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 13 octobre 2021 et jusqu’à complète libération des lieux, sous déduction des versements intervenus depuis et des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 7 juin 2022 ;

— rappelle que le jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire ;

— déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

rejugeant à nouveau,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— suspendre les effets la clause résolutoire ;

— surseoir à toute expulsion ;

— autoriser les appelants à apurer leur dette à raison de trente-six (36) échéances égales jusqu’à l’entier règlement ;

— rappeler que le règlement de ces échéances devra s’accompagner du règlement à bonne date des loyers et charges courant ;

— rappeler qu’à défaut de respect d’une seule des échéances ou du paiement à bonne date des loyers, la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

— rappeler que la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir été acquise en cas de respect de l’entier échéancier et du paiement à bonne date des loyers et charges courantes ;

— dire que chaque partie conservera ses dépens.

Dans ses dernières conclusions déposées le 24 février 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, l’EPIC office public de l’habitat Montreuillois demande à la cour de :

— le déclarer recevable et bienfondé en ses demandes, fins et conclusions,

— confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection en date du 9 août 2022 en ce qu’il :

— constate la résiliation du bail conclu le 20 avril 2018 entre lui et M. [F] [X] et Mme [W] [M] ;

— rejette la demande délais de paiement ;

— ordonne à M. [F] [X] et Mme [W] [M] de libérer les lieux et restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

— dit qu’à défaut pour M. [F] [X] et Mme [W] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, il pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef ;

— condamne solidairement M. [F] [X] et Mme [W] [M] à lui verser une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et accessoires qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 13 octobre 2021 et jusqu’à complète libération des lieux ;

— condamne M. [F] [X] et Mme [W] [M] aux dépens et au paiement de la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

y ajoutant,

— condamner M. [F] [X] et Mme [W] [M] à lui payer solidairement la somme de 9 154,18 euros à valoir sur l’arriéré locatif ;

en conséquence,

— rejeter l’ensemble des demandes formulées par M. [F] [X] et Mme [W] [M] au titre notamment de la suspension des effets de la clause résolutoire et de l’octroi de délais de paiement ;

— condamner M. [F] [X] et Mme [W] [M] au paiement de la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le montant actualisé de la dette locative,

Le bailleur produit aux débats un décompte actualisé au 21 février 2023 faisant apparaitre un solde débiteur de 9 154,18 euros à la charge M. [X] et Mme [M].

Ces derniers ne contestent pas le montant de leur dette actualisée.

En conséquence, M. [F] [X] et Mme [W] [M] seront solidairement condamnés à payer à l’EPIC office public de l’habitat Montreuillois la somme de 9 154,18 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 21 février 2023, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de janvier 2023 incluse, le jugement étant infirmé sur ce montant.

Sur la demande de délais de paiement,

Les appelants sollicitent de la Cour qu’elle infirme la décision rendue par le juge du contentieux de la protection le 9 août 2022 en ce qu’elle a rejeté leur demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de mise en place d’un échéancier aux fins d’apurer leur dette en plusieurs mensualités tel que le permettent les dispositions des paragraphes V et VII de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’EPIC office public de l’habitat Montreuillois soutient que M. [X] et Mme [M] ont, de fait, déjà bénéficié d’un délai de douze mois au cours duquel il n’a été procédé à aucun paiement de l’arriéré locatif, ce qui démontrerait leur mauvaise foi.

Il fait valoir que rien ne permet d’établir que les occupants contribueront à l’apurement de leur dette locative à la suite de l’arrêt à intervenir dans le cas où il serait fait droit à leur demande.

Sur ce,

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. Il appartient au débiteur qui sollicite un tel délai d’apporter des éléments de preuve concernant sa situation financière, à savoir notamment ses revenus et ses charges prévisibles, éléments permettant de penser raisonnablement qu’il est en capacité de régler l’intégralité de sa dette dans le délai proposé. Il convient également de tenir compte du montant et de l’ancienneté de la dette et des efforts déjà accomplis pour l’honorer.

Compte tenu montant de la dette qui a été stabilisée grâce aux efforts des locataires au cours de la procédure d’appel puisqu’elle était de 9133,44 euros au 7 juin 2022, et s’élève à 9154,18 euros au 21 février 2023, et qui démontre une reprise du paiement des loyers courants, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder à M. [X] et Mme [M] des délais de paiement, étant précisé qu’en cas de non-paiement du montant du loyer et des charges courant ou d’une seule mensualité à son échéance, la clause résolutoire reprendra effet, l’expulsion sera ordonnée, et une indemnité d’occupation sera fixée, selon les modalités prévues au dispositif.

Sur l’indemnité procédurale et les dépens

Il convient de confirmer les dispositions du jugement attaqué relatives à l’indemnité procédurale et aux dépens.

M. [X] et Mme [M], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens d’appel.

Il n’y a pas lieu, en équité, de faire droit aux demandes des parties sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. M. [X] et Mme [M] et l’EPIC office public de l’habitat Montreuillois seront déboutés de leurs demandes à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Statuant dans les limites de l’appel, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire,

Confirme le jugement déféré, sauf en ce qu’il a condamné M. [F] [X] et Mme [W] [M] à payer solidairement à l’EPIC office public de l’habitat Montreuillois la somme de 9133,44 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 7 juin 2022, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de mai 2022 incluse et en ce qu’il a rejeté la demande de délais de paiement de M. [X] et Mme [M],

Statuant à nouveau de ces chefs infirmés,

Condamne M. [F] [X] et Mme [W] [M] à payer solidairement à l’EPIC office public de l’habitat Montreuillois la somme de 9154,18 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 21 février 2023, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de janvier 2023 incluse ;

Autorise M. [F] [X] et Mme [W] [M] à se libérer solidairement de leur dette par 36 versements mensuels successifs de 254 euros chacun, en sus du loyer et des charges en cours, payable le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, le solde étant versé le 36ème mois,

Rappelle que pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que, si les modalités du paiement précitées sont intégralement respectées par la locataire, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué,

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer et des charges courantes, la clause résolutoire reprendra son plein effet,

Si la clause résolutoire reprend effet :

— Ordonne l’expulsion de M. [F] [X] et Mme [W] [M] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, des lieux sis [Adresse 4] avec si besoin est, le concours de la force publique et d’un serrurier, dans les formes légales et notamment dans le délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux,

— Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

— Condamne solidairement M. [F] [X] et Mme [W] [M] à verser à l’EPIC office public de l’habitat Montreuillois une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuellement dû, si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges, jusqu’à la libération effective des lieux se matérialisant soit par la remise des clés, soit par l’expulsion,

Confirme le jugement déféré pour le surplus ;

Y ajoutant,

Rejette toute demande plus amples ou contraires ;

Condamne in solidum M. [F] [X] et Mme [W] [M] aux dépens d’appel.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,