Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRÊT DU 10 JUILLET 2025

(n° 291 , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/16384 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CKCWR

Décision déférée à la cour : ordonnance du 29 mai 2024 – JCP du TJ de [Localité 6] – RG n° 24/00561

APPELANT

M. [I] [B]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté par M^e Anne FRAYSSE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0716

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/017870 du 02/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

INTIMÉE

S.A. ADOMA, RCS de [Localité 6] n°788058030, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par M^e Sylvie JOUAN de la SCP JOUAN WATELET, avocat au barreau de PARIS, toque : P0226

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 13 mai 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par Valérie GEORGET, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 906 du CPC, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michel RISPE, président de chambre

Anne-Gaël BLANC, conseillère

Valérie GEORGET, conseillère

Greffier lors des débats : Jeanne PAMBO

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Michel RISPE, président de chambre et par Jeanne PAMBO, greffier, présent lors de la mise à disposition.

Le 27 novembre 2018, la société Adoma a donné en location une chambre à M. [B] situé dans le foyer-logement du [Adresse 3]) moyennant une redevance mensuelle de 506,92 euros pour une durée d’un mois renouvelable.

La société Adoma, suspectant un hébergement non autorisé de tiers, a par acte de commissaire de justice, signifié à étude le 24 août 2023, mis en demeure M. [B] de faire cesser cet hébergement.

Suivant ordonnance du juge des contentieux de la protection de [Localité 6] du 14 septembre 2023, la société Adoma a fait procéder, le 28 octobre 2023 par commissaire de justice, à un constat des conditions d’occupation du logement.

Par acte du 3 janvier 2024, la société Adoma a fait assigner M. [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de:

constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de résidence liant les parties,

ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,

condamner le défendeur à lui payer à titre de provision une indemnité d’occupation à compter de la résiliation jusqu’au départ des lieux,

condamner le défendeur à lui payer la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Par ordonnance contradictoire du 29 mai 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a :

au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 27 novembre 2018 entre la société Adoma et M. [B] concernant la chambre dans le foyer-logement du [Adresse 2]) sont réunies à la date du 24 septembre 2023,

ordonné en conséquence à M. [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

dit qu’à défaut pour M. [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société Adoma pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

condamné M. [B] à verser à la société Adoma une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui de la redevance et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 24 septembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

condamné M. [B] à verser à la société Adoma une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné M. [B] aux dépens.

Un commandement de quitter les lieux a été délivré le 25 juillet 2024.

Par déclaration du 19 septembre 2024, M. [B] a relevé appel de l’ensemble des chefs du dispositif.

Par ses conclusions remises et notifiées le 8 octobre 2024, M. [B] demande à la cour de :

infirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance,

statuant à nouveau,

débouter la société Adoma de toutes ces écritures fins et moyens et notamment de sa demande de résiliation du bail litigieux et de sa demande d’expulsion consécutive,

à titre subsidiaire,

surseoir à son expulsion jusqu’à ce que son relogement soit assuré, pour les motifs qu’il a précédemment exposés,

à titre infiniment subsidiaire,

surseoir à l’expulsion du concluant pour une durée d’un an,

en tout état de cause,

débouter la société Adoma de toutes ses demandes, fins et moyens,

condamner la société Adoma au paiement de la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés sur le fondement de l’article 37 de la loi de 1991 sur l’aide juridictionnelle modifiée par celle de 2021,

condamner la société Adoma aux entiers dépens d’appel dont le montant pourra être recouvré par M^e Fraysse, avocat près la cour d’appel de Paris, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par ses conclusions remises et notifiées le 4 novembre 2024, la société Adoma demande à la cour de :

dire et juger M. [B] mal fondé en son appel,

en conséquence,

l’en débouter,

confirmer l’ordonnance rendue le 29 mai 2024 dans toutes ses dispositions,

condamner M. [B] au paiement la somme de 800 euros d’indemnité procédurale sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner M. [B] aux dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 3 avril 2025.

Sur ce,

Selon l’article 834 du code de procédure civile, 'dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend'.

Selon l’article 835 alinéa 1er du même code, 'le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite'.

S’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la résiliation d’un contrat de résidence, celui-ci peut constater sa résiliation à l’issue du délai de préavis contractuellement prévu, lorsque aucune contestation sérieuse n’y est opposée.

L’article R.633-9 du code de la construction et de l’habitation encadre le droit pour la personne logée dans une résidence sociale d’héberger pendant une période totale ne pouvant excéder six mois par an, un ou des tiers, selon les caractéristiques des logements et les conditions de sécurité, pour une période maximale de trois mois par an pour une même personne hébergée et prévoit l’obligation pour la personne logée, d’informer le gestionnaire de l’arrivée des personnes qu’il héberge, en lui déclarant préalablement leur identité.

Au cas présent, la société Adoma, ayant pour objet la construction et la gestion de foyers logements et de résidences sociales, a mis à la disposition de M. [B], suivant contrat de résidence du 27 novembre 2018, moyennant le paiement d’une redevance mensuelle, une chambre ainsi que l’usage commun des locaux et équipements collectifs et semi-collectifs dont la résidence est dotée.

L’article 8 de ce contrat prévoit plusieurs obligations à la charge du résident, dont celles d’occuper personnellement les lieux mis à sa disposition, de n’en consentir l’occupation à quelque titre que ce soit, partiellement ou en totalité, à titre onéreux ou à titre gratuit, de n’héberger un tiers que dans le strict respect des dispositions visées à l’article 9 du règlement intérieur.

L’article 9 du même contrat énonce que le résident s’engage à avertir le responsable de toute absence prolongée, qu’il peut être mis en demeure de se présenter au bureau de la résidence en vue d’établir sa présence effective dans l’établissement.

L’article 11 relatif à la résiliation du contrat stipule que le gestionnaire peut résilier de plein droit le contrat, notamment, en cas d’inexécution par le résident de l’une des obligations lui incombant en vertu du contrat ou manquement grave ou répété au règlement intérieur ; la résiliation ne produit effet qu’un mois après la date de notification de la lettre recommandée avec accusé de réception.

L’article 9 du règlement intérieur, approuvé par M. [B], précise que, pour une période maximale de trois mois par an, chaque résident a la faculté d’accueillir une personne dont il assure le couchage à l’intérieur des locaux privatifs mis à sa disposition et que pour des motifs de sécurité et de responsabilité, il doit obligatoirement, au préalable, en avertir le responsable de la résidence en lui fournissant une pièce d’identité de son invité et en lui précisant les dates d’arrivée et de départ de celui-ci. Ces renseignements sont consignés dans un registre ouvert à cet effet et émargé par le résident accueillant.

L’article 10 du règlement intérieur rappelle que le résident est tenu d’occuper personnellement le logement mis à sa disposition et de n’en consentir l’occupation à aucune tierce personne, à quelque titre que ce soit, partiellement ou en totalité, à titre onéreux ou à titre gratuit.

Par courrier du 23 août 2023 signifié à M. [B] par acte extrajudiciaire du lendemain, la société Adoma lui a indiqué avoir constaté qu’il accueillait une tierce personne et l’a mis en demeure de faire cesser cet hébergement dans un délai de 48 heures, tout en lui rappelant ses obligations au titre de l’occupation de la chambre mise à sa disposition et la résiliation de plein droit du contrat un mois après l’envoi de la mise en demeure si celle-ci demeurait sans effet.

Il résulte, en outre, du procès-verbal de constat dressé le 28 octobre 2023 à 7 heures 2 par un commissaire de justice, en exécution d’une ordonnance rendue sur requête, que la chambre n° A608, mise à la disposition de M. [B], était occupée par M. [V] [I], qui a indiqué qu’il occupait les lieux depuis environ cinq ans et par M. [J] [I], qui a précisé qu’il occupait les lieux depuis un an. M. [I] [V] a indiqué que M. [I] [B] était 'actuellement au pays.'

Les constatations effectuées par le commissaire de justice démontrent, qu’en dépit de la mise en demeure du 23 août 2023, M. [B] n’a pas cessé d’héberger des tiers non déclarés préalablement à la société Adoma.

M. [B] oppose un cas de force majeure. Il fait valoir qu’il a dû se rendre auprès de son épouse, gravement malade. Il affirme, en outre, qu’il a hébergé son frère qui, sans logement, avait d’importants problèmes de santé. Quant à l’autre occupant, il précise qu’il s’agit de son fils qui a désormais quitté les lieux.

Aux termes de l’article 1218 du code civil, il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur.

Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l’empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1.

Cependant, si M. [B] justifie que son épouse, qui réside avec leurs enfants en Mauritanie, était gravement malade de sorte qu’il devait se rendre auprès d’elle, aucune circonstance caractérisant une force majeure ne justifie l’hébergement de deux tiers dans la résidence pour de si longues périodes (cinq ans et un an) nonobstant l’état de santé dégradé de l’un deux.

La société Adoma rappelle que la suroccupation des lieux en compromet la sécurité, altère les conditions d’hygiène et détériore le bâti.

Est ainsi manifestement rapportée la preuve d’une occupation des lieux par des tiers en contravention avec les dispositions de l’article R. 633-9 du code de la construction et de l’habitation reprises au règlement intérieur et avec les stipulations contractuelles, constitutive d’un manquement grave de M. [B] audit règlement et d’une inexécution de ses obligations et, par suite, d’un trouble manifestement illicite résultant de l’absence de déclaration de l’hébergement.

L’ordonnance sera confirmée.

M. [B] demande un sursis à expulsion jusqu’à son relogement et, à titre subsidiaire, des délais pour quitter les lieux. Il fait valoir sa bonne foi ainsi qu’en témoigne le paiement régulier et sans retard de ses redevances depuis son entrée dans les lieux. Il ajoute qu’il est âgé de 75 ans, qu’il a besoin de soins médicaux en France et ne dispose que de faibles revenus. Il considère que la présence de tiers n’a pas perturbé le fonctionnement de la résidence et que son absence est un acte isolé. Il affirme qu’il a réintégré sa chambre.

La société Adoma s’oppose à ces demandes en faisant état du délai de fait important dont a déjà bénéficié M. [B] et en ajoutant que la chambre dont il dispose ne semble être qu’un pied à terre.

Tout d’abord, il résulte de la combinaison des dispositions des articles 2 et 15 de la loi du 6 juillet 1989 que ce dernier texte, visé par l’appelant, n’est pas applicable aux logements-foyers.

Par ailleurs, en application de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de man’uvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Conformément à l’article L.412-4 du même code dans sa version en vigueur à compter du 29 juillet 2023, la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Certes, M. [B] est âgé et confronté à des difficultés personnelles.

Cependant, il a déjà, de fait, bénéficié de délais significatifs pour s’organiser et quitter les lieux.

Dans ces conditions, ses demandes de délai pour libérer les lieux et de sursis à expulsion seront rejetées.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Les dépens seront laissés à la charge de M. [B].

M. [B] sera condamné à payer à la société Adoma la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise en ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Rejette les demandes de M. [B] ;

Condamne M. [B] aux dépens avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de M^e Fraysse, avocat ;

Condamne M. [B] au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT