Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 09 AVRIL 2025

(n° , 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/14617 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIFYW

Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Juin 2023 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS – RG n° 22/13593

APPELANTE

Madame [Z] [G] agissant en qualité de Présidente du Conseil Syndical du Syndicat des Copropriétaires Secondaire des Bâtiments P et Q, sis [Adresse 1] à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e Leonel DE MENOU, avocat au barreau de PARIS, toque : D0278

INTIMEE

Société LAMY (anciennement dénommée NEXITY LAMY)

SASU immatriculée au RCS de Lyon sous le n° 487 530 099

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Marilina DE ARAUJO, avocat au barreau de PARIS, toque : E0963

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Février 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par M^me Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * *

FAITS ET PROCÉDURE :

L’ensemble immobilier dénommé «Résidence [5]» est organisé en un syndicat des copropriétaires principal, dont le syndic a été la Société Nexity Lamy jusqu’à l’assemblée générale du 23 juin 2009, puis la société Safar jusqu’à l’assemblée générale du 29 juin 2015 et enfin, la société Atrium Gestion.

Ce syndicat des copropriétaires principal est composé de 17 bâtiments, identifiés par les lettres A à Q, représentant des macro-lots ou differents syndicats des copropriétaires secondaires.

Le Syndicat des copropriétaires secondaire des Bâtiments P-Q, sis [Adresse 1] à [Localité 6], a eu pour syndic la Société Nexity Lamy jusqu’à l’assemblée générale du 26 octobre 2021, au cours de laquelle son mandat a été révoqué.

Lors des assemblées générales des 27 juin 2017, 28 juin 2019 et 26 octobre 2021, Mme [G] a été élue membre du conseil syndical secondaire, à chaque fois pour une durée de deux années.

A I’issue des réunions du conseil syndical des 3 juillet 2017, 8 juillet 2019 et 2 décembre 2021, Mme [G] a été désignée présidente du conseil syndical secondaire.

Lors de l’assemblée générale du 29 juin 2022, il a été donné mandat au président du conseil syndical secondaire d’agir en justice contre la société Nexity pour obtenir la condamnation de cette demière à payer les pénalités prévues au demier alinéa du I de l’article 21 de la Loi du 10 juillet 1965.

Par exploit du 22 septembre 2022, Mme [G] agissant ès qualité de présidente du conseil syndical du syndicat de copropriété secondaire des bâtiments P et Q sis [Adresse 1] a fait assigner la société Nexity Lamy afin de solliciter à titre principal sa condamnation à payer au syndicat des copropriétaires secondaire des Bâtiments P et Q, sis [Adresse 1] à [Localité 6] :

— la somme de 2 850 euros correspondant au montant des pénalités prévues à l’article 21, alinéa 7 de la loi du 10 juillet 1965, au titre de l’absence de communication de la consommation d’eau chaude sanitaire par le gardien et de document justifiant de sa facturation,

— la somme de 7 050 euros correspondant au montant des pénalités prévues à l’article 21, alinéa 7 de la loi du 10 juillet 1965, au titre de l’absence de communication des documents attestant des diligences qui auraient dû être accomplies depuis l’assemblée générale du 30 juin 2011 pour mettre fin aux appels de charges émis par le syndicat des copropriétaires principal pour l’ancien lot n° 8040,

— la somme de 7 050 euros correspondant au montant des pénalités prévues à l’article 21, alinéa 7 de la loi du 10 juillet 1965, au titre de l’absence de communication des documents attestant des diligences qui auraient dû être accomplies depuis le mois de juillet 2009 pour modifier auprès du Trésor public le destinataire des avis d’imposition des taxes foncières pour les lots de parkings n°1971 et n°2029, outre frais irrépétibles et entiers dépens.

Par jugement du 8 juin 2023, le tribunal judiciaire de Paris a :

— débouté Mme [G] de l’intégralité de ses demandes,

— condamné Mme [G] aux dépens,

— condamné Mme [G] à payer à la SAS Nexity Lamy la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Suivant déclaration remise au greffe le 22 août 2023, Mme [G], agissant en qualité de présidente du conseil syndical des copropriétaires secondaire des bâtiments P et Q, sis [Adresse 1] à [Localité 6] a interjeté appel de ce jugement.

La clôture de l’affaire a été ordonnée le 6 février 2025.

PRÉTENTION DES PARTIES :

Par conclusions signifiées le 15 janvier 2025, Mme [G] agissant es qualité de présidente du conseil syndical du syndicat des copropriétaires secondaire des bâtiments P et Q, sis [Adresse 1] à [Localité 6], appelante, demande à la cour au visa des articles 21 alinéa 7 de la loi du 10 juillet 1965, 57 du décret du 17 mars 1967 de :

— Infirmer le jugement en procédure accélérée au fond rendu par la chambre des charges de copropriété du tribunal judiciaire de PARIS, le 8 juin 2023, en toutes ses dispositions.

Statuant à nouveau,

— Débouter la Société Lamy (anciennement dénommée Nexity Lamy) de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

— Condamner la Société Lamy (anciennement dénommée Nexity Lamy) à payer au syndicat des copropriétaires secondaire des Bâtiments P et Q, sis [Adresse 1] à [Localité 6] la somme de 4 770 ', correspondant au montant des pénalités prévues à l’article 21, alinéa 7 de la Loi du 10 juillet 1965, au titre du retard dans la communication du détail des charges appelées par le Syndicat des Copropriétaires Principal auprès du syndicat des copropriétaires Secondaire.

— Condamner la Société Lamy (anciennement dénommée Nexity Lamy) à payer au syndicat des copropriétaires secondaire des Bâtiments P et Q, sis [Adresse 1] à [Localité 6] la somme de 2 850 ' correspondant au montant des pénalités prévues à l’article 21, alinéa 7 de la Loi du 10 juillet 1965, au titre de l’absence de communication de la consommation d’eau chaude sanitaire par le gardien et de document justifiant de sa facturation.

— Condamner la Société Lamy (anciennement dénommée Nexity Lamy) à payer au syndicat des Copropriétaires Secondaire des Bâtiments P et Q, sis [Adresse 1] à [Localité 6] la somme de 7 050 ', correspondant au montant des pénalités prévues à l’article 21, alinéa 7 de la Loi du 10 juillet 1965, au titre de l’absence de communication des documents attestant des diligences qui auraient dû être accomplies depuis l’Assemblée Générale du 30 juin 2011 pour mettre fin aux appels de charges émis par le Syndicat des Copropriétaires Principal pour l’ancien lot n° 8040.

— Condamner la Société Lamy (anciennement dénommée Nexity Lamy) à payer au syndicat des copropriétaires secondaire des Bâtiments P et Q, sis [Adresse 1] à [Localité 6] la somme de 7 050 ', correspondant au montant des pénalités prévues à l’article 21, alinéa 7 de la Loi du 10 juillet 1965, au titre de l’absence de communication des documents attestant des diligences qui auraient dû être accomplies depuis le mois de juillet 2009 pour modifier auprès du Trésor Public le destinataire des avis d’imposition des taxes foncières pour les lots de parkings n° 1971 et n° 2029.

— Condamner la Société Lamy (anciennement dénommée Nexity Lamy) à payer au syndicat des copropriétaires secondaire des Bâtiments P et Q, sis [Adresse 1] à [Localité 6] la somme de 4 500 ', et ce pour contribution aux frais irrépétibles, par application de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamner la Société Lamy (anciennement dénommée Nexity Lamy) aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont recouvrement au profit de Maître Leonel de Menou, Avocat aux offres de droit, et ce dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile.

L’appelante soutient qu’elle a qualité pour agir car, par délibération interne au conseil syndical qu’elle préside, il a été décidé qu’elle serait l’unique interlocutrice de la société Nexity.

En considération de ces délibérations, Mme [G] a sollicité divers documents au syndic en application de l’article 21, alinéa7, de la loi du 10 juillet 1965 par courriels dont les autres membres du conseil sont en copie cachée ainsi que par lettres avec demande d’avis de réception portant des mentions attestant que le conseil syndical est à l’origine de ces demandes.

Elle soutient néanmoins qu’en qualité de présidente du conseil syndical, elle pouvait valablement solliciter les documents car si un membre du conseil syndical peut prendre connaissance et copie des documents en application de l’article 26 du décret du 17 mars 1967, cela signifie que la demande peut émaner d’un membre du conseil et notamment du président du conseil syndical.

Elle fait valoir que les correspondances adressées à Nexity avaient bien pour objet une demande de documents et non d’informations notamment sur le détail des charges appelées, sur les diligences effectuées pour régularisation comptable de trois lots privatifs et qu’elle est fondée à demander l’application de pénalités à Nexity Lamy.

Par conclusions signifiées le 30 janvier 2025, la société Nexity Lamy devenue Lamy, intimée, demande à la cour au visa des articles 21 alinéa 6 dans sa version issue de la loi ELAN, 21 alinéa 7 dans sa version issue de l’ordonnance du 30 octobre 2019, le décret d’application n°2020-1229 du 7 octobre 2020 et 4, 32 du code de procédure civile et 1353 du code civil, de :

— Infirmer le jugement du 8 juin 2023 en ce qu’il n’a pas déclaré Madame [G], agissant en qualité de Présidente du Conseil syndical du syndicat des copropriétaires secondaire des bâtiment P et Q sis [Adresse 1] à [Localité 6], irrecevable en sa demande de voir condamner la société NEXITY LAMY à lui régler la somme de 1 140' de pénalités de retard pour «retard dans la communication du détail des charges appelées par le syndicat des copropriétaires principal au syndicat des copropriétaire secondaire du 17 mars 2020 au 31 mai 2020» pour défaut de pouvoir juridictionnel et défaut de qualité à agir,

— Confirmer le jugement du 8 juin 2023 en ce qu’il a débouté Madame [G], agissant en qualité de présidente du Conseil syndical du syndicat des copropriétaires secondaire des bâtiments P et Q sis [Adresse 1] à [Localité 6], de l’intégralité de ses demandes et a condamné Madame [G] à payer la somme de 800' au titre de l’article 700 du CPC à la société Nexity Lamy et les dépens;

Statuant à nouveau,

— Déclarer Madame [G], agissant en qualité de Présidente du Conseil syndical du syndicat des copropriétaires secondaire des bâtiment P et Q sis [Adresse 1] à [Localité 6], irrecevable en sa demande de voir condamner la société Nexity Lamy à lui régler la somme de 1.140' de pénalités de retard pour «retard dans la communication du détail des charges appelées par le syndicat des copropriétaires principal au syndicat des copropriétaire secondaire du 17 mars 2020 au 31 mai 2020» pour défaut de pouvoir juridictionnel et défaut de qualité à agir ;

— Débouter Madame [G], agissant en qualité de présidente du conseil syndical du syndicat des copropriétaires secondaire des bâtiments P et Q sis [Adresse 1] à [Localité 6], de toutes ses demandes, fin et conclusions ;

— Condamner Madame [G] à payer à la société Lamy la somme de 800' au titre de l’article 700 du CPC de 1ère instance et les dépens de 1ère instance ;

A titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où la Cour entre en voie de condamnation contre la société Lamy, anciennement dénommée Nexity Lamy, au titre des pénalités :

— Limiter le montant des pénalités à la somme globale de 5.745' incluant l’ensemble des pénalités sollicitées au profit du syndicat des copropriétaires secondaire des bâtiments P et Q sis [Adresse 1] à [Localité 6] par Madame [G], agissant en qualité de Présidente du Conseil syndical du syndicat des copropriétaires secondaire des bâtiment P et Q sis [Adresse 1] à [Localité 6], au titre du retard dans la communication du détail des charges appelées par le syndicat des copropriétaires principal auprès du syndicat des copropriétaires secondaire, de l’absence de la communication de la consommation d’eau chaude sanitaire par le gardien et de document justifiant sa facturation, de l’absence de communication des documents attestant des diligences qui auraient dû être accomplies depuis l’assemblée générale du 30 juin 2011 pour mettre fin aux appels de charges émis par le syndicat des copropriétaires principal pour l’ancien lot 8040 et de l’absence de communication des documents attestant les diligences qui auraient dû être accomplies depuis le mois de juillet 2009 pour modifier auprès du trésor public le destinataire des avis d’imposition des taxes foncières pour les lots parkings n°1971 et n°2029.

A titre infiniment subsidiaire, dans l’hypothèse où la Cour entre en voie de condamnation contre la société LAMY anciennement dénommée NEXITY LAMY au titre des pénalités et qu’elle ne limite pas le montant des pénalités à la somme globale de 5.745' :

o Limiter le montant des pénalités à la somme globale de 8.370' incluant l’ensemble des pénalités de retard sollicitées au profit du syndicat des copropriétaires secondaire des bâtiments P et Q sis [Adresse 1] à [Localité 6] par Madame [G], agissant en qualité de Présidente du Conseil syndical du syndicat des copropriétaires secondaire des bâtiment P et Q sis [Adresse 1] à [Localité 6] au titre du retard dans la communication du détail des charges appelées par le syndicat des copropriétaires principal auprès du syndicat des copropriétaires secondaire, de l’absence de la communication de la consommation d’eau chaude sanitaire par le gardien et de document justifiant sa facturation, de l’absence de communication des documents attestant des diligences qui auraient dû être entreprises depuis l’assemblée générale du 30 juin 2011 pour mettre fin aux appels de charges émis par le syndicat des copropriétaires principal pour l’ancien lot 8040 et de l’absence de communication des documents attestant les diligences qui auraient dû être accomplies depuis le mois de juillet 2009 pour modifier auprès du trésor public le destinataire des avis d’imposition des taxes foncières pour les lots parkings n°1971 et n°2029.

En tout état de cause,

— Débouter Madame [G], agissant ès qualité de Présidente du Conseil syndical du syndicat des copropriétaires secondaire des bâtiments P et Q sis [Adresse 1] à [Localité 6] de toutes ses demandes, fins et conclusions

— Condamner Madame [G], agissant en qualité de Présidente du Conseil syndical

du syndicat des copropriétaires secondaire des bâtiments P et Q sis [Adresse 1] à [Localité 6] , à payer à la société LAMY, anciennement dénommée NEXITY LAMY, la somme de 2.500' sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile en appel,

— Condamner Madame [G], agissant en qualité de Présidente du Conseil syndical du syndicat des copropriétaires secondaire des bâtiment Ps et Q sis [Adresse 1] à [Localité 6], aux entiers dépens d’appel.

L’intimé souligne que le tribunal n’a pas statué expressément sur la fin de non recevoir qu’il avait soulevée sur le défaut de qualité à agir et défaut de pouvoir juridictionnel du président du conseil syndical sur le fondement de l’article 21 alinéa 6 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi ELAN.

La possibilité donnée au président du conseil syndical de demander au président du tribunal judiciaire la condamnation du syndic au paiement de pénalités au profit du syndicat des copropriétaires résulte de l’alinéa 7 de ce texte introduit dans la loi par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 applicable à compter du 1er juin 2022.

Dans le cas où l’appelante serait considérée comme recevable à agir, il rappelle que la demande de communication de pièces doit être claire, avoir date certaine et émaner du conseil syndical et porter sur des pièces existantes, conditions qui font défaut en l’espèce. Il considère que la demande doit être effectuée par l’ensemble des membres composant le conseil syndical dès lors que celui-ci ne dispose pas de personnalité morale propre.

Il soutient que le juge ne peut appliquer des pénalités de retard entre :

— le 17 mars 2020 et le 31 mai 2020 dès lors qu’il ne disposait pas de ce pouvoir au regard de la rédaction de la loi du 10 juillet 1965 antérieure à l’ordonnance du 30 octobre 2019 applicable à compter du 1er juin 2020 ;

— le 1er juin 2020 et le 7 octobre 2020 car l’application de l’alinéa 7 de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 donnant au juge un tel pouvoir était subordonné à l’adoption d’un décret d’application et que le décret du 23 mai 2019 fixant le montant de la pénalité à 15 euros est inapplicable à compter du 1er juin 2020 puisqu’il renvoie à l’alinéa 6 et non à l’alinéa 7 de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965.

SUR CE,

Il résulte du 6è alinéa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable jusqu’au 1er juin 2020 que le conseil syndical peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d’une manière générale, à l’administration de la copropriété. En cas d’absence de transmission des pièces, au-delà d’un délai d’un mois à compter de la demande du conseil syndical, des pénalités par jour de retard sont imputées sur les honoraires de base du syndic dont le montant minimal est fixé par décret.

L’article 21 a été modifié par l’article 20 de l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 entrée en vigueur le 1er juin 2020 qui a donné compétence au président du conseil syndical pour demander au président du tribunal judiciaire la condamnation du syndic au paiement des pénalités au profit du syndicat des copropriétaires.

Ainsi, en application de l’alinéa 7 ainsi crée de l’article 21 de la loio du 10 juillet 1965 :

'le conseil syndical peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d’une manière générale, à l’administration de la copropriété. En cas d’absence de transmission de ces pièces, au-delà d’un délai d’un mois à compter de la demande du conseil syndical, des pénalités par jour de retard, dont le montant est fixé par décret, sont imputées sur la rémunération forfaitaire annuelle du syndic. Ces pénalités sont déduites de la rémunération du syndic lors de l’établissement des comptes définitifs à clôturer et à soumettre à l’assemblée générale pour approbation. A défaut, le président du conseil syndical peut demander au président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, la condamnation du syndic au paiement de ces pénalités au profit du syndicat des copropriétaires.'

Sur la qualité à agir de la présidente du conseil syndical :

L’article 31 du code de procédure civile dispose que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Il est de jurisprudence constante que la recevabilité d’une action s’apprécie au jour où elle est formée.

En l’espèce, la société Nexity Lamy a été assignée devant le président du tribunal judiciaire de Paris par Mme [G] agissant ès qualité de présidente du conseil syndical du syndicat des copropriétaires secondaire des bâtiment P et Q sis [Adresse 1] à [Localité 6] par exploit du 22 septembre 2022.

Ainsi, la présidente du conseil syndical du syndicat des copropriétaires secondaire des bâtiment P et Q sis [Adresse 1] à [Localité 6] a donc bien qualité à agir dès lors que son assignation a été délivrée à la société Nexity Lamy postérieurement à l’entrée en vigueur de l’alinéa 7 de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur l’habilitation donnée à Mme [G] par le conseil syndical :

Il résulte de l’article 21 tant dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° n°2019-1101 du 30 octobre 2019 entrée en vigueur le 1er juin 2020 que postérieurement à l’entrée en vigueur de ce texte que le conseil syndical est fondé à solliciter du syndic tout document intéressant le syndic sous peine de penalités de retard en cas de refus ou retard de transmission.

Par ailleurs, l’article 26 du décret du 17 mars 1967, issu du décret du 2010-391 du 20 avril 2010, applicable à la cause précise dans ses 3è et 4è alinéas :

' un ou plusieurs membres du conseil syndical, habilités à cet effet par ce dernier, peuvent prendre connaissance et copie, au bureau du syndic, ou au lieu arrêté en accord avec lui, des diverses catégories de documents mentionnés au troisième alinéa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965.

Lorsqu’une communication écrite doit être faite au conseil syndical, elle est valablement faite à la personne de son président, lorsqu’il en a été désigné un, ou à défaut, à chacun de ses membres. Lorsque la communication est demandée par le conseil syndical, elle est faite à chacun de ses membres.'

Il résulte donc de la combinaison de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, quelle qu’en soit sa version, antérieure ou postérieure au 1er juin 2020, et de l’article 26 du décret du 17 mars 1967 que la demande de documents par un ou plusieurs membres du conseil syndical est faite pour le compte du conseil syndical.

L’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 n’apparaissant pas limiter la prise de connaissance des documents qu’il vise dans les seuls locaux du syndic, il n’y a pas lieu de faire des distinctions là où la loi n’en fait pas. Les modalités de représentation du conseil syndical énoncées par l’article 26 du décret du 17 mars 1967 s’appliquent donc indifféremment à toute demande de pièce formée par le conseil syndical dans le cadre de sa mission d’assistance et de contrôle de la gestion du syndic.

En l’espèce, Mme [G] a été désignée membre du conseil syndical du syndicat des copropriétaires secondaire des bâtiment P et Q sis [Adresse 1] à [Localité 6] lors des assemblées générales des 27 juin 2017, 28 juin 2019 et 26 octobre 2021 (pièces 3, 4, 5 de Mme [G]) pour une durée de deux ans à chaque fois.

Les comptes rendu de réunion du conseil syndical, notamment ceux des réunions des1er mai 2019, 12 septembre 2019, 1er janvier 2020 (piècs 10 à 12 de Mme [G]) désignent régulièrement Mme [G] comme l’interlocutrice unique du syndic notamment pour obtenir divers documents.

Il est donc établi que Mme [G] est habilitée par le conseil syndical pour avoir connaissance et copie de documents relatifs à la gestion du syndic et à l’administration de la copropriété.

Etant habilitée par le conseil syndical à solliciter communication de ces documents, il est indifférent que les autres membres du conseil syndical figurent ou non en copie des courriels adressés en ce sens par Mme [G] au syndic.

L’action de Mme [G], présidente du conseil syndical du syndicat des copropriétaires secondaire, contre la société Lamy est donc recevable.

Sur les pénalités encourues :

Pour dire qu’il n’est redevable d’aucune indemnité, le syndic fait observer qu’aucune condamnation ne saurait être prononcée à son encontre pour la période antérieure au 1er juin 2020 dès lors que l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, alors applicable, ne prévoyait pas de sanction pour le retard dans la communication de documents au conseil syndical.

Dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 30 octobre 2019, l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, pris en son alinéa 6, disposait qu’en cas d’absence de transmission de pièces au delà d’un délai d’un mois à compter de la demande du conseil syndical, des pénalités de retard étaient imputées sur les honoraires de base du syndic dont le montant minimal était fixé par décret.

Dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 30 octobre 2019, entrée en vigueur le 1er juin 2020 l’article 21, pris en son alinéa 7, prévoit que ces pénalités peuvent être imputées sur la rémunération forfaitaire annuelle du syndic.

Ainsi, quelle que soit la version de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 le syndic encourt des pénalités de retard pouvant être déduites de sa rémunération pour défaut de réponse à une demande du conseil syndical.

L’innovation principale de ce texte dans sa version issue de l’ordonnance du 30 octobre 2019 réside dans la possibilité pour le président du conseil syndical de demander au président du tribunal judiciaire la condamnation du syndic à verser ces pénalités au profit du syndicat des copropriétaires.

Il s’ensuit que Mme [G], présidente du conseil syndical du syndicat des copropriétaires secondaire, est bien fondée à demander la condamnation de la société Lamy à verser au syndicat des copropriétaires secondaire les pénalités de retard qu’elle encourait en application de l’article 21 alinéa 6 puis alinéa 7 après l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 30 octobre 2019.

La société Lamy soutient ensuite que le texte fixant le montant de la pénalité de retard visée à l’alinéa 7 de ce texte n’a été publié que le 7 octobre 2020 de sorte qu’aucune pénalité ne peut être prononcée avant cette date.

Le montant de la pénalité encourue au titre de l’article 21 (alinéa 6) dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 a été déterminé par le décret n° 2019-503 du 23 mai 2019, fixant le montant de cette pénalité minimale à 15 euros. Ce décret a été abrogé par le décret n° 2020-1229 du 7 octobre 2020 qui a institué une pénalité unique par jour de retard encourue au titre de l’alinéa 7 de l’article 21 dont le montant a également été fixé à 15 euros.

On doit en déduire que le décret n°2019-503 du 23 mai 2019 est demeuré en vigueur après l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, et ce, jusqu’à la date de son abrogation par le décret du 7 octobre 2020 précité.

Il ne peut donc être soutenu que le décret n° 2019-503 du 23 mai 2019 ne serait plus applicable à l’article 21 dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 30 octobre 2019.

En outre, si ce décret fixe le montant 'minimal de la pénalité mentionnée au 6è alinéa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965", la recodification de ce 6è alinéa au 7è alinéa de l’article 21 dans sa rédaction applicable à compter du 1er juin 2020 n’a pas pour effet d’en neutraliser l’application à la situation que ces alinéas prévoient.

Il s’ensuit que le montant des pénalités encourues était déterminé et déterminable quelles que soient les modifications apportées à l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 par l’ordonnance du 30 octobre 2019.

En dernier lieu, la société Lamy affirme que Mme [G] n’établit pas la preuve de l’envoi de ses demandes de communication de documents au syndic.

La cour observe que la preuve de ces envois résultent de la copie des courriels adressés à plusieurs membres de la société Nexity Lamy parmi lesquels M. [D] [U], comptable, Mme [N] ou encore Mme [T] qui ont pu apporter des réponses écrites ou des réponses orales dont la restitution apparaît dans des échanges ultérieurs entre Mme [G] et le syndic de sorte que celui-ci ne peut prétendre ne pas avoir réceptionné les demandes de celle-ci.

— Sur la demande au titre du retard dans la communication du détail des charges appelées par le syndicat des copropriétaires principal :

Mme [G] demande en premier lieu la condamnation de la société Lamy à verser au syndicat des copropriétaires secondaire la somme de 4 770 euros correspondant au montant des pénalités prévues au titre du retard dans la communication du détail des charges appelées par le syndicat des copropriétaires principal pour la période comprise entre le 17 avril 2020 et le 2 mars 2021, date de communication du document.

Il apparait que, dans le cadre du contrôle des comptes de l’exercice 2019, Mme [G] a adressé au comptable du syndic Nexity Lamy une demande tendant à la communication du détail des charges facturées par le syndicat principal au syndicat secondaire par courriel du 16 mars 2020 (pièce 30). Cette demande avait déjà été formulée dans un courriel adressé au syndic le 19 mai 2019 (pièce 29).

Mme [G] adressait un courriel au syndic le 23 mai 2020 auquel était joint un document intitulé 'contrôle des comptes 2019" incluant une nouvelle demande tendant à obtenir le détail des charges appelées par le syndicat des copropriétaires principal au syndicat secondaire et à justifier des démarches entreprises auprès du trésor public pour régulariser la situation fiscale et comptable de plusieurs lots (lot 8040 devenu partie commune et lots de parking 2029 et 1971) (pièce 13 appelante). Mme [G] relevait en effet que le lot 8040 devenu partie commune demeurait assujeti, à tort, à la taxe foncière et aux charges de copropriété et que les lots de parking 2029 et 1971 appartenaient au syndicat principal de propriétaires et non au syndicat de copropriétaires secondaire.

Un second courriel était adressé par Mme [G] à Nexity le 12 juillet 2020 dans lequel elle réitérait sa demande tendant à la communication du détail des charges appelées par le syndicat principal (pièce 14 appelante).

Elle réitérait cette demande au syndic par courriel du 19 août 2020 (pièce 15, appelante).

Le syndic adressait à Mme [G] les relevés détaillant les charges facturées par le syndicat des copropriétaires principal au syndicat secondaire le 2 mars 2021.

Les documents demandés par Mme [G] se rapportent nécessairement à la gestion du syndic dès lors que Mme [G] souhaitait s’assurer que le syndicat secondaire ne payait pas de charges relatives à des stationnements qui devaient être imputées au syndicat principal.

La cour observe que la première demande de Mme [G] tendant à la communication du détail des charges appelées par le syndicat principal au syndicat secondaire date du 19 mai 2019. Il est établi que la demande a été satisfaite le 2 mars 2021.

Ne pouvant statuer ultra petita, la cour n’est saisie que de la demande de l’appelante pour la période du 17 avril 2020 au 2 mars 2021. La date du 17 avril 2020 peut être utilement retenue comme point de départ du décompte des pénalités dès lors que Mme [G] a renouvelé sa demande relative à ces documents le 16 mars 2020.

Dès lors, il y a lieu de condamner la société Lamy à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 4 770 euros correspondant au montant des pénalités de retard encourues dans la communication du détail des charges appelées par le syndicat des copropriétaires principal pour la période écoulée entre le 17 avril 2020 et le 2 mars 2021.

Sur la demande au titre de l’absence de communication de la consommation d’eau chaude sanitaire par le gardien et de document justifiant de sa facturation :

Mme [G] sollicite la condamnation de la société Lamy au profit du syndicat secondaire à la somme de 2 850 euros pour la période écoulée entre le 20 avril 2021, date du premier jour après l’expiration du délai d’un mois au 26 octobre 2021, date de l’assemblée générale ayant révoqué le mandat du syndic.

Par courriel du 16 mars 2021, soit postérieurement à la communication des relevés de charges sollicités, Mme [G] faisait observer au syndic, en la personne de M. [U], qu’il fallait facturer la consommation d’eau du gardien depuis la dernière facturation qui remontait, selon ses recherches, à 2017.

Le 19 mars 2021, elle demandait à son interlocuteur de lui communiquer les index de consommation relevés au compteur d’eau chaude du gardien pour les années 2015 à 2020 (pièce 25), demande réitérée par courriel du 28 avril 2017, Mme [G] relevant que Nexity n’avait jamais facturé au gardien sa consommation d’eau chaude (pièce 26).

Contrairement aux affirmations de l’intimé, une telle demande ne saurait être assimilée à une simple demande d’information dès lors qu’elle porte sur des documents dont le syndic disposait nécessairement pour facturer la consommation d’eau chaude au gardien.

Dès lors, la demande de Mme [G] entre pleinement dans les prévisions de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965.

Il ne résulte d’aucune pièce produite que ces documents ont été transmis à Mme [G] par le syndic Nexity dont le mandat a été révoqué lors de l’assemblée générale du 26 octobre 2021.

Il y a donc lieu de faire droit à la demande de Mme [G] et de condamner la société Lamy à verser au syndicat des copropriétaires secondaire la somme de 2850 euros au titre de pénalités de retard.

Sur la demande au titre de l’absence de communication des documents attestant des diligences pour mettre fin aux appels de charges émis par le syndicat des copropriétaires principal ( 24 juin 2020 au 26 octobre 2021) et sur la demande au titre de l’absence de communication attestant des diligences pour modifier auprès du trésor public le destinataire des avis d’imposition des taxes foncières pour les lots de parkings n° 1971 et n° 2029 :

La société Lamy souligne qu’elle ne peut être condamnée à des pénalités de retard dès lors que Mme [G] soulignant qu’aucune diligence n’avait été entreprise, il ne peut lui être reproché de n’avoir pas communiqué un document inexistant.

Par courriel du 19 août 2020, Mme [G] demandait à la société Nexity de lui communiquer la traçabilité de ce qu’elle avait entrepris depuis mai 2019 pour régulariser la situation comptable et fiscale des lots 8040, 2029 et 1971 (pièce 15, appelante).

Dans un courriel adressé à M. [U], comptable du syndic, le 11 octobre 2020, Mme [G] indiquait :

'1. Qu’a fait Nexity depuis le contrôle des comptes 2018 pour régulariser la situation de l’ex lot 8040 et des deux parkings du principal auprès du centre des impôts et auprès du syndical principal '

Vous m’avez répondu verbalement : RIEN, mais tant que vous ne m’avez pas répondu par écrit, les indemnités courent’ (pièce 18 [G])'.

Cependant, si les interrogations de Mme [G] sont bien relatives aux activités de gestion du syndic, sa demande qui consiste à obtenir 'la traçabilité des démarches entreprises’ ou encore la traduction écrite d’une réponse orale apportée par le syndic à ses questionnements s’analyse en une demande de renseignement exclue des prévisions de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965.

Par courriel du 22 novembre 2020 et par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 10 décembre 2020 Mme [G] demandait une nouvelle fois au syndic de justifier de ses démarches quant à la régularisation des lots litigieux auprès de l’administration fiscale (pièces 16, 18, 19, 28 appelante). Toutefois, elle ne pouvait ignorer que le syndic, comme elle en avait reçu la réponse orale, n’avait entrepris aucune démarche.

Ainsi, les demandes de Mme [G], dans ce contexte, n’apparaissent avoir été formulées qu’à des fins probatoires pour établir la défaillance du syndic dans sa gestion.

Il résulte des pièces 47 (échange de Mme [G] avec la DFIP) et 49 (compte rendu de réunion du conseil syndical du 24 mars 2022) que la régularisation fiscale des lots 1971 et 2029 est intervenue au cours de l’année 2021 (parkings). Il résulte toutefois des écritures de Mme [G] que cette régularisation ne résulte pas de démarches entreprises par le syndic du syndicat de copropriétaires secondaire en ce sens (p. 17 des dernières écritures).

L’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 n’ayant pas pour objet de sanctionner l’absence de communication de renseignements ou la défaillance d’un syndic dans ses missions de gestion, Mme [G] doit être déboutée de ses demandes.

Sur les dépens et frais irrépétibles :

Le jugement entrepris doit être infirmé en ce qu’il a condamné Mme [G] aux dépens et à verser à la société Nexity la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Partie perdante, la société Lamy doit être condamnée aux dépens exposés en première instance et en cause d’appel dont distraction au profit de M^e Leonel de Menou en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Il y a lieu de la condamner à verser à Mme [G] la somme globale de 4 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en cause d’appel.

Le sens de l’arrêt conduit à rejeter toute autre demande sur le fondement de l’article 700 du cde de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

— déclare Mme [G] es qualité de présidente du conseil syndical du syndicat secondaire des copropriétaires des bâtiments P et Q, sis [Adresse 1] à [Localité 6] recevable en ses demandes,

— condamne la société Lamy à verser la somme de 4 770 euros au syndicat secondaire des copropriétaires des bâtiments P et Q, sis [Adresse 1] à [Localité 6] au titre de pénalités de retard dans la communication du détail des charges appelées par le syndicat principal auprès du syndicat des copropriétaires secondaires,

— condamne la société Lamy à verser la somme de 2 850 euros au syndicat secondaire des copropriétaires des bâtiments P et Q, sis [Adresse 1] à [Localité 6] au titre de pénalités de retard dans la communication des index de consommations relevées au compteur d’eau chaude sanitaire du gardien du syndicat secondaire des copropriétaires ;

— condamne la société Lamy aux dépens de première instance et d’appel ;

— condamne la société Lamy à verser à Mme [G] la somme globale de 4 500 euros au titre de l’article 700 en première instance et en cause d’appel ;

— Autorise M^e Leonel de Menou à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

— Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE